Cour d'appel, 07 novembre 2023. 22/00050

07/11/2023 ARRÊT N° N° RG 22/00050 N° Portalis DBVI-V-B7G-ORQ4 SL / RC Décision déférée du 10 Septembre 2021 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE (19/01025) MME [M] S.A.R.L. HOTELIERE [Localité 23] C/ S.A.R.L. IMMOBILIERE DU [Adresse 12] M''DIATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE S.A.R.L. HOTELIERE [Localité 23] Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Cannes sous le numéro 821 404 621, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice demeurant ès-qualités au dit siège [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Philippe GOURBAL de la SELARL ACTU AVOCATS, avocat postulant, avocat au barreau de TOULOUSE Représentée par Me François CREPEAUX, avocat plaidant, avocat au barreau de GRASSE INTIMEE S.A.R.L. IMMOBILIERE DU [Adresse 12] Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'Orléans sous le numéro 487 451 643, prise en la personne de son gérant en exercice demeurant ès-qualités audit siège [Adresse 11] [Localité 15] Représentée par Me Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat au barreau de TOULOUSE Représentée par Me Pascal LAVISSE, avocat plaidant, avocat au barreau de d'ORLEANS COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. DEFIX, président A.M. ROBERT, conseiller S. LECLERCQ, conseiller Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre. Exposé des faits et procédure : Le 1er juillet 2016, la Sarl Hôtelière [Localité 23], appartenant au groupe 'Résidhôtel', a acquis de la Sarl [Adresse 21], appartenant au groupe '[U]', le fonds de commerce de gestion de la résidence hôtelière '[Adresse 21]' située [Adresse 16] et [Adresse 9]. Par acte sous seing privé du même jour, la Sarl lmmobilière du [Adresse 12], représentée par son gérant, M. [P] [U], s'est engagée irrévocablement à vendre à la Sarl Hôtelière [Localité 23] l'intégralité des lots de copropriété dont elle était propriétaire dans la [Adresse 21], [Adresse 16] et [Adresse 9], moyennant le prix d'un euro symbolique pour les locaux communs d'exploitation, et de 15.000 euros pour les deux parkings. L'acte précisait : 'Vous disposez en conséquence d'un engagement irrévocable de vente de l'ensemble des lots dont nous sommes copropriétaires avec une régularisation par acte authentique à intervenir dans les deux mois de la signature de la présente'. La société Hôtelière [Localité 23] a signé cet acte en mentionnant 'Bon pour acquisition aux conditions ci-dessus indiquées, bon pour accord aux conditions ci-dessus indiquées'. Aucune régularisation par acte authentique n'est intervenue dans le délai de deux mois. Me [B], notaire à [Localité 19], a dressé un procès-verbal de carence. La Sarl Hôtelière [Localité 23], par acte du 10 juillet 2018 a assigné en référé la Sarl Immobilière du [Adresse 12], afin de solliciter sa condamnation, sous astreinte, à comparaître en l'étude de Me [B] pour signature de ladite convention. Suivant ordonnance du 15 janvier 2019, le juge des référés constatant l'existence de contestations sérieuses, ne pouvant être tranchées que par le juge du fond, s'est déclaré incompétent et a dit n'y avoir lieu à référé. Par acte du 27 février 2019, la Sarl Hôtelière [Localité 23] a fait assigner la Sarl Immobilière du [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins, notamment, de dire parfaite la vente du 1er juillet 2016 entre la Sarl Immobilière du [Adresse 12] et la Sarl Hôtelière [Localité 23]. L'assignation a été publiée au service de la publicité foncière compétent, le 26 mars 2019. Par un jugement du 10 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - rejeté la demande de médiation de Ia Sarl Immobilère du [Adresse 12] ; - constaté Ia caducité de la promesse synallagmatique du 1er juillet 2016 ; - débouté la Sarl Hôtelière [Localité 23] de sa demande en vente forcée ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - rejeté les demandes faites au titre des frais irrépétibles ; - condamné la Sarl Hôtelière [Localité 23] aux entiers dépens de l'instance ; - admis Me Marchand au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Pour statuer ainsi, le premier juge a rejeté la demande de médiation, estimant que la demanderesse n'avait pas donné son consentement à cette mesure. Il a écarté les demandes de nullité de l'acte fondées sur l'absence de pouvoir du gérant, estimant que la société est engagée même par les actes du gérant qui ne relèvent pas de l'objet social, et d'enregistrement de la promesse, estimant qu'il s'agit d'une promesse synallagmatique. Sur la caducité, le premier juge relève que le rejet de la demande en réalisation forcée de la vente est justifié dès lors que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement ; que ce délai était extinctif et que l'intention exprimée par les parties dans cette convention était de subordonner la réalisation de la vente à sa réitération devant notaire dans un délai ferme ; qu'il importe peu que l'engagement de vendre était irrévocable comme le mentionne l'acte, dès lors que la précision relative à la réitération devant notaire était également stipulée, subordonnant alors cet engagement irrévocable à ladite réitération. Il a estimé que dans ces conditions, la promesse synallagmatique du 1er juillet 2016 est caduque depuis le 1er septembre 2016. Par déclaration en date du 5 janvier 2022, la Sarl Hôtelière [Localité 23] a fait appel de ce jugement en ce qu'il a : - constaté la caducité de la promesse synallagmatique du 1er juillet 2016 ; - déboute la Sarl Hôtelière [Localité 23] de sa demande en vente forcée tendant à ce que soit jugée parfaite la vente par la Sarl Société Immobilière [Adresse 12] à la Sarl Hôtelière [Localité 23] et à ce que le jugement à intervenir tienne lieu de titre de propriété à la Sarl Hôtelière [Localité 23] pour être publié au bureau de la conservation des hypothèques territorialement compétent ; - rejeté la demande de la Sarl Hôtelière [Localité 23] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la Sarl Hôtelière [Localité 23] aux dépens. Prétentions des parties : Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 octobre 2022, la Sarl Hôtelière [Localité 23], appelante, demande à la cour, au visa des de l'article 131-1 du code de procédure civile, des articles 1583, 1589 et 1676 du code civil et de l'article 1134 ancien du même code, de : - recevoir la concluante en son appel ; - lui donner acte de ce qu'elle n'entend pas s'opposer à l'instauration d'une mesure de médiation si la cour l'estime opportun ; - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé valable la promesse synallagmatique de vente du 1er juillet 2016 ; - le réformer en ce qu'il a constaté sa caducité depuis le 1er septembre 2016, et a en conséquence la débouter de sa demande en vente forcée des biens et droits immobiliers objets de ladite promesse ; - débouter la Sarl Société Immobilière du 30-34 Immobilière du [Adresse 12] de son appel incident et de toutes ses contestations, demandes, fins et conclusions ; - juger irrecevable comme tardif, le moyen tiré d'une prétendue lésion ; - juger parfaite la vente par la Sarl Société Immobilière du [Adresse 12] à la Sarl Hôtelière [Localité 23] des biens et droits immobiliers suivants : Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 13], dénommé « [Adresse 21] », cadastré : - Préfixe 817 - Section AB n° 122 - Lieudit 11 Av. de la Garonnette pour 00 ha 07 a 54 ca - Préfixe 817 - Section AB n° [Cadastre 5] - Lieudit [Adresse 10] pour 00 ha 01 a 93 ca - Préfixe 817 - Section AB n° [Cadastre 6] - Lieudit [Adresse 8] pour 00 ha 01 a 28 ca - Préfixe 817 - Section AB n° 160 - Lieudit 9 Av. de la Garonnette pour 00 ha 13 a 13 ca - Préfixe 817 - Section AB n° [Cadastre 7] - Lieudit [Adresse 14] pour 00 ha 00 a 43 ca Les lots de copropriété suivants : - Lot numéro cent trois (103) : Au rez-de-chaussée du bâtiment A, un local d'exploitation au plan et comprenant une pièce, et les dix-sept / dix mille quatre-vingt-unièmes (17 /10081èmes) des parties communes générales, - Lot numéro cent vingt-trois (123) : Au rez-de-chaussée du bâtiment A, un local d'exploitation au plan et comprenant une pièce, rangements, et les quatre-vingt-quatorze / dix mille quatre-vingt-unièmes (94 / 10081èmes) des parties communes générales, - Lot numéro cent cinquante-deux (152) : Dans le bâtiment A, escalier A, au rez-de-jardin, un local, et les quinze / dix mille quatre-vingt-unièmes (15 / 10081èmes) des parties communes générales, - Lot numéro cent cinquante-trois (153) : Dans le bâtiment A, escalier A, au rez-de-jardin, un local, et les huit / dix mille quatre vingt-unièmes (8 / 10081èmes) des parties communes générales, - Lot numéro deux cent trois (203) : Au rez-de-chaussée du bâtiment B, un local d'exploitation au plan et comprenant une pièce, et les cent quatre-vingt-douze / dix mille quatre-vingt-unièmes (192 / 10081èmes) des parties communes générales, - Lot numéro deux cent quatre (204) : Au rez-de-chaussée du bâtiment B, un local d'exploitation au plan et comprenant une pièce, et les seize / dix mille quatre-vingt-unièmes (16 / 10081èmes) des parties communes générales, - Lot numéro deux cent vingt-six (226) : Au rez-de-chaussée du bâtiment B, escalier B, un local, et les onze / dix mille quatre vingt-unièmes (11 / 10081èmes) des parties communes générales, - Lot numéro trois cent quarante-neuf (349) : Dans le bâtiment C, escalier C, au rez-de-jardin, un couloir, et les seize / dix mille quatre-vingt-unièmes (16 / 10081èmes) des parties communes générales, - Lot numéro cinq cent six (506) : Au rez-de-jardin du bâtiment E, un local à usage de cave portant le numéro 9 au plan, et un / dix mille quatre-vingt-unièmes (1 / 10081èmes) des parties communes générales, - Lot numéro vingt (20) : Au 4ème sous-sol, un emplacement de stationnement portant le n° 420 au plan, et les huit / dix-mille quatre-vingt-unièmes (8 / 10081èmes) des parties communes générales, - Lot numéro soixante-trois (63) : Au 1er sous-sol, un emplacement de stationnement portant le n° 107 au plan, et les quatre / dix-mille quatre-vingt-unièmes (4/10081èmes) des parties communes générales, L'ensemble immobilier dont s'agit faisant l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [R], notaire à [Localité 22] le 27 juin.2008, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] 1er le 1er août 2008, volume 2008P, numéro 8599, modifié : - aux termes d'un acte reçu par Maître [R], notaire, le 09.07.2009, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] 1er le 07.09.2009, volume 2009P, numéro 8735, - aux termes d'un acte reçu par Maître [R], notaire, le 04.07.2011, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] 1er le 29.08.2011, volume 2011P, numéro 13106, - aux termes d'un acte reçu par Maître [R], notaire à [Localité 22] le 03 août 2011, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] 1er le 22 septembre 2011, volume 2011P, numéro 14375, Un rectificatif du 02 février .2016 suivi d'une attestation rectificative du 29.08.2016 ont été établis par le notaire et publiés au service de la publicité foncière de [Localité 23] 1er le 1er septembre.2016, volume 2016P, numéro 12504, - aux termes d'un acte reçu par Maître [R], notaire à [Localité 22] le 03 août 2011, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] 1er le 12.10.2011, volume 2011P, numéro 15562, - aux termes d'un acte reçu par Maître [R], notaire à [Localité 22] le 25 mars 2014, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] 1er le 09.04.2014, volume 2014P, numéro 4778, Effet relatif : - acquisition suivant acte reçu par Maître [R], notaire à [Localité 22] le 03 août 2011, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] 1er le 12.10.2011, volume 2011P, numéro 15562, - acquisition suivant acte reçu par Maître [X], notaire à [Localité 24] le 24.12.2005, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] 1er le 13 janvier 2006, volume 2006P, numéro 619, - juger que l'arrêt à intervenir tiendra lieu de titre de propriété à la concluante et sera publié, comme tel, à la diligence de la Sarl Hôtelière [Localité 23], au bureau de la conservation des hypothèques territorialement compétent ; - donner acte à la Sarl Hôtelière [Localité 23] de son offre de paiement du prix convenu selon les conditions stipulées dans la promesse du 1er juillet.2016 ou selon telles modalités qu'il plaira à la Cour de fixer ; - condamner la Sarl Société Immobilière du [Adresse 12] à payer à la concluante 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - allouer 5.000 euros à la concluante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner l'intimée aux dépens en ce compris le coût de la sommation de comparaître du 16 avril 2018. Dans ses dernières écritures en date du 16 juin 2022, la Sarl Immobilière du [Adresse 12], intimée et appelante incidente, demande à la Cour au visa des articles 1108, 1674, 1589-2, 1676 du Code civil et de l'article 131-1 du code de procédure civile, de : - la recevoir en son appel incident et en tous ses moyens et contestations, la déclarer bien fondée ; - confirmer le jugement en ce qu'il a : - constaté la caducité de la promesse de vente du 1er juillet 2016, - débouté la Sarl Société Immobilière de [Localité 23] de sa demande de vente forcée, - infirmer le jugement pour le surplus ; Statuant de nouveau, Avant-dire-droit et après avoir recueilli l'accord des parties : - ordonner une mesure de médiation et désigner tel médiateur qu'il plaira à la cour pour y procéder ; - juger irrecevable, subsidiairement mal fondée la Sarl Hôtelière [Localité 23] en toutes ses demandes, fins et conclusions ; - rejeter l'ensemble des demandes formulées par la Sarl Hôtelière [Localité 23] et la débouter ; - juger que l'acte du 1er juillet 2016 constitue une promesse unilatérale de vente de la Sarl Société Immobilière du [Adresse 12] envers la Sarl Hôtelière [Localité 23] ; - juger de l'existence de nullités affectant l'acte du 1er juillet 2016, à savoir : * l'absence d'autorisation de vente des associés de la Sarl Société Immobilière du [Adresse 12] ; * l'absence d'enregistrement de la promesse unilatérale de vente dans le délai de 10 jours de sa signature. En conséquence, - juger nulle et de nul effet la promesse unilatérale de vente du 1er juillet 2016, Si la Cour rejetait les moyen tirés des nullités affectant l'acte du 1er juillet 2016 et de la caducité de l'acte du 1er juillet 2016 elle ne pourra que : - juger l'existence d'une fraude tant envers les droits des associés de la société Immobilière du [Adresse 12] que les droits d'enregistrement - la fraude corrompant tout, la Cour rejettera l'ensemble des demandes de la société Hôtelière [Localité 23] - juger qu'en l'absence de régularisation par acte authentique dans le délai de deux mois de la signature de la promesse unilatérale de vente, aucune vente n'est intervenue ; En conséquence, - déclarer qu'aucun délai pour soulever la lésion n'a commencé à courir, - décider qu'elle n'est pas forclose à soulever le moyen tiré de la lésion dans le cadre de la présente instance, - la déclarer recevable et bien fondée en ce moyen tiré de la lésion, - en tout état de cause, si la cour devait déclarer la vente parfaite, la date de la vente devra être fixée au jour de la décision à intervenir et la cour jugera le moyen tiré de la lésion recevable et bien fondé, - déclarer que la valeur des lots parking (15.000 euros) et service (1 euro) a été incontestablement sous-évaluée par rapport à leur valeur réelle de plus des 7 douzièmes - déclarer que les prix prévus à l'acte du 1er juillet 2016 à savoir 1 euro pour le lot service et 15.000 euros pour les lots parking constituent des prix lésionnaires empêchant toute vente - prononcer la nullité de l'engagement de vente en application de l'article 1674 du code civil. - condamner la société Hôtelière [Localité 23] à lui payer : * la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive * la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant en cause d'appel qu'en cause de 1ère instance - condamner la société Hôtelière [Localité 23] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sophie Crepin membre de la Selarl Lexavoue Pau - Toulouse, avocat à la cour d'appel de Toulouse conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2023. L'affaire a été examinée à l'audience du 13 juin 2023. Motifs de la décision : Avant-dire-droit au fond, sur la médiation : Vu l'article 131-1 du code de procédure civile. Au vu de l'économie générale du litige, il apparaît que celui-ci pourrait être réglé, avant tout autre développement en procédure ou au fond, par une mesure de médiation applicable en matière judiciaire et qu'il est de l'intérêt des parties de recourir à cette mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à solution rapide. La société [Adresse 20], ayant pour gérant M. [N] [U] depuis le 7 décembre 2021, sollicite une mesure de médiation. La société Hôtelière [Localité 23] ne s'y oppose pas. Ainsi, les parties étant d'accord pour recourir à une médiation, il convient de l'ordonner selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent arrêt. L'ensemble des demandes non encore tranchées, les dépens de l'incident et frais irrépétibles seront réservés. Par ces motifs, La Cour, Avant-dire-droit au fond, Désigne en qualité de médiateur : Madame [C] [G], [Adresse 3] [Courriel 17] tel : [XXXXXXXX01] Dit que pour mener à bien sa mission, le médiateur, connaissance prise du dossier, devra convoquer les parties et leurs conseils dans les meilleurs délais afin de les entendre et leur permettre de trouver une solution amiable au litige qui les oppose, Fixe à 1.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versée entre les mains du médiateur à parts égales à défaut de meilleure répartition convenue entre les parties, avant la date fixée pour la première réunion à peine de caducité de la désignation du médiateur. Dit que cette désignation est faite pour une durée de trois mois à compter de la date du jour où la provision à valoir sur la rémunération du médiateur est versée entre les mains de celui-ci. Invite le médiateur à procéder à l'exécution de sa mission dans ce délai sauf prorogation décidée par le magistrat mandant à la demande du médiateur après accord des parties. Dit que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties. Dit que le médiateur Informera le magistrat mandant de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière. Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera le magistrat mandant, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues. Dit que le médiateur désigné devra utiliser l'adresse de messagerie spécifiquement dédiée à la médiation suivante : [Courriel 18] pour informer la cour de toute difficulté et communiquer entre autres la date de versement de la consignation, la date d'entrée en médiation et la date de la première réunion. Dit que l'affaire sera rappelée à la première audience utile suivant le dépôt du constat de fin de mission par le médiateur, pour conférer, sur la suite à donner à la présente instance. Dit que le présent arrêt sera notifié, par lettre simple, aux parties et par voie électronique au médiateur ci-dessus désigné, par les soins du greffe. Réserve l'ensemble des demandes non encore tranchées, les dépens de l'incident et frais irrépétibles. Le Greffier Le Président N. DIABY M. DEFIX.