Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/04380

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024 Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024 GROSSE : Le 22 novembre 2024 à Mme [S] [H] Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/04380 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5GQK PARTIES : DEMANDERESSE Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 2] [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1] Réprésentée par Madame [S] [H] muni d’un pouvoir DEFENDERESSE Madame [C] [O], demeurant [Adresse 6] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 08 juin 2021, l’Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE a donné à bail à Madame [C] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 360 euros, outre 153,16 euros de provision sur charges, ainsi que 31,29 euros pour la consommation de l’eau froide. Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE a fait signifier à Madame [C] [O] par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024 un commandement de payer la somme de 1 478,44 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2024, l’Etablissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE a fait assigner Madame [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, faute du paiement des causes du commandement, - ordonner l'expulsion de Madame [C] [O] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS de la locataire, - condamner à titre provisionnel Madame [C] [O] à lui payer les loyers et charges impayés au 28 juin 2024, soit la somme de 1 026,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation, équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges, outre sa revalorisation légale, et ce jusqu'à libération effective des lieux, - condamner Madame [C] [O] à payer la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion. Au soutien de ses prétentions, l’Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 20 février 2024 et ce, pendant plus de deux mois. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 septembre 2024. A cette audience, l’Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, représenté par sa chargée de gestion au sein de la Direction du Contentieux, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 888,33 euros, selon décompte en date du 17 septembre 2024, terme d’août inclus. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [C] [O] ne comparait pas et n'est pas représentée. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 09 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, l’Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 21 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 09 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 08 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 8 – Conditions Générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024, pour la somme en principal de 1 478,44 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 avril 2024. Madame [C] [O] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [C] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [C] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 563,94 euros actuellement, révisée tout comme le loyer du loyer et de condamner Madame [C] [O] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [C] [O] reste devoir la somme de 888,33 euros, à la date du 17 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’août inclus. Pour la somme au principal, Madame [C] [O], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Madame [C] [O] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 888,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les demandes accessoires Madame [C] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE les sommes exposées par lui dans la présente instance. Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 juin 2021 entre l’Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE et Madame [C] [O] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 avril 2024, ORDONNE en conséquence à Madame [C] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,   DIT qu’à défaut pour Madame [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Madame [C] [O] à verser à l’Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 888,33 euros décompte arrêté au 17 septembre 2024 incluant la mensualité d’août, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, CONDAMNE Madame [C] [O] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera révisée annuellement tout comme le loyer, soit 563,94 euros à ce jour, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Madame [C] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président