Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 24/52155

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52155 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HIP N° : 4 Assignation du : 07 et 08 Mars 2024 [1] [1] 3 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 décembre 2024 par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La SNC CORBERT [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER - BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de PARIS - #D0614 DEFENDEURS La SARL CAS, enseigne ARLETA [Adresse 3] [Localité 7] ayant pour conseil Me Pierre LUMBROSO, avocat au barreau de PARIS - #B0724 non comparant Monsieur [S] [F] [Adresse 6] [Localité 1] représenté par Maître Boris KHALVADJIAN de la SELEURL KHALVADJIAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C2492, avocat postulant et par Me Delphine GALAN-DAYMON, avocat au barreau d’Avignon, [Adresse 5] [Localité 4], avocat plaidant DÉBATS A l’audience du 18 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte du 26 octobre 2021, la SNC Corbert a donné à bail commercial à la société CAS des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2021, moyennant un loyer en principal de 54 000 € par an. Par acte séparé du 26 octobre 2021, Monsieur [S] [F] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par la société CAS dans la limite de la somme de 66 000 €. Des loyers sont demeurés impayés. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, à la société CAS, pour une somme de 43 715,41 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 janvier 2024. Par actes délivrés le 7 et le 8 mars 2024, la SNC Corbert a fait assigner la société CAS devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes, et Monsieur [S] [F] en qualité de caution solidaire. L’affaire été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties. Par conclusions déposées à l’audience du 18 novembre 2024 et soutenues oralement par son conseil, la SNC Corbert demande au juge des référés de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la société CAS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 300 € par jour de retard, - condamner la société CAS à lui payer la somme provisionnelle de 105 423,53 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, avec intérêts à compter du 18 janvier 2024, - condamner la société CAS au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle d’un montant de 12 122,20 € par mois, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés, - dire que le dépôt de garantie lui restera acquis, - condamner Monsieur [S] [F] solidairement avec la société CAS au paiement de la somme provisionnelle de 66 000 €, - condamner in solidum la société CAS et Monsieur [S] [F] au paiement d'une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, Monsieur [S] [F] demande au juge des référés de : A titre principal, - débouter la SNC Corbert de ses demandes, A titre subsidiaire, - la débouter de sa demande de condamnation à des indemnités d’occupation de 12 122,20 € par mois, - prononcer la déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date du premier incident de paiement non régularisé et la date à laquelle il en a été informé, En tout état de cause, - condamner la SNC Corbert au paiement d'une somme de 3 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - statuer ce que de droit sur les dépens. La société CAS a constitué avocat mais n’a pas été représentée à l’audience, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire. L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024. MOTIFS Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur. Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SNC Corbert n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 43 715,41 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 janvier 2024. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société CAS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance. Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, ni de fixation d’un délai de 15 jours pour quitter les lieux. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Sur la demande de provision à l’encontre de la société CAS L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la société CAS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée; Au cas présent, au vu du décompte produit par la SNC Corbert, l'obligation de la société CAS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 14 novembre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 105 423,53 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société CAS. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 18 janvier 2024. Les clauses pénales dont se prévaut la bailleresse à l’appui de ses demandes de majoration des indemnités d’occupation et de conservation du dépôt de garantie étant susceptibles d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ces points. Sur l’engagement de caution Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. Au cas présent, Monsieur [S] [F] soutient que : - il n’est plus tenu par l’engagement de caution pris le 26 octobre 2021, puisque sa fille a cédé les parts sociales de la société CAS à un tiers, - la demanderesse n’apporte pas la preuve de l’exigibilité de la créance alléguée puisqu’elle ne l’a pas préalablement mis en demeure de la régler, - l’étendue de ses obligations est contestable et n’inclut pas les indemnités d’occupation, - la demanderesse a manqué à son obligation d’information en l’avertissant pas des impayés de loyer de la société CAS. Toutefois, il ressort des pièces produites que : - Monsieur [S] [F] s’est porté caution de la société CAS pour la durée du bail, soit une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2021 dans la limite d’une somme de 66 000 €, - l’acte de cession des parts sociales de la société CAS prévoit en son article 5 que : « la caution personnelle de Monsieur [F] a été donnée en garantie du respect des clauses du bail commercial à hauteur de 66000 €. Le cessionnaire s'engage soit à reprendre cette caution soit à y substituer une Garantie bancaire à première demande sur un montant représentant six mois de loyer si le bailleur accepte. », - Monsieur [S] [F] ne démontre pas que la demanderesse ait accepté de substituer l’engagement de caution par une garantie à première demande. Dans ces conditions, Monsieur [S] [F] demeure effectivement tenu de sa garantie pendant neuf ans à compter du 1er novembre 2021, comme indiqué dans l’engagement de caution, sans que le défendeur ne puisse valablement soutenir l’existence de contestations sérieuses quant à la durée de son obligation ou son étendue, l’acte de caution prévoyant expressément qu’il « garantit solidairement le paiement des loyers, charges, dépôt de garantie, droit d’entrée, impôts, indemnités d’occupation, réparations, travaux de remise en en état ». Enfin, l’assignation qui lui a été délivrée vaut mise en demeure, de sorte que Monsieur [S] [F] ne peut remettre en cause l’exigibilité des sommes réclamées. Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement avec la société CAS, par provision, Monsieur [S] [F] à la somme de 66 000 €. Sur les demandes accessoires La société CAS, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société CAS ne permet d’écarter la demande de la SNC Corbert formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. En revanche, l’équité commande de ne pas condamner Monsieur [S] [F] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 février 2024 à minuit ; Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CAS et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, ni de fixation d’un délai de 15 jours pour quitter les lieux ; Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons, à titre provisionnel, la société CAS à payer à la SNC Corbert une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 18 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; Condamnons par provision la société CAS à payer à la SNC Corbert la somme de 105 423,53 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 14 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; Condamnons Monsieur [S] [F] solidairement avec la société CAS au paiement de la somme provisionnelle de 66 000€ ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration des indemnités d’occupation et de conservation du dépôt de garantie ; Rejetons les demandes formées contre Monsieur [S] [F] au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société CAS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ; Condamnons la société CAS à payer à la SNC Corbert la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 16 décembre 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE