Tribunal judiciaire, 07 août 2024. 24/00738

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/00738 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGCL ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 AOÛT 2024 MINUTE N° 24/02354 ---------------- Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La Société BGGB dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1878 ET : La Société MT DEVELOPPEMENT dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Laurent CREHANGE de la SELAS CREHANGE & KLEIN ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1312 ******************************************* EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2021, la société BGGB a donné à bail commercial à la société MT DEVELOPPEMENT divers locaux dans un immeuble situé au [Adresse 1]. La société BGGB a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire le 16 mai 2023 pour obtenir paiement de la somme de 15.236,57 euros en principal au titre des arriérés de loyers et charges. Soutenant que le commandement n'a pas été régularisé, la société BGGB, par acte du 17 juillet 2023, a assigné en référé devant le Président de ce tribunal la société MT DEVELOPPEMENT pour : A titre principal, Faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement ;Ordonner l'expulsion de la société MT DEVELOPPEMENT et de tous occupants de son chef des locaux loués avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ainsi que la séquestration du mobilier ;Condamner la société MT DEVELOPPEMENT à lui payer à titre provisionnel une somme de 36.117,17 euros au titre des arriérés de loyers et charges au 7 juillet 2023 sauf à parfaire ;Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par le preneur jusqu'à la libération effective des lieux au montant du loyer contractuel majoré de 10 % à compter du 16 juin 2023 et jusqu'à la restitution des locaux et condamner la société MT DEVELOPPEMENT à payer ladite somme ;Condamner la société MT DEVELOPPEMENT à lui payer à titre provisionnel la somme de 10 % du montant de l'arriéré locatif accumulé jusqu'alors en application de la clause pénale prévue au contrat de bail ; Subsidiairement, si des délais étaient accordés, Dire que les sommes versées s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer ;Dire que faute de respecter les délais accordés, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et l'expulsion pourra être poursuivie ; En tout état de cause, Condamner la société MT DEVELOPPEMENT à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris le coût des commandements de payer, de l'assignation, de la notification à créanciers inscrits et de la signification de l'ordonnance à intervenir. L'affaire a été appelée à l'audience du 21 août 2023, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et radiée le 4 mars 2024. Après rétablissement au rôle, les parties ont été convoquées à l'audience du 27 juin 2024. A cette audience, par conclusions écrites et soutenues oralement, la société BGGB modifie ses demandes et sollicite : A titre principal, Condamner la société MT DEVELOPPEMENT à lui payer à titre provisionnel une somme de 93.619,05 euros TTC au titre des arriérés de loyers et charges, somme arrêtée au 4 juillet 2024 sauf à parfaire outre la somme de 10 % du montant de l'arriéré locatif accumulé jusqu'alors en application de la clause pénale prévue au contrat de bail ;Déclarer mal fondée la demande de délais de la société MT DEVELOPPEMENT ;A titre subsidiaire, Condamner la société MT DEVELOPPEMENT à lui payer à titre provisionnel une somme de 37.159,76 euros TTC arrêtée au 4 juillet 2024, au titre des arriérés de loyers du 4e trimestre 2023, des deux premiers trimestres 2024 et du 3e trimestre 2024 pour la période allant jusqu'au 4 juillet 2024, outre la somme de 6.145,67 euros TTC arrêtée au 4 juillet 2024 au titre de la taxe foncière, et de 4.318,24 euros au titre des provisions sur charges, sauf à parfaire, outre la somme de 10 % du montant de l'arriéré locatif, en application de la clause pénale prévue contractuellement ; A titre très subsidiaire, Condamner la société MT DEVELOPPEMENT à lui payer à titre provisionnel une somme de 37.159,76 euros TTC arrêtée au 4 juillet 2024, au titre des arriérés de loyers du 4e trimestre 2023, des 1er, 2e et 3e trimestre 2024 pour la période allant jusqu'au 4 juillet 2024, outre la somme de 6.145,67 euros TTC arrêtée au 4 juillet 2024 au titre de la taxe foncière, outre la somme de 10 % du montant de l'arriéré locatif, en application de la clause pénale prévue contractuellement ; A titre infiniment subsidiaire, si des délais étaient accordés, Dire que les sommes qui seront versées s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer ; En tout état de cause, Juger que le bail signé le 5 juillet 2021 n'est pas résilié et que le dépôt de garantie ne doit pas faire l'objet d'une restitution à la société MT DEVELOPPEMENT ;Condamner la société MT DEVELOPPEMENT à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris le coût des commandements de payer, de l'assignation, de la notification à créanciers inscrits et de la signification de l'ordonnance à intervenir. En réplique aux moyens soulevés en défense, la société BGGB affirme en substance qu'en dépit du fait que le preneur a quitté les lieux, le bail est toujours en cours. Elle précise que le preneur n'a pas la faculté d'acquiescer à une demande de constat de la clause résolutoire, qu'elle n'entend plus s'en prévaloir et souhaite obtenir paiement des sommes dues en exécution de ce contrat. En défense, la société MT DEVELOPPEMENT demande au juge des référés de : - Débouter la société BGGB de l’ensemble de ses demandes ; - Constater la résiliation du bail commercial au 29 septembre 2023, date de la signification de l’acquiescement par la société MT DEVELOPPEMENT à la clause résolutoire mise en œuvre dans le commandement visant la clause résolutoire signifié le 16 mai 2023 ; - Prendre acte que la société MT DEVELOPPEMENT a procédé à la restitution matérielle et juridique des locaux le 6 octobre 2023 ; - Fixer le montant du loyer trimestriel du par la société MT DEVELOPPEMENT, à compter du 3e trimestre 2023, à la somme de 10.176,26 euros HT ; - Condamner à titre provisionnel, la société BGGB à rembourser à la société MT DEVELOPPEMENT la somme de 19.813,25 euros HT soit 23.775,90 euros TTC au titre des charges réglées indûment par la société MT DEVELOPPEMENT depuis son entrée dans les lieux, soit depuis le 5 juillet 2021 ; - Ordonner la restitution à la société MT DEVELOPPEMENT du montant du dépôt de garantie actuellement détenu par la société BGGB soit la somme de 9 832,14 euros ; - Octroyer à titre subsidiaire et pour le seul cas où une éventuelle condamnation serait prononcée à l’encontre de la société MT DEVELOPPEMENT, des délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois ; - Condamner la société BGGB à payer à la société MT DEVELOPPEMENT la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. En substance, la société MT DEVELOPPEMENT soutient qu'elle a réglé les sommes visées au commandement de payer délivré le 16 mai 2023, prétend qu'elle a acquiescé à la demande de constat de la clause résolutoire et que les locaux ont été matériellement et juridiquement restitués, de sorte que le bail est bien résilié. Par ailleurs, elle conteste les sommes réclamées, du fait de règlements intervenus postérieurement à l'assignation, de l'inapplication par le bailleur de la législation relative au plafonnement de l'indexation et de l'absence dans le contrat de bail de répartition et d'inventaire précis et limitatif des charges. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et soutenues à l'audience. MOTIFS Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ». Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Enfin, il convient de rappeler que le juge des référés peut seulement tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation. En l'espèce, il est constant que la société MT DEVELOPPEMENT a, suite à la délivrance du commandement de payer du 16 mai 2023 visant la clause résolutoire et d'une assignation signifiée le 17 juillet 2023, fait délivrer au bailleur par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023 un acte par lequel elle indique qu'elle "acquiesce à la clause résolutoire mise en œuvre (...) mais conteste le montant des sommes réclamées, notamment au titre des charges." et informe le bailleur qu'elle restituera les locaux et procédera le cas échéant au règlement éventuel de la dette en date du 6 octobre 2023. Il est également établi que les lieux ont bien été restitués suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 octobre 2023, en présence de deux associés de la société BGGB. Or, il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur la valeur juridique de cet acquiescement, ni par conséquent sur l'éventuelle poursuite ou cessation du bail litigieux. Au vu des dispositions contractuelles et des autres pièces produites aux débats, il ne lui appartient pas non plus d'apprécier et de déterminer le montant des charges contractuellement dues ou à l'inverse, éventuellement indues et devant faire l'objet d'une restitution, celles-ci ne relevant nullement de l'évidence. Ainsi, il ne peut être statué avec l'évidence requise en référé sur les demandes formées de part et d'autre, qui se heurtent manifestement à plusieurs contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge saisi. Le débat doit ainsi être porté dans son ensemble devant le juge du fond. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé. Sur les demandes accessoires La société BGGB supportera la charge des dépens. Eu égard aux circonstances de l'espèce, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Déclarons l'action recevable ; Disons n'y avoir lieu à référé ; Rejetons les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société BGGB à supporter la charge des dépens ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 07 AOÛT 2024. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE