Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/00749

Minute n° : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 19 DÉCEMBRE 2024 N° RG 24/00749 - N° Portalis DB22-W-B7I-SAYC Code NAC : 72I DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sis [Adresse 5], [Adresse 3] [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VBDS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé [Adresse 4] [Localité 8], prise en son établissement secondaire, FONCIA VBDS, situé [Adresse 2] [Localité 6] et pris en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège, Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEUR : Monsieur [I] [V], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6], Non comparant, ni représenté. DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 21 OCTOBRE 2024 Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 21 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE M. [I] [V] est propriétaire des lots n°1 et 13 de la [Adresse 9], sis [Adresse 5], [Adresse 3] à [Localité 7]. Faisant grief à M. [V] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] lui a fait délivrer une sommation de payer en date du 23 juillet 2022 puis, par l’intermédiaire de son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, une première mise en demeure le 9 mai 2022 et, par l’intermédiaire de son conseil, une seconde mise en demeure le 19 mars 2024. En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE a, par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2024, fait assigner M. [V] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes : - 3.461,99 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 mars 2024, - 669,15 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles, - 191,42 euros au titre des frais de recouvrement, - 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 2.091 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. A l’audience du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément à ses déclarations à l'audience. M. [V], régulièrement assigné par acte remis à étude le 25 mai 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions dues Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [V] pour les lots n°1 et 13, - une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du 9 mai 2022 pour un montant de 2.439,36 euros dont 42 euros de frais de relance, - une sommation de payer délivrée le 23 juillet 2022 au défendeur pour un montant de 3.265,90 euros, dont 149,42 euros de frais d’acte, - une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 19 mars 2024 pour un montant de 4.672,60 euros, dont 223,05 euros au titre des provisions sur charges du budget prévisionnel de l’exercice en cours, - un décompte sur la période courant du 1er octobre 2019 au 24 mars 2024 pour un solde débiteur de 4.783,63 euros, - les appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2019 au 24 mars 2024, - les régularisations de charges pour les exercices 2019 à 2022, - les relevés généraux des dépenses pour les exercices 2019 à 2022, - les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 28 juillet 2020, 27 mai 2021 et 8 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux, - le contrat de syndic conclu le 28 mai 2018 et prenant fin le 27 mai 2021, - le contrat de syndic conclu le 27 mai 2021 et prenant fin le 30 septembre 2023, - le contrat de syndic conclu le 8 juin 2023 prenant effet le 1er octobre 2023 et prenant fin le 30 septembre 2026, - des factures de frais de recouvrement, d’honoraires de syndic et d’avocat. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi avoir adressé à M. [V] le 19 mars 2024 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 22 mars 2024 et non réclamée, d'avoir à payer les provisions sur charges de l'exercice en cours, soit 223,05 euros, et les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement. Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que les appels de fonds et travaux des exercices 2019 à 2023 sont intégralement exigibles. Il résulte des pièces ainsi produites que M. [V] est redevable de la somme de 3.461,99 euros au titre des charges de copropriété et des cotisations du fonds de travaux suivant décompte arrêté au 24 mars 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus. Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 3.461,99 euros. Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme Il résulte des dispositions précitées de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux. Le syndicat des copropriétaires justifie de ce que ces provisions s’élèvent à 669,15 euros, correspondant aux appels des 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2024. Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles de manière anticipée. Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par M. [V] de la somme de 669,15 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 191,42 euros correspondant aux frais de la mise en demeure du 9 mai 2022 pour un montant de 42 euros et de la sommation de payer du 23 juillet 2022 pour un montant de 149,42 euros. Il produit à l’appui de sa demande lesdites sommation de payer et mise en demeure, ainsi que les factures correspondantes, étant relevé que le montant de 42 euros facturé pour la mise en demeure est bien le montant prévu par le contrat de syndic. Ces frais étant nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour le recouvrement par le syndicat des copropriétaires de sa créance, M. [V] sera donc condamné à lui payer la somme de 191,42 euros au titre des frais de recouvrement. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte. Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Il convient, dès lors, de condamner M. [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [V] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [V], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond; DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 9], sis [Adresse 5], [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action, CONDAMNE M. [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 9], sis [Adresse 5], [Adresse 3] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes : - 3.461,99 euros au titre des charges échues au 24 mars 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus, - 669,15 euros au titre des appels de provisions et fonds de travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024 devenues exigibles, - 191,42 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 350 euros à titre de dommages et intérêts, - 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [I] [V] aux dépens, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 9], sis [Adresse 5], [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DÉCEMBRE 2024 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY