Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens réunis, le second pris en ses deux branches :
Attendu qu'en exécution d'une promesse de vente sous seing privé datée du 14 décembre 2001, la société Les Deux Bobines s'est engagée à céder à Mmes X... et Y..., lesquelles agissaient pour le compte d'une société en formation, un fonds de commerce destiné à l'exploitation d'un établissement hôtelier, opération conclue sous diverses conditions tenant notamment à la réalisation de "travaux liés à l'hygiène et à la sécurité" ; que le 2 avril 2002, les locaux ont fait l'objet d'une visite informelle de la commission du service départemental d'incendie et de secours, organisme officieux qui a préconisé divers travaux ; que la vente a été réitérée par acte authentique établi le 29 avril 2002 par M. Z..., notaire, les parties déclarant que les travaux préconisés avaient été réalisés ; qu'après une nouvelle visite effectuée le 2 décembre 2003, la commission d'arrondissement de sécurité et d'accessibilité a réitéré les recommandations précédentes et préconisé la réalisation de travaux supplémentaires ; qu'à la suite d'un arrêté municipal ordonnant la fermeture de l'établissement en janvier 2004, la société X... et Y... a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation ; qu'après avoir vainement engagé une action en nullité de la vente pour erreur et pour dol, la société X... et Y..., représentée par son liquidateur, ses fondateurs et associés, ainsi que M. X..., caution garantissant le remboursement du prêt consenti pour le financement de l'acquisition, ont recherché la responsabilité du notaire instrumentaire ;
Attendu que les intéressés reprochent à l'arrêt confirmatif attaqué (Montpellier, 26 mai 2009) de les avoir déboutés de leur demande indemnitaire, alors, selon le premier moyen, qu'étant rappelé qu'il distinguait ce qui relevait de la commission de sécurité et ce qui relevait de la commission d'hygiène, l'acte du 26 avril 2002 stipulait, en ce qui concerne la commission de sécurité : "Les locaux ont été visités par la commission de sécurité sociale le 2 avril 2002 et les travaux préconisés ont été réalisés" (…) "Le nouvel exploitant déclare avoir parfaite connaissance de cette situation et déclare en faire son affaire personnelle" ; qu'ainsi, contrairement à ce qu'ont énoncé les juges du second degré, l'acte n'énonçait en aucune façon qu'ayant eu connaissance des prescriptions de la commission de sécurité, l'acquéreur se chargeait de les respecter, puisqu'au contraire, la stipulation en cause, si elle faisait état de préconisations de la part de la commission de sécurité, mentionnait, sans équivoque, que les travaux qu'elle préconisait avaient été réalisés, laissant ainsi apparaître que l'acquéreur n'aurait pas à s'en charger ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont dénaturé l'acte du 26 avril 2002 ;
et alors, selon le second moyen :
1°/ que tenu de faire en sorte que l'acte produise les effets escomptés par la partie qui contracte, le notaire qui constate, à l'occasion d'un acte établi le 26 avril 2002, que des prescriptions ont été émises par une commission de sécurité, à la suite de la visite du 2 avril 2002, a l'obligation, sans être tenu de se rendre sur les lieux pour les visiter, de demander au vendeur, après avoir pris connaissance des prescriptions, les justifications lui permettant de considérer que les travaux ont été effectués et que les prescriptions ont été satisfaites ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que sans qu'il y ait lieu d'imposer au notaire une visite des lieux et une vérification personnelle de leur état, le notaire, qui dresse un acte le 26 avril 2002 quand la visite des lieux par la commission a eu lieu le 2 avril 2002, doit à tout le moins mettre en garde l'acquéreur sur la nécessité de faire vérifier que les travaux mis en avant par le vendeur, pour soutenir que les prescriptions ont été respectées, ont bien été réalisés, et d'exiger du vendeur les justifications nécessaires ; qu'en décidant le contraire pour considérer que le notaire n'était tenu d'aucune obligation de mise en garde, les juges du fond ont violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu, d'abord, qu'en l'absence de dénaturation, la cour d'appel a constaté qu'aux termes de la stipulation litigieuse, le cessionnaire, reconnaissant avoir été informé des obligations lui incombant au regard de la réglementation applicable en matière d'hygiène et de sécurité, avait déclaré vouloir en faire son affaire personnelle et renoncer à tout recours contre le cédant ; qu'ensuite, ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que, dans une déclaration commune dont le caractère mensonger ne pouvait être suspecté, les parties avaient affirmé que les travaux préconisés en avril 2004 avaient été réalisés, l'arrêt retient à bon droit que le notaire n'était pas tenu de vérifier l'exactitude des faits ainsi relatés ; que le juge du fond a pu déduire de l'ensemble de ces motifs que l'officier public n'avait pas commis de faute ;
D'où il suit qu'aucun des moyens n'est fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... et M. A..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour les époux X..., la société Debaque Bourgois et M. A..., ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par la SARL DEBAQUE-BOURGOIS, M. Laurent X... et Mme Myriam Y... épouse X... ;
AUX MOTIFS propres QUE « les appelants font grief à Me Z... d'avoir indiqué dans l'acte notarié du 26 avril 2002 que « les locaux ont été visités par la commission de sécurité le 02 avril 2002 et les travaux préconisés ont été réalisés » sans avoir vérifié la réalité de la réalisation desdits travaux, sans que soit joint le rapport de la commission d'hygiène et de sécurité et les factures de mise en conformité et sans les avoir alertés des risques encourus ; que le notaire instrumentaire n'ayant pas à informer son client de données de fait qui sont connues par lui, c'est à juste titre que le premier juge a débouté les requérants au motif que concernant la COMMISSION DE SECURITE l'acte stipule que « Le nouvel exploitant déclare avoir parfaite connaissance des conclusions du rapport et déclare en faire son affaire personnelle » et, concernant la COMMISSION HYGIENE que « Les cuisines ont été visitées par la commission d'hygiène ainsi déclaré par le cédant et reconnu par le cessionnaire qui a eu connaissance des conclusions du rapport et déclare en faire son affaire personnelle » ; que l'acquéreur ayant déclaré avoir parfaite connaissance du rapport de la commission d'hygiène et de sécurité et surtout d'en faire son affaire personnelle, le notaire n'avait pas à passer outre la volonté des parties qui avaient réglé le problème hors sa présence et n'avait donc pas à faire une quelconque mise en garde sur ce point ; qu'en outre, les appelants affirment que les travaux préconisés par la Commission d'hygiène et sécurité avaient un coût prohibitif et que la déconfiture de la SARL DEBAQUE-BOURGOIS serait due à l'impossibilité où elle se serait trouvée d'y faire face ; que force est de constater qu'ils n'apportent pas le moindre commencement de preuve concernant l'importance et le coût des travaux préconisés et la raison de la déconfiture de la Société DEBAQUE-BOURGOIS ; qu'aucune faute ne pouvant être mise à la charge du notaire, le jugement déféré sera donc entièrement confirmé en ce qu'il a rejeté leurs demandes (…) » (arrêt, p. 4, § 2 et s.) ;
Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QU'« il s'avère que la commission de sécurité du 02 avril 2002, bien que non réglementairement constituée, a préconisé un certain nombre de travaux notamment l'installation de cloisons, planchers et porte coupe-feu aux cuisines, la mise en place d'un système d'alarme, l'affichage des consignes de sécurité, la suppression des prises multiples et des rideaux, voilages ou tentures en travers des dégagements et la vérification périodique des installations dangereuses ; que ces prescriptions officieuses n'ont manifestement été suivi d'aucun effet, que le coût en ait été onéreux ou pas, puisque la commission du 17 décembre 2003 a repris les mêmes remarques dans son rapport du 23 et en a ajouté d'autres, comme la tenue d'un registre de sécurité, la dépose des plaques de polystyrène des plafonds, la modification des rambardes des balcons, la fermeture à clef de certaines portes, l'installation d'un robinet de coupure du gaz près d'une issue de la cuisine et la peinture en jaune des tuyaux de gaz ; que toutefois, sauf à soutenir que les mentions portées dans l'acte sont mensongères, et les demandeurs l'ont signé, il en ressort qu'ils étaient informés des seules prescriptions connues en matière de sécurité, celles, officieuses, de la commission de sécurité du 02 avril 2002, qu'ils ont déclaré que les travaux avaient été réalisés et qu'en tout état de cause ils faisaient leur affaire de la situation ; qu'il ressort donc des mentions mêmes de l'acte que l'attention des acheteurs a été attirée sur la situation des locaux au regard des prescriptions relatives à la sécurité, même si le rapport n'a pas été joint à l'acte ; qu'il n'appartenait pas au notaire de se déplacer pour effectuer une visite des lieux et s'assurer personnellement du respect de l'ensemble des préconisations officieuses de la commission (…) » (jugement, p. 2, § 7 à 11) ;
ALORS QU'étant rappelé qu'il distinguait ce qui relevait de la commission de sécurité et ce qui relevait de la commission d'hygiène, l'acte du 26 avril 2002 stipulait, en ce qui concerne la commission de sécurité : « Les locaux ont été visités par la commission de sécurité sociale le 02 avril 2002 et les travaux préconisés ont été réalisés » (…) « Le nouvel exploitant déclare avoir parfaite connaissance de cette situation et déclare en faire son affaire personnelle » ; qu'ainsi, contrairement à ce qu'ont énoncé les juges du second degré, l'acte n'énonçait en aucune façon qu'ayant eu connaissance des prescriptions de la commission de sécurité, l'acquéreur ayant connaissance de ces prescriptions, se chargeait de les respecter, puisqu'au contraire, la stipulation en cause, si elle faisait état de préconisations de la part de la commission de sécurité, mentionnait, sans équivoque, que les travaux qu'elle préconisait avaient été réalisés, laissant ainsi apparaître que l'acquéreur n'aurait pas à s'en charger ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont dénaturé l'acte du 26 avril 2002 (p. 17).
SECOND MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par la SARL DEBAQUE-BOURGOIS, M. Laurent X... et Mme Myriam Y... épouse X... ;
AUX MOTIFS propres QUE « les appelants font grief à Me Z... d'avoir indiqué dans l'acte notarié du 26 avril 2002 que « les locaux ont été visités par la commission de sécurité le 02 avril 2002 et les travaux préconisés ont été réalisés » sans avoir vérifié la réalité de la réalisation desdits travaux, sans que soit joint le rapport de la commission d'hygiène et de sécurité et les factures de mise en conformité et sans les avoir alertés des risques encourus ; que le notaire instrumentaire n'ayant pas à informer son client de données de fait qui sont connues par lui, c'est à juste titre que le premier juge a débouté les requérants au motif que concernant la COMMISSION DE SECURITE l'acte stipule que « Le nouvel exploitant déclare avoir parfaite connaissance des conclusions du rapport et déclare en faire son affaire personnelle » et, concernant la COMMISSION HYGIENE que « Les cuisines ont été visitées par la commission d'hygiène ainsi déclaré par le cédant et reconnu par le cessionnaire qui a eu connaissance des conclusions du rapport et déclare en faire son affaire personnelle » ; que l'acquéreur ayant déclaré avoir parfaite connaissance du rapport de la commission d'hygiène et de sécurité et surtout d'en faire son affaire personnelle, le notaire n'avait pas à passer outre la volonté des parties qui avaient réglé le problème hors sa présence et n'avait donc pas à faire une quelconque mise en garde sur ce point ; qu'en outre, les appelants affirment que les travaux préconisés par la Commission d'hygiène et sécurité avaient un coût prohibitif et que la déconfiture de la SARL DEBAQUE-BOURGOIS serait due à l'impossibilité où elle se serait trouvée d'y faire face ; que force est de constater qu'ils n'apportent pas le moindre commencement de preuve concernant l'importance et le coût des travaux préconisés et la raison de la déconfiture de la Société DEBAQUE-BOURGOIS ; qu'aucune faute ne pouvant être mise à la charge du notaire, le jugement déféré sera donc entièrement confirmé en ce qu'il a rejeté leurs demandes (…) » (arrêt, p. 4, § 2 et s.) ;
Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QU'« il s'avère que la commission de sécurité du 02 avril 2002, bien que non réglementairement constituée, a préconisé un certain nombre de travaux notamment l'installation de cloisons, planchers et porte coupe-feu aux cuisines, la mise en place d'un système d'alarme, l'affichage des consignes de sécurité, la suppression des prises multiples et des rideaux, voilages ou tentures en travers des dégagements et la vérification périodique des installations dangereuses ; que ces prescriptions officieuses n'ont manifestement été suivi d'aucun effet, que le coût en ait été onéreux ou pas, puisque la commission du 17 décembre 2003 a repris les mêmes remarques dans son rapport du 23 et en a ajouté d'autres, comme la tenue d'un registre de sécurité, la dépose des plaques de polystyrène des plafonds, la modification des rambardes des balcons, la fermeture à clef de certaines portes, l'installation d'un robinet de coupure du gaz près d'une issue de la cuisine et la peinture en jaune des tuyaux de gaz ; que toutefois, sauf à soutenir que les mentions portées dans l'acte sont mensongères, et les demandeurs l'ont signé, il en ressort qu'ils étaient informés des seules prescriptions connues en matière de sécurité, celles, officieuses, de la commission de sécurité du 02 avril 2002, qu'ils ont déclaré que les travaux avaient été réalisés et qu'en tout état de cause ils faisaient leur affaire de la situation ; qu'il ressort donc des mentions mêmes de l'acte que l'attention des acheteurs a été attirée sur la situation des locaux au regard des prescriptions relatives à la sécurité, même si le rapport n'a pas été joint à l'acte ; qu'il n'appartenait pas au notaire de se déplacer pour effectuer une visite des lieux et s'assurer personnellement du respect de l'ensemble des préconisations officieuses de la commission (…) » (jugement, p. 2, § 7 à 11) ;
ALORS QUE, premièrement, tenu de faire en sorte que l'acte produise les effets escomptés par la partie qui contracte, le notaire qui constate, à l'occasion d'un acte établi le 26 avril 2002, que des prescriptions ont été émises par une commission de sécurité, à la suite de la visite du 2 avril 2002, a l'obligation, sans être tenu de se rendre sur les lieux pour les visiter, de demander au vendeur, après avoir pris connaissance des prescriptions, les justifications lui permettant de considérer que les travaux ont été effectués et que les prescriptions ont été satisfaites ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil ;
Et ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, sans qu'il y ait lieu d'imposer au notaire une visite des lieux et une vérification personnelle de leur état, le notaire, qui dresse un acte le 26 avril 2002 quand la visite des lieux par la commission a eu lieu le 2 avril 2002, doit à tout le moins mettre en garde l'acquéreur sur la nécessité de faire vérifier que les travaux mis en avant par le vendeur, pour soutenir que les prescriptions ont été respectées, ont bien été réalisés, et d'exiger du vendeur les justifications nécessaires ; qu'en décidant le contraire pour considérer que le notaire n'était tenu d'obligation de mise en garde, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil.
