Cour d'appel, 24 octobre 2024. 23/00139

AFFAIRE : N° RG 23/00139 ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'Alençon en date du 16 Décembre 2022 RG n° 22/00118 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024 APPELANT : Monsieur [Z] [X] né le 20 Octobre 1987 à [Localité 2] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Bruno WEBER, avocat au barreau d'ALENCON, Assisté de Me Hélène THIEULART, avocat au barreau d'ALENCON (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022023000265 du 02/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN) INTIMEE : E.P.I.C. ORNE HABITAT N° SIRET : 495 176 158 [Adresse 1] [Localité 2] pris en la personne de son représentant légal Représenté et assisté par Me Elodie GIARD, avocat au barreau d'ALENCON DEBATS : A l'audience publique du 1er juillet 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 24 octobre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Par acte sous seing privé du 31 août 2017, l'EPIC Orne habitat a consenti à M. [Z] [X], un bail d'habitation portant sur un appartement situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 287,29 euros payable d'avance. Se prévalant de l'existence de nuisances nocturnes répétées, Orne habitat a, par acte d'huissier de justice du 18 mars 2022, assigné M. [Z] [X] devant le tribunal judiciaire d'Alençon, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail liant les parties, d'obtenir l'expulsion du locataire dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir au besoin avec le concours de la force publique et de le voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et jusqu'à la libération de lieux, outre les frais irrépétibles et les dépens. Par jugement contradictoire du 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alençon a : - déclaré recevable la demande d'Orne habitat ; - prononcé la résiliation du bail consenti à M. [Z] [X] ; - dit qu'en conséquence M. [Z] [X] devra libérer les lieux du logement situé à [Adresse 3] de sa personne et de ses biens immédiatement après la signification du jugement, faute de quoi il sera procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier conformément aux dispositions légales applicables ; - condamné M. [Z] [X] à payer à Orne habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges en cours à compter de la date du jugement du 16 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; - dit ne pas y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision ; - condamné M. [Z] [X] à payer à Orne habitat une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [Z] [X] aux dépens ; - dit que la décision sera transmise par les soins du greffe à M. le représentant de l'Etat en vertu des dispositions de l'article 117 de la loi du 29 juillet 1998. Par déclaration du 19 janvier 2023 adressée au greffe de la cour, M. [Z] [X] a relevé appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 23 novembre 2023, M. [Z] [X] demande à la cour de : - Le recevoir en son appel, - Réformer le jugement entrepris, Statuant à nouveau, - Prononcer l'irrecevabilité des demandes d'Orne habitat, - Débouter Orne habitat de l'ensemble de ses demandes, - Condamner Orne habitat aux entiers dépens tant de première instance que d'instance d'appel, - Condamner Orne habitat à verser au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile à Me Bruno Weber, conseil du défendeur, la somme de 800 euros pour la première instance et 1.200 euros pour l'instance d'appel. Par dernières conclusions déposées le 4 mai 2023, l'EPIC Orne habitat demande à la cour de : - Confirmer le jugement entrepris, En conséquence, - Débouter M. [Z] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, En tout état de cause, - Condamner M. [Z] [X] à verser à Orne habitat la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner M. [Z] [X] aux entiers dépens. Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 30 août 2023, M. [X] a été débouté de sa demande d'expertise acoustique. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. SUR CE, LA COUR Sur la recevabilité des demandes du bailleur M. [X] soutient que le premier juge a reçu les demandes du bailleur en méconnaissance des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile, la demande en justice n'ayant pas été précédée d'une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative, le fait qu'il n'ait pas répondu au courrier adressé par le bailleur en vue de mettre en place une des procédures alternatives prévues à l'article 750-1 ne pouvant être interprété comme un refus de sa part alors qu'il appartenait au bailleur dès lors de saisir un conciliateur de justice qui aurait convoqué le locataire et aurait constaté un accord ou un échec de la conciliation. Selon l'article 750-1 du code de procédure civile, en application de l'article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a jugé que l'action d'Orne Habitat était recevable. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur la résiliation du bail M. [X] conteste l'importance des nuisances qui lui sont reprochées et être la cause d'un trouble anormal de voisinage soutenant que le 'tapage nocturne' invoqué par certains voisins est le fait d'une isolation défaillante de l'immeuble et que l'hostilité de certains locataires à son égard est liée à son mode de vie. Il argue de ce que les faits qui lui sont reprochés sont isolé et n'ont pas présenté de caractère continu, permanant ou durable et qu'ils sont anciens et qu'aucun trouble anormal n'avait été constaté depuis plus d'un an lorsque le premier juge a statué. Orne Habitat fait valoir que M. [X] n'use pas paisiblement du bien donné à bail, que plusieurs voisins se sont plaints de tapage nocturne et d'incivilités de M. [X] dépassant de simples bruits de la vie domestique, que M. [X] ne dispose pas du droit d'adopter un mode de vie qui s'avère néfaste pour ses voisins, ce dernier adoptant au sein de l'immeuble un comportement provocateur. Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1729 précise que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le preneur est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En l'espèce, le bailleur communique au soutien de sa demande de résiliation du bail : - une sommation de faire cesser les troubles du voisinage du 15 mars 2021, - l'attestation de M. [N] du 12 janvier 2022 indiquant que M. [X] fait du tapage nocturne et l'empêche de dormir, - l'attestation de Mme [W] du 11 janvier 2022 faisant état de ce qu'elle se plaint des incivilités de M. [X] depuis novembre 2018 et jusqu'au jour de son attestation sans réaction du bailleur social, - l'attestation de M. [Y] du 12 janvier 2022 et la main courante déposée par celui-ci le 18 décembre 2021 faisant état de tapages nocturnes répétés de M. [X] et indiquant que les forces de l'ordre sont intervenues 'une fois de plus le 18 décembre 2021" en raison de la musique trop forte et que M. [X] avait remis sa musique après le départ des policiers. Les deux attestations produites par M. [X], qui émanent d'un voisin et d'un ami ne résidant pas dans l'immeuble, font état de l'irritabilité de M. [Y] et ne suffisent pas à remettre en cause les faits de tapage nocturne répétés qui sont établis par les pièces du bailleur. Ces faits répétés, qui ne sont pas anciens, ne sont pas un mode de vie admissible dans un immeuble collectif et caractérise un comportement du locataire incompatible avec son obligation contractuelle d'user paisiblement des lieux. Leur gravité et leur répétition justifient la résiliation du bail. Le jugement entrepris sera donc confirmé. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement entrepris relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées seront confirmées. M. [X], quoi succombe en son appel, sera condamné aux dépens d'appel, à payer à Orne Habitat la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [Z] [X] à payer à Orne Habitat la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Déboute M. [Z] [X] de sa demande formée à ce titre ; Condamne M. [Z] [X] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY