Cour de cassation, 20 octobre 2009. 08-16.648

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci après annexé : Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions d'appel que les époux X..., qui n'ont invoqué qu'un manquement des époux Y... à leur obligation de délivrance, se soient prévalus de fautes de leur part lors de la notification du projet d'acte de vente du bien objet de la réservation ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les époux X... avaient signé le 21 juillet 1997 un document intitulé "contrat de réservation" aux termes duquel en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué sur un compte séquestre, le vendeur s'engageait à leur réserver un logement dans un groupe d'immeubles, une description sommaire des travaux tous corps d'état étant jointe à ce contrat, la cour d'appel, qui en a exactement déduit, sans dénaturer les termes clairs du contrat ni les conclusions des époux X..., qu'il s'agissait d'un contrat préliminaire sui generis ne pouvant être identifié à une promesse de vente et qui a souverainement retenu que les époux X... ayant clairement manifesté le désir de ne pas signer l' acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement en raison de l'existence de différences importantes entre le projet qui leur avait été présenté lors de l'acte de réservation et l'immeuble finalement réalisé, le seul fait d'avoir spontanément réglé le prix de vente n'avait pu rendre la vente parfaite, a pu en déduire, après avoir énoncé à bon droit que le réservataire avait le choix soit d'acquérir aux nouvelles conditions, soit de renoncer à l'acquisition en demandant la restitution de son dépôt de garantie, qu'il n'existait aucun contrat entre les parties ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour les époux X.... Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de l'ensemble de leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE « sur le fond, Monsieur et Madame Jacky X... ont signé le 21 juillet 1997 un document intitulé contrat de réservation aux termes duquel en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué sur un compte séquestre, le vendeur, la Société Civile Immobilière LES BEGONIAS, s'engageait à leur réserver un logement portant le N° 7 dans un ensemble immobilier "Le Patio des Demoiselles" ; qu'une description sommaire des travaux tous corps d'état était jointe à ce contrat ; que ce contrat était signé par Monsieur X... ainsi que par Monsieur Z... sous le tampon d'architecte ; que ce contrat qui par ailleurs ne respecte que très partiellement les obligations prévues aux articles R 261-25 du Code de la construction et de l'habitation ne peut s'analyser que comme un contrat préliminaire, contrat sui generis qui ne peut être identifié à une promesse de vente ; que Monsieur et Madame René Y... soutiennent qu'ils ne seraient pas liés par ce contrat préliminaire dans la mesure où lors de la signature de celui-ci, le projet immobilier devait être réalisé par Monsieur Z..., architecte, et qu'ils ont simplement repris le projet après l'échec de celui-ci au profit de Monsieur Z... ; que cependant il convient de constater qu'ils ne rapportent pas la preuve de leur affirmation et que d'autre part le permis de construire délivré par le Maire de la Commune de SAINT HILAIRE DE RIEZ indique simplement que la demande a été faite le 24 juin 1997 soit antérieurement à la signature du contrat avec Monsieur et Madame Jacky X... et complété le 13 janvier 1998 par Monsieur et Madame Y... René ; que le numéro du dossier est identique à celui figurant sur le contrat de réservation de Monsieur et Madame Jacky X... ; qu'enfin, conformément aux dispositions de l'article R 261-30 du Code de la construction et de l'habitation, Maître A... a adressé à Monsieur et Madame Jacky X... le projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement au nom de Monsieur et Madame René Y... en leurs qualités de vendeurs et en y joignant le projet de règlement de copropriété et l'état descriptif de division, le plan de la résidence et le tableau récapitulatif des garanties ; qu'en conséquence il ressort de ces éléments que contrairement aux dires de Monsieur et Madame René Y..., ceux-ci se considéraient bien comme les réservants dans cette vente en état futur d'achèvement ; que ce projet d'acte précisait la description de la partie d'immeuble vendue, son prix ainsi que les modalités de paiement de celui-ci, le délai de livraison ainsi que la garantie de l'achèvement de l'immeuble ; qu'en effet il indiquait qu'au stade d'avancement des travaux de construction, la somme de 224.000 F devait être payée au jour de la signature et le surplus soit 96.000 F lors de la mise des locaux à disposition de l'acquéreur après achèvement payable dans les dix jours à compter de la réception de la lettre recommandée envoyée par le vendeur ; que cependant il n'est pas contesté que Monsieur et Madame Jacky X... n'ont jamais accepté de signer cet acte authentique au seul motif que le bien vendu ne correspondait pas au bien, objet de la réservation ; qu'il convient de rappeler qu'à supposer régulier le contrat de réservation du 21 juillet 1997, seule la signature de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement permet de concrétiser la vente ; que d'autre part, en raison de la spécificité du contrat de réservation dont les dispositions n'ont légalement qu'un caractère général et prévisionnel, il est possible au réservant de modifier la consistance de l'immeuble ou les éléments d'équipement en le notifiant au réservataire dans le projet d'acte de vente ; que le réservataire a alors le choix soit d'acquérir aux nouvelles conditions soit de renoncer à l'acquisition en demandant la restitution de son dépôt de garantie et le cas échéant l'octroi de dommages et intérêts de la part du réservant ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame Jacky X... ont clairement manifesté le désir de ne pas signer l'acte authentique en raison de l'existence de différences importantes entre le projet qui leur avait été présenté lors de l'acte de réservation et l'immeuble finalement réalisé ; que le seul fait d'avoir spontanément réglé en dehors de toute demande de la part des vendeurs le prix de vente ne saurait rendre la vente litigieuse parfaite ; qu'il ressort de ces éléments qu'il n'existe aucun contrat entre Monsieur et Madame Jacky X... et Monsieur et Madame René Y... ; qu'en outre les défauts de conformité dont se plaignent Monsieur et Madame Jacky X... n'auraient pu être invoqués que postérieurement à la signature de l'acte authentique si la réalisation de l'immeuble n'était pas conforme à celle décrite dans l'acte de vente en état futur d'achèvement ; qu'ainsi au stade des relations entre Monsieur et Madame René Y... et Monsieur et Madame Jacky X... au moment de l'établissement du contrat définitif, ces derniers ne pouvaient qu'accepter la vente telle qu'elle était présentée ou y renoncer au besoin en sollicitant des dommages et intérêts ; qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement déféré et de débouter Monsieur et Madame Jacky X... de leurs demandes » ALORS QUE 1°), aux termes du contrat de réservation du 21 juillet 1997 il était expressément convenu que, d'une part, les époux X... affirmaient leur volonté d'acquérir un logement portant le n° 7 avec cave et parking de l'ensemble immobilier devant être réalisé par la SCI LES BEGONIAS à SAINT HILAIRE DE RIEZ, plage des Demoiselles, et ce au prix ferme et non révisable de 332.100 francs, d'autre part, le réservant, la SCI LES BEGONIAS déclarait remettre les clés au réservataire, une fois remplies les conditions de versement du prix de vente, et livrer les locaux au plus tard le 15 juin 1998, ensemble d'éléments démontrant l'accord intervenu sur la chose et sur le prix pour la vente de l'immeuble à construire ; qu'en considérant néanmoins, après avoir dit expressément que « Monsieur et Madame René Y... (...) se considéraient bien comme les réservants dans cette vente en état futur d'achèvement » (v. arrêt d'appel, page 5, avant-dernier alinéa), que la convention intervenue le 21 juillet 1997 ne pouvait être identifiée à une promesse de vente engageant les époux Y... (v. arrêt d'appel, page 5, alinéa 3 des motifs), la Cour d'appel a dénaturé les termes de la convention de réservation du 21 juillet 1997, violant l'article 1134 du Code civil ALORS QUE 2°) le contrat de vente d'un immeuble à construire doit être considéré comme conclu dès lors que l'immeuble a été construit et que c'est par le seul comportement du vendeur que le bénéficiaire a été empêché de signer l'acte authentique ; que l'accord du bénéficiaire d'une offre ou d'une promesse peut résulter non seulement de sa signature mais encore de tout comportement manifestement clairement sa volonté d'acquérir ; qu'en particulier le paiement des sommes réclamées est un comportement manifestant clairement la volonté de voir la vente réalisée ; que c'est bien ce que les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (spéc. pp. 8 in fine et 9, 7 premiers alinéas) démontrant d'une part que dès le contrat de réservation une somme avait été payée (16.605 FF), puis que de nouvelles sommes avaient été payées au fur et à mesure de l'avancement des travaux et en particulier à compter de la réception du projet d'acte notarié intitulé « vente en l'état futur d'achèvement », les sommes de 224.000 FF (le 22 juillet 1998) ; 80.000 FF (le 5 août 1998) et 11.000 FF (le 8 août 1998) soit une somme totale de 331.605 FF (50.552,96 ) soit plus de 95% de la somme totale prévue au contrat de réservation ; et d'autre part que ce n'est que parce que les vendeurs avaient tenté, alors même que le délai de réflexion de un mois imposé par la loi n'était pas écoulé, de substituer un simple contrat de vente sans aucune garantie que ce contrat n'avait pu être signé ; qu'en disant cependant que « seule la signature de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement permet de concrétiser la vente » et que « le seul fait d'avoir spontanément réglé en dehors de toute demande de la parts des vendeurs le prix de vente ne saurait rendre la vente litigieuse parfaite », sans tenir compte ni de la volonté d'accepter des bénéficiaires, ni de l'empêchement créé par le vendeur, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ALORS QUE 3°) le réservant qui doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de signature de cet acte doit maintenir son offre pendant toute la durée de ce délai ; qu'en décidant de débouter les époux X... de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre des époux Y... et ce en dépit du fait constant que les époux Y..., qui avaient notifié par un courrier daté du 7 juillet 1998 le projet de « vente en état futur d'achèvement » et reçu le 11 juillet ainsi qu'en atteste l'accusé de réception et devaient maintenir ledit projet de vente a minima jusqu'au 15 août 1998 sinon jusqu'au 18 août 1998 par suite de l'application cumulative du droit de rétractation de 7 jours à compter de la réception dudit projet (v. prod. courrier du 7 juillet 1998 avec AR), n'avaient pas respecté un tel délai puisqu'ils avaient notifié, par un courrier daté du 11 août 1998, un nouveau projet d'acte contenant cette fois-ci seulement « vente » sans aucune garantie au profit des acquéreurs, la Cour d'appel a violé ensemble les articles R. 261-30 du Code de la construction et de l'habitation et l'article 1134 du Code civil ALORS QUE 4°) le réservant doit être sanctionné dès lors qu'il n'exécute pas de bonne foi son obligation de notification au réservataire du projet d'acte de vente du bien objet de la réservation ; qu'en décidant de débouter les époux X... de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre des époux Y... et ce en dépit du fait constant que les époux Y..., en notifiant le 11 août 1998 un projet d'acte contenant seulement « vente » sans aucune garantie au profit des acquéreurs conformément aux obligations du vendeur en matière de vente d'immeuble à construire et revenant par là-même sur leur précédent projet de « vente en état futur d'achèvement », n'avaient pas exécuté de bonne foi leur obligation de notification du projet d'acte de vente du bien immobilier objet du contrat de réservation, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ALORS QUE 5°) aux termes des conclusions d'appel régulièrement signifiées le 24 décembre 2007, les époux X... ont notamment fait valoir (v. conclusions d'appel, pages 9 et 10) « Le 22 sic : 11 juillet, les époux X... recevaient du notaire le projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement. Après s'être rendus sur place, les époux X... ont constaté des différences importantes « entre le descriptif et les plans » qui leur avaient été fournis. Ils en ont immédiatement averti le notaire par lettre recommandée le 7 août 1998 qui, fort malicieusement, leur a adressé le 11 août 1998, un nouveau projet d'acte authentique « contenant vente »... Par ce biais, le notaire a tenté de faire signer aux époux X... l'immeuble litigieux « tel que celui-ci existe (...) sans aucune exception ni réserve (...) l'acquéreur déclare parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités en vue des présentes et s'être entouré de tous les éléments d'informations nécessaires à tous égards »... Fort heureusement, les concluants se sont aperçus de cette honteuse « supercherie », puisque le notaire n'a jamais averti les époux X... de ce changement de qualification, entraînant des conséquences juridiques différentes, puisque le bien aurait été vendu en l'état, avec ses malfaçons et ses différences par rapport aux plans et descriptif initialement fournis. Ce comportement abusif et frauduleux n'a pas échappé au juge de première instance qui a constaté en l'espèce l'existence d'une « vente en l'état futur d'achèvement, ce qui est très exactement le cas en l'espèce, peu important que de manière unilatérale les vendeurs aient malhabilement tentés de substituer un simple contrat de vente au contrat initialement prévu » », ensemble d'éléments qui démontrait bien que les époux X... avaient expressément fait valoir que c'était bien les époux Y... qui étaient à l'origine du défaut de ratification du projet d'acte de vente en état futur d'achèvement dans la mesure où les époux X..., par suite du changement de projet d'acte en simple « vente » au lieu et place de celui portant « vente en état futur d'achèvement », et avant expiration du délai de réflexion, n'avaient jamais été mis en mesure d'accepter le premier projet ; qu'en considérant néanmoins (v.arrêt d'appel, page 6, alinéa 1) « qu'il n'est pas contesté que Monsieur et Madame Jacky X... n'ont jamais accepté de signer cet acte authentique projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement au seul motif que le bien vendu ne correspondait pas au bien, objet de la réservation », la Cour d'appel a dénaturé le contenu des écritures des époux X..., partant violé ensemble les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.