Cour de cassation, 06 janvier 2021. 19-19.178

CIV. 1 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 janvier 2021 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10014 F Pourvoi n° P 19-19.178 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 6 JANVIER 2021 Mme L... W..., épouse A..., domiciliée [...] , agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de V... A..., a formé le pourvoi n° P 19-19.178 contre l'arrêt rendu le 28 mars 2019 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. C... J..., domicilié [...] , 2°/ à la société [...], société civile professionnelle, anciennement dénommée [...], dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Chevalier, conseiller, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme W..., tant en son nom personnel qu'ès qualités, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. J... et de la société [...], et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 10 novembre 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Chevalier, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme W..., tant en son nom personnel qu'ès qualités, aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme W..., tant en son nom personnel qu'ès qualités, et la condamne à payer à la société [...] la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme W..., tant en son nom personnel qu'ès qualités PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure EN CE QU'il a débouté Mme A... de toutes ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « l'appelante formule deux séries de griefs à l'encontre du notaire ; qu'elle invoque également l'insertion de clauses abusives dans la promesse de vente, mais l'article L 132-1 du code de la consommation ne s'applique pas en matière de ventes immobilières » (arrêt, p. 4) ; ALORS QUE dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'en décidant que la prohibition du déséquilibre significatif ne s'appliquait pas en matière immobilière, quand le texte ne comprenait pas de restriction en ce sens, la cour d'appel de Rennes a violé l'article L 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2001-741 du 23 août 2001. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure EN CE QU'il a débouté Mme A... de toutes ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « sur les modifications apportées à la promesse synallagmatique de vente, par une lettre d'intention datée du 20 décembre 2002, la société Eiffage proposait aux époux A... d'acquérir leur propriété, après échanges des terrains avec la CUN, au prix net vendeur de 3 354 000 euros, payable à hauteur de 1 219 592 euros à la fourniture d'une garantie bancaire de remboursement un mois après la signature du compromis, le solde à la signature de l'acte authentique ; qu'étaient mentionnées les conditions suspensives suivantes : la procédure de déclassement du domaine public pour formaliser l'échange de terrains et l'obtention de permis de démolir et de construire ; qu'il était fait état d'une clause mettant à la charge du vendeur le risque de pollution lié à la présence de pompes à carburant sur le terrain ; que l'appelante soutient que le contenu de ce document et l'économie générale du contrat ont été modifiés à la leur détriment sur les plans financiers, fiscal et environnemental sans que le notaire, tenu à un devoir de conseil et d'information, ne les ait alertés sur les risques encourus alors qu'ils étaient de simples profanes ; que sur ce dernier point, Mme A..., dont le marie exerçait une activité de négoce jusqu'à son départ en retraite en décembre 2002, avait des échanges réguliers avec la mairie depuis 1996 au sujet du projet d'urbanisation, a négocié la vente d'un bien d'une valeur supérieure à trois millions d'euros avec plusieurs promoteurs, dont le troisième groupe français de BTP comme se plaît à le rappeler l'appelante, avait imposé à ce dernier de travailler avec le cabinet d'architecte dans lequel travaillait son genre (la pièce 41 des intimés) et démontré qu'il avait une parfaite connaissance et maîtrise de ses intérêts, comme le révèlent les pièces 6 et 24 des intimés, ne peut revendiquer la qualité de profane ; sur la modification de l'équilibre financier résultant de l'insertion d'un taux d'intérêt de 3,5% sur l'acompte passé un délai, l'appelante reproche au notaire d'avoir accepté d'introduire dans la promesse une clause prévoyant le payement d'un intérêt sur l'acompte si l'échange de parcelles n'était pas effectif au 30 mars 2004, alors qu'il ne pouvait ignorer que l'échange projeté avec la CUN ne pourrait être réalisé à cette date compte-tenu de la complexité de l'opération ; que les intimés rétorquent que c'est un taux de 5% et un délai de six mois qui avaient été réclamés par l'acquéreur, lesquels ont été ramenés par les vendeurs à 3,5% et le délai initialement prévu au 30 juin 2003 rallongé, que ces derniers ont perçu au total 1 386 592 euros à la signature du compromis, ce qui est inhabituel, de sorte qu'il était normal qu'ils versent un intérêt si la vente n'était pas régularisée dans le délai prévu pour des raisons indépendantes de la volonté des deux parties ; que les premiers juges ont justement relevé que le notaire n'avait pas à appeler l'attention des vendeurs sur la clause litigieuse dès lors qu'elle avait été examinée par V... A... tant en ce qui concerne le délai que le taux d'intérêt (référence à un rendez-vous avec le banquier dans la pièce 6 précitée) ; que Mme A... ne rapporte pas la preuve que le notaire avait connaissance ou aurait dû avoir connaissance de ce qu'un délai de quatorze mois serait insuffisant pour déclasser les parcelles et les rétrocéder aux vendeurs ; qu'au contraire, le courrier de la CUN du 11 février 2003 faisant état d'un report au 31 décembre 2003 confirme que c'est bien la date du 30 juin qui avait été communiquée au notaire ; qu'il résulte des pièces 23 et 35 de l'appelante que ce dernier avait appelé l'attention de la CUN à deux reprises, en février et avril 2003, sur l'importance attachée par V... A... à une régularisation rapide de l'échange ; que de nouvelles difficultés ont été portées à la connaissance de ce dernier par la société Eiffage par un courrier du 22 juillet 2003 ; qu'un avenant a alors été signé le 29 septembre suivant envisageant deux hypothèses selon que l'échange interviendrait ou non avant le 31 décembre 2003, ce qui signifie qu'une régularisation avant la fin de l'année était encore envisageable ; que contrairement à ce que soutient l'appelante, ce n'était pas à maître J..., rédacteur de l'acte, mais aux époux A... qui avaient négocié la vente et connaissaient le risque de devoir payer l'intérêt de 3,5% si la seconde hypothèse se réalisait, qu'il appartenait de solliciter de la société Eiffage un nouvel allongement du délai ou une nouvelle réduction du taux à l'occasion de l'avenant ; qu'il ressort du dossier que le retard avec lequel l'échange de terrains a été régularisés était lié à des difficultés entre le département et la CUN, le principe de cet échange ayant été accepté par une délibération du 19 mai 2006 ; que conformément à l'avenant de septembre 2003, la première phase de la vente aurait donc dû être régularisée en juillet 2005 et la seconde courant 2006 ; que d'après la pièce 31 des intimés, la société Eiffage avait proposé en décembre 2004 de neutraliser les intérêts pendant huit mois de sorte que la période pendant laquelle ils auraient été dus aurait été très courte ; que c'est parce que M. A... a résilié la vente le 1 juin 2005 et refusé de comparaître en l'étude du notaire pour signer l'acte authentique le 26 juillet, conduisant la société Eiffage à initier une procédure aux fins d'exécution forcée que des intérêts sont réclamés par elle sur une durée de sept ans (cf ses conclusions en pièce 49 de l'appelante) ; que ce premier grief n'est pas établi ; que sur l'absence d'information de l'incidence fiscale de la promesse en matière de plus-value, l'appelante indique que si le couple savait que le transfert du bien vendu de son patrimoine professionnel à son patrimoine personnel générait une plus-value qu'ils ont acquittée en septembre 2003, ils ignoraient qu'ils auraient l'obligation d'acquitter une autre imposition liée à la plus-value suite à l'échange de terrains ; qu'elle indique son montant était de 161 153 euros et a été porté à 318 395,86 euros suite à l'avenant qui a prévu deux actes de vente ; qu'elle rappelle que le notaire est tenu d'informer les parties sur les incidences fiscales des actes qu'il établit ; qu'elle considère que cette imposition aurait pu être éludée et que maître J... n'aurait pas dû accepter de modifier la condition suspensive pour prévoir la régularisation d'un acte authentique titrant M. A... sur les parcelles concernées ; que de leur côté, les intimés se prévalent de la jurisprudence selon laquelle le préjudice ne peut jamais découler du payement d'un impôt auquel le contribuable est légalement tenu et font valoir que M. A... n'établit pas qu'il était possible de l'élude ; qu'ils produisent une note de la CNAF d'avril 2010 indiquant que seule la cession de la parcelle [...] pourrait donner lieu à la perception d'une plus-value taxable évaluée à 17 713 euros ; qu'il entrait dans les obligations professionnelles du notaire d'informer les vendeurs de l'incidence fiscale en cas de plus-value lors de l'échange de terrains ; que l'appelante est fondée à soutenir que le défaut d'information les a privés de la chance de négocier avec l'acquéreur une éventuelle substitution lors de l'échange, laquelle avait été expressément acceptée par la CUN, la volonté de la société Eiffage d'acquérir le bien ne permettant pas d'affirmer que la change était égale à zéro, comme l'ont indiqué les premiers juges ; que cependant, le litige a évolué depuis l'assignation délivrée en 2009 et le jugement rendu en 2012 ; que l'argumentation de l'appelante est toujours la même malgré les changements intervenus qui ont modifié l'assiette de calcul de la plus-value tenant au prix acquitté par l'acquéreur, notamment depuis l'acceptation par la CUN en septembre 2015 d'un protocole transactionnel avec les époux A... ; que Mme A... évoque ces événement en indiquant que la régularisation est sur le point d'intervenir alors qu'il remonte à trois ans et demi ne donnant aucune information sur ce qui est advenu depuis ; qu'elle ne fournit aucun élément de nature à justifier de l'existence du préjudice futur et certain allégué ou à prononcer une provision, voire un sursis à statuer ; que le jugement qui a écarté ce grief est confirmé par substitution de motifs ; que sur l'obligation de dépolluer le terrain, Mme A... reproche au notaire d'avoir aggravé l'obligation de dépollution qui figurait dans la lettre d'intention en insérant deux clauses qui mettaient à leur charge tous les frais de dépollution de quelque nature et origine que ce soit sur tous les terrains, clauses dont ils ignoraient la portée, notamment qu'elles s'appliquaient aux sous-sols ; que selon elle, il aurait dû leur conseiller de procéder à une étude préalable des sols et faire chiffrer le coût de dépollution avant de s'engager, le coût chiffré par l'ADEME s'élevant à 2,5 millions d'euros ; qu'elle précise qu'ils avaient acquis en 1976 un bien à usage de supermarché, qu'ils avaient transformé en négoce de linge de maison et tapis et que l'acte ne mentionnait pas que le terrain avait abrité une station-service de 1947 à 1959 ni qu'il y avait en un apport de remblais pollués en 1959 ; qu'elle ajoute que le notaire avait à sa disposition l'inventaire Biasas qui lui aurait fourni toutes ces informations s'il l'avait consulté ; qu'elle considère qu'il aurait dû prévoir une clause de non-garantie des vices cachés ; que devant la cour, elle réduit sa demande à 333 092,76 euros que lui réclame la société Eiffage devant le tribunal de grande instance de Nantes (la pièce 49 précitée), l'ADEME lui ayant versé une subvention de 675 000 euros ; que les intimés répliquent que la clause relative à l'obligation du vendeur de prendre en charge les coûts de dépollution est classique dans les ventes de terrains industriels à des promoteurs, que la société Eiffage n'aurait jamais accepté de supporter le risque de dépollution ni payé 3,350 millions d'euros pour un terrain pollué, que son obligation d'impartialité ne pouvait le conduire à privilégier les intérêts des vendeurs sur ceux de l'acquéreur ; que la première clause contenue dans la promesse synallagmatique de vente et intitulée protection de l'environnement n'est que la traduction de la demande de la société Eiffage d'acheter un terrain dépollué ; que sont mentionnés, outre les cuves à carburant dont l'acquéreur avait connaissance, la cuve à fuel domestique et le transformateur à pyralène ; que s'ils y figurent, c'est que V... A... avait communiqué ces informations au notaire, communication qu'il devait à l'acquéreur dans le cadre du devoir de loyauté entre les co-cocontractants ; que la seconde clause intitulée obligation générale d'éliminer les déchets énonce que l'acquéreur déclare que la non-pollution du terrain est une condition essentielle de la vente et que le vendeur devra supporter le coût de la dépollution de tos les déchets pouvant se trouver sur le bien vendu ; qu'elle est claire et n'avait pas besoin d'être explicitée, l'appelante n'étant pas de bonne foi à soutenir qu'elle et son mari ignoraient que la dépollution du terrain s'entendait aussi de celle du sous-sol ; qu'elle ne put déduire d'un compte-rendu du conseil municipal du 12 mars 2010 (sa pièce 13) évoquant la présence importante d'arsenic dans la région de Nantes que cette information était connue de tous les professionnels de l'immobilier en 2003 ; qu'il résulte de cette pièce que la société Eiffage avait imposé cette clause à la commune de Rézé ; qu'une clause exonératoire des vices cachés, à supposer que la société Eiffage l'a même acceptée, aurait été sans effet dès lors que l'acquéreur avait exprimé sa volonté d'acheter un terrain dépollué ; que la fiche de la base de données Basias tenue par le BRGM mentionne l'existence d'une station-service créée en 1965 dont les époux A... connaissaient l'existence ; que les remblais sont évoqués mais sans aucun commentaire quant à la présence d'arsenic ; que seule la mention ancien sol industriel aurait pu appeler l'attention du notaire sur l'existence d'un risque plus étendu que celui décrit par M. A... ; que cependant, si le notaire leur avait conseillé de faire réaliser une étude avant de s'engager et que les sondages avaient confirmé la nécessité de travaux de dépollution de grande ampleur, cette information aurait dû être communiquée à l'acquéreur, la société Eiffage, ou un autre promoteur, le coût de dépollution leur incombant ou entraînant une baisse corollaire du prix de vente ; que le préjudice allégué a en réalité pour cause la pollution du terrain qui avait une valeur moindre que celle escomptée par les vendeurs en 2003 et non le manquement du notaire ; que la demande n'est pas non plus fondée de ce chef ; qu'enfin, Mme A... demande la condamnation des notaires à lui payer 1 408 308,6 euros, somme qui lui est réclamée par la société Eiffage dans le cadre de la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Nantes depuis 2011 ; qu'elle n'argue d'aucune faute des intimés pouvant justifier qu'elle soit mise à leur charge ; qu'il résulte de sa pièce 49 qu'elle correspond aux préjudices allégués par le promoteur du fait du refus des vendeurs de signer l'acte authentique en 2005 et ce qu'il qualifie d'obstruction systématique au cours des années qui ont suivi et n'a donc aucun lien avec le notaire ; que l'appelante est déboutée de toutes ses demandes et le jugement confirmé en toutes ses dispositions » (arrêt, pp. 5-8) ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « conformément aux dispositions de l'article 1147 du code civil, le notaire est tenu d'une obligation d'information et de conseil ; que M. et Mme A... soutiennent que le compromis rédigé par maître J... le 23 janvier 2003 contient des dispositions déséquilibrant la convention à leur désavantage, sur lesquelles le notaire aurait dû attirer leur attention et que ces conditions sont différentes de celles prévues dans l'offre d'acquisition formulée un mois plus tôt par la société Eiffage immobilier ouest, acquéreur de leur terrain ; qu'il ressort en premier lieu des échanges de courrier entre M. A..., la société Eiffage immobilier ouest et maître J... durant cette période que le projet de compris a fait l'objet de plusieurs discussions entre les signataires et le notaire, d'observations de la part de M. A..., et à plusieurs reprises, en ce qui concerne notamment le délai prévu pour l'échange de parcelles avec la communauté urbaine, l'obtention des permis de construire et le taux des intérêts sur l'acompte devant être versé par l'acquéreur, et qu'il a été de ce fait modifié sur plusieurs points avant d'être signé par les parties de façon mûrement réfléchie ; que s'agissant de la stipulation relative aux intérêts à régler par le vendeur sur l'acompte perçu, l'offre d'acquisition ne contient aucune disposition sur ce point, indiquant seulement que la somme de 1 219 592 euros à titre d'acompte serait versée à fourniture d'une garantie bancaire de remboursement, qui s'imputera sur la partie du prix exigible à l'acte authentique ; que le compromis prévoit un taux de 3,5% par an sur l'acompte si la régularisation authentique des actes titrant M. A... sur les parcelles devant être échangées n'était pas effective au plus tard le 30 mars 2004 ; qu'il ressort des courriers échangés avant la signature que le projet initial soumis par la société Eiffage immobilier ouest prévoyait cependant un taux d'intérêt de 5% et un délai de six mois pour la régularisation de l'échange de terrains, que ces points ont été discutés par M. A... et que le projet a été modifié dans un sens plus favorable au vendeur, puisque le taux d'intérêt a été en définitive inférieur ; que par ailleurs, M. et Mme A... ont perçu le 29 mars 2003 une somme de 1 219 592 euros à titre d'acompte, outre celui de 167 000 euros déjà perçus au moment du compromis ; que dans ces conditions, il n'est pas démontré que cette clause relative aux intérêts sur cet important acompte versé avant la réitération leur était défavorable, et que le notaire aurait dû attirer l'attention des vendeurs sur ce point particulier ; que d'autre part, l'offre d'acquisition la soumettait à un échange préalable de terrains avec la communauté urbaine ; qu'il était précisé que la proposition était soumise à la condition suspensive de la procédure de déclassement du domaine public pour formaliser l'échange de terrains ; que le compromis indique dans les conditions suspensives particulières : - la réalisation de la procédure de déclassement du domaine public pour formaliser l'échange de terrain entre la communauté urbaine de Nantes et le vendeur ; - la régularisation authentique des actes titrant M. A... sur les parcelles [...] et [...], selon le plan de l'échange établi par le cabinet Atlantique info géo ( ) qui demeurera annexé aux présentes ; qu'il ne fait ainsi que reprendre en la précisant la condition suspensive de l'offre d'acquisition, acceptée par M. A..., qui impliquait nécessairement que l'échange de terrains soit du ressort du vendeur et non de l'acquéreur, celui-ci n'étant pas encore le propriétaire des parcelles en cause ; que par ailleurs, aucun élément ne permet d'établir que la société Eiffage immobilier ouest aurait accepté d'autres dispositions, l'obligeant à prendre en charge cette procédure d'échange et qui auraient alors modifié l'économie générale du contrat ; qu'en outre, ce dernier ne produit qu'une évaluation du préjudice fiscal qu'il invoque, et qui n'est pas actuellement certain, alors que maître J... verse aux débats une étude détaillée du centre notarial d'assistance fiscale qui considère que le préjudice allégué n'est ni certain, ni actuel dans la mesure où l'opération de revente n'est pas encore intervenue et où des modalités de calcul différentes de celles que les vendeurs appliquent pour obtenir leur chiffre sont raisonnablement défendables ; qu'il n'est ainsi pas justifié du préjudice invoqué ; qu'enfin, l'offre d'acquisition prévoyait la prise en charge par le vendeur du risque de pollution lié à la présence de pompes à carburant sur le terrain ; que le compromis stipule que la non-pollution du bien est une condition essentielle de la vente et que le vendeur devra supporter le coût de la dépollution, traitement ou élimination des substances, déchets ou organismes parasitaires, pouvant le cas échéant se trouver sur le bien vendu ; qu'il s'agit d'une obligation générale de dépollution plus large que celle prévue par l'offre ; qu'il n'est pas contesté qu'il a été découvert à la suite d'études techniques en 2004 que le site était pollué, essentiellement par de l'arsenic, et que le coût de la dépollution était très important, s'élevant à plus d'un million d'euros ; que cependant, aucun élément ne permet de considérer que maître J... connaissait l'état réel du site davantage que M. A... ; que par ailleurs, ce dernier n'a pour l'instant engagé aucune dépense à ce titre, puisque malgré les différentes décisions intervenues entre lui et la société qui en réalité a fait l'avance des travaux de dépollution déjà effectués ; que d'autre part, il apparaît que l'économie du contrat repose notamment sur l'achat par la société Eiffage immobilier ouest d'un terrain non-pollué, de sorte que si M. A... avait refusé cette clause, l'acquéreur aurait alors soit diminué le prix offert pour tenir compte du surcoût, soit renoncé à son acquisition, M. A... devant alors trouver un autre acquéreur et être confronté à la même difficulté ; qu'il y a lieu de considérer en outre que si cette clause n'avait pas été demandée par l'acquéreur et insérée au compromis, le vendeur s'exposait à une action en garantie des vices cachés, et à la restitution de tout ou partie des sommes perçues ; que il ne peut donc invoquer un quelconque préjudice à ce titre, et une faute de maître J... ; que les demandes de M. et Mme A... seront par conséquent rejetées » (jugement, pp. 5-7) ; ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en statuant, par adoption de motifs, sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil, quand Mme A... formulait sa demande, à titre principal, sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil, la cour d'appel de Rennes a violé l'article 4 du code de procédure civile. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) L'arrêt attaqué encourt la censure EN CE QU'il a débouté Mme A... de toutes ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « sur les modifications apportées à la promesse synallagmatique de vente, par une lettre d'intention datée du 20 décembre 2002, la société Eiffage proposait aux époux A... d'acquérir leur propriété, après échanges des terrains avec la CUN, au prix net vendeur de 3 354 000 euros, payable à hauteur de 1 219 592 euros à la fourniture d'une garantie bancaire de remboursement un mois après la signature du compromis, le solde à la signature de l'acte authentique ; qu'étaient mentionnées les conditions suspensives suivantes : la procédure de déclassement du domaine public pour formaliser l'échange de terrains et l'obtention de permis de démolir et de construire ; qu'il était fait état d'une clause mettant à la charge du vendeur le risque de pollution lié à la présence de pompes à carburant sur le terrain ; que l'appelante soutient que le contenu de ce document et l'économie générale du contrat ont été modifiés à la leur détriment sur les plans financiers, fiscal et environnemental sans que le notaire, tenu à un devoir de conseil et d'information, ne les ait alertés sur les risques encourus alors qu'ils étaient de simples profanes ; que sur ce dernier point, Mme A..., dont le marie exerçait une activité de négoce jusqu'à son départ en retraite en décembre 2002, avait des échanges réguliers avec la mairie depuis 1996 au sujet du projet d'urbanisation, a négocié la vente d'un bien d'une valeur supérieure à trois millions d'euros avec plusieurs promoteurs, dont le troisième groupe français de BTP comme se plaît à le rappeler l'appelante, avait imposé à ce dernier de travailler avec le cabinet d'architecte dans lequel travaillait son genre (la pièce 41 des intimés) et démontré qu'il avait une parfaite connaissance et maîtrise de ses intérêts, comme le révèlent les pièces 6 et 24 des intimés, ne peut revendiquer la qualité de profane ; sur la modification de l'équilibre financier résultant de l'insertion d'un taux d'intérêt de 3,5% sur l'acompte passé un délai, l'appelante reproche au notaire d'avoir accepté d'introduire dans la promesse une clause prévoyant le payement d'un intérêt sur l'acompte si l'échange de parcelles n'était pas effectif au 30 mars 2004, alors qu'il ne pouvait ignorer que l'échange projeté avec la CUN ne pourrait être réalisé à cette date compte-tenu de la complexité de l'opération ; que les intimés rétorquent que c'est un taux de 5% et un délai de six mois qui avaient été réclamés par l'acquéreur, lesquels ont été ramenés par les vendeurs à 3,5% et le délai initialement prévu au 30 juin 2003 rallongé, que ces derniers ont perçu au total 1 386 592 euros à la signature du compromis, ce qui est inhabituel, de sorte qu'il était normal qu'ils versent un intérêt si la vente n'était pas régularisée dans le délai prévu pour des raisons indépendantes de la volonté des deux parties ; que les premiers juges ont justement relevé que le notaire n'avait pas à appeler l'attention des vendeurs sur la clause litigieuse dès lors qu'elle avait été examinée par V... A... tant en ce qui concerne le délai que le taux d'intérêt (référence à un rendez-vous avec le banquier dans la pièce 6 précitée) ; que Mme A... ne rapporte pas la preuve que le notaire avait connaissance ou aurait dû avoir connaissance de ce qu'un délai de quatorze mois serait insuffisant pour déclasser les parcelles et les rétrocéder aux vendeurs ; qu'au contraire, le courrier de la CUN du 11 février 2003 faisant état d'un report au 31 décembre 2003 confirme que c'est bien la date du 30 juin qui avait été communiquée au notaire ; qu'il résulte des pièces 23 et 35 de l'appelante que ce dernier avait appelé l'attention de la CUN à deux reprises, en février et avril 2003, sur l'importance attachée par V... A... à une régularisation rapide de l'échange ; que de nouvelles difficultés ont été portées à la connaissance de ce dernier par la société Eiffage par un courrier du 22 juillet 2003 ; qu'un avenant a alors été signé le 29 septembre suivant envisageant deux hypothèses selon que l'échange interviendrait ou non avant le 31 décembre 2003, ce qui signifie qu'une régularisation avant la fin de l'année était encore envisageable ; que contrairement à ce que soutient l'appelante, ce n'était pas à maître J..., rédacteur de l'acte, mais aux époux A... qui avaient négocié la vente et connaissaient le risque de devoir payer l'intérêt de 3,5% si la seconde hypothèse se réalisait, qu'il appartenait de solliciter de la société Eiffage un nouvel allongement du délai ou une nouvelle réduction du taux à l'occasion de l'avenant ; qu'il ressort du dossier que le retard avec lequel l'échange de terrains a été régularisés était lié à des difficultés entre le département et la CUN, le principe de cet échange ayant été accepté par une délibération du 19 mai 2006 ; que conformément à l'avenant de septembre 2003, la première phase de la vente aurait donc dû être régularisée en juillet 2005 et la seconde courant 2006 ; que d'après la pièce 31 des intimés, la société Eiffage avait proposé en décembre 2004 de neutraliser les intérêts pendant huit mois de sorte que la période pendant laquelle ils auraient été dus aurait été très courte ; que c'est parce que M. A... a résilié la vente le 1 juin 2005 et refusé de comparaître en l'étude du notaire pour signer l'acte authentique le 26 juillet, conduisant la société Eiffage à initier une procédure aux fins d'exécution forcée que des intérêts sont réclamés par elle sur une durée de sept ans (cf ses conclusions en pièce 49 de l'appelante) ; que ce premier grief n'est pas établi ; que sur l'absence d'information de l'incidence fiscale de la promesse en matière de plus-value, l'appelante indique que si le couple savait que le transfert du bien vendu de son patrimoine professionnel à son patrimoine personnel générait une plus-value qu'ils ont acquittée en septembre 2003, ils ignoraient qu'ils auraient l'obligation d'acquitter une autre imposition liée à la plus-value suite à l'échange de terrains ; qu'elle indique son montant était de 161 153 euros et a été porté à 318 395,86 euros suite à l'avenant qui a prévu deux actes de vente ; qu'elle rappelle que le notaire est tenu d'informer les parties sur les incidences fiscales des actes qu'il établit ; qu'elle considère que cette imposition aurait pu être éludée et que maître J... n'aurait pas dû accepter de modifier la condition suspensive pour prévoir la régularisation d'un acte authentique titrant M. A... sur les parcelles concernées ; que de leur côté, les intimés se prévalent de la jurisprudence selon laquelle le préjudice ne peut jamais découler du payement d'un impôt auquel le contribuable est légalement tenu et font valoir que M. A... n'établit pas qu'il était possible de l'élude ; qu'ils produisent une note de la CNAF d'avril 2010 indiquant que seule la cession de la parcelle [...] pourrait donner lieu à la perception d'une plus-value taxable évaluée à 17 713 euros ; qu'il entrait dans les obligations professionnelles du notaire d'informer les vendeurs de l'incidence fiscale en cas de plus-value lors de l'échange de terrains ; que l'appelante est fondée à soutenir que le défaut d'information les a privés de la chance de négocier avec l'acquéreur une éventuelle substitution lors de l'échange, laquelle avait été expressément acceptée par la CUN, la volonté de la société Eiffage d'acquérir le bien ne permettant pas d'affirmer que la change était égale à zéro, comme l'ont indiqué les premiers juges ; que cependant, le litige a évolué depuis l'assignation délivrée en 2009 et le jugement rendu en 2012 ; que l'argumentation de l'appelante est toujours la même malgré les changements intervenus qui ont modifié l'assiette de calcul de la plus-value tenant au prix acquitté par l'acquéreur, notamment depuis l'acceptation par la CUN en septembre 2015 d'un protocole transactionnel avec les époux A... ; que Mme A... évoque ces événement en indiquant que la régularisation est sur le point d'intervenir alors qu'il remonte à trois ans et demi ne donnant aucune information sur ce qui est advenu depuis ; qu'elle ne fournit aucun élément de nature à justifier de l'existence du préjudice futur et certain allégué ou à prononcer une provision, voire un sursis à statuer ; que le jugement qui a écarté ce grief est confirmé par substitution de motifs ; que sur l'obligation de dépolluer le terrain, Mme A... reproche au notaire d'avoir aggravé l'obligation de dépollution qui figurait dans la lettre d'intention en insérant deux clauses qui mettaient à leur charge tous les frais de dépollution de quelque nature et origine que ce soit sur tous les terrains, clauses dont ils ignoraient la portée, notamment qu'elles s'appliquaient aux sous-sols ; que selon elle, il aurait dû leur conseiller de procéder à une étude préalable des sols et faire chiffrer le coût de dépollution avant de s'engager, le coût chiffré par l'ADEME s'élevant à 2,5 millions d'euros ; qu'elle précise qu'ils avaient acquis en 1976 un bien à usage de supermarché, qu'ils avaient transformé en négoce de linge de maison et tapis et que l'acte ne mentionnait pas que le terrain avait abrité une station-service de 1947 à 1959 ni qu'il y avait en un apport de remblais pollués en 1959 ; qu'elle ajoute que le notaire avait à sa disposition l'inventaire Biasas qui lui aurait fourni toutes ces informations s'il l'avait consulté ; qu'elle considère qu'il aurait dû prévoir une clause de non-garantie des vices cachés ; que devant la cour, elle réduit sa demande à 333 092,76 euros que lui réclame la société Eiffage devant le tribunal de grande instance de Nantes (la pièce 49 précitée), l'ADEME lui ayant versé une subvention de 675 000 euros ; que les intimés répliquent que la clause relative à l'obligation du vendeur de prendre en charge les coûts de dépollution est classique dans les ventes de terrains industriels à des promoteurs, que la société Eiffage n'aurait jamais accepté de supporter le risque de dépollution ni payé 3,350 millions d'euros pour un terrain pollué, que son obligation d'impartialité ne pouvait le conduire à privilégier les intérêts des vendeurs sur ceux de l'acquéreur ; que la première clause contenue dans la promesse synallagmatique de vente et intitulée protection de l'environnement n'est que la traduction de la demande de la société Eiffage d'acheter un terrain dépollué ; que sont mentionnés, outre les cuves à carburant dont l'acquéreur avait connaissance, la cuve à fuel domestique et le transformateur à pyralène ; que s'ils y figurent, c'est que V... A... avait communiqué ces informations au notaire, communication qu'il devait à l'acquéreur dans le cadre du devoir de loyauté entre les co-cocontractants ; que la seconde clause intitulée obligation générale d'éliminer les déchets énonce que l'acquéreur déclare que la non-pollution du terrain est une condition essentielle de la vente et que le vendeur devra supporter le coût de la dépollution de tos les déchets pouvant se trouver sur le bien vendu ; qu'elle est claire et n'avait pas besoin d'être explicitée, l'appelante n'étant pas de bonne foi à soutenir qu'elle et son mari ignoraient que la dépollution du terrain s'entendait aussi de celle du sous-sol ; qu'elle ne put déduire d'un compte-rendu du conseil municipal du 12 mars 2010 (sa pièce 13) évoquant la présence importante d'arsenic dans la région de Nantes que cette information était connue de tous les professionnels de l'immobilier en 2003 ; qu'il résulte de cette pièce que la société Eiffage avait imposé cette clause à la commune de Rézé ; qu'une clause exonératoire des vices cachés, à supposer que la société Eiffage l'a même acceptée, aurait été sans effet dès lors que l'acquéreur avait exprimé sa volonté d'acheter un terrain dépollué ; que la fiche de la base de données Basias tenue par le BRGM mentionne l'existence d'une station-service créée en 1965 dont les époux A... connaissaient l'existence ; que les remblais sont évoqués mais sans aucun commentaire quant à la présence d'arsenic ; que seule la mention ancien sol industriel aurait pu appeler l'attention du notaire sur l'existence d'un risque plus étendu que celui décrit par M. A... ; que cependant, si le notaire leur avait conseillé de faire réaliser une étude avant de s'engager et que les sondages avaient confirmé la nécessité de travaux de dépollution de grande ampleur, cette information aurait dû être communiquée à l'acquéreur, la société Eiffage, ou un autre promoteur, le coût de dépollution leur incombant ou entraînant une baisse corollaire du prix de vente ; que le préjudice allégué a en réalité pour cause la pollution du terrain qui avait une valeur moindre que celle escomptée par les vendeurs en 2003 et non le manquement du notaire ; que la demande n'est pas non plus fondée de ce chef ; qu'enfin, Mme A... demande la condamnation des notaires à lui payer 1 408 308,6 euros, somme qui lui est réclamée par la société Eiffage dans le cadre de la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Nantes depuis 2011 ; qu'elle n'argue d'aucune faute des intimés pouvant justifier qu'elle soit mise à leur charge ; qu'il résulte de sa pièce 49 qu'elle correspond aux préjudices allégués par le promoteur du fait du refus des vendeurs de signer l'acte authentique en 2005 et ce qu'il qualifie d'obstruction systématique au cours des années qui ont suivi et n'a donc aucun lien avec le notaire ; que l'appelante est déboutée de toutes ses demandes et le jugement confirmé en toutes ses dispositions » (arrêt, pp. 5-8) ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « conformément aux dispositions de l'article 1147 du code civil, le notaire est tenu d'une obligation d'information et de conseil ; que M. et Mme A... soutiennent que le compromis rédigé par maître J... le 23 janvier 2003 contient des dispositions déséquilibrant la convention à leur désavantage, sur lesquelles le notaire aurait dû attirer leur attention et que ces conditions sont différentes de celles prévues dans l'offre d'acquisition formulée un mois plus tôt par la société Eiffage immobilier ouest, acquéreur de leur terrain ; qu'il ressort en premier lieu des échanges de courrier entre M. A..., la société Eiffage immobilier ouest et maître J... durant cette période que le projet de compris a fait l'objet de plusieurs discussions entre les signataires et le notaire, d'observations de la part de M. A..., et à plusieurs reprises, en ce qui concerne notamment le délai prévu pour l'échange de parcelles avec la communauté urbaine, l'obtention des permis de construire et le taux des intérêts sur l'acompte devant être versé par l'acquéreur, et qu'il a été de ce fait modifié sur plusieurs points avant d'être signé par les parties de façon mûrement réfléchie ; que s'agissant de la stipulation relative aux intérêts à régler par le vendeur sur l'acompte perçu, l'offre d'acquisition ne contient aucune disposition sur ce point, indiquant seulement que la somme de 1 219 592 euros à titre d'acompte serait versée à fourniture d'une garantie bancaire de remboursement, qui s'imputera sur la partie du prix exigible à l'acte authentique ; que le compromis prévoit un taux de 3,5% par an sur l'acompte si la régularisation authentique des actes titrant M. A... sur les parcelles devant être échangées n'était pas effective au plus tard le 30 mars 2004 ; qu'il ressort des courriers échangés avant la signature que le projet initial soumis par la société Eiffage immobilier ouest prévoyait cependant un taux d'intérêt de 5% et un délai de six mois pour la régularisation de l'échange de terrains, que ces points ont été discutés par M. A... et que le projet a été modifié dans un sens plus favorable au vendeur, puisque le taux d'intérêt a été en définitive inférieur ; que par ailleurs, M. et Mme A... ont perçu le 29 mars 2003 une somme de 1 219 592 euros à titre d'acompte, outre celui de 167 000 euros déjà perçus au moment du compromis ; que dans ces conditions, il n'est pas démontré que cette clause relative aux intérêts sur cet important acompte versé avant la réitération leur était défavorable, et que le notaire aurait dû attirer l'attention des vendeurs sur ce point particulier ; que d'autre part, l'offre d'acquisition la soumettait à un échange préalable de terrains avec la communauté urbaine ; qu'il était précisé que la proposition était soumise à la condition suspensive de la procédure de déclassement du domaine public pour formaliser l'échange de terrains ; que le compromis indique dans les conditions suspensives particulières : - la réalisation de la procédure de déclassement du domaine public pour formaliser l'échange de terrain entre la communauté urbaine de Nantes et le vendeur ; - la régularisation authentique des actes titrant M. A... sur les parcelles [...] et [...], selon le plan de l'échange établi par le cabinet Atlantique info géo ( ) qui demeurera annexé aux présentes ; qu'il ne fait ainsi que reprendre en la précisant la condition suspensive de l'offre d'acquisition, acceptée par M. A..., qui impliquait nécessairement que l'échange de terrains soit du ressort du vendeur et non de l'acquéreur, celui-ci n'étant pas encore le propriétaire des parcelles en cause ; que par ailleurs, aucun élément ne permet d'établir que la société Eiffage immobilier ouest aurait accepté d'autres dispositions, l'obligeant à prendre en charge cette procédure d'échange et qui auraient alors modifié l'économie générale du contrat ; qu'en outre, ce dernier ne produit qu'une évaluation du préjudice fiscal qu'il invoque, et qui n'est pas actuellement certain, alors que maître J... verse aux débats une étude détaillée du centre notarial d'assistance fiscale qui considère que le préjudice allégué n'est ni certain, ni actuel dans la mesure où l'opération de revente n'est pas encore intervenue et où des modalités de calcul différentes de celles que les vendeurs appliquent pour obtenir leur chiffre sont raisonnablement défendables ; qu'il n'est ainsi pas justifié du préjudice invoqué ; qu'enfin, l'offre d'acquisition prévoyait la prise en charge par le vendeur du risque de pollution lié à la présence de pompes à carburant sur le terrain ; que le compromis stipule que la non-pollution du bien est une condition essentielle de la vente et que le vendeur devra supporter le coût de la dépollution, traitement ou élimination des substances, déchets ou organismes parasitaires, pouvant le cas échéant se trouver sur le bien vendu ; qu'il s'agit d'une obligation générale de dépollution plus large que celle prévue par l'offre ; qu'il n'est pas contesté qu'il a été découvert à la suite d'études techniques en 2004 que le site était pollué, essentiellement par de l'arsenic, et que le coût de la dépollution était très important, s'élevant à plus d'un million d'euros ; que cependant, aucun élément ne permet de considérer que maître J... connaissait l'état réel du site davantage que M. A... ; que par ailleurs, ce dernier n'a pour l'instant engagé aucune dépense à ce titre, puisque malgré les différentes décisions intervenues entre lui et la société qui en réalité a fait l'avance des travaux de dépollution déjà effectués ; que d'autre part, il apparaît que l'économie du contrat repose notamment sur l'achat par la société Eiffage immobilier ouest d'un terrain non-pollué, de sorte que si M. A... avait refusé cette clause, l'acquéreur aurait alors soit diminué le prix offert pour tenir compte du surcoût, soit renoncé à son acquisition, M. A... devant alors trouver un autre acquéreur et être confronté à la même difficulté ; qu'il y a lieu de considérer en outre que si cette clause n'avait pas été demandée par l'acquéreur et insérée au compromis, le vendeur s'exposait à une action en garantie des vices cachés, et à la restitution de tout ou partie des sommes perçues ; que il ne peut donc invoquer un quelconque préjudice à ce titre, et une faute de maître J... ; que les demandes de M. et Mme A... seront par conséquent rejetées » (jugement, pp. 5-7) ; ALORS QUE, premièrement, le notaire, rédacteur d'un acte, est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte et ne peut en être déchargé par les compétences de celles-ci ; qu'en écartant toute méconnaissance par le notaire de son devoir de conseil s'agissant de l'équilibre financier du contrat, au motif que feu V... A... n'était pas profane, les juges du fond ont violé l'article 1382 ancien du code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que faute d'avoir recherché, ainsi que cela lui était demandé, si le devoir de conseil du notaire ne lui imposait pas de suggérer, par symétrie, une clause d'intérêt sur le solde du prix, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE, troisièmement, le juge ne peut, sans commettre de déni de justice, refuser d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence en son principe en se fondant sur l'insuffisance des preuves ; qu'en rejetant la demande de Mme A..., après avoir constaté qu'elle avait démontré l'existence d'une perte de chance, les juges du fond ont violé l'article 4 du code civil ; ALORS QUE, quatrièmement, le notaire, rédacteur d'un acte, est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte et ne peut en être déchargé par les compétences de celles-ci ; qu'en écartant toute méconnaissance par le notaire de son devoir de conseil s'agissant de la dépollution du terrain, au motif que feu V... A... n'était pas profane, les juges du fond ont violé l'article 1382 ancien du code civil ; ALORS QUE, cinquièmement, le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que faute d'avoir recherché, ainsi que cela leur était demandé, si feu V... A... n'aurait pas renoncé à la vente, si un diagnostic préalable lui avait été recommandé par le notaire, échappant ainsi à la perte subie, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE, sixièmement, le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que faute d'avoir recherché, ainsi que cela leur était demandé, si feu V... A... n'aurait pas renoncé à la vente, si une clause en ce sens avait été préconisée par le notaire et portée au contrat, échappant ainsi à la perte subie, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile.