Cour de cassation, 14 mars 2019. 18-11.925

CIV.3 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 mars 2019 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 208 F-D Pourvoi n° J 18-11.925 Aides juridictionnelles totales en demande au profit de M. G... et de Mme V.... Admissions du bureau d'aide juridictionnelle près la Cour de cassation en date du 7 décembre 2017. R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par : 1°/ M. T... G..., 2°/ Mme X... V..., domicilié [...] , contre le jugement rendu le 8 décembre 2016 par le tribunal d'instance de Clamecy, dans le litige les opposant à Mme J... D..., domiciliée [...] [...], défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. G... et de Mme V..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Clamecy, 8 décembre 2016), rendu en dernier ressort, que M. G... et Mme V..., locataires d'une maison d'habitation appartenant à Mme D..., l'ont assignée, après la résiliation du bail, en restitution du dépôt de garantie et en paiement d'un trop-perçu de loyers, d'une retenue d'allocations-logement, d'une indemnité au titre de travaux d'amélioration et de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le premier moyen : Vu l'article 1347 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; Attendu que, pour rejeter la demande de M. G... et de Mme V... en remboursement d'un trop-perçu de loyers et d'une retenue d'allocations-logement, et en restitution du dépôt de garantie, et pour les condamner au paiement d'une somme de 5,51 euros au titre d'un rappel de loyers, le jugement retient que le contrat de location vente du 18 septembre 2014, bien que non signé par M. G... et Mme V..., correspondait néanmoins à l'expression de leur volonté dès lors qu'ils avaient contresigné un document du 20 avril 2015 et ainsi expressément consenti à la clause stipulant : « Je soussignée, Mme D... J..., propriétaire du bien situé au [...] mettre fin au contrat de location vente établi en septembre 2014 avec mes locataires M. G... et Mme V... », ce dont il résultait qu'avant cette résiliation, le contrat du 18 septembre 2014 s'appliquait dans toutes ses dispositions ; Qu'en statuant ainsi, sans relever l'existence d'éléments extrinsèques au document du 20 avril 2015, propres à compléter ce commencement de preuve par écrit, le tribunal a violé le texte susvisé ; Et sur le troisième moyen : Vu l'article 6, c) de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que, pour rejeter la demande d'indemnisation du trouble de jouissance, le jugement retient que, s'agissant du portail, l'état des lieux d'entrée n'en fait nulle mention ; Qu'en statuant ainsi, sans constater que le portail ne faisait pas partie des locaux loués, le tribunal, qui a statué par un motif inopérant, n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation des travaux d'amélioration, le jugement rendu le 8 décembre 2016, entre les parties, par le tribunal d'instance de Clamecy ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Nevers ; Condamne Mme D... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme D... à payer à la SCP Gatineau et Fattaccini la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. G... et Mme V.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté M. T... G... et Mme X... V... de leur demande en remboursement d'un trop-perçu de loyers, de les AVOIR condamnés au paiement d'une somme de 5,51 euros au titre d'un rappel de loyers, déduction faite du dépôt de garantie retenu par Mme J... D..., de les AVOIR déboutés de leur demande au titre de la retenue APL, et de les AVOIR déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie avec intérêts de retard ; et de les AVOIR condamnés aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE « sur la validité du contrat de location vente : qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1353, 1358 à 1360 code civil (anciennement numérotés 1315,1341 et 1348) qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et qu'il doit être passé acte par écrit de toute chose excédant la somme de 1.500 euros ; qu'il est constant qu'est qualifié de location-accession selon l'article 1er de la loi du 12 juillet 1984, le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option ; que la redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien ; qu'en l'espèce, le contrat de location vente du 18 septembre 2014 comporte en son paragraphe 5 une clause relative au droit de rétractation : "En vertu de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, les acquéreurs disposent de 7 jour à compter de la signature du contrat pour faire valoir ce droit. La rétractation, pour être valable, devra respecter le délai cité ci-dessus et parvenir au vendeur par lettre recommandée avec AR. Si les acquéreurs exercent leur droit de rétractation, le dit contrat se transformera en contrat de location, aux même termes que celui signé en avril 2014" ; que dépourvu d'option d'achat, ce contrat du 18 septembre 2014 ne relève ainsi non de la catégorie des contrats de location accession mais des contrats location vente ; qu'il n'était dès lors nullement soumis au formalisme particulier de la première catégorie de contrat, résidant dans la nécessité d'une conclusion par acte notarié et sa publication au fichier immobilier ; qu'or, il ressort des pièces du dossier que bien que non signé par M. G... et Mme V..., ce contrat de location vente du 18 septembre 2014 correspondait néanmoins à l'expression de leur volonté ; qu'en effet, en contresignant le document du 20 avril 2015, ceux-ci ont expressément consenti à la clause stipulant : "Je soussignée, Madame D... J..., propriétaire du bien situé au [...] mettre fin au contrat de location vente établi en septembre 2014 avec mes locataires Monsieur G... T... et Madame V... X..." ; que de cette clause, doit être inférée qu'avant cette résiliation prenant effet au 1er avril 2015, le contrat du 18 septembre 2014 s'appliquait dans toutes ses dispositions ; que ce n'est que postérieurement à cette date que les parties ont indiqué renoncer à cette convention ; que s'agissant du 2e contrat de location en date du 1er avril 2015, il s'avère tout autant dépourvu des signatures de Monsieur G... T... et Madame V... X... alors même qu'il contient comme clause spécifique à la demande du propriétaire : "Madame D... J..., en qualité de propriétaire, souhaite que Monsieur G... et Madame V... deviennent les propriétaires de son bien dans le cas où Madame D... J... venait à décéder. En effet. Madame D... J... n'ayant aucun enfant, souhaite que cette clause serve de dernière volonté concernant son bien" ; que cependant, s'il ressort des pièces du dossier que l'expression de la volonté de Monsieur G... et Madame V... peut être déduite de l'accord donné à la CAF selon lequel le loyer était fixé à la somme de 550 € déterminant le montant de l'allocation logement à la somme de 515.35 €, ils ont ensuite informé Mme D... de leur opposition ; qu'il importe à cet égard de relever d'une part que dans son envoi courriel du 1er mai 2015, Mme D... soumettait au consentement des occupants le contrat ainsi envoyé, lesquels ne lui ont jamais expressément répondu ; que d'autre part, M. G... et Mme V... ont en revanche ultérieurement manifesté leur désaccord par courrier du 19 juin 2015 ; qu'ils y indiquaient leur souhait de s'en tenir au contrat de bail initial à la suite de la résiliation du contrat de location vente ; qu'il ressort enfin Mme D... a ultérieurement fait part de son accord pour fixer le montant du loyer à partir du 1er juillet à la somme de 450 € ; que les courriers adressé(s) aux locataires ainsi qu'à leur conseil le 17 septembre 2015 et les trois dernières quittances de loyer qu'elle a adressées et versées à la procédure en attestent ; qu'il sera ainsi déduit de l'accord de Mme D..., une modification du contrat de bail touchant au montant du loyer le minorant pour les trois derniers mois à un montant de 450 € en reprenant le montant du loyer déterminé par le contrat de location initial du 27 avril 2014 ; sur le trop perçu de loyers : qu'en l'espèce, il convient de préciser que le contrat du 27 avril 2014 fixait le loyer à la somme de 450 € ; que le contrat du 18 septembre 2014 fixait quant à lui en son § 7 que les parties s'accordaient ainsi sur le prix : "-450 € de loyer mensuel pendant 10 ans et 7 mois (soit d'octobre 2014 à mai 2025) -100 € de rente mensuelle pendant 10 ans et 7 mois (soit d'octobre à mai 2025)" ; qu'il convient au surplus de relever que le document du 20 avril 2025 contresigné par Monsieur G... T... et Madame V... X... précise que : "Le loyer est depuis le 1er septembre 2014 d'un montant de 550 €" ; qu'enfin si selon les termes du contrat du 1er avril 2015 le montant du loyer était fixé à la somme de 550€, il ressort toutefois des pièces du dossier et notamment des quittances qu'elle a établies que pour les mois de juillet à septembre 2015 le loyer était d'un montant de 450 € ; qu'il est enfin établi que M. G... et Mme V... ont quitté la maison le 30 septembre 2015 et que les clefs ont été remises lors de l'état des lieux le 10 octobre 2015 ; qu'or, il est établi qu'à partir du 1er septembre 2014 et jusqu'au 1er juillet 2015, le prix du loyer était de 550 € ; qu'il ressort de l'examen des quittances de loyer que Mme D... n'a pas reçu la totalité des sommes déterminées ; qu'en conséquence, il ressort des pièces du dossier que M. G... et Mme V... sont redevables vis-à-vis de Mme D... de la somme de 455.51 € dont il conviendra de déduire le montant du dépôt de garantie, question qui sera ultérieurement traitée ; que pour cette raison ils ne pourront qu'être déboutés de leur demande d'indemnisation» ; 1) ALORS QUE le commencement de preuve par écrit, qui doit émaner de celui à qui on l'oppose, ne peut faire la preuve d'un contrat excédant le montant de 1 500 euros que s'il est complété par d'autres éléments de preuve ; qu'en l'espèce, en se fondant, pour retenir que M.T... G... et Mme X... V... avaient conclu le contrat de location-vente daté du 18 septembre 2014, sur le seul contreseing apposé par eux sur le document du 20 avril 2015 indiquant «Je soussignée, Madame D... J..., propriétaire du bien situé au [...] mettre fin au contrat de location vente établi en septembre 2014 avec mes locataires M. G... T... et Madame V... X...», sans constater qu'il aurait été complété par d'autres éléments de preuve, le tribunal a violé l'article 1347 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 devenu l'article 1362 du code civil ; 2) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUEl'accord d'une partie à un contrat ne peut se déduire du contreseing apposé par elle sur un document indiquant que le contrat est résilié ; qu'en l'espèce, en déduisant du contreseing apposé par M.T... G... et Mme X... V... sur le document du 20 avril 2015 indiquant «Je soussignée, Madame D... J..., propriétaire du bien situé au [...] mettre fin au contrat de location vente établi en septembre 2014 avec mes locataires M. G... T... et Madame V... X...», qu'ils avaient conclu ce contrat de location-vente daté du 18 septembre 2014, le tribunal a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 devenu l'article 1103 du code civil ; 3) ALORS QUE l'accord relatif à un contrat de bail ne peut se déduire de l'indication donnée à la CAF, en vue du versement de l'aide personnalisée au logement, du loyer de ce bail verbal ; qu'en l'espèce, en déduisant de ce que M. T... G... et Mme X... V... auraient fait part à la CAF de ce qu'un loyer de 550 euros leur était applicable, qu'ils avaient conclu le contrat de bail daté du 1er avril 2015 prévoyant un loyer de ce montant, alors qu'il constatait qu'ils n'avaient pas répondu au courrier de Mme J... D... leur soumettant ce contrat, et qu'ils l'avaient par la suite informée de leur désaccord et de leur souhait de s'en tenir au contrat de bail du 27 avril 2014, le tribunal a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 devenu l'article 1103 du code civil, ensemble l'article 1715 du code civil ; 4) ALORS QU'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 interdit l'augmentation du loyer en cours d'exécution sauf clause de révision expressément stipulée ; que l'augmentation ne peut être décidée qu'à l'occasion du renouvellement du bail en cas de sous-évaluation manifeste ; qu'en décidant que le bailleur avait pu exiger en cours d'exécution du bail l'augmentation du loyer par un nouveau bail conclu en dehors des prévisions de la loi, la cour d'appel a violé les articles 17-1 et 17-2 II de la loi n° 89.462 du 6 juillet 1989. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté M. T... G... et Mme X... V... de leur demande d'indemnisation pour les travaux d'amélioration apportés à la maison de Mme D... ; AUX MOTIFS QUE « l'article 555 du code civil est applicable aux rapports entre propriétaires et locataires ; que l'autorisation du bailleur d'effectuer des travaux n'est pas de nature à écarter l'application de cet article à défaut d'une convention réglant le sort des constructions réalisées par le locataire ; qu'en l'espèce, le contrat de location signé le 27 avril 2014 entre Mme D... et M. G... et Mme V... ne comportant aucune clause spécifique sur cette question, il convient en conséquence de se référer à l'article 555 du code civil ; qu'aux termes de l'article 555 alinéa 3 du code civil, « Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations ou ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d'œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. » ; que les dispositions de l'alinéa 3 de l'article précité ne concernent que des constructions nouvelles et non pas des travaux consistant en des réparations ou améliorations d'ouvrages préexistants avec lesquels ils sont identifiés ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces du dossier que les travaux d'amélioration réalisés après le 1er avril 2015 consistaient en des constructions nouvelles mais qu'elles ont été sans l'accord de la bailleresse ; qu'en conséquence, M. G... et Mme V... seront déboutés de leur demande d'indemnisation à ce titre» ; 1) ALORS QUEle propriétaire d'un fonds sur lequel a été réalisée une construction, doit, dès lors qu'il n'entend pas en demander la suppression, indemniser l'auteur de cette construction, peu important qu'elle ait ou non donné lieu à son accord ; qu'en l'espèce, en excluant tout droit à indemnisation au profit de M. T... G... et de Mme X... V..., à raison des travaux réalisés par eux sur le fonds appartenant à Mme J... D..., en ce que ces travaux n'auraient pas fait l'objet d'un accord de cette dernière, le tribunal a violé l'article 555 du code civil ; 2) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE l'accord du propriétaire du fonds relativement à la réalisation d'une construction est établi lorsqu'ayant connaissance de cette réalisation, il ne s'y est pas opposé ; qu'en l'espèce, en énonçant, pour exclure tout droit à indemnisation au profit de M. T... G... et de Mme X... V..., à raison des travaux réalisés par eux sur le fonds appartenant à Mme J... D..., qu'ils avaient été opérés sans l'accord de cette dernière, sans rechercher si un tel accord ne résultait pas de ce qu'ayant connaissance de leur existence, elle ne s'y était pas opposée, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR débouté M. T... G... et Mme X... V... de leur demande d'indemnisation pour trouble de jouissance ; AUX MOTIFS QU' « il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu'il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que M. G... et Mme V... produisent seulement des photos à l'appui de leur demande d'indemnisation d'un trouble de jouissance sans que celles-ci soient datées ; que l'attestation de Mme L... pointant d'autres désagréments qui ne sont pas ceux pour lesquels M. G... et Mme V... fondent leur préjudice ; que s'agissant du portail, il convient de remarquer que l'état des lieux d'entrée n'en fait nulle mention ; que concernant la fuite d'eau alléguée dans la 3e chambre, Mme D... justifie qu'un professionnel est intervenu en juin 2015 sans constater de fuite d'eau ; qu'en considération de ces éléments, il y a lieu de débouter M. G... et Mme V... de leur demande d'indemnisation pour trouble de jouissance» ; ALORS QUE l'obligation du bailleur d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, s'exerce relativement à l'ensemble des locaux loués ; qu'en l'espèce, en excluant un manquement de Mme J... D... à son obligation d'entretenir le portail des lieux loués, en ce que l'état des lieux d'entrée ne faisait pas mention de ce portail, sans constater qu'il n'aurait pas fait partie des lieux loués, le tribunal a violé l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.