Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [F] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02365 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FPI
N° MINUTE :
10
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 05 septembre 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDERESSE
Madame [F] [Y], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02365 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FPI
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 10/09/2019, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à [F] [Y] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], esc 2, 2ème étage, porte 28, pour un loyer initial de 530,10 euros.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 20/02/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 5361,56 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 26/01/2024 délivré à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [F] [Y] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
- ordonner, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de [F] [Y] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [F] [Y] ;
- dire et juger que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner [F] [Y] au paiement d'une somme provisionnelle de 3356,51 euros, correspondant au solde des loyers et charges du logement arrêté au 17/01/2024, à parfaire à l'audience ;
- condamner [F] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer et charges ;
- condamner [F] [Y] au paiement d'une somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le commandement de payer et la présente assignation.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 29/01/2024.
A l'audience du 14/05/2024, le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 1945,39 euros, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l'assignation. Il donne son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement.
[F] [Y], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 36 mois pour régler la dette locative.
Elle indique avoir repris le règlement du loyer et régler un suplément afin d'apurer la dette locative. Elle précise ne plus percevoir les aides de la CAF et ne pas pouvoir régler 200 euros comme elle le faisait ces derniers mois. Elle indique avoir 4 enfants mineurs à charge, et ne pas pouvoir travailler dans l'attente de la régularisation de sa situation administrative.
La décision était mise en délibéré au 05/09/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation.
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 22/02/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l'audience en application des textes applicables au jour de l'assignation.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 20/02/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[F] [Y] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 20/04/2023 à minuit, soit à compter du 21/04/2023.
[F] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, et indique avoir réglé repris le règlement du loyer intégral. [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte arrêté au 22/04/2024 qui démontre de la reprise des règlements depuis mars 2023 entraînant une diminution constante de la dette locative. La locataire a réglé le dernier loyer courant en son intégralité.
Par conséquent, compte tenu de la situation de la locataire, des pièces produites justifiant de la reprise du paiement, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.
La mensualité fixée prendra compte de la diminution des allocations de la locataire, et de la nécessité d'assurer la capacité de paiement au cours des prochains mois. Le montant à régler par mois, au minimum, en sus du loyer, sera fixé à 60 euros.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [F] [Y], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [F] [Y], à défaut de local désigné.
Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [F] [Y] reste devoir une somme de 1639,82 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 22/04/2024, mois de mars 2024 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner [F] [Y] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Compte tenu de la reprise du règlement des loyers par [F] [Y], il y a lieu de mettre en place les délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [F] [Y] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [F] [Y] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit.
Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner [F] [Y] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 20/02/2023.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21/04/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], pour défaut de paiement des loyers et charges ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE [F] [Y] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 1639,82 euros au titre des loyers et charges dus au 22/04/2024, mars 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
AUTORISE [F] [Y] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 60 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;
RAPPELLE qu'en cas de respect par [F] [Y] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets après l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception resté infructueux ;
DIT que [Localité 3] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de [F] [Y], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
AUTORISE, en ce cas, [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [F] [Y] à défaut de local désigné ;
CONDAMNE, en ce cas, [F] [Y] à payer [Localité 3] HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ;
CONDAMNE [F] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20/02/2023 ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La greffière La juge des contentieux de la protection
