Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/00542

DU 13 Septembre 2024 Minute numéro : N° RG 24/00542 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NXGC Code NAC : 72A Syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER (H.C.I.), S.A.R.L. , C/ Monsieur [M] [B] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE ---===ooo§ooo===--- RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ---===ooo§ooo===--- ORDONNANCE RÉFÉRÉ LA JUGE DES REFERES : Stéphanie CITRAY, Vice-Présidente LE GREFFIER : Xavier GARBIT , lors des plaidoiries Isabelle PAYET, lors du prononcé par mise à disposition LES PARTIES : DEMANDEUR La syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER (H.C.I.), S.A.R.L. , dont le siège social est à [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 28 DÉFENDEURS Monsieur [M] [B], domicilié : chez Chez M. et Mme [B], [Adresse 2] non représentée ***ooo§ooo*** Débats tenus à l’audience du 09 juillet 2024 Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2024 ***ooo§ooo*** EXPOSE DU LITIGE Faits contants [M] [B] est propriétaire des lots n°30 (appartement), 262 (cave) et 3878 (box) d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3]. Les charges sont réglées irrégulièrement. Procédure Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, le syndicat de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la SARL Cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER, et par son avocat Me. [W] [E], a fait assigner [M] [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, l’arriéré de charges de copropriété. A l’audience du 9 juillet 2024 à laquelle [M] [B] n’a pas comparu, le syndicat de copropriété a maintenu ses demandes, conformément à son assignation. Le délibéré a été fixé au 6 septembre 2024 et prorogé au 13 septembre 2024. Prétentions et moyens des parties Dans son assignation du 15 mai 2024, le syndicat de copropriété sollicite du juge des référés que, par une décision exécutoire de plein droit, il condamne [M] [B] à lui verser les sommes provisionnelles de : 15.580,26 € au titre des charges de copropriété impayées au 19 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,2.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat de copropriété fait valoir que l’arriéré de charges de copropriété lui cause un préjudice important en fragilisant l’équilibre financier de la copropriété et en ne permettant pas la réalisation de travaux importants pourtant votés en assemblée générale. Régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, [M] [B] n'a pas constitué avocat et la présente ordonnance, qui est susceptible d’appel, sera réputée contradictoire. MOTIFS 1. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats: la matrice cadastrale et le relevé des formalités de publicité foncière dont il résulte que [M] [B] est propriétaire des lots 30, 262 et 388 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété,le décompte des charges impayées au 19 décembre 2023, pour un montant de 15.580,26 €, 4ème trimestre 2023 inclus,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales ayant régulièrement approuvé les comptes concernés au 31 décembre 2021 et 2022 et voté les budgets prévisionnels notamment pour les années 2023 et 2024 ainsi que les travaux de rénovation énergétique. Dès lors, il apparaît que le demandeur justifie sa demande en principal. Déduction faites des frais de procédure inclus dans le décompte, l’arriéré de charges de copropriété s’élève à la somme de 14.951,10 € au 19 décembre 202, 4ème trimestre 2023 inclus. En conséquence, il convient de condamner [M] [B] à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 3] une provision de 14.910,10 €, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 2. Sur la demande en paiement des frais L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que définis par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;Relance après mise en demeure ;Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;Frais de constitution d'hypothèque ;Frais de mainlevée d'hypothèque ;Dépôt d'une requête en injonction de payer ;Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; En l’espèce, les frais de commandement de payer resteront à la charge du syndicat de copropriété puisqu’il ne s’agit pas d’un acte imposé par la loi pour obtenir le paiement des charges de copropriété. Quant aux frais de relance par lettres simples pour un total de 105 € et par lettres recommandées avec accusé réception pour un total de 332 €, le juge des référés constate qu’ils sont excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement et qu’une seule mise en demeure suffit à faire courir les intérêts de retard. En conséquence, [M] [B] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 51 € au titre de la première relance en lettre simple et de la mise en demeure en lettre recommandée avec accusé réception des 28 juillet 2021 et 1er septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 3. Sur la demande de dommages et intérêts La carence du défendeur a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion ; Il conviendra en conséquence de condamner [M] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ; 4. Sur les autres demandes Pour recouvrer sa créance, le Syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; [M] [B], qui succombe, supportera les dépens. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition du public au greffe Condamne [M] [B] à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 3] les sommes suivantes :14.951,11 € correspondant aux charges impayées au 19 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024,300 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 51 € au titre des frais exposés par le syndicat de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 3] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,1.000 € euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,Rejette le surplus des demandes, Rappelle que la décision est assortie de l'exécution provisoire ; Condamne [M] [B] aux dépens, à l’exclusion des frais de commandement de payer qui resteront à la charge du syndicat de copropriété. Et l’ordonnance est signée par le président et le greffier. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE