Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 23/05651

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Jean Emmanuel NUNES Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Gilles MOUSSAFIR Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/05651 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JJH N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 11 JUILLET 2024 PROROGÉ EN DATE DU 02 AOÛT 2024 DEMANDEURS Monsieur [G] [U] Agissant en qualité de tuteur de Madame [V] [R] épouse [U] demeurant [Adresse 3] Madame [V] [R] épouse [U] demeurant [Adresse 6] [Localité 1] représentés par Maître Gilles MOUSSAFIR, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P0562 DÉFENDEURS Monsieur [S] [E] [T] demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Jean Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G25 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-504042 du 02/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) Madame [B] [D] [X] demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Jean Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G25 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-507271 du 25/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 avril 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 août 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 02 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05651 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JJH FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 26/09/2017, Monsieur [Y] [U] avait donné en location à Monsieur [S] [W] [E] [T] un appartement (studio) situé [Adresse 2] à [Localité 5] (5ème étage, porte 54, lot 65) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 912,02 €, outre 95 € au titre de la provision sur charges. Par acte du 14/04/2022, Monsieur [Y] [U] et Madame [V] [R] épouse [U] ont fait délivrer à Monsieur [S] [W] [E] [T] et à Madame [B] [D] [X] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 13 008,38 €. Par acte du 14/06/2023, Monsieur [G] [U], agissant en qualité de tuteur de Madame [V] [R] épouse [U], a assigné Monsieur [S] [W] [E] [T] et Madame [B] [D] [X] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir : la constatation de la déchéance des locataire de tout droit sur le logement loué à compter du 15/06/2022, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;l'expulsion des locataire et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le juge, aux frais, risques et périls de Monsieur [S] [W] [E] [T] et de Madame [B] [D] [X] ; le paiement solidairement par les défendeurs de la somme de 14 860,80 € au titre des loyers et charges impayés au 14/06/2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;le versement solidairement par les défendeurs d'une indemnité d'occupation mensuelle de 881,21 €, hors charges, à compter du 15/06/2022 jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, Monsieur [G] [U], es qualités, a réclamé une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, la capitalisation des intérêts et le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. Le Préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 19/06/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX. Le dossier a fait l'objet de plusieurs renvois, l'un notamment pour l'obtention de l'aide juridictionnelle au bénéfice de Monsieur [E] [T], l'autre pour l'obtention de l'aide juridictionnelle au bénéfice de Madame [X]. À l'audience du 12/01/2024, Monsieur [S] [W] [E] [T] a déposé à l'instance une question préjudicielle de constitutionnalité. Monsieur [E] [T] a par ailleurs demandé au juge des contentieux de la protection de surseoir à statuer sur l'entier litige jusqu'à la décision de la cour de cassation quant à la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité, et le cas échéant, jusqu'à la décision du conseil constitutionnel quant à la question prioritaire de constitutionnalité. Le dossier a été renvoyé à l'audience du 24/04/2024 pour transmission et avis du ministère public. À l'audience du 24/04/2024, il a été débattu contradictoirement de la question prioritaire de constitutionnalité. Par jugement de ce jour, la demande de ce chef de transmission à la Cour de cassation faite par Monsieur [E] [T] a été rejetée. À l'audience du 24/04/2024, les parties ont également développé, subsidiairement et contradictoirement, leurs demandes, moyens et prétentions au fond. Monsieur [U], es qualités, a maintenu ses demandes et prétentions, portant toutefois sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme actualisée de 31 103,09 €. Monsieur [U], es qualités, a fait valoir qu'il n'y avait pas eu reprise totale du paiement du loyer courant, seuls des paiements partiels ayant été effectué. Il a précisé qu'il n'avait aucune preuve des derniers paiements invoqués par les locataires. Il a ajouté que s'agissant de la saisine de la commission de surendettement, la somme reprise dans ce cadre au titre de la dette locative n'était pas opposable dans la présente procédure. Monsieur [U], s'agissant de la prescription, a considéré qu'elle avait été interrompue par la délivrance du commandement. Il n'a pas formulé d'observation concernant de la régularisation des charges. Monsieur [E] [T]et Madame [X] n'ont pas déposé de conclusions à l'instance mais leur conseil paraît avoir développé les arguments soutenus à l'audience par simple mail du 24/04/2024 à 8h14, adressé au tribunal, avec le conseil du demandeur en partie jointe. Monsieur [E] [T]et Madame [X], à raison des développements oraux de leur conseil à l'audience, se sont prévalus tout d'abord du paiement d'une somme de 600 €, antérieure à la décision de la commission. Il se sont prévalus également du paiement d'une somme de 1000 € en avril, qui couvrait le montant du loyer. Selon Monsieur [E] [T]et Madame [X], il devait leur être accordé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, a priori tels que prévus par l'article 24 de la loi du 06/07/1989 dans le cadre d'une procédure de surendettement. Monsieur [E] [T], par ailleurs, s'est prévalu de la prescription de 3 ans et a fait valoir que c'était l'assignation qui était susceptible d'interrompre celle-ci et non le commandement de payer visant la clause résolutoire (la seule exception étant celle d'un commandement de saisie-vente). Enfin, Monsieur [E] [T] a considéré que la bailleresse ne démontrait pas l'exigibilité de la somme réclamée puisque, dans le cadre de la procédure de surendettement, celle-ci avait fait état d'une dette de 22 827,74 €. Enfin, Monsieur [E] [T]et Madame [X] ont demandé que les allocations logement soient versées directement au bailleur. MOTIVATIONS Incidence de la procédure de surendettement Au vu des pièces produites, il apparaît que dans sa séance du 14/03/2024, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] avait constaté la situation de surendettement de Monsieur [S] [E] [T]et de Madame [D] [X] [P]. Selon l'article 24 de de la loi du 06/07/1989, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice d'un locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon le cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du code de la consommation, le jugement prononçant rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Force est de constater que la procédure de surendettement ne change pas le critère fixé de façon générale par l'article 24 de la loi du 06/07/1989 permettant d'accorder des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ce critère est celui de la reprise, au jour de l'audience devant le juge de l'expulsion, du paiement du loyer courant, les charges étant toutefois ajoutées. Sur la délimitation de la dette 1/sur la prescription En application de l'article 7-1 de la loi du 06/07/1989 qui a fixé à 3 ans la prescription des actions dérivant d'un contrat de bail, la demande au titre de la dette locative ne peut concerner que des loyers échus postérieurement au 14/06/2020, soit dans un délai de 3 ans précédant la délivrance de l'assignation. Il sera relevé à cet égard qu'aucun élément particulier n'a été interruptif de la prescription, la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire ne pouvant en tenir lieu. Enfin, il n'est pas évoqué par le demandeur d'autres événements ou circonstances de nature à suspendre ou interrompre la prescription ou à écarter sa mise en œuvre. 2/sur l'opposabilité de la déclaration du bailleur, quant à sa créance locative, dans le cadre de la procédure de surendettement L'indication du montant de la créance dans le document de travail établi par la commission de surendettement destiné à étayer ses propositions, quelle que soit l'origine de cette indication, ne consiste en rien en une reconnaissance par le bailleur de la limitation à ce montant des loyers et charges impayés, limitation qui serait opposable dans le cadre de la procédure civile au fond en résiliation de bail et expulsion. L'existence d'un état de créance au 15/03/2024 ne dispense ni n'écarte la nécessité de fixer la créance exacte actualisée de Madame [U] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation. Sur la régularisation des charges S'agissant de la provision sur charges, celle-ci avait été fixée dans le bail du 26/09/2017 à 95 €, cette somme venant s'ajouter un loyer mensuel à part entière de 755 €. Bien que l'évocation de la question de l'exigibilité des charges ait été particulièrement tardive et que son caractère contradictoire s'est avéré très relatif, aucune observation particulière sur ce point n'a été formulée par le bailleur. Ce dernier n'a pas demandé à pouvoir produire les documents quant aux justifications annuelles des charges, ne prétendant pas qu'elles soit intervenues. Suivant l'article 23 de de la loi du 06/07/1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles, sur justification, en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Si les charges locatives ont donné lieu à paiement de provisions, elles doive faire en ce cas l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Également, les demandes de provision sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Force est de constater que d'une part, il n'est pas établi que le bailleur ait procédé à la régularisation annuelle exigée légalement, que d'autre part, la provision sur charges, sur la période des impayés (toute période antérieure étant prescrite), ne pouvait être exigée puisque la détermination des charges effectives, dans le cadre d'un exercice précédent, n'avait jamais été faite. En conséquence, il conviendra de retrancher de l'échéance mensuelle de loyer la somme de 95 €. Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Au préalable, il n'est pas contesté d'une part, que Madame [V] [R] épouse [U] soit la propriétaire actuelle du bien, d'autre part, que le bail a été étendu à Madame [B] [D] [X]. Au delà, il est produit à l'instance : le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 14/04/2022 faisant référence à cette clause résolutoire et la saisine de la CCAPEX du 15/04/2022 ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 21/04/2024. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues, au moins dans leur majeure partie, à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 14/06/2022. Les locataires ont invoqué à l'audience un virement de 600 € en date du 07/03/2024, puis un virement de 1000 € en date du 13/04/2024, virements dont le bailleur n'a pas trouvé la trace. Force est de constater que les pièces produites censées démontrer ces paiements, dont la réalité pouvait être essentielle pour permettre le maintien à domicile, sont des documents d'une validité douteuse, ne présentant pas de label particulier concernant la banque qui aurait accepté le virement et qui ne sont étayés par aucune autre élément de preuve. Notamment aucun relevé bancaire de l'un ou de l'autre des défendeurs ne traduit l'encaissement de tels virements alors que ces relevés auraient été faciles à rechercher, non seulement à l'évidence pour celui de mars mais aussi pour celui d'avril, précédant de plus de 10 jours la date d'audience. Au demeurant, la bonne foi et en tout cas, la capacité des locataires de payer a minima leur loyer courant ne sont en rien établis, la commission de surendettement ayant relevé que leur situation était irrémédiablement compromise et n'était pas susceptible d'évolution. Le tribunal au demeurant relève les éléments suivants : la saisine de la commission de surendettement est intervenue tardivement, le 08/01/2024, et quoi qu'il en soit, les paiements invoqués suivaient une longue période de total impayé des loyers ;les locataires ayant bénéficié de fait de longs délais à raison des renvois qu'ils avaient suscités, y compris s'agissant d'une question prioritaire de constitutionnalité sans rapport avec les circonstances de l'espèce, il apparaît qu'aucun effort de paiement de la moindre somme n'a été fait.Les impayés remontent à de nombreuses années et c'est seulement la prescription qui aboutit à une réduction de la dette, celle-ci en tout état de cause demeurant conséquente. Au vu u de l'ensemble des éléments qui précèdent, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [S] [W] [E] [T]et Madame [B] [D] [X] à la date du 15/06/2022 et d'ordonner leur expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus A ce titre et compte tenu des développements susvisés, Monsieur [G] [U], agissant en qualité de tuteur de Madame [V] [R] épouse [U], justifie d'une créance de 20 989,06 € au titre des loyers et charges dus au 21/04/2024. Sur l'indemnité d'occupation à échoir Les locataires étant désormais occupants sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser Madame [V] [R] épouse [U] du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération à la somme globale de 950 € par mois (sans supplément pour les charges). En effet, compte tenu de l'incertitude sur le montant effectif des charges, cette somme mensuelle correspondra à l'indemnisation globale de l'occupation du logement par les défendeurs. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [U], agissant en qualité de tuteur de Madame [V] [R] épouse [U] les frais irrépétibles de l'instance. En effet, il a dû faire face à une longue procédure, avec le développement par les défendeurs de moyens qui l'ont artificiellement retardée, sans avoir la moindre perspective d'un paiement de bonne foi. Au vu de la décision de résiliation du bail, la demande au titre du règlement direct des allocations logement susceptibles d'être attribué aux défendeurs est sans objet. Au vu de la date de l'assignation,l'exécution provisoire du présent jugement et de plein droit. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie la fixation d’une astreinte PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate la résiliation de plein droit à la date du 15/06/2022 du bail consenti le 26/09/2017 par Monsieur [Y] [U], aux droits duquel vient Madame [V] [R] épouse [U], à Monsieur [S] [W] [E] [T]et étendu à Madame [B] [D] [X], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (5ème étage, porte 54 , lot 65). Ordonne l'expulsion de Monsieur [S] [W] [E] [T]et Madame [B] [D] [X] et déboute ces derniers de leur demande de délai de paiement dans le cadre de la procédure de surendettement et de la suspension subséquente des effets de la clause résolutoire. Dit qu'à défaut par Monsieur [S] [W] [E] [T] et Madame [B] [D] [X] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef. Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Condamne in solidum Monsieur [S] [W] [E] [T]et Madame [B] [D] [X] à payer à Monsieur [G] [U], agissant en qualité de tuteur de Madame [V] [R] épouse [U], la somme de 20 989,06 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 21/04/2024, somme portant intérêts au taux légal à compter du 14/04/2022 sur 6736,77 € et à compter de ce jour sur le surplus, avec capitalisation. Condamne in solidum Monsieur [S] [W] [E] [T]et Madame [B] [D] [X] à payer à Monsieur [G] [U], agissant en qualité de tuteur de Madame [V] [R] épouse [U], à compter du 01/05/2024 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle globale de 950 €. Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement. Condamne in solidum Monsieur [S] [W] [E] [T]et Madame [B] [D] [X] à payer à Monsieur [G] [U], agissant en qualité de tuteur de Madame [V] [R] épouse [U], la somme de 300 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leur demandes. Condamne in solidum Monsieur [S] [W] [E] [T]et Madame [B] [D] [X] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture. Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Fait et jugé à Paris le 02 août 2024 le greffier le Juge