Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/08453

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/08453 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5JL Minute : Société FONCIERE D’ESTIENNE D’ORVES Représentant : Me Gisèle COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0342 C/ Madame [N] [W] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me COHEN Copie délivrée à : Mme [W] Le 20 Décembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 décembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 21 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Société FONCIERE D’ESTIENNE D’ORVES, SCI, ayant son siège social [Adresse 3] représentée par Me Gisèle COHEN, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me FORSSELL Axel, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [N] [W], demeurant [Adresse 4] comparante en personne D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er juillet 2003, la SCI LEXIBEL aux droits de laquelle vient la SOCIETE FONCIERE D'[Localité 8] a consenti à Madame [N] [W] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 625,04 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 1067, 14 €. Le 17 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 5792,54 € arrêtée au 8 avril 2024 au titre des loyers et charges impayés et de justifier d'être assurée contre les risques locatifs ordinaires, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 juillet 2024, la SOCIETE FONCIERE D'[Localité 8] a fait citer Madame [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : o constater l'acquisition des clauses résolutoires et la résiliation du bail, o ordonner l'expulsion de Madame [N] [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, o ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieux approprié, aux frais risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution, o condamner Madame [N] [W] au paiement : ? de la somme provisionnelle de 5143,60 € au titre des loyers et charges impayés sur la période antérieure à la résiliation du bail et actualisée au 1er juin 2024, ? d'une indemnité journalière d'occupation correspondant au dernier loyer fixé du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, ? de la somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation, o ordonner l'exécution provisoire du jugement A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et les charges, qu'un commandement de justifier de son assurance et de payer les loyers lui a été délivré par exploit de justice, qu'elle n'a pas justifié être assurée au titre des risques locatifs ordinaires dans le délai imparti d'un mois et qu'elle n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. A l'audience du 21 octobre 2024, la SOCIETE FONCIERE D'[Localité 8], représentée, a indiqué que la dette locative avait été soldée et a maintenu sa demande d'expulsion en rappelant que la locataire n'avait pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et n'avait pas justifié de son assurance couvrant les risques locatifs. Madame [N] [W], comparante, a indiqué avoir déjà produit une attestation d'assurance au bailleur et a été autorisée à produire par note en délibéré une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs. L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. Mme [N] [W], par note en délibéré expressément autorisée, a justifié être assurée pour la période courant du 5 juin 2024 au 4 juin 2025. Elle a justifié par ailleurs avoir réglé une assurance habitation de mars 2023 à octobre 2023. Elle a toutefois indiqué ne pas avoir été temporairement assuré dans l'intervalle en raison d'un concours de circonstances indépendantes de sa volonté. La société FONCIERE D'[Localité 8], par note en délibéré expressément autorisée, a maintenu ses demandes d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et des loyers et défaut de production d'une attestation d'assurance. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 1er juillet 2003 contient une telle clause résolutoire (article 7). Un commandement d'avoir à justifier de l'assurance habitation visant cette clause résolutoire a été signifié le 17 avril 2024. Madame [N] [W] a adressé en cours de délibéré une attestation d'assurance valable pour la période comprise du 5 juin 2024 au 4 juin 2024, soit un mois et demi après la délivrance du commandement. Cette assurance n'a manifestement pas été souscrite pour les seuls besoins de la cause. L'esprit de la loi du 6 juillet 1989 est d'imposer une assurance aux locataires pour les dommages à venir. Il y a donc de considérer que la locataire a bien satisfait à son obligation de s'assurer contre les risques locatifs dans le délai. En conséquence, la SOCIETE FONCIERE D'[Localité 8] sera déboutée de sa demande visant à voir constater la résiliation du bail pour défaut de justification de l'attestation d'assurance. Sur la recevabilité de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 juillet 2024 soit six semaines au moins avant la première audience. Au surplus, la SOCIETE FONCIERE D'[Localité 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 3 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Aux termes des dispositions du même article en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il est prévu que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient en page 4 une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Mme [N] [W] le 17 avril 2024. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration de ce délai, soit depuis le 29 mai 2024 à 24 heures. En l'espèce, Mme [N] [W] a toutefois apuré l'ensemble de sa dette locative à la date de l'audience et il n'est pas contesté par la bailleresse qu'elle a repris le paiement des loyers courants à cette date. Le paiement intégral de la dette avant l'audience ne permet pas, par une application strictement textuelle de la loi, de lui octroyer des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Néanmoins, la résiliation de plein droit du bail ne saurait être constatée en l'espèce, dans la mesure où le paiement intégral de la dette de loyer par la locataire avant l'audience la placerait dans une situation moins favorable que celle d'un locataire n'ayant pas réglé intégralement sa dette de loyer au jour de l'audience et obtenant de ce fait la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement. Dès lors, la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire sera rejetée, de même que les demandes d'expulsion de la locataire et de condamnation à une indemnité d'occupation. Sur les demandes accessoires Madame [N] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, dans la mesure où la procédure a été rendue nécessaire pour qu'elle procède au règlement de son arriéré locatif et qu'elle justifie d'une assurance couvrant les risques locatifs. Pour les mêmes raisons, il apparait inéquitable de laisser à la charge de la société FONCIERE D'[Localité 8] des frais non compris dans les dépens. Mme [N] [W] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code civil. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort ; Constatons le désistement de la SOCIETE D'[Localité 8] de sa demande en paiement de la somme de 5143,60 euros ; Déclarons recevable la demande de la SOCIETE D'[Localité 8] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; Rejetons les demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut de justification de l'assurance figurant au bail consenti le 1er juillet 2003 par la SCI LEXIBEL aux droits de laquelle vient la SOCIETE FONCIERE D'[Localité 8] à Madame [N] [W] sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 9]; Rejetons la demande d'expulsion et la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; Condamnons Madame [N] [W] à verser à la SOCIETE FONCIERE D'[Localité 8] une somme de 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Madame [N] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation; Rappelons que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 20 décembre 2024 Le Greffier Le Juge