Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 24/00583 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YJH
N° MINUTE :
3-2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [LL] [J] [K] [F] [H], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0924
DÉFENDEURS
Monsieur [B] [AB] [AF], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0230
Madame [W] [TS] [AF], demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0230
Madame [X] [AB] [W] [AF], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0230
Madame [ZF] [AB] [Z] [AF], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0230
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00583 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YJH
Madame [D] [KO] [AF], demeurant [Adresse 7]
représentée par Maître Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0230
Monsieur [HM] [B] [AB] [A] [AF], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0230
Madame [PK] [W] [AB] [G] [AF], demeurant [Adresse 9]
représentée par Maître Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0230
Monsieur [CH] [C] [T] [AF], demeurant [Adresse 9]
représenté par Maître Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0230
Monsieur [L] [N] [AB] [U] [AF], demeurant [Adresse 9]
représenté par Maître Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0230
Monsieur [R] [S] [AB] [E] [AF], demeurant [Adresse 9]
représenté par Maître Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0230
Monsieur [VG] [V] [AB] [CL] [I] [AF], demeurant [Adresse 9]
représenté par Maître Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0230
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé du 9 février 2021 à effet le lendemain, Monsieur [Y] [O] et Madame [UJ] [AF] ont donné à bail à Monsieur [LL] [H] un appartement à usage d'habitation avec cave et box accessoires, situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 4445 euros outre 298,25 euros de provision sur charges.
Monsieur [B] [AF], Madame [W] [AF], Madame [X] [AF], Madame [D] [AF], Monsieur [R] [AF], Monsieur [P] [AF], Madame [PK] [AF], Madame [ZF] [AF], Madame [AB] [AF], Monsieur [VG] [AF] et Monsieur [HM] [AF], interviennent aux droits de Monsieur [Y] [O] et Madame [UJ] [AF] depuis leurs décès, respectivement les 2 février et 4 mars 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2023, les consorts [AF] ont délivré à Monsieur [LL] [H] un congé pour vente à effet au 9 février 2024.
C'est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, Monsieur [LL] [H] a assigné les consorts [AF] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
La nullité du congé pour vente,Le rejet des demandes des consorts [AF],Leur condamnation à lui payer 5500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2024.
A l’audience, Monsieur [LL] [H], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation, ce qu’il a développé oralement, notamment s’agissant des moyens de nullité soulevés. Il a en outre exposé que les bailleurs n’avaient effectué aucune démarche en vue de la vente effective du bien.
Les consorts [AF] ont été représentés à l’audience utile et ont fait viser des conclusions qu’ils ont soutenues oralement. Ils ont sollicité d’obtenir :
Le rejet des prétentions adverses,La validation du congé pour vente délivré le 7 août 2023L’expulsion de Monsieur [LL] [H] et celles de tous les occupants de son chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision, et avec séquestration des meubles,Sa condamnation à leur payer 4640,82 euros d’indemnité mensuelle d’occupation, charges en sus, payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, jusqu’à libération complète et effective des lieux,Sa condamnation à leur payer 50000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,Sa condamnation à leur payer 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le congé délivré par le bailleur
En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, seul le bailleur peut délivrer un congé pour vendre.
En l’espèce, Monsieur [LL] [H] invoque la nullité du congé au motif que les consorts [AF] n’étaient pas ses bailleurs au moment de dresser le congé car l’acte de notoriété serait postérieur au congé. Or, l’acte de notoriété n’est qu’une preuve de la qualité d’héritier comme le pose l’article 730-1 du code civil. Celle-ci s’acquière au jour du décès, en application de l‘article 720 du code civil. Dans le cas d’espèce, il ressort de l’acte de notoriété que les bailleurs pré décédés n’avaient pas de descendant et ont dressé un testament qui rendaient le frère et la sœur de Madame [UJ] [AF] héritiers de l’appartement objet du litige. Or, l’acte de notoriété montre qu’ils ont renoncé à la succession en date du 28 juillet 2023 au profit des neveux et petits-neveux de Madame [UJ] [AF]. En conséquence, au jour du congé le 7 août 2023, ceux-ci avaient acquis la qualité d’héritier et donc de bailleur du bien pris à bail par Monsieur [LL] [H] si bien qu’ils étaient en droit de délivrer un congé pour vente.
En outre, l'article 15-I et II de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé soit délivré six mois au moins avant l'échéance du bail. Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.
En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [LL] [H] a été conclu le 9 février 2021 à effet le lendemain pour une durée de trois ans, jusqu’au 9 février 2024. Le congé du bailleur délivré le 7 août 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Monsieur [LL] [H] invoque la nullité du congé au motif que le bail n’aurait pas été reconduit après l’acquisition du bien par voie successorale par les consortss [AF]. Toutefois, il est admis en dernier lieu, par référence à l’esprit du texte qui vise à éviter les ventes à caractère spéculatifs et aux travaux parlementaires ayant conduit à son adoption, que l’article 15-II « ne doit pas conduire à empêcher des héritiers de vendre le bien, ladite vente servant au demeurant souvent à payer les droits de successions » (CA Grenoble, 23 mai 2023, n°22/03534). D’autant plus que l’acte de notoriété du 28 septembre 2023 met en évidence que les consorts [AF] sont jeunes et pour certains ne sont pas encore entrés dans la vie active, alors que les droits de succession sont conséquents s’agissant de neveux et petits-neveux de Madame [UJ] [AF]. Dans ces conditions, le congé du 7 août 2023 n’a pas violé les dispositions précitées de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, toujours conformément aux dispositions de l’article, 15-II de cette même loi, le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Il est admis que le bailleur doit inclure les accessoires du logement dans son congé en précisant les prix desdits accessoires (Civ. 3ème, 12 mars 2020, n°18-14.765).
En l’espèce, le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Monsieur [LL] [H] expose néanmoins que le congé souffre d’imprécision s’agissant des accessoires, ce qui aurait fait obstacle à l’exercice effectif de son droit de préemption. Or, le congé litigieux renvoie aux accessoires de l’appartement inclus dans le contrat bail, à savoir le box qui correspond au lot 9 et la cave, qui fait partie du même lot 4 que l’appartement. Les prix de chaque lot sont en outre individualisés dans le congé puisque le prix de vente global de 2.100.000 euros inclut celui du box à hauteur de 40000 euros. En conséquence, le congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.
Enfin, en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
En l’espèce, il sera relevé que si Monsieur [LL] [H] conteste la réalité du motif invoqué, il n’apporte aucun élément de nature à étayer la fraude. S’il produit aux débats le courrier électronique du 17 juin 2024 d’un copropriétaire de l’immeuble qui indique qu’il n’a « jamais contacté le cabinet [M] en vue d’une offre d’achat de l’appartement », le mandataire de gestion locative n’a fait que faire référence, dans son attestation du 13 mai 2024 ayant valeur de simple renseignement, à ce qu’un copropriétaire de l’immeuble est « intéressé par l’achat de l’appartement », ce qui est en réalité loin de la formalisation d’une offre d’achat. Au-delà de cette attestation de leur mandataire de gestion locative, les consorts [AF] justifient avoir saisi des agents immobiliers spécialisés dans la commercialisation de biens d’exception, en vue de déterminer le prix de vente. L’intention des propriétaires de confier in fine le bien à un de ces agents immobiliers en vue de réaliser la vente ressort des courriers de ces professionnels, l’un d’eux indiquant expressément en date du 24 septembre 2023 que « nous réalisons une part prépondérante des transactions de beaux appartements et maisons sur le secteur (…). Nous réitérons notre souhait de nous charger de la commercialisation de votre appartement ». Enfin, l’acte de notoriété du 28 septembre 2023 fait ressortir le jeune âge des héritiers dont certains sont étudiants et laisse présager de droits de succession conséquents, car ceux-ci ne sont pas des descendants directs des propriétaires pré décédés, si bien qu’ils ne pourront vraisemblablement s’en acquitter que par la vente de l’appartement. En conséquence, le caractère réel et sérieux du motif de congé est établi.
Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier. Monsieur [LL] [H] n'ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 9 février 2024.
Monsieur [LL] [H], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 10 février 2024 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
La condamnation sera assortie d'une astreinte conformément à l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. Cette astreinte sera fixée à 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 18 mois, sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Les consorts [AF] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Il sera précisé dans le dispositif de la décision que les sommes déjà payées depuis le 10 février 2024 seront déduites des sommes dues.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
En l'espèce, faute de justifier tant de l'abus de droit et la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation, les bailleurs seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [LL] [H], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [AF] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [LL] [H] par Monsieur [B] [AF], Madame [W] [AF], Madame [X] [AF], Madame [D] [AF], Monsieur [R] [AF], Monsieur [P] [AF], Madame [PK] [AF], Madame [ZF] [AF], Madame [AB] [AF], Monsieur [VG] [AF] et Monsieur [HM] [AF], d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 9 février 2021 et concernant l'appartement à usage d'habitation, avec cave et box accessoires, situé [Adresse 6], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 9 février 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [LL] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 18 mois sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [LL] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les consorts [AF] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [LL] [H] à verser aux consorts [AF] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (4837,62 euros en janvier 2024), à compter du 10 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 10 février 2024 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [LL] [H] à verser aux consorts [AF] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [LL] [H] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
