Cour d'appel, 07 décembre 2023. 21/13030

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 7 DECEMBRE 2023 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/13030 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEBA2 Décision déférée à la Cour :Jugement du 8 décembre 2020 -Tribunal judiciaire de Paris (Loyer commerciaux) RG n° 18/12881, rectifié par jugement du tribunal judiciaire de Paris (Loyers commerciaux) du 11 mai 2021 APPELANTE S.E.L.A.S. PHARMACIE BRAITMAN Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 789 805 306 Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 9] Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de Paris, toque : P0241 Assistée de Me Julien FAUCHER subsituant Me Charles-Edouard BRAULT de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : J082 INTIMEE S.C. MAYOLI-SPINDLER Immatriculée au R.C.S. de Lyon sous le n° 444 016 661 Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Alexis SOBIERAJ, avocat au barreau de Paris, toque : K11 Assistée de Me Ornella GIANNETTI, avocate au barreau de Paris, toque K55 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 10 juillet 2007, la SCI Mayoli-Spindler a donné à bail à la SELAS Pharmacie Braitman des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 9] pour une durée de 12 années à compter du 1er janvier 2006 et moyennant un loyer de base forfaitaire et global annuel de 60.630 € hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire du 08 décembre 2017, la SELAS Pharmacie Braitman a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2018 moyennant un loyer annuel de 95.000 €, hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire du 07 mars 2018, la SCI Mayoli-Spindler a accepté le principe du renouvellement mais a demandé que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 220.000 €, hors taxes et hors charges. Par mémoire préalable du 12 avril 2018, la SCI Mayoli-Spindler a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 220.000 €, hors taxes et hors charges. Par acte d'huissier de justice du 15 octobre 2018, la SCI Mayoli-Spindler a assigné la SELAS Pharmacie Braitman en fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 220.000 € à compter du 1er janvier 2018 et subsidiairement en désignation d'un expert. Par mémoire en défense du 11 janvier 2019, la SELAS Pharmacie Braitman a demandé la fixation du loyer en renouvellement à la somme en principal de 103.579 €. Par jugement du 19 février 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a constaté, par l'effet de la demande de renouvellement du bail délivrée le 08 décembre 2017 par la SELAS Pharmacie Braitman, le principe du renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2018, a ordonné une mesure d'expertise avant dire droit qu'il a confiée à Mme [D] [R] aux fins de déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er janvier 2018 et a fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal outre les charges. L'expert a déposé son rapport le 14 novembre 2019 concluant à une valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2018 à 130.000 € sur la base d'une surface pondérée qu'il a appréciée et à 148.000 € sur la base de la surface pondérée contractuelle, soit un prix unitaire de 1.050 euros/m²P. Par un jugement du 08 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - fixé à la somme annuelle de 125.800 € en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 entre la SCI Mayoli-Spindler et la SELAS Pharmacie Braitman portant sur les locaux à usage commercial dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 9], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; - dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 15 octobre 2018 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; - dit n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts ; - dit que la perception du loyer renouvelé n'interviendra qu'à compter du 07 mars 2018, date de la réponse à la demande de renouvellement ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire de Mme [D] [R] ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Par requête reçue au greffe le 27 janvier 2021, la SELAS Pharmacie Braitman a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de rectification d'une erreur matérielle affectant les motifs et le dispositif de la décision. Par requête reçue au greffe le 24 février 2021, la SELAS Pharmacie Braitman a sollicité le rejet de la requête en rectification d'une erreur matérielle au motif que le jugement présente dans ses motifs une ambiguïté qui requiert une interprétation. Par un jugement en rectification d'erreur matérielle du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré la SCI Mayoli-Spindler bien fondée en sa demande de rectification d'erreur matérielle affectant le jugement rendu le 8 décembre 2020 ; - dit qu'en conséquence, les motifs du jugement seront rectifiés en page 9 de la manière suivante : « En définitive, le loyer du bail renouvelé s'établit ainsi : 141 m² pondéré x 1050 euros = 148 000 euros minoration charges exorbitantes de 2 % : 2 960 euros abattement travaux de 10 % : 14 800 euros soit un loyer de 130 240 euros par an hors charges et hors taxes Le loyer du bail renouvelé sera donc fixé à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle en principal de 130 240 euros. » - dit que le dispositif du jugement sera également rectifié comme suit : « Fixe à la somme annuelle de 130.240 € en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 entre la SCI Mayoly-Spindler et la SELAS Pharmacie Braitman portant sur les locaux à usage commercial dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 9], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées » - rappelé que le jugement doit être mentionné sur la minute et les expéditions du jugement et notifié comme lui. - laissé les dépens de la présente procédure à la charge du Trésor Public. Par déclaration du 09 juillet 2021, la SELAS Pharmacie Braitman a interjeté appel du jugement. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions déposées le 03 août 2023 par lesquelles la SELAS Pharmacie Braitman, appelante, demande à la Cour de : - la juger recevable et bien fondée en son appel, et faisant droit à ses demandes, infirmer le jugement et statuant à nouveau : - juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative déterminée selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce et les articles R. 145-2 et suivants du code de commerce, - juger qu'en l'absence de stipulation expresse prévoyant une pondération contractuelle pour la fixation du loyer de renouvellement, la valeur locative doit s'apprécier au regard de la pondération des locaux découlant de la Charte de l'Expertise telle qu'appréciée par l'expert judiciaire, - fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 à la somme annuelle en principal de 87.522 €, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application, - subsidiairement, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 à la somme annuelle en principal de 93.413 €, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application, - juger que la perception du loyer majoré ne pourra intervenir qu'à compter du 07 mars 2018, date de la notification de la réponse à demande de renouvellement, et ce en application des dispositions des articles L. 145-11 et R. 145-1 du code de commerce, - débouter en tout état de cause la SCI Mayoli-Spindler de ses demandes et prétentions, - condamner la SCI Mayoli-Spindler au paiement d'une somme de 7.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Mayoli-Spindler aux dépens, incluant les frais d'expertise de Mme [D] [R], dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Allerit, avocat à la Cour, en disposition des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les conclusions déposées le 14 septembre 2023 par lesquelles la SCI Mayoli-Spindler, intimée, demande à la Cour de : - juger l'appel de la SELAS Pharmacie Braitman infondé, l'en débouter ; - recevoir la SCI Mayoli-Spindler en ses demandes et appel incident ; - confirmer le jugement en ce qu'il a jugé applicable à la fixation du loyer de renouvellement la clause de pondération contractuelle, soit la surface de 141 m² P ; - infirmer le jugement en ce qu'il a retenu un prix unitaire de 1.050 € /m², outre les divers abattements ; Statuant à nouveau sur le montant du loyer ; - fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 211.500 € hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; - à titre subsidiaire, pour le cas où la clause de pondération contractuelle ne serait pas retenue, fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 195.000 € hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; - confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la perception du loyer renouvelé n'interviendra qu'à compter du 07 mars 2018, date de la réponse à la demande de renouvellement ; - confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 15 octobre 2018, date de l'assignation, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; - infirmer le jugement en ce qu'il dit n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts ; - statuant à nouveau, dit y avoir lieu à capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an ; - condamner la SELAS Pharmacie Braitman aux dépens, étant précisé qu'il est demandé la confirmation du le jugement en ce qu'il a partagé les frais d'expertise par moitié entre les parties, ainsi qu'au paiement d'une somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Alexis Sobieraj, avocat au Barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 octobre 2023. SUR CE, LA COUR Sur la fixation du loyer renouvelé Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui, à défaut d'accord, est déterminée d'après: 1° les caractéristiques du local considéré, lesquelles s'apprécient en considération des critères fixés à l'article R. 145-3 du même code ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En vertu des articles L. 145-34 et R. 145-10 du code de commerce, les dispositions relatives au plafonnement et critères d'évaluation de la valeur locative ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ou si le local est construit en vue d'une utilisation, le prix pouvant être dans ce dernier cas 'xé en considération des usages en vigueur dans l'activité considérée. Le juge est tenu d'apprécier la valeur locative selon les critères de l'article L. 145-33 et des articles R. 145-2 et suivants du code du commerce. Selon ce même article L. 145-33 du code de commerce, il appartient au juge d'apporter les correctifs nécessaires au vu des spécificités du local loué, de la date de renouvellement du bail et des éléments de comparaisons qui peuvent être identifiés. Aux termes du jugement entrepris du 08 décembre 2020, modifié par un jugement en rectification d'erreur matérielle en date du 11 mai 2021, le premier juge a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 130.240 € hors charges et taxes après avoir retenu une surface pondérée de 141 m², et une valeur locative de 1.050 € /m², auxquels il a appliqué un abattement pour travaux de 10 % et une minoration de 2 % au titre de charges exorbitantes du droit commun. La SELAS Pharmacie Braitman sollicite l'infirmation du jugement de ce chef et la fixation à sa charge, à compter du 1er janvier 2018, d'un loyer révisé annuel de 87.522 € HC/HT à titre principal et de 93.413 € HC/HT à titre subsidiaire, tandis que la SCI Mayoli-Spindler sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef et la fixation à la charge de sa preneuse d'un loyer révisé, à compter du 1er janvier 2018, d'un montant annuel de 211.500 € HC/HT à titre principal et subsidiairement de 195.000 € HT/HC. La lecture croisée des dernières écritures des parties laisse apparaître que leurs oppositions sur le montant du loyer révisé trouvent leur origine dans leurs divergences concernant la surface pondérée, la valeur locative unitaire et les abattements et minorations à retenir. Il convient en conséquence de reprendre point par point les griefs invoqués par les parties à l'encontre du jugement attaqué. Le premier juge a retenu que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, ce qu'aucune des parties ne conteste en cause d'appel, les parties s'opposant uniquement sur les surfaces et pondérations retenues, ainsi que sur la valeur locative unitaire. Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a retenu que le loyer devait être fixé à la valeur locative. Sur la surface pondérée Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a retenu une surface pondérée de 141 m², après avoir considéré que : - l'expert retient une surface réelle des locaux de 230,50 m², non contestée par les parties, dont 119,60 m² au rez-de-chaussée, 23,90 m² à l'entresol et 87 m² au sous-sol sur la base d'un plan côté établi en juillet 2019 par le cabinet [Y], géomètre expert et une surface pondérée de 123,70 m² contestée par les parties, - le bail liant les parties comporte néanmoins une clause selon laquelle 'de convention expresse, la surface locative utilisée pour l'établissement des appels de loyer et de charges sera la surface pondérée telle qu'elle ressort des expertises mandatées lors des discussions préparatoires, à savoir 141 m² ce que les parties reconnaissent et acceptent.', - contrairement aux assertions du preneur, cette clause ne souffre d'aucune ambiguïté et ne nécessite en conséquence aucune interprétation, dès lors qu'elle a en effet vocation à s'appliquer au calcul de la valeur locative des locaux à l'occasion du renouvellement du bail, cette valeur étant exclusive de toutes charges lesquelles aux termes du bail liant les parties sont fixées en fonction des tantièmes de copropriété, - la surface pondérée ainsi stipulée dans le bail s'impose donc aux parties puisqu'elle constitue une modalité de fixation du loyer en renouvellement de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur le calcul de cette surface pondérée et de retenir la surface pondérée calculée par l'expert. La SELAS Pharmacie Braitman sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, et que soit retenue une surface pondérée de 116 m² en contestant la contractualisation de la surface pondérée au sein de la clause prévue à l'article « Désignation » du bail, qui ne fixerait pas une pondération des surfaces pour le calcul de la valeur locative à l'occasion des renouvellements, la clause contractuelle en lien avec le renouvellement du bail ne faisant quant à elle pas référence aux éléments à prendre en compte, tels que la surface pondérée des locaux. Or, pour faire échec au principe découlant des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, les parties doivent prévoir une dérogation expresse qui ne figurerait cependant nullement dans la clause litigieuse. A titre subsidiaire, la SELAS Pharmacie Braitman argue que la clause litigieuse visée par le premier juge pour retenir une surface pondérée de 141 m² présenterait un caractère ambigu et devrait donc être interprétée en recherchant la commune intention des parties : or, cette clause ne prévoyant pas de pondération contractuelle des locaux pour l'appréciation de la valeur locative de renouvellement et le contrat devant être interprété à la faveur du locataire en cas de doute, le loyer de renouvellement devrait ainsi s'apprécier en fonction des règles d'usage, avec un calcul de pondération des surfaces relevant des usages et de la charte de l'expertise. Or, s'agissant du calcul des surfaces pondérées, la SELAS Pharmacie Braitman relève qu'un coefficient de 0,80 doit être retenu pour la zone 2 donnant sur [Adresse 3], artère de « faible commercialité » et éloignée de 5 à 10 m par rapport à [Adresse 1], qu'un coefficient de 0.60 doit être retenu pour la zone 3 en rez-de-chaussée du fait d'une artère de « faible commercialité » pour une surface éloignée de plus de 10 m par rapport à la place, que le coefficient de 0,40 pour la zone 4 non accessible à la clientèle doit être le maximum retenu puisqu'il s'agit d'une 4ème zone à partir de la façade de l'[Adresse 5] pour laquelle les critères de pondération immobilière prévoient des coefficients de 0,25 à 0,35 et qu'enfin le coefficient de 0,20 constitue le maximum qui puisse être retenu pour les surfaces du 1er étage et du 1er sous-sol, l'installation de réserves voûtées et d'un distributeur-robot ne justifiant aucune majoration de pondération, de sorte que la surface pondérée à retenir doit être de 116,00 m² B. La SCI Mayoli-Spindler, laquelle sollicite la confirmation du jugement attaqué de ce chef, s'oppose à la demande de sa preneuse en soutenant en substance que la surface pondérée aurait été contractualisée dans le bail par le biais d'une clause qui ne viserait pas le loyer de base mais ses éventuelles révisions en cours de bail et le loyer de renouvellement, seuls concernés par l'application d'une surface pondérée. Si l'article 27 du bail régit son renouvellement, cette clause générale ne serait pas incompatible avec la clause litigieuse retenant une surface pondérée contractuelle de 141 m², dans la mesure où la règle spéciale primant sur la règle générale, il y a lieu de retenir la pondération contractuelle de la surface de 141 m² P arrêtée conventionnellement par les parties. Concernant la surface pondérée retenue par l'expert, la SCI Mayoli-Spindler relève à titre subsidiaire que ce dernier a retenu une surface pondérée de 123,70 m² B, alors que le coefficient doit être de 0,5 pour la partie non-accessible à la clientèle au rez-de-chaussée en ce que l'absence d'accès à la clientèle à cet espace serait indifférente en matière de pondération immobilière, que le coefficient doit être porté à 0,25 pour le 1er sous-sol en ce qu'il existerait un besoin de stockage important, de sorte que la pondération devrait être réévaluée à 129 m²B. Au cas d'espèce, il est constant qu'aux termes de l'article 1 du bail commercial liant les parties depuis le 10 juillet 2007, intitulé « désignation », les parties ont convenu que « de convention expresse, la surface locative utilisée pour l'établissement des appels de loyer et de charges sera la surface pondérée telle qu'elle ressort des expertises mandatées lors des discussions préparatoires, à savoir 141 m² ce que les parties reconnaissent et acceptent.' Si cette « surface pondérée » ainsi convenue n'a pas été intégrée au sein de l'article 24 du contrat de bail relatif à « la révision du loyer » stipulant que « l'indexation conventionnelle prévue à l'article 25 ne fera pas obstacle à une éventuelle révision triennale selon les modalités prévues par la loi », cette absence de mention de la surface pondérée convenue à l'article 1 du contrat ne saurait toutefois permettre d'en exclure l'application à la procédure de révision du loyer, alors même que la seule notion de « surface pondérée » renvoie implicitement mais nécessairement à la révision du loyer, dont elle constitue un élément d'appréciation dans la fixation du loyer en renouvellement, de sorte que cette clause litigieuse est dénuée d'ambiguïté quant à la commune intention des parties de retenir une surface pondérée de 141 m², sur laquelle elle se sont accordées et qui donc a été contractualisée par elles, tant pour la fixation du loyer initial que pour la fixation du loyer en renouvellement. En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a retenu une surface pondérée de 141 m². Sur la valeur locative Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a retenu une valeur locative brute unitaire de 1.050€/m²P, après avoir considéré que : - les lieux loués sont situés [Adresse 1] et [Adresse 3] [Localité 9] à l'angle de la place et de [Adresse 3], voie à sens unique de circulation, de faible commercialité, qui relie [Adresse 1] à [Adresse 6], - l'expert indique que [Adresse 1] est un emplacement dynamique et recherché du 16ème arrondissement dont la commercialité est caractérisée par la présence de commerces de services parmi lesquels nombre d'agences bancaires et de bars-brasseries, les locaux étant desservis par la station de métro 'Victor Hugo' située à proximité immédiate et par 3 lignes de bus situés respectivement à 50, 70 et 100 mètres environ, outre par un parc de stationnement souterrain à 120 mètres, - l'expert a relevé la très bonne situation des locaux pour l'activité de pharmacie exercée au sein d'un secteur mixte à vocation résidentielle bénéficiant également de la fréquentation de la population salariée du secteur et dans un arrondissement à fort pouvoir d'achat, - les locaux loués comportent au rez-de-chaussée une boutique d'angle accessible par une porte vitrée à double vantail à ouverture automatique avec pan incliné présentant un développement de façade de 7 mètres environ sur [Adresse 1] et de 17 mètres environ sur [Adresse 3], l'expert concluant à des locaux en assez bon état d'entretien, précisant que leur accès est protégé par un rideau métallique, qu'ils sont accessibles aux personnes à mobilité réduite et équipés d'une installation de climatisation réversible, d'un ballon d'eau chaude et d'un système de vidéosurveillance, - l'ensemble des références visées par l'expert est situé [Adresse 1], [Adresse 5] dans la section de l'artère comprise entre [Adresse 7] et [Adresse 1] et dans la section de l'artère comprise entre [Adresse 1] et [Adresse 8] ; - l'expert a ainsi retenu une valeur locative de renouvellement de 1.050 € le m²P. ; si la pertinence des références retenues par l'expert est critiquée par le preneur qui reproche à ce dernier de n'avoir retenu aucune référence relative à une officine de pharmacie, et que la bailleresse, quant à elle, estime que la valeur locative retenue par l'expert est faible eu égard à la description et à la situation des locaux donnés à bail, et que les références portent pour la plupart sur des commerces de prêt-à-porter, elles ne peuvent cependant être écartées au simple motif de leur absence d'équivalence au regard de la destination des lieux dès lors qu'à défaut d'équivalence, les loyers recueillis peuvent être néanmoins utilisés en étant corrigés pour tenir compte des différences constatées entre le local en cause et les locaux de références ; - or, l'expert a tenu compte du fait que l'activité exercée par le preneur, qui constitue un commerce réglementé, ne bénéficie pas du même taux d'effort que les commerces de prêt-à-porter et n'est pas comparable à une activité de boulangerie-pâtisserie qui bénéfice d'un rendement supérieur à celui d'une pharmacie, et a par ailleurs écarté à juste titre les références anciennes relatives au renouvellement des baux de la pharmacie Victor Hugo, d'une part, et de la Société générale et du Crédit du Nord, d'autre part, ces dernières correspondant à des valeurs locatives élevées alors que le marché local a été évolutif et a subi une tendance à la baisse depuis 3 ans y compris pour de bons emplacements étant précisé que la valeur locative n'est pas le résultat d'une moyenne arithmétique des loyers unitaires sélectionnés, la valeur retenue prenant en considération la tendance baissière constatée par l'expert pour l'année 2018 ; - si l'expert a constaté le faible taux de mutations sur [Adresse 1] qui concernent essentiellement des établissements de bar, brasserie, restaurant et commerces alimentaires, il a néanmoins précisé que les mutations intervenues en cours de bail ont porté sur la vente du fonds de commerce voire des sociétés et non sur la cession du droit au bail avec négociation d'un nouveau loyer, La SELAS Pharmacie Braitman conteste la valeur locative de renouvellement ainsi retenue, en faisant valoir pour l'essentiel que l'expert ne fournirait aucune référence pour les officines de pharmacie et qu'un grand nombre des références retenues par la bailleresse incluraient une décapitalisation du droit au bail ou du prix de cession. Elle relève que l'un des principaux critères d'appréciation de la valeur locative porterait sur la destination des locaux ; or, l'activité d'officine de pharmacie ne bénéficierait pas du même taux d'effort que les références visées par l'expert, alors qu'une baisse de chiffre d'affaires est avérée sur les années 2020 et 2021 et que la commercialité du secteur diminue, entrainant une tendance largement baissière des valeurs locatives depuis 2017, justifiant un prix unitaire de 900 € et ainsi une valeur locative brute de 104.400 €. La SCI Mayoli-Spindler conteste également la valeur locative retenue par le premier juge, l'estimant très en deçà de la valeur locative en 2018, la seule référence située [Adresse 1] remontant à 2013 et les références pour l'artère allant de [Adresse 7] à [Adresse 1] étant situées dans des emplacements n'ayant ni le prestige, ni la visibilité de locaux litigieux, tandis que pour les références de l'artère allant de [Adresse 1] à [Adresse 8], la différence de prix unitaire serait de l'ordre de 35 % par rapport au prix unitaire retenu par l'expert, de sorte que la moyenne des références retenues par l'expert s'élèverait à 1.588,30 €/m²B. Or, la SCI Mayoli-Spindler souligne que les lieux loués présenteraient une bonne commercialité et que sa situation serait au moins équivalente aux références pour lesquelles l'expert a souligné la bonne visibilité, alors que le taux d'effort que peut supporter cette pharmacie serait largement supérieur à celui d'une agence bancaire, dont les prix oscillent aux alentours de 1.700 €/m²B. Elle relève enfin que le chiffre d'affaires réalisé par le réseau des pharmacies aurait nettement augmenté en 2020 et 2021, justifiant ainsi la fixation du prix unitaire à 1.500 € /m²B et la valeur locative à 211.500 € HC HT. Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué. En effet, s'il est manifeste que le local loué présente une bonne visibilité et commercialité, au c'ur d'une zone prestigieuse à fort pouvoir d'achat, il n'en demeure pas moins une tendance baissière des valeurs locatives dans ce secteur géographique depuis 2017, dont il convient de tenir compte dans l'appréciation de la valeur locative unitaire. De même, si les parties contestent les références retenues par l'expert, la SELAS Pharmacie Braitman les estimant peu pertinentes au regard de son activité spécifique d'officine de pharmacie, induisant un taux d'effort différent des commerces référencés par l'expert, tandis que la SCI Mayoli-Spindler les estime sous-évaluées en l'absence de prise en compte du prestige de [Adresse 1] et de la hausse du chiffre d'affaires du réseau pharmacie en 2020/2021, force est cependant de relever d'une part que la cour ne saurait prendre en considération des éléments postérieurs à 2018 et la date du renouvellement du bail afin de fixer le loyer révisé. D'autre part, il ne saurait être reproché à l'expert d'avoir retenu à titre de valeur de comparaison, tant des renouvellements amiables que des nouvelles locations et une fixation judiciaire de loyer pour différents types de commerces (prêt-à-porter, chaussures, restauration rapide, banque), alors qu'il apparaît à la lecture du rapport d'expertise, qu'il a pris en considération tant la spécificité de l'activité d'officine de pharmacie et son taux d'effort, distinct des commerces de prêt-à-porter pris en référence par lui afin d'apprécier la valeur locative du bien, que l'emplacement dont le local loué bénéficie, les références produites par l'expert se trouvant sur l'[Adresse 5] dans la section de l'artère comprise entre [Adresse 7] Etoile et [Adresse 1] et dans la section de l'artère comprise entre [Adresse 1] et la [Adresse 8], et l'expert précisant qu'aucune référence récente sur [Adresse 1] n'existe depuis 2013, en dehors de cessions de fonds de commerce, et ayant écarté à juste titre des références anciennes relatives au renouvellement de baux de la Pharmacie Victor Hugo et de la Société générale et du Crédit du Nord, qui ne reflètent pas le marché locatif au jour du renouvellement du présent contrat de bail. En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a retenu une valeur locative brute unitaire de 1.050 € /m² P. Sur les correctifs l'abattement par application de l'article R. 145-8 du code de commerce pour la taxe des ordures ménagères Aux termes du jugement querellé, le premier juge a rejeté la demande d'abattement de la SELAS Pharmacie Braitman au titre de la taxe d'ordure ménagère, après avoir relevé que s'agissant de charges récupérables, le preneur n'était dès lors pas fondé à solliciter l'application d'un abattement à ce titre. La SELAS Pharmacie Braitman maintient en cause d'appel cette demande en arguant pour l'essentiel que cette taxe, d'un montant de 1.218 €, incomberait de plein droit au bailleur, de sorte qu'il conviendrait donc d'appliquer un abattement de ce montant au titre de l'article R. 145-8 du code de commerce. La SCI Mayoli-Spindler s'oppose à cette demande aux motifs qu'il s'agirait d'une taxe récupérable usuellement payée par le locataire qui bénéficie directement de ce service, et que la taxe incomberait à la preneuse conformément à l'article 11 du bail. Au cas d'espèce, il est constant qu'aux termes de l'article 11 du contrat de bail commercial litigieux, il est stipulé que le preneur devra « payer tous impôts, contributions, ou taxe lui incombant (TOM) et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque ». Si la mise à la charge de la SELAS Pharmacie Braitman de la TOM par le contrat a été ainsi convenue entre les parties, cette circonstance ne saurait toutefois ouvrir droit à un abattement au profit de la SELAS Pharmacie Braitman, dès lors que cette taxe est une charge récupérable sur le locataire et correspond à des services dont il bénéficie. En conséquence, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'abattement de la SELAS Pharmacie Braitman au titre de la taxe d'ordures ménagères. l'abattement par application de l'article R. 145-8 du code de commerce pour la prise en charge des travaux de conformité Aux termes du jugement querellé, le premier juge a fixé un abattement de 2 % au titre de la prise en charge des travaux de conformité par la SELAS Pharmacie Braitman, après avoir considéré que : - si l'expert a écarté cette demande tout en laissant son appréciation au tribunal en faisant observer que l'application d'un abattement sur la durée du bail reviendrait à minorer le loyer de 58.500 € ou 66.600 € selon la surface pondérée retenue, il est cependant constant que le bail met à la charge du preneur, sans contrepartie, des transformations, améliorations ou aménagements qui seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux, - si le bailleur prétend que cette clause est reprise par la quasi-totalité des baux parisiens pour s'opposer à tout abattement, cette argumentation est inopérante, dès lors qu'elle opère un véritable transfert du coût des travaux de conformité sur le locataire, sans contrepartie, alors qu'il s'agit d'une obligation génératrice de charges et découlant de la loi, susceptible comme telle d'entrer dans le champ d'application de l'article R. 145-8 alinéa 3, de sorte que son caractère exorbitant constitue un facteur de diminution de la valeur locative et justifie un abattement évalué à 2 % compte tenu de l'absence de justification de travaux à venir et des investissements d'ores et déjà réalisés par le preneur. La SELAS Pharmacie Braitman demande à la cour de fixer un abattement de 5 % à ce titre, en soulignant que de tels travaux incombent de plein droit à un bailleur conformément à son obligation de délivrance de la chose louée et que le bail impose la mise en conformité à l'exploitant, tandis que rien ne permet de déterminer par avance les prochaines mises aux normes qui seraient imposées au preneur. La SCI Mayoli-Spindler s'oppose à ce chef de demande et sollicite à titre principal l'infirmation du jugement querellé de ce chef, aux motifs notamment que la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité existerait dans la quasi-totalité des baux, de sorte que la clause ne serait pas exorbitante de droit commun et ne pourrait donner lieu à abattement. Elle ajoute que la preneuse ne justifierait pas de la réalisation des travaux allégués et que subsidiairement il convient de retenir un abattement de 2 % compte tenu des mises aux normes effectuées. Au cas d'espèce, il est constant que l'article 8 du contrat de bail liant les parties prévoit que « dans les cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, ce dernier ['] en supportera la charge ». Si cette clause se retrouve fréquemment dans les contrats de baux commerciaux en région parisienne, cette circonstance ne saurait toutefois sérieusement éluder le fait qu'elle procède à un transfert du coût de travaux de mise en conformité sur le locataire, sans contrepartie pour ce dernier, et s'analyse dès lors en une clause exorbitante ouvrant ainsi droit à un abattement par application de l'article R. 145-8 du code de commerce. Il convient, eu égard au montant des investissements d'ores et déjà réalisés, d'appliquer un abattement de 5 %. Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il n'a retenu qu'un abattement de 2 % à ce titre. l'abattement au titre de l'accession des travaux et aménagements réalisés par le preneur Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a décidé de pratiquer un abattement de 10 % sur la valeur locative au titre de l'accession des travaux du preneur en fin de jouissance pour le bailleur, après avoir considéré que : - le bail liant les parties prévoit que les travaux de transformation, d'aménagement ou d'amélioration faits par le preneur ne donneront lieu à aucune indemnité de la part du bailleur en fin de bail ou au départ du preneur, ce dont il résulte que le preneur supporte ainsi la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l'exercice de son activité et conservera la propriété de ses améliorations jusqu'à son départ en reportant la date d'accession au profit du bailleur en fin de jouissance et non pas en fin de bail comme le prétend la SELAS Pharmacie Braitman,le preneur devant remettre les lieux dans leur état primitif si le bailleur l'exige, - il est justifié de la réalisation par la SELAS Pharmacie Braitman de travaux d'aménagement et de structure à savoir d'ouverture de murs porteurs, de suppression d'un poteau en fonte, de réfection du plancher permettant la suppression de marches et l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite pour un montant total de 251 932,93 €, - dès lors que l'accession est stipulée en fin de jouissance, l'appréciation de la valeur locative doit tenir compte des locaux dans leur configuration avant travaux et un abattement doit s'appliquer sur la valeur locative déterminée en fonction de la configuration des lieux après travaux et du montant des travaux réalisés. La SELAS Pharmacie Braitman sollicite la confirmation du jugement de ce chef aux motifs que d'importants travaux ont été réalisés en 2013 par elle pour un montant de plus de 251.000 €. Or, si le bail prévoit une accession pour le bailleur aux travaux, aménagements, améliorations du locataire « en fin de jouissance », cette clause doit être interprétée telle que prévoyant l'accession en fin de jouissance et non en fin de bail, de sorte que les travaux ne peuvent être valorisés dans l'estimation du loyer, justifiant un abattement de la valeur locative selon l'usage à hauteur de 10 % de la valeur locative. La SCI Mayoli-Spindler s'oppose à cette demande et relève qu'aucun correctif ne saurait être appliqué à la valeur locative de ce chef, en faisant valoir pour l'essentiel que l'article 8 alinéa 4 prévoirait, sans ambiguïté, l'accession en fin de bail et non en fin de jouissance et que conformément à la jurisprudence, une clause d'accession en fin de bail peut, selon les cas, s'interpréter comme faisant accession en fin de jouissance si le bailleur conserve la faculté de solliciter la remise en état primitif des locaux, tel n'étant pas le cas en l'espèce, la clause ayant seulement pour objet de limiter le preneur dans ses possibilités de récupération en fin de jouissance, de sorte qu'il n'y aurait donc lieu à aucun abattement à ce titre, ce d'autant qu'il y aurait lieu de retenir l'absence de dépôt de garantie comme clause favorable au locataire, compensant en tout état de cause, tout abattement qui serait retenu. Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué. En effet, et contrairement aux allégations de la SCI Mayoli-Spindler, si l'article 8 du contrat litigieux prévoit une accession au profit du bailleur aux travaux réalisés par le preneur « en fin de bail ou au départ du preneur », cette clause renvoie à une date d'accession en fin de jouissance du preneur, dès lors qu'il est prévu que cette clause jouera au départ du preneur et que de surcroît ce dernier ne pourra pas « en fin de jouissance, reprendre aucun des éléments ou matériels qu'il aurait incorporés au bien loué à l'occasion de l'amélioration ou d'un embellissement ». Or, cette clause prévoit également « le droit du bailleur de demander la remise des lieux en l'état primitif ». Ainsi, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a retenu un abattement de 10 % à ce titre. En conséquence, il ressort de l'ensemble de ces éléments que le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2018 sera fixé à la somme annuelle de 125.842,50 € (141 m2P x 1.050 €/m2 ' 10 % - 5 %). Le jugement querellé, tel que modifié par le jugement rectificatif du 11 mai 2021, sera par conséquent infirmé en ce qu'ils ont fixé le loyer révisé à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 130.240 €. Aucune des parties ne contestant les dispositions du jugement entrepris ayant décidé que courent les intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 15 octobre 2018, date de l'assignation, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef. 2) Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Aux termes du jugement querellé, le premier juge a rejeté la demande de capitalisation des intérêts, en considération de l'indétermination du prix pendant toute la durée de la procédure. Néanmoins, les intérêts au taux légal étant dus sur les compléments de loyer depuis le 15 octobre 2018, date de la demande en justice, et à compter de chaque date d'exigibilité, ces intérêts seront, le cas échéant et conformément à l'article 1343-2 du code civil, capitalisés s'ils sont dus pour une année entière, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts. 3) Sur la date d'exigibilité du nouveau loyer Les parties s'accordent sur la perception du loyer renouvelé qu'à compter du 07 mars 2018, date de la réponse à la demande de renouvellement. Le jugement querellé sera donc confirmé de ce chef. 4) Sur les demandes accessoires Chaque partie conservera ses dépens d'appel, les dépens de première instance restant répartis ainsi que décidé par le premier juge. En outre, il n'apparaît pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en cause d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 08 décembre 2020 sous le n° RG 18/12881, et le jugement en rectification d'erreur matérielle rendu le 11 mai 2021 par la même juridiction sous le n° RG 21/01824 sur le montant du loyer révisé et la capitalisation des intérêts ; Statuant a nouveau Fixe à la somme annuelle de 125.842,50 € en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 entre la SCI Mayoli-Spindler et la SELAS Pharmacie Braitman portant sur les locaux à usage commercial dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 9], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; Ordonne la capitalisation des intérêts qui ont couru pour une année entière, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; Confirme la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ; Y ajoutant Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel ; Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. La greffière, La présidente,