Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/03979

MINUTE N° : JUGEMENT DU 22 Novembre 2024 N° RC 24/03979 DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 7] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 351 243 076 ET : [P] [D] Débats à l'audience du 19 Septembre 2024 copie et grosse le : à Me MORENO copie le : à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6] copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] TENUE le 22 Novembre 2024 Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d'appel d'Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection, GREFFIER : E. FOURNIER DÉBATS : A l'audience publique du 19 Septembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 7] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant D'une Part ; ET : Monsieur [P] [D] né le 21 Juillet 1968 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] non comparant D'autre Part ; EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 mars 1998, [Localité 7] HABITAT (OPH) a loué à Monsieur [D] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable. Par acte d’huissier du 28 novembre 2023 remis à étude, [Localité 7] HABITAT (OPH) a fait délivrer à Monsieur [D] [P] un commandement de payer la somme de 241,65 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er décembre 2023. Par acte d’huissier en date du 12 février 2024 délivré à étude, [Localité 7] HABITAT (OPH) a fait assigner Monsieur [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - subsidiairement prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location aux torts exclusifs de Monsieur [D] [P], en conséquence : - ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [P], ainsi que tout occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique, - condamner Monsieur [D] [P] à payer la somme de 399,21 euros au titre des loyers impayés, - condamner Monsieur [D] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail, - condamner Monsieur [D] [P] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [D] [P] aux entiers frais et dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 6] le 13 février 2024. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 septembre 2024. A cette audience, [Localité 7] HABITAT (OPH), représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 963,94 euros, au titre des loyers et charges échus au 31 août 2024, terme du mois de août 2024 inclus. Monsieur [D] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Le formulaire de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience mais n'a pas été rempli. L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. Sur la recevabilité de la demande En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation. Par conséquent, l’action est recevable. Sur le fond Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois. L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Sur la clause résolutoire Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 33 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Il apparaît que la somme visée au commandement de payer du 28 novembre 2023, soit la somme de 241,65 euros, a été réglée dans le délai de 6 semaines (soit avant le 10 janvier 2024), par deux versements d'APL faits directement au bailleur, pour un montant total de 285,96 euros (142,98 euros x 2). La clause résolutoire n'était donc pas acquise et le commandement de payer ne produit donc aucun effet, quand bien même au 10 janvier 2024, il existait une dette de 399,21 euros, comprenant 99,84 euros de frais d'huissier, soit en réalité un peu plus d'un mois de loyer et charges (277,56 euros). Sur la résiliation judiciaire du bail et ses effets Cependant, le bailleur sollicite, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail. En effet, le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave. En l'espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l'audience que la défaillance du locataire est persistante, la dette n'ayant cessé d'augmenter à compter de janvier 2024, les seules sommes en crédit étant les versements APL et les « réduction loyer solidarité », pour atteindre au jour de l'audience 963,94 euros. Ce manquement répété, sans réaction du locataire malgré la délivrance d'un commandement de payer, puis d'une assignation, constitue un manquement suffisamment graveaux obligations découlant du bail pour entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [D] [P]. Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 1228 du même code dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ». En l'espèce, compte tenu de la signification à étude du commandement de payer et de l'assignation, et de l'absence du locataire à l'audience, de l'absence de réalisation de l'enquête sociale, de la situation de handicap du locataire (mention sur la fiche de renseignement produite par le bailleur de ce qu'il perçoit l'AAH), de sa situation de célibat, et de la relative modicité de la dette locative, il convient, conformément à la mission de protection des personnes en situation de fragilité dévolue au juge des contentieux de la protection, d'accorder au locataire des délais de paiement et de leur donner un effet suspensif de la résiliation du bail, conformément à l'article 1228 du code civil. Par suite, il convient d’octroyer à Monsieur [D] [P] des délais de paiement suivant les modalités énoncées au dispositif du présent jugement et de dire que ces délais paralyseront les effets de la résiliation. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la résiliation n'interviendra pas. Dans le cas contraire, elle prendra effet. Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [D] [P], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée. Sur l'exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 1998 entre [Localité 7] HABITAT (OPH), d’une part, et Monsieur [D] [P], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] ne sont pas réunies ; CONSTATE le manquement répété de Monsieur [D] [P] à l'obligation essentielle du contrat de payer le loyer, et DIT qu'il justifie la résiliation judiciaire du bail consenti le 25 mars 1998 par [Localité 7] HABITAT (OPH) à Monsieur [D] [P] ; CONDAMNE Monsieur [D] [P] à verser à [Localité 7] HABITAT (OPH) la somme de 963,94 euros (neuf cent soixante-trois euros et quatre-vingt-quatorze centimes) (décompte arrêté au 31 août 2024, terme du mois de août 2024 inclus), au titre des loyers et charges impayés ; AUTORISE Monsieur [D] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 40 euros durant 23 mois, le solde de la dette en principal et intérêts selon le montant restant dû à la 24ème et dernière mensualité ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation judiciaire n'interviendra pas ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité entraînera la résiliation du bail consenti le 25 mars 1998 par [Localité 7] HABITAT (OPH) à Monsieur [D] [P], et que : * le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * Monsieur [D] [P] deviendra occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 2] ; * à défaut pour Monsieur [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 7] HABITAT (OPH) pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * Monsieur [D] [P] sera condamné à verser à [Localité 7] HABITAT (OPH), jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ; * le sort des meubles soit alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, rappelant qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; CONDAMNE Monsieur [D] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ; DÉBOUTE [Localité 7] HABITAT (OPH) de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière. La greffière, Le juge des contentieux de la protection,