Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00363

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 OCTOBRE 2024 ---------------- N° du dossier : N° RG 24/00363 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JZGV Minute : n° 24/484 PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE GREFFIER : Béatrice OGIER DEMANDEUR S.C.I. MONTCHAT agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège, [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Jean-Pascal TRICARICO, avocat au barreau d’AVIGNON DÉFENDEUR S.A.S. LE SAN REMO agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège [Adresse 3] [Localité 4] non comparante, non représentée DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 23 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe. Le :21/10/2024 exécutoire & expédition à :Me TRICARICO EXPOSÉ DU LITIGE La S.C.I. Montchat est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 6] à [Localité 5] (84). Par acte authentique du 27 septembre 2007, la S.C.I. Montchat a donné à bail ces locaux, pour une durée de 9 années à compter du 27 septembre 2007, à la S.A.R.L. Tams, devenue par la suite la S.A.S. Le San Remo, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3 073,92 euros T.T.C. Postérieurement au 27 août 2016, terme de la période de 9 années, le bail s’est poursuivi tacitement. Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux. Expliquant que les loyers ne sont plus réglés régulièrement par la société locataire depuis de nombreuses années, et ce malgré la mise en place de deux échéanciers en 2017 et en 2020 et de l’abandon d’une première procédure en expulsion, en 2023, suite à l’apurement de sa dette par la locataire après délivrance de l’assignation, et constatant que malgré tous ces efforts, la locataire est à nouveau défaillante dans le paiement de ses loyers, la S.C.I. Montchat, après avoir fait délivrer à sa locataire, le 15 avril 2024, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, a fait citer, par acte extra judiciaire du 5 juillet 2024, la S.A.S. Le San Remo devant la présente juridiction aux fins de voir: - constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 27 septembre 2007, consenti par la S.C.I. Montchat à la S.A.S. Le San Remo pour les locaux sis à [Localité 5] - [Adresse 6], est acquise depuis le 15 mai 2024, - constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date, - ordonner l’expulsion de la S.A.S. Le San Remo, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir (ou, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient consentis à cette dernière, dans le mois de la première échéance impayée), et ce sous astreinte de 500,00 euros, par jour de retard, - constater que la société S.C.I. Montchat n’est toutefois pas opposée à en suspendre les effets sur une période de 6 mois, sous réserve : • que soit ordonné à la société S.A.S. Le San Remo de s’acquitter des sommes dues à son bailleur en 6 échéances mensuelles, payables le 5 de chaque mois, • que les loyers à échoir soient régularisés à leurs dates d’échéances respectives, •qu’il soit dit et jugé que, dans l’hypothèse où l’une seule des échéances (comprenant arriéré et loyer à échoir) venait à ne pas être acquittée par la S.A.S. Le San Remo à la date convenue, sur la période, l’intégralité des sommes dues par le preneur au bailleur deviendront immédiatement exigibles, et il sera procédé à l’expulsion immédiate de la S.A.S. Le San Remo et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier, • qu’une indemnité provisionnelle égale à 3 fois le montant du loyer journalier contractuel sera alors mise à la charge du preneur, en cas de maintien dans les lieux, et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, conformément aux stipulations contenues au contrat de bail, - condamner la S.A.S. Le San Remo, à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 17 305,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 juin 2024, sauf à parfaire ou à diminuer au jour de l’ordonnance à intervenir ou, le cas échéant, au jour de la libération des lieux par la remise des clés, - condamner la S.A.S. Le San Remo à payer, jusqu’au jour de la libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 4 000,75 euros, - condamner la S.A.S. Le San Remo à payer la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la S.A.S. Le San Remo aux entiers dépens, en ce compris ceux correspondant à la délivrance du commandement de payer visant le jeu de la clause résolutoire. A l’audience, la S.C.I. Montchat, qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance. Quoique régulièrement citée, la S.A.S. Le San Remo n'a pas constitué avocat. SUR CE : Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire. Il résulte des dispositions de l'article 472 de ce même code qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la dénonce de la présente procédure aux créanciers inscrits : Les dispositions de l'article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l'un des principaux éléments. En l'absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut être encourue. En l'espèce, la S.C.I. Montchat justifie avoir notifié sa demande de résiliation du bail à la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse, créancier inscrit, et à Maître [R] [D], en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan, par actes extra judiciaire du 24 juillet 2024. Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre : Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” . Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”. En l’espèce, le bail commercial conclu entre la S.C.I. Montchat et la S.A.S. Le San Remo contient une clause résolutoire rédigée comme suit : “Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, et un mois après un commandement ou sommation d’exécuter demeurés infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de procéder à l’accomplissement de formalités judiciaires”. Il est établi par le décompte figurant dans l’acte introductif d’instance et dans les dernières écritures de la bailleresse que la S.A.S. Le San Remo n’a plus réglé ses loyers en leur intégralité et de manière régulière depuis le mois de janvier 2024. Le commandement de payer délivré à cette locataire le 15 avril 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.S. Le San Remo n’ayant pas apuré le passif locatif, d'un montant de 15 803,75 euros à la date du commandement. Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse. La S.A.S. San Remo, qui n’a pas constitué avocat, ne s'explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’envisager de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 16 mai 2024, date à laquelle la locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d'ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser. Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque la société bailleresse peut faire procéder à l’expulsion de la locataire en cas de maintien dans les lieux de celle-ci au-delà du délai accordé ci-avant. Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que “dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”. En l’espèce, l'obligation de la S.A.S. Le San Remo de payer les arriérés de loyer et une indemnité d'occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable. Au vu des écritures, la dette de loyers de la S.A.S. Le San Remo, qui a effectué quelques règlements depuis la délivrance du commandement de payer, s'élève à la somme de 13 304,50 euros, représentant le montant des loyers et charges dus jusqu'au mois de mai 2024 inclus, cette somme se décomposant comme suit : Reliquat dû au titre du loyer de février 2024 .......... 1 302,25 euros Loyers dus de mars à mai 2024 (4 000,75 E x 3) ... 12 002,25 euros ---------------------------- TOTAL ....................................................... 13 304,50 euros Cette créance n'étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.S. Le San Remo à payer cette somme à la S.C.I. Montchat, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil. En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l'indemnité d'occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre, soit le mois de juin 2024. La S.A.S. Le San Remo sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel. Sur les dépens et les frais irrépétibles : La S.A.S. Le San Remo, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la S.C.I. Montchat, qui a été contrainte d'engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent, CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. Le San Remo, relatif à un local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 5] (84), propriété de la S.C.I. Montchat, s'est trouvé résilié de plein droit le 16 mai 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte, DISONS qu'à compter de cette date, la S.A.S. Le San Remo est occupante sans droit ni titre, ORDONNONS en conséquence à la S.A.S. Le San Remo de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte, DISONS qu'en cas d'expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS la S.A.S. Le San Remo à payer à la S.C.I. Montchat, à titre provisionnel : - la somme de TREIZE MILLE TROIS CENT QUATRE EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (13 304,50 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, au titre des loyers et des charges impayés jusqu'au mois de mai 2024 inclus, - une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à libération effective des lieux, CONDAMNONS la S.A.S. Le San Remo à payer à la S.C.I. Montchat la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la S.A.S. Le San Remo aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 15 avril 2024, assignation en justice du 5 juillet 2024...), REJETONS toutes autres demandes. La présente décision a été signée par le Président et le Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT