Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Eric AUDINEAU
délivrée le:
■
Charges de copropriété
N° RG 23/05536
N° Portalis 352J-W-B7H-CZPWM
N° MINUTE :
Assignation du :
19 Avril 2023
JUGEMENT
rendu le 12 Septembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] dont les références cadastrales sont section CW n°[Cadastre 2], représenté par son syndic, le cabinet SOGI
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. K O L
[Adresse 1]
[Localité 5]
non-représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 12 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/05536 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPWM
DÉBATS
A l’audience publique du 16 Mai 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SARL KOL est propriétaire des lots de copropriété n°1 et 52 d'un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SARL KOL de payer des charges de copropriété impayées.
Par exploit de commissaire de justice signifié le 14 avril 2023 à M. [H] [N] (es qualités de gérant de la SARL Kol) et le 19 avril 2023 à la SARL Kol, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner la SARL KOL en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 15 novembre 2023.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal de :
“Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,
Vu les articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du Code civil :
CONDAMNER la SARL K O L à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme en principal de 14.380,63 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/04/2023 et représentant :
o 13.255,60 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
o 959,03 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;
o 166,00 € au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens.
ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de la SARL K O L d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet SOGI, Syndic, en date du 25/05/2022 d’avoir à payer la somme de 5.865,02 € ;
o de la mise en demeure notifiée par le cabinet SOGI, Syndic, en date du 15/06/2022 d’avoir à payer la somme de 5.883,02 € ;
o du commandement d’avoir à payer délivré par la SCP LPF & Associés, commissaire de justice, en date du 07/09/2022 sur la somme de 8.073,79 € ;
o de la présente assignation pour le surplus.
ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;
CONDAMNER la SARL K O L à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.400,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER la SARL K O L à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 166,00 €, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile”.
Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.
Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la SARL KOL n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 novembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SARL KOL est propriétaire des lots 1 et 52 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juillet 2021 et 13 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SARL KOL, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13.255,60 euros.
La SARL KOL ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du :
- 25/05/2022 sur la somme de 5.865,02 €;
- 15/06/2022 sur la somme de 5.883,02 €;
- 07/09/2022 sur la somme de 8.073,79 €;
- 14/04/2023 (date de l’assignation) pour le surplus.
2 - Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 959,03 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 25 mai 2022 (33 euros), ainsi que les frais de relance exposés le 15 juin 2022 (18 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
Les frais engagés pour la constitution de l’hypothèque (194,24 euros) le 24 mars 2023 constituent également des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En revanche, les frais désignés comme « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » (193 euros le 02/09/2022) apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme les frais désignés comme « honoraires constitution dossier avocat » (520,79 euros le 24 mars 2023) apparaissent constituer des frais irrépétibles.
Décision du 12 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/05536 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPWM
En conséquence, la SARL KOL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 245,24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance
3 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SARL KOL de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SARL KOL a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois de janvier 2021, conduisant le syndicat des copropriétaires à diligenter une action en justice.
Il ressort en effet des pièces communiquées que la SARL KOL a d’ores et déjà fait l’objet d’une action en recouvrement de charges devant le tribunal de proximité de Paris le 22 janvier 2021, et que le défendeur s’est acquitté de la somme due quelques jours avant la tenue de l’audience de plaidoiries initialement fixées au 6 avril 2021, ce qui a conduit le syndicat des copropriétaires à se désister et supporter les frais de l’instance éteinte.
Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré la procédure antérieure, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.
En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SARL KOL comme un débiteur de bonne foi.
Décision du 12 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/05536 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPWM
Il conviendra en conséquence de condamner la SARL KOL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.400,00 euros en réparation du préjudice financier causé.
4 - Sur les demandes accessoires
- Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4].
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SARL KOL, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SARL KOL sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SARL KOL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :
- 13.255,60 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 1er avril 2023 (2ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du :
- 25/05/2022 sur la somme de 5.865,02 €;
- 15/06/2022 sur la somme de 5.883,02 €;
- 07/09/2022 sur la somme de 8.073,79 €;
- 14/04/2023 pour le surplus ;
- 245,24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 14/04/2023 ;
- 1.400 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE la SARL KOL aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Eric Audineau, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 12 Septembre 2024
La Greffière La Présidente
