Texte intégral
COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - CIVILE
YW/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 21/01464 - N° Portalis DBVP-V-B7F-E3CI
Jugement du 20 Mai 2021
Juge des contentieux de la protection du MANS
n° d'inscription au RG de première instance 1119001213
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2023
APPELANT :
Monsieur [E] [O]
né le 09 Août 1962 à VALENCE (26)
LE BOURG
72110 JAUZE
Représenté par Me Claude TERREAU, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20180034
INTIMES :
Monsieur [N] [M]
né le 22 Mars 1964 à LE MANS (72)
La Cour
72110 JAUZE
Madame [S] [M] épouse [M]
née le 20 Juin 1966 à YVRE L'EVEQUE (72)
La Cour
72110 JAUZE
Représentés par Me Pierre-emmanuel MEMIN, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20220049
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 06 Février 2023 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. WOLFF, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente
Mme GANDAIS, conseillère
M. WOLFF, conseiller
Greffière lors des débats : Mme LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 12 septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Yoann WOLFF, conseiller, pour la présidente empêchée, et par [S] LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Aux termes d'un contrat du 30 août 2010 qui a pris effet le 1er septembre suivant, M. [N] [M] a donné en location à M. [E] [O] une maison située Le Bourg à Jauzé, moyennant un loyer mensuel de 450 euros.
Par acte d'huissier de justice du 19 décembre 2018, M. [M] et son épouse Mme [S] [P] ont donné congé à M. [O]. Ce congé était fondé sur la décision de vendre le logement au prix net vendeur, hors frais d'acquisition, de 95 000 euros, payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique.
Faute pour M. [O] d'avoir ensuite quitté les lieux, M. et Mme [M] l'ont fait assigner devant le tribunal d'instance du Mans par acte d'huissier du 17 septembre 2019, et ce, afin notamment de voir ordonner son expulsion.
Par jugement du 20 mai 2021, qui n'a pas été assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire du Mans, prenant la suite du tribunal d'instance, a notamment :
Constaté la validité du congé ;
Constaté que le contrat de location avait pris fin le 31 août 2019 ;
Ordonné à M. [O] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement ;
Condamné M. [O] à verser à M. et Mme [M] la somme de 450 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, et ce, à compter du 1er septembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;
Condamné M. et Mme [M] à verser à M. [O] la somme de 1930 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, en réparation de son préjudice de jouissance ;
Rejeté les demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné M. [O] aux dépens.
M. [O] a relevé appel de ces chefs de jugement par déclaration du 21 juin 2021.
L'avis de fixation a été adressé le 26 octobre 2022, puis la clôture de l'instruction est intervenue le 11 janvier 2023.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2021, M. [O] demande à la cour :
D'infirmer le jugement ;
De juger que le congé est nul ;
De rejeter les demandes de M. et Mme [M] ;
De les condamner à lui verser la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts ;
De les condamner à lui verser également la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [O] soutient que :
En ne prenant en considération, s'agissant de la valeur du bien loué, que l'estimation de M. et Mme [M], sans répondre à celle que lui-même avait proposée, le premier juge n'a pas respecté le principe du contradictoire.
M. et Mme [M] ont délivré le congé litigieux pour se « débarrasser » de lui, alors qu'il exigeait de bénéficier d'un logement décent. Aucun élément versé aux débats ne vient démontrer la réelle intention des propriétaires de vendre l'immeuble. C'est cette absence de document qui établit le caractère frauduleux du congé. La réalité du prix de vente mentionné dans le congé ne ressort également d'aucun élément de la procédure. Lui-même a fait estimer l'immeuble par un notaire, qui a retenu une valeur proche de 50 000 euros. Il n'est absolument pas justifié de diligences accomplies par M. et Mme [M] pour vendre le bien au prix indiqué. Aucune pièce versée aux débats ne permet d'accréditer que la maison ait trouvé un acquéreur à ce prix.
La réalité de l'insalubrité du logement est établie par une lettre de la caisse d'allocations familiales du 15 juin 2018 et une autre de l'agence régionale de santé du 26 juin 2018. Le préjudice est parfaitement avéré, ses observations et réclamations n'étant pas nouvelles. Le préjudice est d'autant plus avéré qu'il n'a pas pu conserver ses bateaux dans le garage, qui a été démoli sans être reconstruit.
Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2021, M. et Mme [M] demandent à la cour :
De confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la validité du congé et la fin du bail à la date du 31 décembre 2019, ordonné la libération des lieux et condamné M. [O] à leur verser une indemnité d'occupation ;
De le réformer en ce qu'il a alloué à M. [O] la somme de 1930 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et de rejeter les demandes indemnitaires de celui-ci ;
De condamner M. [O] à leur verser la somme de 10 000 euros pour procédure abusive ;
De le condamner également à leur verser en cause d'appel la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
De prononcer la distraction des dépens au profit de Me [U] [Y].
M. et Mme [M] soutiennent que :
La fraude ne se présume pas et M. [O] est seul chargé de prouver le caractère prétendument frauduleux du congé. Ils démontrent quant à eux une mise en vente effective du bien à un prix parfaitement normal et justifié, correspondant au congé. Il n'existe dès lors pas la moindre fraude. Ils confirment leur volonté de vendre le bien.
Ils ont entrepris d'importants travaux et ont rencontré pour ce faire des difficultés pour accéder à l'immeuble. Malgré cela, ils ont fait l'intégralité des travaux demandés par l'agence régionale de santé. Néanmoins, la reconstruction du garage n'a jamais pu avoir lieu compte tenu de l'impossibilité d'accéder aux lieux. M. [O] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et ne justifie d'aucun préjudice indemnisable.
La procédure d'appel n'a pour objet que de bloquer l'exécution de la décision, M. [O] ne développant aucun élément nouveau et se contentant d'affirmations gratuites.
MOTIVATION
Sur le manquement allégué au principe du contradictoire
Contrairement à ce que M. [O] prétend, le premier juge ne s'est pas abstenu de répondre à l'évaluation du bien litigieux qu'il avait proposée. Les 11e et 13e paragraphes de la partie du jugement relative au congé et à la demande d'expulsion y sont consacrés. Quoi qu'il en soit, le fait pour un juge de ne pas s'expliquer sur les éléments de preuve qu'il décide d'écarter constitue pour celui-ci, qui apprécie souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis, une faculté et non un manquement au principe du contradictoire.
Sur la validité du congé et ses conséquences
Il résulte de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction
issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, applicable au congé litigieux, que lorsque le congé donné par le bailleur est justifié par sa décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué ainsi que le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect de ces obligations. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
En l'espèce, il est versé aux débats :
Une lettre du 28 février 2018, produite par M. [O] lui-même, par laquelle M. et Mme [M] l'ont informé officieusement qu'ils avaient pris la décision de vendre le logement, et lui ont indiqué qu'ils laissaient au futur acquéreur le soin d'apprécier l'opportunité des travaux qu'il réclamait.
Un avis de valeur établi le 28 février 2018 par la SELARL [L] [M] et Associés à l'attention de M. et Mme [M], estimant le bien entre 80 000 euros et 85 000 euros.
Un mandat que ces derniers ont donné le 12 mars 2018 à Me [L] [M], notaire à Bonnétable, pour la mise en vente du bien au prix net vendeur de 95 000 euros.
La copie d'une annonce déposée, toujours pour ce bien, sur le site internet Immonot, connu pour être un site d'annonces immobilières notariales, indiquant un prix de 95 000 euros hors honoraires de négociation, et précisant que l'immeuble était « actuellement loué 450 euros/mois ».
Une photographie, datée du 13 novembre 2018 sans que cette date ne soit contestée par M. [O], montrant, fixée sur la clôture de l'habitation, une pancarte portant notamment les mentions « à vendre » et « Me [L] [M] ».
Il en ressort que, bien avant et même plusieurs mois avant la délivrance le 19 décembre 2018 du congé litigieux, M. et Mme [M] ont effectué, notamment auprès ou par l'intermédiaire d'un notaire qui leur a prêté son concours, toutes les démarches nécessaires à la vente de l'immeuble litigieux, lequel, selon la lettre du 28 février 2018 qui renvoie M. [O] au futur propriétaire ainsi que l'annonce mise en ligne, devait à l'origine être vendu loué. Cela démontre leur ferme intention de procéder à cette vente, qui n'avait pas pour conséquence initiale de faire partir M. [O].
M. et Mme [M] étaient libres à cet égard de vouloir se défaire de leur bien, et cette volonté pouvait s'expliquer, sans que cela ne puisse leur être reproché, par les travaux que l'état de l'immeuble et sa location rendaient le cas échéant nécessaires.
Ils étaient tout aussi libres et légitimes de chercher à le vendre aux meilleures conditions financières, et ce, en fixant le prix devant servir de base à la négociation à 95 000 euros, supérieur, comme le premier juge l'a exactement retenu, de moins de 12 % seulement ([95 000 - 85 000] x 100/85 000) à la fourchette haute de l'avis de valeur qu'ils avaient en leur possession. Le sérieux de ce prix ne saurait être remis en cause efficacement aujourd'hui par la seule estimation produite par M. [O], laquelle a été faite à hauteur de 50 000 euros presque deux ans plus tard le 27 novembre 2019, soit à un moment où les circonstances de la vente n'étaient plus les mêmes.
Enfin, si cette vente, envisagée finalement sans locataire, n'a toujours pas eu lieu à ce jour, cela peut simplement et parfaitement s'expliquer, comme M. et Mme [M] le font valoir, par le maintien de M. [O] dans les lieux.
Dans ces conditions, la réalité, le sérieux et le caractère légitime du motif du congé sont établis, et le jugement sera confirmé en ce qu'il a validé celui-ci et ordonné l'expulsion de M. [O] avec toutes les conséquences qui en découlent.
3. Sur la demande indemnitaire de M. [O]
M. [O] réclame la somme de 8000 euros « toutes causes de préjudices confondues en raison du caractère frauduleux du congé ». Or ce caractère vient d'être écarté. L'on comprend néanmoins de ses conclusions que sa demande est également motivée par l'insalubrité qu'il allègue, ainsi que par la destruction du garage de l'habitation.
Selon l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
En l'espèce, M. [O] fait valoir que la réalité de l'insalubrité de son logement est établie par une lettre de la caisse d'allocations familiales du 15 juin 2018, et par une autre de l'agence régionale de santé (l'ARS) du 26 juin 2018. Cette dernière, rédigée à la suite d'une visite du 29 mars 2018, indique : « Il en résulte que ce logement ne peut être considéré comme insalubre au sens du code de la santé publique. De même, les désordres constatés au cours de cette visite dans le logement, ne relèvent pas d'infractions au Règlement Sanitaire Départemental (RSD), mais de manquements aux critères de décence (hauteur non conforme du garde-corps d'une fenêtre, rampe du petit escalier peu stable). Le problème principal relevé est le risque de chute de tuile de la couverture du garage qui semble présenter un péril. La chute de tuiles étant surtout à craindre au milieu du toit du garage, il convient d'empêcher l'accès à l'intérieur du bâtiment avant que le propriétaire fasse intervenir son charpentier. » Ce sont là les seuls éléments retenus par l'ARS.
Le décret précité du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques d'un logement décent, dispose à cet égard, à son article 2, que « les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage », et que « la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ». Les constatations de l'ARS vont donc à l'encontre de ces dispositions.
Ainsi, il est bien établi que M. et Mme [M] ont manqué à leur obligation de louer un logement décent.
Néanmoins, alors que le premier juge a retenu qu'en l'absence de réalisation des risques, auxquels des travaux engagés par M. et Mme [M] avaient mis fin dans un délai correct, M. [O] ne justifiait pas d'un préjudice, celui-ci se contente devant la cour d'indiquer que le préjudice est parfaitement avéré, sans pour autant l'expliciter. L'historique, qu'il fait dans ses conclusions, de ses réclamations antérieures n'est à cet égard d'aucune aide. Le jugement doit en conséquence être approuvé en ce qu'il n'a alloué aucune somme à M. [O] au titre de la non-décence du logement.
Pour le reste, il est constant 'cela est repris dans le jugement sans être contesté' que le garage en cause a été démoli en mai 2018 sans pour autant être reconstruit, et que M. [O] s'est ainsi retrouvé privé de ce garage. Aucune des pièces produites par M. et Mme [M] ne permet d'imputer cette privation à l'intéressé. En effet, on ne sait à quels travaux la pièce n° 6 se réfère, et les pièces nos 8, 14 et 16 ne sont relatives qu'aux travaux de menuiserie confiés à l'entreprise Chedhomme.
Dans ces conditions, c'est en faisant une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties que le premier juge, retenant un préjudice de 80 euros par mois, outre 50 euros pour la location d'un autre espace dont M. [O] justifie par sa pièce n° 13 et qui constitue un préjudice distinct, a fixé le préjudice de ce dernier à 1930 euros pour la période allant de mai 2018 jusqu'à la fin du bail le 31 août 2019.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
4. Sur la demande indemnitaire de M. et Mme [M] pour procédure abusive
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en faute pouvant donner lieu à réparation que si cet exercice constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou au moins une erreur grossière équivalente au dol.
À cet égard, le fait pour une partie ayant perdu son procès en première instance de former un recours afin de faire réexaminer ses moyens et, dans l'attente, de stopper l'exécution de la décision correspondante est le propre de l'appel, dont l'exercice ne saurait par nature être abusif. Or c'est ce que M. et Mme [M] reprochent à M. [O].
La demande sera donc rejetée.
5. Sur les frais du procès
M. [O] perd le procès à titre principal. C'est donc à bon droit que le premier juge l'a condamné aux dépens de première instance et il en sera de même pour les dépens de la procédure d'appel. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Me [U] [Y].
M. et Mme [M] ne critiquent pas la décision du premier juge de n'accorder à aucune des parties l'indemnité prévue à l'article 700 du code de procédure civile. Cette décision sera donc confirmée.
En application de ce même article, M. [O], dont l'appel a échoué à faire modifier le jugement, sera condamné à verser à M. et Mme [M] la somme de 1500 euros. Sa demande faite à ce titre sera quant à elle rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant :
Rejette la demande de M. [N] [M] et de Mme [S] [P] épouse [M] de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne M. [E] [O] aux dépens de la procédure d'appel ;
Accorde le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile à Me [U] [Y] ;
Condamne M. [E] [O] à verser à M. [N] [M] et Mme [S] [P] épouse [M] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande faite par M. [E] [O] sur le fondement de cet article.
LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE
C. LEVEUF Y. WOLFF
