Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/56905 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2P3P
N° : 1
Assignation du :
31 Juillet 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 mars 2024
par Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDERESSE
S.A.R.L. UNION INVESTMENT INTERNATIONAL PROPERTY GmbH
siège social :
[Adresse 5]
[Localité 2] (ALLEMAGNE)
succursale française :
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Benjamin BILL de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #1701
DEFENDERESSE
S.A.S. FIDUCIM
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Jérôme BENYOUNES de la SELARL VINCI, avocats au barreau de PARIS - #L0047
DÉBATS
A l’audience du 22 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2017, modifié par deux avenants des 29 décembre 2017 et 16 juillet 2018, la société de droit allemand Union Investment Institutional Property GmbH a donné à bail commercial à la SAS Fiducim des locaux à usage de bureaux et d'archives ainsi que des emplacements de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2017, moyennant le paiement d'un loyer annuel principal, hors taxes et hors charges, de 79.120 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, le 27 juin 2023, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 175.282,31 euros, outre le coût de l'acte.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Union Investment Institutional Property GmbH a, par exploit délivré le 31 juillet 2023, fait citer la société Fiducim devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner son expulsion et de la voir condamner au paiement d'une provision au titre des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation mensuelle.
A l'audience du 2 octobre 2023, les parties ont sollicité un renvoi en raison des discussions en cours aux fins de trouver une solution amiable au litige. Le 21 novembre 2023, elles ont signé un protocole d'accord transactionnel prévoyant un échéancier de paiement des sommes jusqu’au 15 juin 2024. Les termes de ce protocole n'ont toutefois pas été respectés et l'affaire a été retenue à l'audience du 22 février 2024.
A cette audience, la société Union Investment Institutional Property GmbH a déposé des conclusions soutenues oralement.
Aux termes de celles-ci, la société Union Investment Institutional Property GmbH demande au juge des référés de :
« Vu les pièces de l’assignation,
Vu les pièces du présent jeu de conclusions,
Vu l’article L. 145-41, alinéa premier du Code de commerce,
Vu l’article 835 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1760 du Code civil,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire,
Vu les stipulations du Bail,
Vu le Protocole,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONSTATER le non-respect par la société FIDUCIM des stipulations du Protocole et du Bail en ne procédant pas au paiement des sommes dues au titre du Bail et du Protocole au Bailleur,
- CONSTATER le fait que la société UNION INVESTMENT INSTITUTIONAL PROPERTY GmbH est déliée de ses obligations au titre du Protocole,
- RECEVOIR la société UNION INVESTMENT INSTITUTIONAL PROPERTY GmbH en ses demandes et l’y déclarée bien fondée,
En conséquence,
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du Bail à la date du 27 juillet 2023,
- CONDAMNER la société FIDUCIM au paiement par provision de la somme totale de deux cent cinquante-huit mille six cent quarante-huit euros et un centime (258.648,01) toutes taxes comprises, correspondant aux sommes dues par le Preneur au Bailleur au titre du Bail jusqu’au 27 juillet 2023,
Et dès lors :
- ORDONNER l’expulsion immédiate de la société FIDUCIM et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée, et ce avec l’assistance de la force publique et l’aide d'un serrurier si nécessaire,
- CONDAMNER la société FIDUCIM au paiement d’une indemnité d’occupation calculée prorata temporis, sur la base d’un montant égal au montant du loyer en cours majoré de 100%, outre tous accessoires du loyer, TVA en sus (correspondant à ce jour à la somme de trois cent cinquante-huit mille six cent vingt euros et soixante-cinq centimes (358.620,65) toutes taxes comprises, entre le 27 juillet 2023 minuit et la restitution effective des locaux par la société FIDUCIM,
- CONDAMNER la société FIDUCIM au paiement de dommages et intérêts sur le fondement notamment de l’article 1760 du Code civil pour un montant d’un million cent seize mille vingt-deux euros et quinze centimes (1.116.022,15) en raison du préjudice subi par la société UNION INVESTMENT INSTITUTIONAL PROPERTY en raison de l’impossibilité de percevoir l’intégralité des loyers et des charges dus par la société FIDUCIM jusqu’à la fin du Bail prévue le 30 septembre 2026, du fait qu’il doit réaliser des travaux de remise en état à la suite du départ de la société FIDUCIM, qu’il doit chercher un nouveau locataire. En conséquence, il devra missionner un broker et prendre à sa charge lesdits frais de commercialisation. Pendant le temps nécessaire à la relocation, il ne percevra aucun revenu locatif, ce qui lui cause un préjudice important.
- ACTER que le Bailleur peut conserver l’intégralité du dépôt de garantie visé à l’article 6.1 du Bail conformément à l’article 19.7 du Bail, soit à ce jour la somme de trente-cinq mille soixante et onze euros et cinquante-huit centimes (35.071,58).
- DIRE que les intérêts au taux légal courront à compter de la date de l’exploit introductif d’instance,
- CONDAMNER la société FIDUCIM à verser à la société UNION INVESTMENT INSTITUTIONAL PROPERTY GmbH la somme de trois mille (3.000) euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,
- CONDAMNER la société FIDUCIM aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. ».
Aux termes de ses conclusions déposées et visées à l'audience, la société Fiducim demande au juge des référés de :
« Vu les articles 834 835 du Code de procédure civile,
Vu les articles L.145-41 du Code de commerce,
Vu l’article 1343-5 du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,
- Constater que la société FIDUCIM soulève des contestations sérieuses tenant à l’absence de clarté du décompte et la dissimulation des sommes payées,
En conséquence,
- Déclarer n’y avoir lieu à référé,
- Débouter la société UNION INVESTMENT INSTITUTIONAL PROPERTY GMBH de l’intégralité de ses demandes et l’inviter à mieux se pourvoir,
Subsidiairement,
- Suspendre les effets de la clause résolutoire,
- Accorder un délai de 24 mois à la société FIDUCIM pour régler l’arriéré effectivement dû sur justification précise du bailleur,
Infiniment subsidiairement, si le Président du Tribunal judiciaire de Paris déclarait la clause acquise,
- Rejeter la demande de paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 100%, et subsidiairement la fixer au montant du loyer,
En tout état de cause,
- Débouter la société UNION INVESTMENT INSTITUTIONAL PROPERTY GMBH de ses demandes de dommages-intérêts,
- Condamner la société UNION INVESTMENT INSTITUTIONAL PROPERTY GMBH à payer à la société FIDUCIM 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure
- Condamner la société UNION INVESTMENT INSTITUTIONAL PROPERTY GMBH aux entiers dépens. ».
Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2024.
MOTIFS
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. ».
En application de l'article 835 du même code, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».
Selon les alinéas 1 et 3 de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » et « Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. ».
En l’espèce, il est constant que le contrat de bail commercial conclu par les parties comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle est expressément prévue la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et ce, un mois après un commandement de payer qui serait demeuré infructueux.
Il ressort des termes du protocole d'accord transactionnel signé par les parties que les loyers et charges ont été payés irrégulièrement, que la société Fiducim n'a pas réglé les termes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance et qu'elle a reconnu devoir la somme de 252.781,26 euros à la date du 17 novembre 2023.
L'article 6 du protocole prévoit qu'en cas de non-respect de l'échéancier convenu et/ou des stipulations du bail par le preneur, le bailleur sera délié de ses engagements au titre du protocole et pourra appliquer les dispositions du bail. L'application de cet article et la possibilité pour le bailleur de se prévaloir du commandement de payer délivré le 27 juin 2023 ne sont pas contestées par la société Fiducim. Elle ne critique pas davantage la régularité du commandement Elle prétend en revanche que l'absence de clarté des décomptes produits par le bailleur ne permet pas de constater l'acquisition de la clause résolutoire. Cependant, au vu des termes du protocole précédemment rappelés, cet argument ne peut à l'évidence pas prospérer. Il n'est donc pas sérieusement contestable que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies.
Au vu des termes de la demande, des décomptes produits par la société Union Investment Institutional Property GmbH, dont la défenderesse critique à juste titre le manque de clarté, et des paiements effectués par la société Fiducim, il est établi que la société Fiducim reste devoir à la société Union Investment Institutional Property GmbH la somme de 147.781,26 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 27 juillet 2023. L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023.
La dette est certes importante. L'occupation des locaux s'est toutefois manifestement déroulée sans incident pendant plusieurs années et la société Fiducim est confrontée à des difficultés de trésorerie liées à la conjonction de plusieurs événements. Aussi, compte tenu de sa situation financière et des versements auxquels elle a procédé pour apurer sa dette et en l'absence de preuve de ce que la situation économique de la demanderesse serait mise en péril par un échelonnement de paiement, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d'accorder à la société Fiducim, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
En cas d'expulsion, le bailleur sollicite, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours majoré de 100%, outre tous accessoires plus les charges, conformément à l'article 19.8 du bail. Cette clause qui fixe l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail à une somme supérieure au revenu locatif dont le bailleur se trouve privé est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse également en une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, la demande tendant à voir « ACTER que le Bailleur peut conserver l’intégralité du dépôt de garantie visé à l’article 6.1 du Bail conformément à l’article 19.7 du Bail, soit à ce jour la somme de trente-cinq mille soixante et onze euros et cinquante-huit centimes (35.071,58) » se heurte à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référer sur cette demande.
Quant à la demande de dommages et intérêts formée notamment sur le fondement de l'article 1760 du code civil au titre du préjudice résultant de l'impossibilité de percevoir l’intégralité des loyers et des charges jusqu’à la fin du bail et de la nécessité, suite à la libération des lieux, de réaliser des travaux de remise en état et de chercher un nouveau locataire, elle excède elle aussi les pouvoirs du juge des référés, la société Union Investment Institutional Property GmbH, qui procède par voie d'allégations générales sans produire aucun élément susceptible de justifier du préjudice allégué, ne pouvant se prévaloir d'une obligation non sérieusement contestable à ce titre. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur le surplus des demandes
Succombant, la société Fiducim sera condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Union Investment Institutional Property GmbH l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société Fiducim sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 27 juillet 2023 ;
Condamnons la SAS Fiducim à payer à la société Union Investment Institutional Property GmbH la somme provisionnelle de 147.781,26 euros correspondant aux loyers (charges, accessoires) impayés arrêtés au mois de juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS Fiducim se libère de la provision ci-dessus allouée en 23 acomptes mensuels consécutifs d'un montant de 6.100 euros outre une dernière mensualité d'un montant correspondant au solde de la provision due;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 10 de chacun des mois suivants;
Disons qu’en cas de défaut de paiement par la SAS Fiducim de la provision selon l'échéancier convenu et/ou des loyers, charges et accessoires courants aux termes prévus par le bail, la clause résolutoire reprendra ses effets, huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;
- la clause résolutoire sera acquise et produira donc son plein et entier effet ;
- il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la SAS Fiducim et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4];
- le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
- la SAS Fiducim devra payer mensuellement à la société Union Investment Institutional Property GmbH à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons la SAS Fiducim aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
Condamnons la SAS Fiducim à payer à la société Union Investment Institutional Property GmbH la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
Fait à Paris le 26 mars 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARGéraldine DETIENNE
