Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 23/06120

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 SEPTEMBRE 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 23/06120 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XYOW N° de MINUTE : 24/01268 DEMANDEUR S.C.I. VEROFLO, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Pierre MIRIEL de la SELARL ORIAMEDIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 233 C/ DEFENDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6]-[Adresse 7], [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, La Société L’IDP, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 17 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. EXPOSÉ DU LITIGE La société VEROFLO est propriétaire de divers lots au sein de la [Adresse 7] de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 5], ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et dont le syndic est la société IDP. Le 21 mars 2023, s’est tenue l’assemblée générale des copropriétaires. Par acte de commissaire de justice en date du 08 juin 2023, la société VEROFLO a assigné le syndicat des copropriétaires et la société IDP devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant l’annulation de la résolution n°6 de ladite assemblée. Au terme de ses dernières conclusions au fond, signifiées par RPVA le 12 mars 2024, la société VEROFLO sollicite du tribunal de : - Annuler la résolution n°6 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire du 21 mars 2023, -Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, -L’exonérer de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la procédure. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de : - Débouter la SCI VEROFLO de l’ensemble de ses demandes, -Condamner la SCI VEROFLO à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 17 juin 2024 et mise en délibéré au 30 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties. Sur la demande en annulation de la résolution n°6 adoptée lors de l’assemblée générale du 21 mars 2023 La société VEROFLO sollicite l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 21 mars 2023 relative à l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] incluant la part de cette dernière dans les charges communes aux quatre tranches sur la période allant du 1er octobre 2021 au 30 octobre 2022. Se fondant sur l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, elle fait valoir d’une part qu’il n’a été mis à disposition des copropriétaires qu’une seule journée pour consulter les pièces comptables, soit le 14 mars 2023 de 9 heures à 12 heures et de 14 heures à 17 heures. Elle soutient que ce délai de consultation n’était pas approprié à la dimension de la copropriété, composée de plus de 500 lots, et au volume des pièces fournies. Elle fait valoir d’autre part que la liste visée par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas exhaustive, et indique avoir fait délivrer au syndicat des copropriétaires une sommation d’avoir à communiquer un certain nombre de pièces en amont de sa consultation des pièces comptables, pièces qui pour certaines ne lui ont pas été remises lors de ladite consultation, mais seulement le 20 mars en fin d’après-midi. D’autres pièces (procès-verbal de l’assemblée générale de septembre 2022, registre des interventions facturées par le gardien), ne lui ont jamais été transmises. Elle en conclut que les documents communiqués étaient parcellaires en ce qu’il manquait notamment les contrats, factures et relevés de consommation d’eau et d’électricité sollicités. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il fait valoir que le délai accordé, fixé à une journée entière le 14 mars 2023, était suffisant notamment puisqu’il a permis à la société VEROFLO de photographier les pièces afin de les étudier jusqu’à la date de la tenue de l’assemblée générale, le 21 mars 2023. Il constate à cet égard qu’il ressort du constat d’huissier produit par la demanderesse que celle-ci a pu photographier l’ensemble des pièces lors de la consultation. S’agissant des pièces sollicitées par la SCI VEROFLO, il soutient que le droit de consultation des pièces comptables est limité dans son objet et ne concerne que la justification des charges. Il en conclut que les prescriptions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées. L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’État. L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 précise que pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. En l’espèce, il est constant que la consultation des pièces a été prévue sur un jour ouvré, de 9 heures à 12 heures et de 14 heures à 17 heures. Il ne ressort pas des pièces produites par la SCI VEROFLO que cette dernière ait manqué de temps lors de cette consultation, d’autant qu’elle a été en mesure de photographier l’intégralité des pièces. Au demeurant, un délai de six heures apparaît raisonnable au regard de la taille de la copropriété, et s’agissant d’un unique exercice comptable. Ce moyen sera donc rejeté. S’agissant des pièces mises à disposition par le syndic, il ressort du procès-verbal de constat du 14 mars 2023 que lors de la consultation des pièces comptables par le gérant de la SCI VEROFLO, il lui a été remis un dossier de comptabilité 2021/2022 du syndicat principal et un dossier de comptabilité 2021/2022 de la [Adresse 7], les dossiers étant composés de quatorze sous-dossiers (eau, contrat espaces verts, entretien et petites réparations, assurance, etc.). Lui ont également été remis les relevés de banque du syndicat principal et de la [Adresse 7] pour la période allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022. Le gérant de la SCI a pu photographier l’ensemble de ces pièces. De plus, il ressort du courriel produit par la SCI VEROFLO et daté du 20 mars 2023 à 16h45 que lui ont été transmis à cette date « l’eau consommée depuis le 11/03/2020 jusqu’à ce jour et les copies des factures », « l’électricité des parties communes depuis le 11/03/2020 jusqu’à ce jour », et « les factures de matériel (lampes/tapis) ». S’agissant du gardiennage, le règlement de copropriété prévoit que les charges afférentes sont assumées par le syndicat principal et non le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]. Ces pièces sont donc indifférentes à l’approbation des comptes de la [Adresse 7]. S’agissant du procès-verbal de l’assemblée générale de septembre 2022 et de la convocation à ladite assemblée, la SCI VEROFLO ne démontre pas qu’elle ne les ait pas reçus en sa qualité de copropriétaire, puisqu’il ressort de l’assignation qu’elle produit que le 9 juin 2022 elle sollicitait l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2022, démontrant par là sa qualité de copropriétaire à cette date. C’est au demeurant ce qui ressort du courriel du syndic qu’elle produit, le syndic lui précisant qu’elle a réceptionné sa convocation par recommandé avec avis de réception, ledit avis étant joint au courriel. Concernant le contrat du syndic principal, la SCI VEROFLO n’apporte aucun élément sur l’utilité de ce document à la compréhension ou à la justification des charges de copropriétés. Enfin, concernant les extraits des comptes bancaires, la SCI VEROFLO soutient la nécessité de vérifier que les charges ont été versées sur le bon compte bancaire, ce qui ne relève en tout état de cause pas de la justification des charges réclamées mais d’un contrôle financier du syndic. Ces extraits bancaires n’apportent donc pas d’éléments de compréhension des charges réclamées complémentaires aux factures produites et consultées. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les pièces justificatives mentionnées à l’article 18-1 précité ont effectivement pu être consultées par la SCI VEROFLO, qui ne peut par conséquent se prévaloir de l’insuffisance des pièces mises à disposition des propriétaires, s’agissant d’une nullité de protection (CA Paris 26 novembre 2014 RG 13/680 ; 3e Civ., 25 février 2016, pourvoi n° 15-10.862). Par conséquent, la SCI VEROFLO sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2023. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI VEROFLO, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SELARL RAISON AVOCATS. La SCI VEROFLO succombant à l’instance, sera déboutée de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SCI VEROFLO sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, -Déboute la SCI VEROFLO de sa demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] en date du 21 mars 2023, -Condamne la SCI VEROFLO à payer au syndicat des copropriétaires ([Adresse 7]) de la [Adresse 6] sises [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamne la SCI VEROFLO aux dépens, dont bénéfice de la distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS, -Déboute la SCI VEROFLO de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Fait au Palais de Justice, le 30 septembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CORON