Cour de cassation, 06 mai 2014. 12-27.116

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que la société Caratti n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que la SCI Le Perey avait manqué à son obligation de délivrance, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit et partant irrecevable ; Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que la société Caratti avait fait procéder à des travaux de démolition répondant à la définition de l'article 13 du protocole comme touchant au gros oeuvre et n'établissait pas qu'il étaient justifiés par un péril imminent ou la protection de la sécurité des personnes, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions et ne s'est pas fondée sur l'autorité de chose jugée d'une ordonnance de référé, a légalement justifié sa décision ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Caratti aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile ,rejette la demande de la société Caratti ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Caratti Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation du contrat de bail commercial unissant la SCI LE PEREY à la société CARATTI aux torts de la société CARATTI, ordonné son expulsion ainsi que celle de toute personne occupant les lieux de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et condamné la société CARATTI à payer à la SCI LE PEREY une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 8.283,51 ¿ ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « pour justifier la résiliation du contrat de bail pour faute grave, la société LE PEREY reproche à la société CARATTI le non-respect de ses obligations, à savoir le non-paiement de certains loyers et de la taxe foncière, l'absence d'assurance du bâtiment et l'exécution de travaux de gros oeuvre constitués par l'installation d'une nouvelle centrale à béton mobile sans son autorisation et en passant même outre son refus. (¿) Concernant l'exécution de travaux, la société LE PEREY invoque les dispositions de l'article 13 du protocole de crédit-bail immobilier selon lequel « le preneur ne pourra effectuer aucune démolition, aucun changement de destination ou autres travaux intéressant le gros oeuvre sans le consentement formel et écrit du bailleur. / Si des constructions nouvelles, réparations et améliorations sont jugées nécessaires par le preneur, elles devront être faites sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble et aux frais du preneur et en respectant les obligations légales d'assurance ». La société CARATTI, qui ne conteste pas l'exécution de travaux, répond que ceux-ci étaient nécessaires, en raison du danger, pour préserver la sécurité et la compétitivité des installations, que les travaux d'implantation d'une nouvelle centrale à béton mobile ne constituent pas des travaux de gros oeuvre au sens de l'article 13 du protocole, que cette réalisation ne faisait pas partie du contrat de location, n'était pas un élément immobilier supposant un gros oeuvre et n'affecte pas l'existant, la demande d'autorisation correspondant en définitive à une erreur d'appréciation. Pour justifier ses allégations, la société CARATTI produit le rapport de diagnostic, daté du 17 août 2009, établi par le BUREAU VERITAS qui conclut que « les nombreux défauts constatés mettent en cause la solidité de certaines structures diagnostiquées (murs de stockage, dragueline, tour de fabrication du béton), la sécurité des personnes, et ne permettent que d'assurer difficilement une production de qualité qui ne peut être assurée dans le temps, ni certifiée ». elle produit également un procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le 24 mai 2011 à sa requête pour faire constater l'état des deux bâtiments objets du bail, et surtout une note technique, datée du même jour, établi par un atelier d'architecte qui relève que la nouvelle centrale à béton est désolidarisée de la structure de l'usine, qu'elle repose sur des supports béton hors sol, que structurellement le bâtiment n'a pas subi de dommage et que les charges de la nouvelle centrale ne peuvent altérer les fondations du bâtiment. Cependant, alors que la société LE PEREY, comme elle en avait le droit, avait refusé l'exécution des travaux et qu'elle a constaté qu'ils avaient été entrepris après délivrance du congé, le jugement retient exactement que la société CARATTI ne démontre pas la nécessité de l'ensemble des travaux par un péril imminent et que la démolition de l'ancienne centrale à béton pour l'installation de la nouvelle concerne le gros oeuvre et justifie la présence d'un architecte choisi par la société LE PEREY. La Cour estime que ce non-respect suffit à justifier la résiliation du contrat de bail pour faute grave du preneur. En conséquence, la Cour infirme le jugement en ce qu'il a condamné la société CARATTI au paiement des loyers arriérés et, de ce chef, rejette la demande de la société LE PEREY. Pour le surplus, elle le confirme, notamment en ce qu'il prononce la résiliation du contrat de bail commercial sans indemnité d'éviction, avec obligation de libération des lieux et paiement d'une indemnité d'occupation, qui cependant, du fait du mode de calcul désormais adopté pour le loyer, doit être fixée à la somme de 8.283,51 euros. Et elle rejette la demande de la société CARATTI en indemnisation du préjudice d'éviction » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur le prononcé de la résiliation par le tribunal, la SCI LE PEREY évoque plusieurs manquements du sous-locataire à ses obligations, se plaçant implicitement dans le cadre des articles 1184 et 1729 du Code civil. (¿) Néanmoins, la SCI LE PEREY démontre que la SAS CARATTI a bien effectué des travaux de gros oeuvre consistant a minima en une pose d'une centrale à l'extérieur de l'usine après démolition de l'ancienne centrale. Le procès-verbal de constat réalisé à la demande de la SCI LE PEREY par Maître FAUVEL le 11 février 2010 évoque d'une part le rajout de 4 trémies outre des chargeurs de camions avec une rampe, ainsi que le rajout de 2 silos et la construction d'une dalle en béton à l'extérieur pour former une aire de lavage. Or le contrat de sous-location renvoyait à plusieurs articles du contrat de crédit-bail parmi lesquels l'article 13 selon lequel « le preneur ne pourra effectuer aucune démolition, aucun changement de destination ou autres travaux intéressant le gros oeuvre sans le consentement formel et écrit du bailleur. Si des constructions nouvelles, réparations et améliorations sont jugées nécessaires par le preneur, elles devront être faites sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble et aux frais du preneur¿. ». La SCI LE PEREY, interrogée par la SAS CARATTI le 24/06/2009, a au contraire fait part à la SAS CARATTI par écrit le 6 juillet 2009 de son refus de voir procéder à des travaux. De plus, le juge des référés près le Tribunal de grande instance de BORDEAUX, constatant la proximité de la fin du contrat de sous-location mais aussi la réalisation d'une partie des travaux a dit n'y avoir lieu à autoriser la SAS CARATTI à effectuer les travaux par ordonnance du 25 janvier 2010. La SAS CARATTI ne conteste pas avoir procédé à ces travaux avant même la décision du juge des référés mais prétend qu'ils étaient nécessaires pour la sécurité des personnes. Elle verse en effet un rapport de diagnostic du BUREAU VERITAS daté du 17 août 2009 en ce sens. Néanmoins, elle ne démontre pas que l'ensemble des travaux auxquels elle a fait procéder se justifiaient par un péril imminent ne permettant pas d'attendre la décision du juge des référés. Or, la démolition de l'ancienne centrale à béton pour la pose d'une nouvelle centrale qui serait selon ses termes « en kit » concerne le gros oeuvre et justifiait la présence d'un architecte choisi par la SCI LE PEREY. Par ailleurs, l'autorisation donnée dans un premier temps par la société BATIMAP à la SAS CARATTI ne dispensait pas cette dernière de respecter les dispositions contractuelles la liant à la SCI LE PEREY. Les travaux réalisés par la SAS CARATTI sans autorisation de la SCI LE PEREY et hors la présence d'un architecte choisi par elle constituent donc un manquement dont la gravité justifie la résiliation du bail aux torts du preneur » ; 1°/ ALORS QUE l'article 13 du contrat de crédit-bail, auquel renvoyait expressément le contrat de sous-location unissant la société CARATTI à la SCI LE PEREY, énonçait que « le preneur ne pourra effectuer aucune démolition, aucun changement de destination ou autres travaux intéressant le gros oeuvre sans le consentement formel et écrit du bailleur. Si des constructions nouvelles, réparations et améliorations sont jugées nécessaires par le preneur, elles devront être faites sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble et aux frais du preneur et en respectant les obligations légales d'assurances » ; que la Cour d'appel a constaté que l'exposante soutenait que la centrale à béton, objet des travaux litigieux, ne constituait pas un bien immobilier et que sa démolition puis reconstruction ne concernaient pas le gros oeuvre, ces opérations ne portant pas atteinte à l'existant (arrêt attaqué, p. 3, § 5 ; cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 13, § 1er et s.) ; que la Cour d'appel a par ailleurs expressément relevé que l'exposante versait aux débats les pièces le démontrant, puisqu'elle produisait notamment « une note technique, datée du même jour i.e. 24 mai 2011 , établie par un atelier d'architecte qui relève que la nouvelle centrale à béton est désolidarisée de la structure de l'usine, qu'elle repose sur des supports en béton hors sol, que structurellement le bâtiment n'a pas subi de dommage et que les charges de la nouvelle centrale ne peuvent altérer les fondations du bâtiment » (arrêt attaqué, p. 5, dernier §) ; que pour prononcer néanmoins la résiliation du contrat de bail commercial aux torts de la société CARATTI, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer « que la démolition de l'ancienne centrale à béton pour l'installation de la nouvelle concerne le gros oeuvre et justifie la présence d'un architecte choisi par la SCI LE PEREY » ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs péremptoires, sans justifier cette qualification autrement qu'en l'affirmant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du Code civil ; 2°/ ALORS QUE les jugements doivent être motivés, à peine de nullité ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motivation ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir, comme l'a d'ailleurs expressément énoncé la Cour d'appel, que la centrale à béton, élément mobilier, ne faisait pas l'objet du contrat de bail l'unissant à la SCI LE PEREY et constituait un élément d'équipement lui appartenant, de sorte que l'article 13 du contrat de crédit-bail auquel renvoyait ledit contrat de bail ne pouvait trouver à s'appliquer s'agissant de travaux affectant cet élément (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 13, § 6 et s.) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 3°/ ALORS QUE ne commet pas de faute justifiant la résiliation du contrat de bail commercial à ses torts, le preneur qui réalise, même sans l'autorisation de son bailleur, des travaux rendus nécessaires pour sauvegarder la sécurité des personnes ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la société CARATTI versait aux débats un diagnostic établi par le BUREAU VERITAS concluant que « les nombreux défauts constatés mettent en cause la solidité de certaines structures diagnostiquées (murs de stockage, dragueline, tour de fabrication du béton), la sécurité des personnes, et ne permettent que d'assurer difficilement une production de qualité qui ne peut être assurée dans le temps, ni certifiée » ; que pour prononcer néanmoins la résiliation du contrat de bail commercial aux torts de la société CARATTI, la Cour d'appel a énoncé qu'il n'était pas démontré que l'intégralité des travaux était justifiée par un péril imminent ; qu'en statuant par de tels motifs, desquels il résultait que les travaux étaient au moins partiellement justifiés par la sécurité des personnes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ; 4°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail ; que manque à cette obligation le bailleur qui s'oppose, sans motif légitime, à la réalisation, par le preneur et qui plus est à ses frais, de travaux nécessaires à la sécurité des personnes et à l'exploitation des locaux loués ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la société CARATTI versait aux débats un diagnostic établi par le BUREAU VERITAS concluant que « les nombreux défauts constatés mettent en cause la solidité de certaines structures diagnostiquées (murs de stockage, dragueline, tour de fabrication du béton), la sécurité des personnes, et ne permettent que d'assurer difficilement une production de qualité qui ne peut être assurée dans le temps, ni certifiée » ; qu'en énonçant néanmoins que la SCI LE PEREY avait le droit de refuser les travaux pourtant nécessaires à la reprise des désordres constatés et à la jouissance paisible des lieux, et que la société CARATTI avait en conséquence commis une faute justifiant la résiliation du bail commercial à ses torts exclusifs en passant outre ce refus, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 1719 et 1184 du Code civil ; 5°/ ET ALORS QUE les décisions statuant en référé n'ont pas l'autorité de chose jugée au principal ; qu'en se référant, par motifs adoptés, à l'ordonnance rendue le 25 janvier 2010 par le juge des référés près le Tribunal de grande instance de BORDEAUX ayant dit n'y avoir lieu à autoriser la société CARATTI à effectuer les travaux litigieux, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil.