Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/04596

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Olivia AMBAULT-SCHLEICHER Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabienne MOUREAU-LEVY Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04596 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YHJ N° MINUTE : 9 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 septembre 2024 DEMANDERESSE Société HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Fabienne MOUREAU-LEVY de l’AARPI MLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0073 DÉFENDEUR Monsieur [H] [X], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Olivia AMBAULT-SCHLEICHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0222 COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 juin 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 24 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04596 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YHJ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 4 septembre 2008, la société GECINA aux droits de laquelle vient la société HOMYA a consenti un bail d'habitation à M. [H] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 680 euros et d'une provision pour charges de 90 euros. Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2771,22 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [X] le 8 janvier 2024. Par assignation du 9 avril 2024, la société HOMYA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [H] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 3709,81 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 11 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes y figurant et de l'assignation pour le surplus, - 370,98 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale, 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 24 juin 2024, la société HOMYA sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance à l'exception du paiement de la dette locative. Elle précise en effet que la dette est réglée mais que M. [H] [X] a déjà fait l'objet de plusieurs procédures au cours desquelles il a obtenu le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et que la situation d'impayés s'est reproduite. M. [H] [X] s'oppose à l'ensemble des demandes. Il soutient que la dette est réglée et que la pénalité contractuelle présente un caractère excessif dont l'appréciation ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société HOMYA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la reconduction du contrat, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2771,22 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mars 2024. Toutefois, la dette locative a été réglée en intégralité le 15 avril 2024. Or le paiement total de la dette avant la décision judiciaire rend sans objet le pouvoir du juge d'accorder même d'office des délais de paiement en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de suspendre les effets de la clause résolutoire, et ne saurait entraîner en l'espèce la résiliation de plein droit du contrat de bail qui placerait ainsi le locataire qui a soldé sa dette dans une situation moins favorable que celui qui ne l'a pas réglée. En conséquence, la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire au motif du défaut de paiement des loyers et les demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation sont rejetées. 2. Sur la demande au titre de la clause pénale L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ". En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail (10% des sommes dues en cas d'impayés). L'obligation étant sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile, compte tenu des dispositions de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, le juge des référés ne peut en connaître. La demande de la société HOMYA tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause est donc rejetée. 3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Les circonstances du litige justifient de mettre les dépens à la charge de M. [H] [X], conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la dette n'ayant été soldée qu'après l'introduction de l'instance. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, il y a lieu de condamner M. [H] [X] à payer à la société HOMYA la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la société HOMYA de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et d'indemnité d'occupation, DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société HOMYA au titre de la clause pénale, REJETTE les autres demandes, CONDAMNE M. [H] [X] à payer à la société HOMYA la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE M. [H] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 janvier 2024 et celui de l'assignation du 9 avril 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge