Cour de cassation, 23 janvier 2020. 18-26.199

CIV. 3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 janvier 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10022 F Pourvoi n° Z 18-26.199 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JANVIER 2020 La société Pizzeria Catari, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Z 18-26.199 contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige l'opposant à Mme Q... W..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Pizzeria Catari, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de Mme W..., et l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, après débats en l'audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Pizzeria Catari aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Pizzeria Catari et la condamne à payer à Mme W... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Pizzeria Catari PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Pizzeria Catari de sa demande d'annulation de l'acte intitulé « notification et commandement avec dénonce de la clause résolutoire » signifiée le 15 décembre 2014 ; Aux motifs propres que « le premier juge constate que l'article 6 du bail définit notamment dans les obligations des locataires celle de souffrir « tous travaux quelconques que les bailleurs estimeraient nécessaires, utiles ou même convenables, de faire exécuter » ; qu'il ajoute que les articles 2 et 4 du même contrat mettent à la charge du locataire de ne rien faire qui puisse nuire à la salubrité et la sécurité de l'immeuble, de sorte que celui-ci est tenu de prendre dans l'espèce toutes les mesures utiles pour permettre la réalisation des travaux envisagés dans le but de remédier à la dégradation de la façade de l'immeuble ; qu'il résulte du constat d'huissier du 1er octobre 2014 et du rapport de l'architecte en date du 3 décembre 2014, que les travaux de ravalement nécessitent le démontage des éléments installés en terrasse par le locataire accroché à la façade sur le domaine public, aussi bien pour traiter les parties cachées que pour permettre l'installation des échafaudages ; qu'il est constant que le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré le 15 décembre 2014 par le bailleur de procéder à l'enlèvement de ces éléments pour pouvoir procéder aux travaux n'a pas été suivi d'effets ; que la cour adopte les motifs pertinents du premier juge pour écarter la demande d'annulation du commandement, relevant que celui-ci porte une définition suffisamment précise de la demande visant la clause résolutoire « d'avoir à libérer entièrement l'espace situé sous les façades du bâtiment pour permettre l'exécution des travaux de réfection des façades » ; que la cour ajoute pour écarter l'argumentation du preneur que le commandement vise également expressément les stipulations du bail qui fondent la demande du bailleur ; que l'argument selon lequel aucune autorisation n'a été délivrée par la commune aux fins de réalisation des travaux n'est pas opposable contractuellement par le locataire, et n'est pas pertinent par ailleurs, alors que le bailleur produit un arrêté municipal du 10 septembre 2014 qui l'autorise à occuper l'espace public aux droits de l'immeuble pour la réalisation des travaux » (arrêt attaqué, p. 5) ; Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « sur la demande principale d'annulation du commandement : à l'article 6 du contrat de bail commercial établi le 14 décembre 1976, il est prévu que « les preneurs souffriront que les bailleurs fassent, pendant le cours du bail aux locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent [...] tous travaux quelconques que les bailleurs estimeraient nécessaires, utiles ou même convenables de faire exécuter » ; que les articles 2 et 4 du contrat stipulent l'obligation du preneur de ne rien faire qui puisse détériorer les lieux loués ou nuire à l'ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l'immeuble ; qu'à l'aune de ces dispositions contractuelles, le preneur doit prendre toutes les mesures utiles pour permettre la réalisation des travaux envisagés par la copropriété dans le but de remédier à la dégradation de la façade de l'immeuble ; que, cependant, un constat d'huissier en date du 1er octobre 2014 relève « qu'aucun élément implanté en façade ou sur la zone d'emprise de l'échafaudage n'a été déposé » et que cela empêche toute ouverture des travaux selon les artisans ; qu'en outre, un rapport de Monsieur T... X..., architecte, en date du 3 décembre 2014, fait apparaître que les travaux de ravalement nécessitent le démontage des éléments accrochés à la façade pour traiter les parties cachées par ces accessoires et permettre l'installation des échafaudages ; que ces pièces démontrent que les équipements installés sur la terrasse du locataire empêchent la réalisation des travaux ; que dans un courrier adressé au conseil de sa locataire en date du 6 mai 2014, l'avocat de Madame W... lui indique que « les travaux de mise en sécurité ont pu être terminés sauf en ce qui concerne une partie de la façade se situant au-dessus de bannes installées par [ses] clients puisque ceux-ci se sont opposés à leur utilisation par l'artisan chargé des travaux » ; qu'il lui précise encore qu' « à défaut pour [ses] clients d'accepter cette solution, il leur appartiendra de la démonter et de libérer entièrement l'espace situé sous les façades à traiter pour permettre l'exécution des travaux ». Trois courriers de relance ont été envoyés par le conseil du bailleur au conseil du preneur le 18 août, le 4 septembre et le 8 novembre 2014. La défenderesse atteste donc de démarches renouvelées auprès de la société PIZZERIA CATARI pour la tenir informée des travaux et lui demander de procéder à la dépose des équipements, témoignant de sa bonne foi ; que, s'agissant de l'acte délivré par Madame W... à la société PIZZERIA CATARI le 15 décembre 2014, il fait commandement exprès à cette dernière « d'avoir à libérer entièrement l'espace situé sous les façades du bâtiment dans lequel se trouvent les locaux loués pour permettre l'exécution des travaux de réfection des façades » ; qu'en outre, le constat d'huissier en date du 1er octobre 2014 et le rapport d'architecte du 3 décembre 2014 précités lui sont annexés ; que cet acte définit donc avec une précision suffisante les demandes faites par le bailleur à son preneur ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de la société PIZZERIA CATARI d'annulation du commandement en date du 15 décembre 2014 » (jugement entrepris, p. 4-5) ; 1°) Alors que la société Pizzeria Catari faisait valoir que la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de mauvaise foi par Mme W... (conclusions d'appel, p. 4 à 6) ; que la cour d'appel a validé le commandement litigieux et constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de mauvaise foi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce ; 2°) Alors que la circonstance que la bailleresse délivre un commandement visant une clause résolutoire à des fins de travaux sachant pertinemment qu'elle ne dispose pas d'une autorisation administrative pour faire réaliser ces travaux peut caractériser une mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; que, pour écarter le moyen selon lequel la bailleresse ne disposait, à la date du commandement, d'aucune autorisation, la cour d'appel a relevé que ce moyen « ne serait pas opposable contractuellement par le locataire » (p. 5) ; qu'en statuant ainsi, cependant que cette circonstance était de nature à caractériser la mauvaise foi de Mme W..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce ; 3°) Alors qu'il ressort de l'arrêté municipal du 10 septembre 2014, que Mme W... n'était autorisée à réaliser des travaux que du 1er octobre 2014 au 23 octobre 2014 ; que l'autorisation était donc expirée à la date du commandement litigieux, le 15 décembre 2014 ; qu'en énonçant que le bailleur aurait produit un arrêt du 10 septembre 2014 l'autorisant à réaliser les travaux, la cour d'appel a dénaturé ledit arrêt, en violation de l'article 1134 devenu article 1192 du code civil ; 4°) Alors que la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre qu'en cas de manquement, par le preneur, à une obligation contractuelle expressément prévue par le bail ; qu'au cas présent, pour retenir la validité du commandement, la cour d'appel s'est fondée sur les articles 6, 2 et 4 du bail, qui prévoient respectivement le droit, pour le bailleur, de réaliser tous travaux nécessaire, l'obligation d'entretien locatif et l'obligation de jouissance en bon père de famille ; qu'aucun de ces articles ne fait donc naître une obligation contractuelle de déposer les équipements situés sur ou au pied de la façade en cas de travaux de ravalement ; qu'en ordonnant néanmoins la résiliation, la cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du code de commerce ; 5°) Alors que lorsqu'un commandement est imprécis et ne met pas le preneur en mesure de prendre la mesure exacte des injonctions et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis, le juge doit en prononcer la nullité ; qu'au cas présent, le commandement du 15 décembre 2014 visait l'espace situé sous les façades du bâtiment » (p. 2) ; que, toutefois, dans les motifs du commandement, il était fait référence, comme gêne empêchant les travaux, aux « éléments accrochés à la façade » (p. 3) ; qu'il en résultait une manifeste ambiguïté ; qu'en écartant toutefois la nullité du commandement du 15 décembre 2014 sans rechercher si la contradiction en question n'empêchait pas la société Pizzeria Catari preneur en mesure de prendre la mesure exacte des injonctions et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en ce qu'il a débouté Mme Q... W... de sa demande de résiliation du bail, d'expulsion des lieux et de fixation d'une indemnité d'occupation et, statuant à nouveau, d'avoir constaté la résiliation du bail à la date du 15 janvier 2015 et d'avoir ordonné l'expulsion des lieux de la société Pizzeria Catari ou tous occupants de son chef ; Aux motifs que « l'argument selon lequel aucune autorisation n'a été délivrée par la commune aux fins de réalisation des travaux n'est pas opposable contractuellement par le locataire, et n'est pas pertinent par ailleurs, alors que le bailleur produit un arrêté municipal du 10 septembre 2014 qui l'autorise à occuper l'espace public aux droits de l'immeuble pour la réalisation des travaux ; que la cour constate en conséquence que le défaut d'exécution du commandement par le locataire valide les effets de la clause résolutoire du bail ; que la cour ne retient pas le motif du premier juge pour écarter la constatation de la résiliation contractuelle du bail, énonçant en raison d'une demande d'explications du locataire sur les conditions de la remise en place des éléments déposés à l'issue des travaux « il y a lieu de considérer que la locataire n'a commis aucun manquement grave de nature à justifier l'application do la clause résolutoire du contrat » ; que l'application de la clause résolutoire résulte nécessairement du défaut d'exécution dans le mois du commandement de l'obligation contractuelle qui est clairement établi en l'espèce ; que l'appréciation de la gravité du manquement ne pouvait intervenir que sur la prétention distincte de prononcer une résiliation du bail ; que le motif retenu par le tribunal, selon lequel, de la réponse par la bailleresse au questionnement de la locataire concernant la possibilité de remettre les lieux en état initial, dépendrait la pérennité du commerce, se heurte au fait que la bailleresse n'a pas l'obligation de garantir la pérennité du commerce en ce qu'il est exploité sur le domaine public, mais seulement pour la partie du commerce exploitée dans les locaux loués seuls concernés par les travaux de réfection de la façade ; que la cour retient dans ces conditions que l'absence de réponse du bailleur constituant seulement le refus de prendre un engagement étranger aux obligations contractuelles n'est pas de nature à affaiblir la constatation de l'inexécution par le locataire du commandement visant la clause résolutoire » (arrêt attaqué, p. 6) ; 1°) Alors que le bail commercial concerne l'exploitation d'un fonds de commerce ; que l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration en terrasse, sur la voie publique, constitue un élément du fonds de commerce, quand bien-même il serait partiellement exploité hors des murs loués ; que les obligations du bailleur se mesurent donc à l'aune du fonds de commerce pris en son ensemble et non des manifestations matérielles se déroulant exclusivement à l'intérieur des murs loués ; qu'il en résulte que, lorsqu'un commandement du bailleur est de nature à remettre en cause la pérennité du fonds de commerce, notamment en ce qu'il est en partie exploité en terrasse, sur la voie publique, le questionnement formulé par le preneur sur les modalités de remise en état ultérieure est relative à la pérennité du fonds de commerce et est de nature, lorsqu'il reste sans réponse, à justifier l'inaction du preneur ; qu'au cas présent, la cour d'appel a considéré que le questionnement de la société Pizzeria Catari concernant la possibilité de remettre les lieux en état initial et la circonstance qu'elle n'a reçu aucune réponse ne serait pas de nature à justifier son inaction dans la mesure où elle concernerait uniquement « la partie du commerce » exploité sur le domaine public ; qu'en statuant ainsi, cependant que le bailleur a l'obligation de garantir la pérennité du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, même pour la partie exploitée en partie sur le domaine public, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ; 2°) Alors que, en tout état de cause, Mme W... demandait la dépose d'éléments accrochés à la façade, notamment auvent et enseigne (commandement du décembre 2014, p. 3) ; que ces éléments ne servent pas qu'à l'exploitation en terrasse mais sont également nécessaire à l'exploitation du commerce à l'intérieur des murs loués ; que, pour écarter le moyen de la Pizzeria Catari, selon lequel la bailleresse n'avait pas répondu au questionnement concernant la possibilité de remettre les lieux en l'état initial, la cour d'appel a observé que la bailleresse n'a pas « l'obligation de garantir la pérennité du commerce en ce qu'il est exploité sur le domaine public mais seulement pour la partie du commerce exploitée dans les locaux » ; qu'en statuant ainsi, cependant que les auvents et enseignes servent également à l'exploitation du commerce à l'intérieur du local, la cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du code de commerce.