Cour d'appel, 29 septembre 2022. 20/03210

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2022 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/03210 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBPN4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° APPELANTE SCI IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE représentée par sa mandataire COVEA IMMOBILIER, RCS PARIS n° 797908654, siège social [Adresse 7] RCS du MANS :314291576 [Adresse 1] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0866 substituée à l'audience par Me Orane BERTHELOT, même cabinet, même toque INTIMES Monsieur [G] [W] SIREN 424 073 476 [Adresse 2] [Localité 6] S.A.S.U. SAVILLE Représentée par son Président RCS NANTERRE : 377895 297 [Adresse 3] [Localité 8] Représentés par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 Ayant pour avocat plaidant : Me Nirsin ABELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0062 Substitués à l'audience par Me Marion RIVASI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0162 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2007, la société Immobilière Générale Française a donné à bail, uniquement professionnel, à la société Saville et à M. [G] [W] des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de six ans à compter du 1er septembre 2007, moyennant un loyer annuel initial de 14.500 euros, outre provision pour charges de 212,50 euros par trimestre. Pour mémoire, la gestion de l'immeuble était assurée par la société Foncia Institutional Property Management. Par acte d'huissier en date du 13 septembre 2016, la société Immobilière Générale Française a fait délivrer à la société Saville et à M. [G] [W] un commandement de payer la somme de 5.894,31 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire. Par assignation en date du 15 juin 2017, la société Immobilière Générale Française, représentée par la société Foncia Institutional Property Management, a attrait la société Saville et M. [G] [W] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins principalement de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement d'une indemnité d'occupation et d'une somme de 7.790,10 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2016 et 779,01 euros au titre de la clause pénale. Par acte d'huissier en date du 27 février 2019, la société Immobilière Générale Française a fait délivrer à la société Saville et à M. [G] [W] un congé sans offre de renouvellement pour le 31 août 2019. Par jugement contradictoire entrepris du 19 septembre 2019 le tribunal de grande instance de Paris a ainsi statué : Déclare irrecevable car prescrite la demande de la société Saville et de M. [G] [W] en remboursement de la somme de 2.190,95 euros au titre des charges pour l'année 2010 ; Déclare les autres demandes recevables ; Condamne la société Immobilière Générale Française à payer à la société Saville et à M. [G] [W] la somme de 12.898,42 euros en remboursement des charges, impôts fonciers et provisions sur charges trop versés pour les années 2011 à 2017 inclus selon décompte arrêté au 15 mars 2019 ; Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Ordonne la capitalisation des intérêts dûs au moins pour une année entière ; Déboute la société Immobilière Générale Française de ses demandes de voir déclarer la clause résolutoire acquise, ordonner l'expulsion de la société Saville et de M. [G] [W] et de les voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que de l'arriéré locatif et de la clause pénale avec intérêts de retard et capitalisation ; Constate que par l'effet du congé délivré le 27 février 2019, le bail liant la société Immobilière Générale Française d'une part et la société Saville et M. [G] [W] d'autre part, portant sur les locaux sis [Adresse 4], a pris fin à compter du 31 août 2019 à 24h ; Dit que la société Saville et M. [G] [W] devront libérer de leur personne et de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux loués dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement ; Faute pour la société Saville et M. [G] [W] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la société Immobilière Générale Française à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne la société Saville et M. [G] [W] à payer à la société Immobilière Générale Française à compter du 1er septembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges ; Rejette la demande de la société Saville et de M. [G] [W] en paiement de dommages et intérêts ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ; Rejette toute demande plus ample ou contraire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 12 février 2020 par la société Immobilière Générale Française ; Vu les dernières écritures remises au greffe le 5 janvier 2021 par lesquelles la société Immobilière Générale Française, appelante, demande à la cour de : Déclarer recevable et bien fondée la société Immobilière Générale Française, représentée par la société Covea Immobilier en toutes ses demandes ; Débouter la société Saville et M. [G] [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Y faisant droit, Confirmer le jugement rendu le 19 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris et : Déclarer irrecevables la société Saville et M. [G] [W] en leur demande formulée en remboursement de la somme de 2 190,95 euros au titre des charges pour l'année 2010 ; Débouter la société Saville et M. [G] [W] de leur demande en réparation d'un préjudice prétendument subi ; Infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris et : Déclarer irrecevables la société Saville et M. [G] [W] en leur demande en remboursement de la somme de 4 789,47 euros au titre des charges pour les années 2011 et 2012 ; Débouter la société Saville et M. [G] [W] de leurs demandes en répétition de l'indu, en injonction de donner mainlevée, en remboursement du dépôt de garantie et en réparation d'un préjudice prétendument subi ; Condamner solidairement la société Saville et M. [G] [W] à payer à la société Immobilière Générale Française, représentée par la société Covea Immobilier, la somme de 12 686,86 euros, sauf à parfaire et en sus des loyers et charges courants, avec intérêt au taux légal à compter du commandement, ainsi que la somme de 1 268,69 euros au titre de la clause pénale, également sauf à parfaire ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire il était fait droit en tout ou partie à la demande formulée par la société Saville et M. [G] [W] en restitution des sommes indûment versées, Dire la société Immobilière Générale Française, représentée par la société Covea Immobilier, uniquement redevable de la somme de 5 690,40 euros pour solde de tout compte ; En tout état de cause, Faisant application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, dire que les intérêts qui ont plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts au taux légal, Condamner solidairement la société Saville et M. [G] [W] à payer à la société Immobilière Générale Française, représentée par la société Foncia Institutional Property Management la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement la société Saville et M. [G] [W] aux entiers dépens ; Ordonner l'exécution provisoire, compte-tenu de la nature de l'affaire et de l'ancienneté de la dette. Vu les dernières écritures remises au greffe le 3 décembre 2020 au terme desquelles la société Saville et M. [G] [W], intimés, forment appel incident et demandent à la cour de : Sur le paiement des charges indûment payées au titre des exercices 2011 à 2017 inclus : Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 19 septembre 2019 en ce qu'il a jugé que les demandes de la société Saville et M. [G] [W] au titre des charges pour les années 2011 à 2017 sont recevables ; Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 19 septembre 2019 en ce qu'il a condamné la société Immobilière Générale Française, désormais représentée par la société Covea Immobilier, à payer à la société Saville et M. [G] [W] la somme de 12 898,42 euros au titre des charges indûment facturées sur cette période 2011 à 2017 selon décompte arrêté au 15 mars 2019, avec intérêt légal à compter de la signification du jugement, et capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ; Sur le paiement des charges indûment payées au titre de l'exercice 2010 : Infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a déclaré irrecevable car prescrite la demande en répétition de l'indu de la société Saville et M. [G] [W] au titre des charges pour l'année 2010 ; En conséquence, Condamner la société Immobilière Générale Française, représentée par la société Covea Immobilier, au remboursement de la somme de 2 190,95 euros au titre des charges pour l'année 2010 ; Sur les demandes de la société Immobilière Générale Française, désormais représentée par la société Covea Immobilier, relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, le paiement d'une indemnité d'occupation, d'un arriéré locatif et d'une clause pénale : Confirmer le jugement rendu le 19 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a débouté la société Immobilière Générale Française, désormais représentée par la société Covea Immobilier, de ses demandes de voir déclarer la clause résolutoire acquise, ordonner l'expulsion de la société Saville et M. [G] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que de l'arriéré locatif et de la clause pénale avec intérêts de retard et capitalisation ; Faire injonction à la société Immobilière Générale Française, désormais représentée par la société Covea Immobilier, de donner mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 19 mai 2017, dans un délai de huit (8) jours à compter de la mise à disposition de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette date ; Sur le paiement de dommages et intérêts : Infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a rejeté la demande en réparation du préjudice causé par l'exécution de mauvaise foi du contrat de bail par la société Immobilière Générale Française, représentée par la société Covea Immobilier ; En conséquence, Condamner la société Immobilière Générale Française représentée par la société Covea Immobilier à payer à la société Saville et M. [G] [W] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Sur le compte entre les parties : Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société Immobilière Générale Française, représentée par la société Covea Immobilier, au titre de son argumentaire subsidiaire sur le compte entre les parties ; Condamner la société Immobilière Générale Française, désormais représentée par la société Covea Immobilier, au remboursement de 'la caution' versée par la société Saville et M. [G] [W] pour un montant de 4 224,74 euros, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la mise à disposition de l'arrêt à intervenir ; En tout état de cause : Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société Immobilière Générale Française, désormais représentée par la société Covea Immobilier ; Condamner la société Immobilière Générale Française, désormais représentée par la société Covea Immobilier à payer à la société Saville et M. [G] [W] la somme de 1 750 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et 3 200 euros, chacun, au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la prescription partielle de la demande de remboursement de charges Le premier juge a retenu la prescription de la demande du preneur en répétition des charges indues au titre de l'année 2010 mais a considéré que les demandes de remboursement des charges pour les années 2011 à 2016 n'étaient pas prescrites. Devant la cour, la société Immobilière soutient que la demande de remboursement des charges des années 2011 et 2012 aurait due également être déclarée prescrite, tandis que les intimés, qui s'y opposent, contestent la prescription des demandes au titre des charges de 2010. Il est constant que seules les dispositions du code civil sont applicables au bail litigieux et , s'agissant de la prescription, celles de l'article 2224 du code civil ; selon cet article, l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, soit à compter du jour de la régularisation effective des charges par le bailleur, seule date permettant au preneur de déterminer l'existence d'un indu. C'est par des motifs exacts et pertinents, parfaitement fondés en fait et en droit,qui ne sont pas utilement contredits par les parties, lesquelles ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que: -en l'espèce, il résulte des éléments du dossier que les régularisations de charges pour les années 2010 à 2016 sont intervenues aux dates suivantes : - pour l'année 2010 : 1 mars 2012, pour un montant de 871,97 euros, - pour l'année 2011 : 1 mai 2013, pour un montant de 295,87 euros, - pour l'année 2012 : 1 février 2014, pour un montant de 406,95 euros, - pour l'année 2013 : 1 avril 2015, pour un montant de 96,95 euros, - pour l'année 2014 : 1 janvier 2016, pour un montant de 256,80 euros, - pour l'année 2015 : 26 septembre 2016, pour un montant de 848,22 euros, - pour l'année 2016 : 1 décembre 2017, pour un montant de 652,19 euros. -la société Saville et M. [G] [W] ont interrompu le délai de prescription de leur action en restitution de l'indu par la signification par voie électronique de leurs premières conclusions en défense le 21 décembre 2017 ; -par conséquent, par l'effet de l'écoulement d'un délai de plus de cinq ans depuis la date de régularisation par le bailleur, la demande en restitution des charges pour l'année 2010 à hauteur de la somme de 2.190,95 euros est prescrite et déclarée irrecevable ; au contraire, la demande en restitution des charges indûment perçues au titre des années postérieures doit être déclarée recevable et la fin de non-recevoir soulevée de ce chef rejetée. Le jugement sera donc confirmé en qu'il a déclaré irrecevable car prescrite la demande de la société Saville et de M. [G] [W] en remboursement de la somme de 2.190,95 euros au titre des charges pour l'année 2010 et recevables les autres demandes. Sur la demande de remboursement des charges et taxes non prescrites Le bail du 27 juillet 2007 désigne ainsi les locaux loués : «dans un ensemble immobilier, un local professionnel d'une surface de 50 m² environ situé au rez-de-chaussée sur cours de l'immeuble ainsi qu'une cave en sous-sol portant le numéro 6». S'agissant des charges, l'article 3.3 stipule que «le preneur rembourse au bailleur, en acquittant chaque terme du loyer, la quote-part des charges communes de l'immeuble afférentes aux locaux loués. Si l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou intégré dans toute autre entité juridique, le preneur rembourse au bailleur d'une manière générale toutes les charges qui en découleront. En sus de ces charges, le preneur acquittera également les impôts fonciers attachés à l'immeuble, la taxe sur les bureaux, les honoraires de gestion de l'immeuble et les honoraires du syndic ainsi que la contribution autonome sur les revenus locatifs dès lors que la location y est soumise», une mention manuscrite précisant à ce titre que la location n'y était pas soumise. S'agissant des modalités de remboursement au bailleur, l'article 3.3.1 stipule que «le remboursement au bailleur s'effectue sous forme d'une provision appelée en même temps que le loyer, sur la base des prévisions de dépenses pour l'année. Chaque année, une régularisation est effectuée pour tenir compte des dépenses réelles de l'exercice précédent (') La répartition des charges entre les divers locataires est effectuée en fonction des tantièmes émanant, soit du règlement de copropriété, dans le cas où l'immeuble est soumis à ce statut, soit du règlement intérieur de l'immeuble s'il en a été établi un. A défaut, la répartition des charges sera effectuée au prorata des surfaces louées, éventuellement pondérées ». Le bail permet ainsi au bailleur d'obtenir le remboursement des impôts effectivement appelés par l'administration fiscale et des dépenses communes en proportion de la part représentée par les locaux au sein de l'ensemble immobilier, sous réserve de leur justification. Il est constant ,en l'espèce, que la société Immobilière Générale Française ne produit ni règlement de copropriété ni réglement intérieur justifiant des tantièmes à prendre en considération, comme elle l'admet dans ses conclusions et comme l'a constaté le premier juge. Ainsi, les parties divergent sur la pertinence du tableau de tantièmes produit par l'appelante (pièce 12) mais également sur la surface des locaux : 135 m2 selon le bailleur, 50 m2 selon les preneurs. Il convient de rappeler que les juges du fond interprètent souverainement les stipulations d'un bail relativement à son assiette et à son loyer, sous réserve de dénaturation (1ère Ci, 5 avril 2012, no 11-13.156; 3e Ci, 2 mai 2012, no11-13.578). C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que : -malgré les multiples demandes en ce sens et les contestations élevées par la société Saville et M. [G] [W] sur les modalités de calcul des charges, s'agissant notamment de la répartition des tantièmes applicables à leur lot, le bailleur ne communique aucun élément permettant de justifier le mode de calcul des tantièmes qu'il invoque, soit 454 / 6672, et en conséquence, des sommes mises à la charge des preneurs ; qu'aucune clé de répartition des charges n'est en outre annexée au bail ; que le tableau des tantièmes produit par l'appelante ne mentionne aucune surface utile et ne permet donc aucune vérification; -aucune explication n'est fournie par la bailleresse s'agissant d'une éventuelle pondération eu égard à l'utilité des locaux loués et à la différenciation entre le local proprement commercial et le sous-sol, -le bailleur ne rapporte pas la preuve que la surface des locaux loués est de 135 m² comme il le soutient, alors que le contrat de bail ne vise qu'un local de 50 m² outre une cave en sous-sol, et qu'il ne peut être déduit ni de l'extrait de l'état des lieux d'entrée, ni des plans de l'immeuble communiqués et non contresignés par les locataires, ni des échanges de mails entre le bailleur et son mandataire, qu'il y ait eu un accord entre les parties sur une augmentation de l'assiette du bail ou sur le montant de la surface effectivement occupée par les preneurs. La cour relève plus particulièrement que la divergence sur la surface louée tient à l'inclusion alléguée dans les locaux donnés à bail de cinq 'réserves' de 75,4 m2 au total selon la bailleresse, au premier sous sol, qui cependant ne sont pas mentionnées dans le bail. Pour rapporter la preuve de l'inclusion de ces réserves dans l'assiette du bail, la société Immobilière Générale Française se prévaut d'une part de l'état des lieux d'entrée, lequel est vague et ne décrit pas ces 'cinq réserves', et, d'autre part, des plans de l'immeuble, qui n'ont aucune portée contractuelle quant à la consistance du bien donné à bail. Le fait que le bailleur ait inclus les surfaces concernant ces 'réserves' dans le calcul des charges ne résulte que de sa propre initiative et ne saurait démontrer un accord des parties sur l'inclusion de ces locaux dans l'assiette du bail alors que, précisément, ce point est contesté. Il convient de relever en outre que le commandement de payer délivré le 13 septembre 2016 n'en fait pas davantage état, la description des locaux concernés étant celle figurant au bail. Il sera enfin ajouté que les considérations de la société Immobilière Générale Française selon lesquelles 'il importe peu que le contrat de bail puisse comporter une erreur en ne mentionnant pas lesdites réserves puisqu'en matière de bail professionnel la mention de la surface des lieux n'est pas une mention obligatoire' sont inopérantes, le bail devant en tout état de cause être caractérisé par un accord sur la chose louée et son prix ; en l'espèce le premier juge a exactement retenu que l'assiette du bail était celle indiquée au contrat et que la société Saville et M. [G] [W] étaient fondés à obtenir le remboursement des sommes indûment payées au titre des charges non justifiées pour les années 2011 au 1er trimestre 2016. S'agissant des sommes dues, c'est par des motifs pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante et que la cour adopte, que le premier juge s'est référé à la proposition formulée par la société Saville et M. [G] [W] afin de calculer les charges et la taxe foncière au prorata de la surface occupée , soit 50 m2 sur 3071 m2 au total, pour la période allant de l'année 2011 à 2016, la somme totale au final trop versée par les preneurs étant fixée à 13.198,75 euros. Par conséquent, la société Immobilière Générale Française doit restituer à la société Saville et à M. [G] [W] la somme de 13.198,75 euros. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur la résiliation du bail Il est constant que la société Saville et M. [G] [W] ont quitté les lieux en août 2019. Au vu des motifs ci-dessus rappelés et adoptés par la cour, le tribunal, tirant les conséquence de la condamnation de la bailleresse à rembourser des charges et taxes injustifiés pour 2016, a retenu que le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 13 septembre 2016 était fondé sur des calculs erronés de sorte que qu'il était dépourvu d'effet et n'avait pu mettre en jeu la clause résolutoire faute d'impayés des preneurs et donc de manquement constaté. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Immobilière Générale Française en acquisition de la clause résolutoire, et paiement d'une indemnité d'occupation, par l'effet de ce commandement de payer. Par ailleurs, les chefs de dispositifs du jugement selon lesquels par l'effet du congé délivré le 27 février 2019, le bail liant la société Immobilière Générale Française d'une part et la société Saville et M. [G] [W] d'autre part, portant sur les locaux litigieux, a pris fin à compter du 31 août 2019 à 24h ne font l'objet d'aucune contestation particulière des parties, pas plus que la fixation du montant de l' indemnité d'occupation. Sur la demande de dommages intérêts La société Saville et M. [G] [W] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande de condamnation de la société Immobilière Générale Française à leur verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts ; ils se prévalent de la mauvaise foi de cette société dans l'exécution du contrat. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par la société Saville et M. [G] [W] , lesquels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, au visa de l'article 1147 du code civil devenu 1231-1 du même code, qu'aucune faute n'est caractérisée de la part du bailleur dans l'exécution des relations contractuelles, les preneurs n'établissant en outre pas l'existence d'un préjudice découlant des insuffisances de justifications et régularisations des charges qui serait distinct de celui réparé par la restitution des sommes indûment versées. La cour ajoute que la société bailleresse a procédé à la régularisation des charges et a répondu aux courriers des preneurs demandant des explications, et que le désaccord des parties quant aux critères à prendre en compte et aux modalités de calculs de ces charges ainsi que l'erreur à ce sujet de la société Immobilière Générale Française ne permet pas d'établir sa mauvaise foi au sens de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige. Sur la demande de la société Saville et M. [G] [W] en restitution du dépôt de garantie La société Saville et M. [G] [W] demandent le remboursement de la 'caution' d'un montant de 4.224,74 euros, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la mise à disposition de l'arrêt à intervenir . Le contrat de bail fait état d'un dépôt de garantie fixée pour la première année du bail à la somme de 3.625 euros et qui, selon les stipulations de la clause 3.6 du bail, est révisable dans les mêmes conditions que le loyer, et doit être restitué au preneur après déménagement, remise des clés, libération totale des lieux et production de la justification de l'acquis des contributions, taxes et autres droits. La société Saville et M. [G] [W] ne s'expliquent pas sur le montant allégué du dépôt de garantie actualisé à la date de la résiliation du bail et dont ils demandent restitution. Conformément à ce qu'indique la société Immobilière Générale Française, le remboursement du dépôt de garantie a déjà été effectué, comme le démontre le décompte produit, et ce à la date du 1er décembre 2019. Aucune somme ne reste donc due à ce titre à la société Saville et M. [G] [W] , dont la demande sera rejetée. Sur les comptes entre les parties A titre subsidiaire, la société Immobilière Générale Française estime que sa dette envers la société Saville et M. [G] [W] doit être ramenée à la somme de 5.690,40 euros 'pour solde de tout compte'. Elle produit au soutien de cette demande un relevé individuel de charges jusqu'en 2019, un décompte arrêté au 1er janvier 2020, présentant un solde d'où il résulte que la société Saville et M. [G] [W] resteraient lui devoir la somme de 12.686,86 euros et elle propose, dans ses conclusions, un calcul de régularisation de charges, d'où elle déduit au final qu'elle ne doit plus à la société Saville et M. [G] [W] que 5.690,40 euros. La société Saville et M. [G] [W] s'opposent à ces calculs et demandent la confirmation du jugement, qui a condamné in fine la société Immobilière Générale Française à leur verser la somme de 12.898,42 euros en remboursement des charges, impôts fonciers et provisions sur charges trop versés pour les années 2011 à 2017 inclus selon décompte arrêté au 15 mars 2019. Ils ne produisent aucune proposition de réactualisation. La cour relève que le décompte produit par la société Immobilière Générale Française ne tient pas compte de la décision du premier juge, confirmée dans le présent arrêt, s'agissant du montant des charges justifiées et des modalités de calcul retenus ; ainsi il indique en avril 2016 un débit de 5.726, 86 euros alors qu'il a été retenu plus haut que c'est la bailleresse qui était débitrice de 13.198,75 euros à cette période. Par ailleurs, les calculs de charges indiqué dans le relevé individuel de charges produit devant la cour jusqu'en 2019 sont effectués sur la base des tantièmes allégués par la bailleresse (454/6672) , que la cour, confirmant le jugement, a écartés comme injustifiés. Enfin, comme devant le premier juge, la taxe foncière n'est pas régularisée ni justifiée et devra donc être écartée. Pour actualiser les comptes entre les parties, la cour prendra donc en compte les éléments suivants, étant rappelé qu'il s'agit de la période postérieure à 2016. S'agissant de la taxe foncière Le relevé de compte de la société Immobilière Générale Française montre que les preneurs ont versé au total 1396,92 euros pour les années 2016 à 2018 ; le montant de cette taxe n'étant pas justifié, cette somme doit donc être remboursée ou retirée du décompte (soit 455,27 (2016) + 464,01 (2017)+ 477,64 (2018)). S'agissant des charges Les relevés individuels de charges produits par la société Immobilière Générale Française devant la cour (pièce 28) récapitulent: -les charges totales pour l'immeuble en entretien courant, électricité des parties communes, la taxe sur les ordures ménagères et l'eau froide; -les sommes versées à titre de provisions par la société Saville et M. [G] [W]. Ces derniers ne contestent pas ces éléments. Ainsi qu'il a déjà été dit dans le paragraphe relatif aux charges jusqu'en 2016, il conviendra de déterminer le montant du au prorata de la surface occupée, soit 50/3071. Ainsi: -régularisation charges 2017 : total charges de l'immeuble : 45.445,70 euros somme due au prorata de la surface occupée: 45.445,70 euros x 50/3071 =739,91 euros sommes versées à titre de provision : 3.360 euros donc trop versé : 3.360 -739,91 = 2.620,09 euros, à restituer à la société Saville et M. [G] [W] -régularisation charges 2018 : total pour l'immeuble : 44.031,64 euros somme due au prorata de la surface occupée : 44.031,64 euros x 50/3071 =716,89 euros sommes versées à titre de provision : 3360 euros donc trop versé : 3.360 - 716,89 = 2.643,11 euros à restituer également -régularisation charges 2019, arrêtées au 31 août : total pour l'immeuble : 43.767,32 euros somme due au prorata de la surface occupée 43.767,32 euros x 50/3071 =712,59 euros sommes versées à titre de provision : 3.124,23 euros donc trop versé : 3.124,23 -712,59 euros soit 2411,64 euros à restituer Soit la somme de 7.674,84 euros (2.620,09 + 2643,11+ 2411,64 ) qui doit être restituée à la société Saville et M. [G] [W] ou déduite de la dette, au titre des charges générales de 2017 à 2019 injustifiées. Le total des sommes trop versées ou indues par la société Saville et M. [G] [W] s'élève ainsi à : 13.198,75 euros (somme due par la société Immobilière Générale Française au titre de remboursement des charges et taxes injustifiées jusqu'en 2016, par confirmation du jugement) + 1.396,92 euros (taxes foncières postérieures non justifiées) + 7.674,84 euros (trop versé de charges générales 2017-2019) =22.270,51 euros S'agissant du solde final, comme déjà indiqué plus haut, il résulte du décompte produit par la société Immobilière Générale Française et arrêté au 1er janvier 2020 que la société Saville et M. [G] [W] resteraient lui devoir la somme de 12.686,86 euros, hors régularisation des charges (proposée par la société Immobilière Générale Française dans ses conclusions d'appel et non retenue). Il convient d'en déduire les sommes indues résultant de la régularisation des charges exposée plus haut : soit 12.686,86 euros -22.270,51 euros, le solde étant négatif en faveur de la société Saville et M. [G] [W] . Par conséquent la société Immobilière Générale Française est redevable de la somme de 9.583,65 euros envers la société Saville et M. [G] [W] arrêtée au 1er janvier 2020. Le jugement sera donc infirmé au titre de la réactualisation des comptes entre les parties. Sur la demande de la société Saville et M. [G] [W] en mainlevée d'une saisie conservatoire La demande de la société Saville et M. [G] [W] en mainlevée d'une saisie conservatoire qui aurait été pratiquée le 19 mai 2017, qui relève de la compétence exclusive du juge de l'exécution en application de l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire et n'est au demeurant étayée par aucun moyen ni pièce ne pourra qu'être déclarée irrecevable devant la cour. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Le sens de la présente décision ne justifie pas infirmer le jugement en ce qui concerne l'article 700 les dépens de première instance. Il n'y aura pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Déclare irrecevable la demande de la société Saville et à M. [G] [W] en mainlevée de saisie conservatoire ; Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne l'actualisation des comptes entre les parties, Et statuant à nouveau, Condamne la société Immobilière Générale Française à payer à la société Saville et à M. [G] [W] la somme de 9.583,65 euros en remboursement des charges, impôts fonciers et provisions sur charges trop versés pour les années 2011 à août 2019 inclus selon décompte arrêté au 1er janvier 2020; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Dit que chaque partie gardera la charges de ses dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président