Tribunal judiciaire, 02 juillet 2025. 25/00994

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection JUGEMENT Chambre 4 N° RG 25/00994 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KSBW MINUTE N°2025/ JUGEMENT DU 02 Juillet 2025 S.C.I. [C] c/ [E], [Z] DÉBATS : A l’audience publique du 07 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 ENTRE : DEMANDERESSE: S.C.I. SAVAJULAU [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Nicolas BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDEURS: Madame [G] [E] veuve [Z] née le 08 Février 1943 à [Localité 6] (ALPES MARITIMES) [Adresse 4] [Localité 2] Non comparante, ni représentée Monsieur [W] [Z] né le 18 Janvier 1966 à [Localité 6] (ALPES MARITIMES) [Adresse 4] [Localité 2] Comparant en personne COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Juillet 2025 : 1 copie exécutoire à ; - Maître Nicolas BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI - [G] [E] veuve [Z] - [W] [Z] 1 copie dossier EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 22 avril 2010, Mme [X] [Y] a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [E] veuve [Z] et M. [W] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 50 euros. Par acte notarié du 18 avril 2014, la SCI SAVAJULAU a acquis de Madame [X] [Y] le bien immobilier objet du bail. Par actes de commissaire de justice du 2 janvier 2024, la SCI SAVAJULAU a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9983,64 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [E] veuve [Z] et M. [W] [Z] le 3 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la SCI SAVAJULAU a fait délivrer aux locataires un congé pour motif légitime à effet du 1er mai 2025. Par assignation du 28 janvier 2025, la SCI SAVAJULAU a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir : A titre principal, Prononcer la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 22 avril 2010,A titre subsidiaire, Valider le congé pour motif légitime en date du 18 octobre 2024,Dire que les consorts [Z] sont occupants sans droits ni titres,En tout état de cause, Ordonner la libération des lieux par les locataires et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,Ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant introduit de leur chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique,Condamner solidairement les consorts [Z] au paiement de la somme de 9.983,64 euros en règlement des loyers et charges dus depuis le 1er mai 2022,Condamner solidairement les consorts [Z] au paiement de la somme de 277 euros en règlement de la taxe d’ordure ménagère de 2022,Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,Condamner solidairement les consorts [Z] à payer une indemnité d’occupation de 895,67 euros par mois, de la résiliation à la libération des locaux et restitution des clés,Condamner les locataires à payer aux demandeurs les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,Faisant application de l’article 1343-2 du code civil, dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, et au taux de l’intérêt légal,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner solidairement les consorts [Z] au paiement de la somme de 2000 euros en règlement des dommages et intérêts au titre du préjudice subi,Condamner les consorts [Z] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 7 mai 2025, la société SAVAJULAU sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société SAVAJULAU expose qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Elle déclare que la dette de loyers s’élève à plus de 20.000 euros. M. [W] [Z] sollicite le paiement du prix de la cuisine installée dans les locaux loués, sans chiffrer sa demande. Il ne conteste pas avoir retenu les sommes qu’il réclame à ce titre sur les loyers. Il ne produit cependant aucune pièce à l’audience. Il ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [G] [E] veuve [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile et rendue en premier ressort, , en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l'organisation judiciaire. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société SAVAJULAU justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 2 janvier 2024 et que la somme de 9983,64 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer dans le délai de deux mois, plus favorable aux locataires. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 mars 2024. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SAVAJULAU à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 1.3. Sur la demande d'astreinte Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [G] [Z] et M. [W] [Z] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société SAVAJULAU verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2025, Mme [G] [E] veuve [Z] et M. [W] [Z] lui devaient la somme de 20.647,98 euros. Mme [G] [E] veuve [Z] et M. [W] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse. En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront dus sur la somme de 9983,64 euros à compter du 2 janvier 2024, date du commandement de payersur le surplus à compter de la présente décision. 3. Sur la taxe d’ordures ménagères Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. » Bien que la taxe d’ordures ménagères soit récupérable au sens des dispositions susvisées, la société SAVAJULAU ne produit pas l’avis de taxe d’ordures ménagères au titre de l’année 2022. En l’absence de justificatifs, la demande en paiement de la somme de 277 euros sera donc rejetée. 4. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 895,67 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SAVAJULAU ou à son mandataire. 5. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [G] [E] veuve [Z] et M.[W] [Z] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 6. Sur la demande de capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. 7. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [G] [E] veuve [Z] et M. [W] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la société SAVAJULAU concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande de la SCI SAVAJULAU aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 avril 2010 entre la SCI SAVAJULAU, d’une part, et Mme [G] [E] veuve [Z] et M. [W] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à Draguignan (83300) est résilié depuis le 2 mars 2024, ORDONNE à Mme [G] [E] veuve [Z] et M. [W] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, REJETTE la demande d’astreinte de la SCI SAVAJULAU, CONDAMNE solidairement Mme [G] [E] veuve [Z] et M. [W] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 895,67 euros (huit cent quatre-vingt-quinze euros et soixante-sept centimes) par mois, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9983,64 euros à compter du 2 janvier 2024, date du commandement de payersur le surplus à compter de la présente décision. DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement Mme [G] [E] veuve [Z] et M. [W] [Z] à payer à la SCI SAVAJULAU la somme de 20.647,98 euros (vingt mille six cent quarante-sept euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, DÉBOUTE la SCI SAVAJULAU de sa demande en paiement de la taxe d’ordures ménagères au titre de l’année 2022, DÉBOUTE la SCI SAVAJULAU de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, CONDAMNE solidairement Mme [G] [E] veuve [Z] et M. [W] [Z] à payer à la SCI SAVAJULAU la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Mme [G] [E] veuve [Z] et M. [W] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 janvier 2024, RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge