Cour d'appel, 20 décembre 2024. 23/00022

N° RG 23/00022 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QBEU Minute N° : COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre de l'expropriation ARRET DU 20 DECEMBRE 2024 Débats du 18 Octobre 2024 APPELANTE : d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 11 Octobre 2023 (RG 23/00030 - Minute 23/100) SCI LES [Adresse 22], représentée par son gérant en exercice, [Adresse 12] [Localité 13] Représentée par Maître Aude DARDAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIME COMMUNE D'[Localité 18], collectivité territoriale, représentée par son Maire en exercice [Adresse 23] [Adresse 23] [Localité 18] Représentée par Me Solène LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Grégory CRETIN de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER EN PRESENCE DU : COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE L'HERAULT DDFIP de L'hérault [Adresse 10] [Localité 11] Représenté par M. [D] [U], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement, COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre, Monsieur GRAFFIN, conseiller, Monsieur VETU, conseiller, GREFFIER : Mme Audrey VALERO, greffier, lors des débats et du prononcé. DEBATS : A l'audience publique du 18 Octobre 2024 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 20 Décembre 2024. ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Audrey VALERO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ******* Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception. La présidente entendue en son rapport, les conseils des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations. EXPOSE DU LITIGE : Par arrêté du 05 juillet 2021, le Préfet de la Région Languedoc Roussillon, Préfet de l'Hérault, a déclaré d'utilité publique le projet de mise en 'uvre du périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (PAEN) [Adresse 19] sur la commune d'[Localité 18]. Par arrêté du 29 juillet 2022, il a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation de ce projet. Parmi les parcelles à exproprier figure la parcelle appartenant à la SCI des [Adresse 22] située sur la commune d'[Localité 18] lieu-dit L'[Adresse 20] cadastrée HE n°[Cadastre 2] d'une superficie de 9567 m² qui fait l'objet d'une emprise totale. L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 7 novembre 2022. La Commune d'[Localité 18] a saisi le juge de l'expropriation du département de l'Hérault aux fins de fixation de l'indemnité judiciaire faisant une offre de 0,61 €/m². Le transport sur les lieux a été fixé au 18 avril 2023 par ordonnance du 09 mars 2023. La partie expropriée était représentée. Par décision du 11 octobre 2023, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault a : - Fixé au 5 février 2020 la date de référence ; - Alloué à la SCI des [Adresse 22] pour l'expropriation de la parcelle située sur là commune d'[Localité 18] lieu-dit l'[Adresse 20] cadastrée HE n°[Cadastre 1] une indemnité globale de dépossession 11 252 € ; - Rejeté les autres demandes ; - Rappelé que les dépens sont à la charge de l'autorité expropriante. ** La société Les [Adresse 22] a interjeté appel de ce jugement le 24 novembre 2023. Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 22 août 2024, elle demande à la cour de : Vu le rapport d'expertise produit par Monsieur [C] ; - Suivre les conclusions proposées par l'Expert Immobilier ; - Infirmer toutes les dispositions de la juridiction de 1ère Instance ; - Reconnaître le préjudice direct et certain ; - Allouer aux requérants la somme déterminée par le rapport d'expertise de Monsieur [C] ; - Débouter la Commune d'[Localité 18] de ses demandes plus amples et contraires ; - Condamner la Commune d'[Localité 18] à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile. ** La commune d'[Localité 18] dans son mémoire déposé au greffe le 21 mai 2024 demande à la cour de : - Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 5 février 2020 et rejeté les demandes accessoires et l'infirmer en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité à la somme de 11 252 € ; - Fixer à la somme de 5 835,87 € le montant de l'indemnité de dépossession ; - Fixer à la somme de 1 125,38 € le montant de l'indemnité de remploi ; - Condamner la société Les [Adresse 22] aux dépens et à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. ** Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé le 21 mai 2024 demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 9 567 € le montant de l'indemnité principale et 1 685 € le montant de l'indemnité de remploi ; MOTIFS : Sur la qualification du bien : La date de référence fixée par le premier juge au 5 février 2020 n'est pas contestée en cause d'appel. A la date de référence, la parcelle se situe en zone A du PLU, zone non constructible, elle ne peut donc être qualifiée de terrain à bâtir. La société Les [Adresse 22] soutient que la parcelle doit être qualifiée en situation privilégiée. La commune d'[Localité 18] répond que ce terrain ne présente aucun aménagement et aucune spécificité permettant de retenir une situation privilégiée. Il ressort des constatations réalisées lors du transport sur les lieux que la parcelle est en nature de terre, non bâtie et non desservie par les réseaux. Le rapport d'expertise non contradictoire produit par la société Les [Adresse 22] aux débats ne mentionne aucun élément permettant de considérer que ces parcelles sont en situation privilégiée. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que les parcelles ne sont pas en situation privilégiée et doivent être évaluées en application des dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, en fonction de leur usage effectif à la date de référence, soit en tant qu'espace agricole non entretenu et non cultivé. Sur l'indemnité de dépossession : En application des dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, la juridiction saisie doit allouer à la partie expropriée des indemnités qui couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. La société Les [Adresse 22] conteste l'évaluation du premier juge au motif que sa parcelle est en situation privilégiée et que l'expert qu'elle a mandaté considère qu'en raison de cette qualité, la parcelle doit être évaluée à 12 €/m² et qu'il y a lieu de retenir cette évaluation. La commune d'[Localité 18] soutient qu'il y a lieu de minorer l'évaluation faite par France Domaine à 1€/m² pour retenir une valeur de 0,61 €/m² tenant compte des termes de comparaison qu'elle et le commissaire du gouvernement produisent aux débats. Il a été statué sur le fait que la parcelle n'est pas en situation privilégiée, il n'y a donc pas lieu de retenir l'évaluation faite par l'expert privé M. [C], mandatée par la société Les [Adresse 22]. Le commissaire du gouvernement propose 8 éléments de comparaison (parcelles HC [Cadastre 16], HC [Cadastre 17], HD [Cadastre 15], HB [Cadastre 3], HB [Cadastre 7] HB [Cadastre 4]-[Cadastre 6], HB [Cadastre 8] et HM [Cadastre 9]) qui sont des cessions intervenues entre le 11 juillet 2016 et le 2 juin 2022 de parcelles de terre sur la commune d'[Localité 18] en zone A et Aer, pour des prix variant de 0 ,61 à 1,06 €/m², soit une valeur médiane de 1 €/m² et une moyenne arythmétique de 0,86 €/m². La commune expropriante conteste le terme de référence correspondant à la parcelle HM [Cadastre 9] au motif que cette parcelle est située à 1,7 km de la parcelle objet du litige et est très arborée. Il sera fait remarquer que le fait de ne pas tenir compte de cette cession ne modifie par la valeur médiane qui demeure à 1 €/m² et ne réduit que de 2 centièmes la valeur arithmétique (0,84 €/m²). La commune soutient qu'il n'y a pas lieu de retenir la fourchette haute de ces termes de comparaison car le prix de 1 €/m² s'explique du seul fait de la pression foncière en période estivale. Elle ne produit toutefois aucune pièce justifiant de cette affirmation, cet argument ne sera pas retenu. Elle indique enfin que dans une décision rendue le 11 octobre 2023, le juge de l'expropriation a retenu comme valeur de la parcelle HC [Cadastre 14] sur la commune d'[Localité 18] lieudit « [Localité 21] » la valeur de 0,61 €/m². Toutefois, il ressort de la lecture de ce document que la partie expropriée n'avait pas comparu à l'audience et n'avait donc pas opposé de contestation sur la valeur de la parcelle. Sachant que France Domaine dans son avis du 28 octobre 2019 a retenu une valeur de 1 €/m², il y a lieu de confirmer le jugement qui a retenu cette valeur qui correspond à la fois à l'avis de France Domaine et à la valeur médiane des termes de comparaison retenus, et a ainsi fixé l'indemnité principale à la somme de 9 567 € et l'indemnité de remploi à la somme de 1 685 € arrondi, soit une indemnité totale de 11 252 €. Sur la demande d'indemnité pour perte de loyer : La société expropriée sollicite dans ses conclusions en cause d'appel un renvoi aux conclusions de son expert qui fait état d'un montant de loyer pour les trois parcelles HE [Cadastre 1], HE [Cadastre 2] et HE [Cadastre 5] à hauteur de 80 000 €. Toutefois, elle n'explicite pas sa demande dans ses motifs. La commune d'[Localité 18] soutient que le contrat de bail du terrain nu (correspondant aux trois parcelles) signé le 1er avril 2017 par la société Les [Adresse 22] et M. [R] qui prévoyait une absence de loyer avec en contrepartie un entretien de la parcelle a été résilié le 5 mai 2022. Elle fait référence pour en justifier à la création de la société civile d'exploitation agricole Les Oliviers et les Palmiers Andalous le 19 janvier 2022 qui a comme objet l'exploitation notamment de cette parcelle et la lettre de résiliation du bail en date du 19 janvier 2022. Toutefois, la production aux débats des statuts de la société civile d'exploitation agricole signés le 19 janvier 2022 et de la lettre de résiliation, ne démontre pas qu'au jour de la date de référence le 5 février 2020, le contrat de bail initial était résilié. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il n'a pas fait droit au principe du versement d'une indemnité pour perte de loyer. En ce qui concerne l'évaluation de cette indemnité, le calcul effectué par l'expert [C], qui semble se référer à un site internet « travaux.com » n'est pas sérieux. Par contre, il y a lieu de retenir la méthode suivante : Valeur locative = valeur vénale x loyer moyen x 100/ prix moyen ; Et qui se base sur la côte annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières (édition 2023) qui retient un prix des terres labourables dans l'Hérault plaines viticoles de 12 900 €/ha et un loyer des terres labourables dans l'Hérault plaines viticoles de 422€/ha et par an ; Ce qui donne une valeur locative de 9567 x 422 x 100/12 900 = 315,711 arrondi à 316€. Il sera donc alloué à la société Les [Adresse 22] la somme de 316 € correspondant à un an de valeur locative, le jugement sera infirmé de ce chef. Sur les autres demandes : Chaque partie succombant partiellement conservera la charge de ses dépens d'appel et il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement (minute 23/100) rendu par le juge de l'expropriation de l'Hérault le 11 octobre 2023 sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité pour perte de loyer ; Statuant à nouveau ; Alloue à la société Les [Adresse 22] à titre d'indemnité accessoire pour perte de loyer la somme 316 € ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Laisse à la charge de chaque partie ses dépens d'appel. Le greffier, La présidente,