Cour d'appel, 26 septembre 2024. 24/00329

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024 N°2024/545 Rôle N° RG 24/00329 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMMMH [N], [U] [G] C/ SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE- FLI Copie exécutoire délivrée le : à : Me Michelle CHAMPDOIZEAU PASCAL Me Sébastien BADIE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité d'ANTIBES en date du 12 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000301. APPELANTE Madame [N], [U] [G] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro n-131001-2023-8274 du 19/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 05 Novembre 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL - CHAMPDOIZEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE- FLI dont le siège social est [Adresse 1] représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée par Me Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et Mme Sophie LEYDIER, Conseillère. Mme Angélique NETO, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024, Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE La société civile immobilière (SCI) Fonds de Logement Intermédiaire a consenti à Mme [N] [U] [G], suivant acte sous seing privé en date du 14 février 2020, un bail d'habitation portant sur un bien situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 643,30 euros, outre 76,50 euros de provisions sur charges. Un contrat de bail portant sur une place de stationnement sera également signé le même jour, moyennant un loyer mensuel initial de 70 euros, outre 6,47 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2023, la société Fonds de Logement Intermédiaire a délivré à Mme [G] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 1 660,56 euros au titre d'un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée dans le bail. Soutenant que ledit acte est resté infructueux, la société Fonds de Logement Intermédiaire a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antibes, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner à lui verser diverses sommes. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 12 septembre 2023, ce magistrat a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire des baux conclus entre les parties à la date du 3 avril 2023; - ordonné l'expulsion de Mme [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, du logement, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément aux articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants et R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion serait régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 4 avril 2023 à la somme de 843,26 euros et condamné Mme [G] au paiement, à titre provisionnel, d'une telle somme à compter du 4 avril 2023 jusqu'à la libération effective des lieux : - condamné Mme [G] à payer à la société Fonds de Logement Intermédiaire, à titre provisionnel, la somme de 1 808 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 28 juin 2023, échéance du mois de juin 2023 incluse ; - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 sur la somme de 1 660,56 euros et à compter du 25 avril 2023 pour le surplus ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné Mme [G] à payer à la société Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [G] aux entiers dépens de l'instance en référé, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 février 2023 et de l'assignation. Suivant déclaration transmise au greffe le 10 janvier 2024, Mme [G] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle : - dise n'y avoir lieu à la résiliation des baux ; - constate qu'elle était, à la date du 31 juillet 2023, à jour de ses loyers ; - dise n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel ; - dise que chaque partie conservera à sa charge les dépens exposés. Elle affirme avoir rencontré des difficultés pour régler ses loyers à la suite de son licenciement et en avoir informé la bailleresse. Elle expose n'avoir pas comparu à l'audience dès lors qu'elle s'était engagée à apurer sa dette locative, ce qu'elle a fait. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, la société Fonds de Logement Intermédiaire sollicite de la cour qu'elle : - déboute Mme [G] de ses demandes ; - confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - condamne Mme [G] à lui verser la somme de 3 073,78 euros arrêtée provisoirement à la date du 7 mars 2024 par suite de l'actualisation de sa dette ; - le condamne à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamne aux dépens. Elle expose que le fait pour Mme [G] d'avoir soldé sa dette le 20 juillet 2023 par un paiement de 1 800 euros n'a pas pour effet de priver le jeu de la clause résolutoire qui est bien acquise dès lors que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai imparti. Elle soutient que, dès le mois de septembre 2023, Mme [G] a cessé de nouveau de régler ses loyers et charges. Elle relève que Mme [G] ne sollicite aucun délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 10 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de location signé par les parties stipule (article 7) qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance, le contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La même clause est stipulée (article 8) dans le contrat de location de stationnement. Le 3 février 2023, la société Fonds de Logement Intermédiaire a délivré à Mme [G] un commandement de payer la somme de 1 660,56 euros en principal, correspondant à des loyers et charges impayés au 12 janvier 2023, échéances du mois de janvier 2023 incluse, et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. A la date du 3 avril 2023, la dette de locative sera de 3 434,87 euros, échéances des mois d'avril 2023 incluses. Mme [G] ne réglera son arriéré locatif que le 20 juillet 2023, après avoir procédé à différents versements, dont celui de 1 800 euros le 20 juillet 2023. A cette date, le premier juge avait déjà mis sa décision en délibéré après la clôture des débats le 4 juillet 2023. Dès lors que Mme [G] n'a pas régularisé sa dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail d'habitation et de la place de stationnement par suite de l'acquisition des clauses résolutoire insérées dans le contrat de bail acquise au 3 avril 2023. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef. Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, les décomptes versés aux débats par la société Fonds de Logement Intermédiaire, non discutés par Mme [G] revèlent que, si la dette locative a été apurée le 20 juillet 2023 et que Mme [G] a réglé ses charges et loyers courants des mois d'août 2023, les impayés vont de nouveau reprendre à compter du mois de septembre 2023. Le montant non discuté de la dette locative, après déduction des frais portés au débit du compte, s'élève à la somme de 3 073,78 euros à la date du 7 mars 2024, échéances des mois de mars 2024 incluses. Pour tenir compte de la demande de la bailleresse tendant à l'actualisation de sa créance locative, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [G] à verser à la société Fonds de Logement Intermédiaire les sommes provisionnelles suivantes : - 1 808 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 28 juin 2023, échéance du mois de juin 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 sur la somme de 1 660 euros et à compter du 25 avril 2023 pour le surplus ; - 843,26 euros par mois à compter du 4 avril 2023 au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux. Mme [G] sera condamnée à verser à la société Fonds de Logement Intermédiaire, à titre provisionnel, les sommes suivantes : - 3 073,78 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 7 mars 2024, échéances des mois de mars 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - 869,41 euros par mois à compter du mois d'avril 2024 au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés. Sur les délais de paiement d'office et la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, si la cour peut accorder, même d'office, des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, il résulte de ce qui précède que, si Mme [G] est parvenue à apurer sa dette locative le 20 juillet 2023, elle a de nouveau rencontré des difficultés à faire face au paiement de ses échéances dès le mois de septembre 2023. En effet, au lieu de régler 843,25 euros par mois, elle n'a réglé que 500 euros en septembre 2023, 722,56 euros en octobre 2023, 1 132,67 euros en novembre 2023 et 814,26 euros en février 2024, aucun paiement n'ayant été effectué en décembre 2023 et janvier 2024. En outre, alors même que Mme [G] devrait faire face à des échéances de près de 955 euros par mois, dans le cas où il serait accordé les plus larges délais de paiement, soit 869,41 euros d'échéances mensuelles à compter du mois d'avril 2024, outre 85 euros par mois pour apurer l'arriéré locatif de 3 073,78 euros arrêté au mois de mars 2024 en 36 mensualités, elle ne verse aux débats aucun élément portant sur sa situation personnelle et financière actuelle. Ce faisant, elle ne démontre pas ses capacités financières à apurer sa dette locative, en plus de régler ses loyers et charges courants. Si la cour doit tenir compte des difficultés personnelles et financières rencontrées par les locataires, elle doit également tenir compte des intérêts et besoins des bailleurs, même s'il s'agit de bailleurs sociaux, lesquels ne peuvent pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par leurs locataires. En conséquence, il n'y a pas lieu d'accorder de plein droit à Mme [G] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a : - ordonné l'expulsion de Mme [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, du logement, passé le dalai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément aux articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants et R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion serait régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Mme [G], succombant en appel, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à verser à la société Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 3 février 2023 et de l'assignation. Elle sera également condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel. En outre, l'équité commande de la condamner à verser à la société Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [N] [G] à verser à la SCI Fonds de Logement Intermédiaire les sommes provisionnelles suivantes : - 1 808 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 28 juin 2023, échéance du mois de juin 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 sur la somme de 1 660 euros et à compter du 25 avril 2023 pour le surplus ; - 843,26 euros par mois à compter du 4 avril 2023 au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux. Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Mme [F] [G] à verser à la SCI Fonds de Logement Intermédiaire, à titre provisionnel, les sommes suivantes : - 3 073,78 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 7 mars 2024, échéances des mois de mars 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la présent décision ; - 869,41 euros par mois à compter du mois d'avril 2024 au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés. Dit n'y avoir lieu d'accorder d'office à Mme [N] [G] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ; Condamne Mme [N] [G] à verser à la SCI Fonds de Logement Intermédiaire la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens ; Condamne Mme [N] [G] aux entiers dépens de la procédure d'appel. La greffière, La présidente,