Cour d'appel, 11 mai 2023. 22/00341

ARRET N° . N° RG 22/00341 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIKPH AFFAIRE : S.A.R.L. HEALTH RESIDENCES Prise en la personne de son gérant, C/ M. [P] [K], S.A.R.L. CITYA DURIVAUD, S.A.S. NEXITY LAMY SYNDICAT DES COPROPRIETAI-RES DE LA RESIDENCE LE JARDIN D'HORUS GS/LM Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRET DU 11 MAI 2023 ---===oOo===--- Le ONZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : S.A.R.L. HEALTH RESIDENCES Prise en la personne de son gérant, domicilié en en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Pier CORRADO, avocat au barreau de PARIS APPELANTE d'une décision rendue le 10 FEVRIER 2022 par le TRIBUNAL JUDICIARE de LIMOGES ET : Monsieur [P] [K] né le 15 Avril 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] représenté par Me Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES S.A.R.L. CITYA DURIVAUD, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Agnès DUDOGNON de la SCP DUBOIS DUDOGNON VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS S.A.S. NEXITY LAMY -Ordonnance du conseiller de la mise en état du 22.12.2022 qui déclare irrecevable à l'égard de la Société NEXITY LAMY, l'appel formé par la SARL HEALTH RESIDENCES à l'encontre du jugement rendu le 10 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES-, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Arnaud TOULOUSE de la SELARL AVOC'ARENES, avocat au barreau de LIMOGES, Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE JA RDIN D'HORUS, dont le siège est situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la Société CITYA DURIVAUD, SARL au capital de 1.720.365 €, dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de LIMOGES sous le numéro 347 381 378, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES INTIMES ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 09 mars 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 mars 2023. La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Monsieur Philippe VITI, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 mai 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. ---==oO§Oo==--- LA COUR FAITS et PROCÉDURE La société Le jardin d'Horus a fait édifier une résidence pour personnes âgées à [Localité 6] dont la gestion a été confiée, par résolution n° 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2012, à la société Health résidences, société de services, en remplacement de la société Les Séréniales. Le 14 juin 2013, l'assemblée générale des copropriétaires a désigné la société Belvia, devenue la société Citya Durivaud, en qualité de syndic, en remplacement de la société Nexity Lamy dont le mandat prenait fin. Le 28 juillet 2017, le syndic a sollicité Me [A] [F], notaire, pour modifier le règlement de copropriété du fait du changement de société de gestion, mais cette démarche n'a pas abouti en raison du défaut de paiement de l'acompte sur les honoraires du notaire. Le 27 juillet 2017, la société Le jardin d'Horus a été mise en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Paris, Me [W] étant désigné en qualité de liquidateur. Par une résolution n° 13, l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2018 a renouvelé la société Health résidences en qualité de société de gestion et voté, à nouveau, la modification du règlement de copropriété en ce sens. Les résolutions n° 9 du 12 avril 2012 et n° 13 du 15 mars 2018 restant inexécutées, la société Health résidences a saisi, le 30 avril 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Limoges d'une demande en désignation d'un administrateur provisoire de la résidence, mais sa demande a été rejetée par ordonnance du 25 septembre 2019. Par acte du 10 juin 2020, la société Health résidences a assigné le syndic, le syndicat des copropriétaires, M. [P] [K], président du conseil syndical, et la société Nexity Lamy devant le tribunal judiciaire de Limoges pour voir : - condamner sous astreinte le syndic à exécuter les résolutions n° 9 du 12 avril 2012 et n° 13 du 15 mars 2018 tendant à la modification de l'article 8b du règlement de copropriété à l'effet de faire retirer le nom de la société Les séréniales - condamner in solidum le syndic, M. [K] et le syndicat des copropriétaires à lui payer 1 900 000 euros de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices matériel et financier consécutifs à leur négligence dans la mise en oeuvre de la modification du règlement de copropriété, ainsi que 50 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice d'image. Subsidiairement, la société Health résidences a demandé l'organisation d'une expertise sur son préjudice. En défense, le syndicat des copropriétaires et M. [K] ont notamment opposé la prescription de l'action de la société Health résidences sur le fondement de l'article 2224 du code civil. Par jugement du 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Limoges a notamment: - mis hors de cause la société Nexity Lamy qui n'est visée par aucune demande, - déclaré prescrite l'action de la société Health résidences pour non exécution de la résolution n° 9 du 12 avril 2012, - déclaré recevable, comme non prescrite, l'action de la société Health résidences pour non exécution de la résolution du 15 mars 2018, - dit que le syndic a commis une faute délictuelle en n'exécutant pas la résolution du 15 mars 2018 et que le syndicat de copropriétaires est responsable, sur le fondement de l'article 1242 du code civil, de cette faute de son subordonné, - rejeté la demande de dommages-intérêts de la société Health résidences qui ne rapporte pas la preuve de son préjudice, ainsi que sa demande d'expertise qui ne peut être ordonnée pour suppléer sa carence dans l'administration de cette preuve, - déclaré non fautif M. [K], - condamné, sous astreinte, le syndic à exécuter la résolution n° 13 du 15 mars 2018. La société Health résidences a relevé appel de ce jugement. Par ordonnance du 21 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable à l'égard de la société Nexity Lamy l'appel formé par la société Health résidence ,et rejeté la demande de mise hors de cause de la société Nexity Lamy comme excédant ses pouvoirs. MOYENS et PRÉTENTIONS La société Health résidences, qui soutient que son action n'est pas prescrite, conclut à la condamnation in solidum du syndic, de M. [K] et du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à lui payer la somme de 4 300 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses pertes d'exploitation consécutives à leur carence fautive dans la mise en oeuvre de la modification du règlement de copropriété en exécution des résolutions n° 9 du 12 avril 2012 et n° 13 du 15 mars 2018. Subsidiairement, pour le cas où le jugement serait confirmé en ce qu'il a déclaré prescrite son action en responsabilité pour défaut d'exécution de la résolution n° 9 du 12 avril 2012, cette société réclame une somme de 1 700 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses pertes d'exploitation consécutives au défaut de mise en oeuvre de la modification du règlement de copropriété en exécution de la résolution n° 13 du 15 mars 2018. Très subsidiairement, elle demande l'organisation d'une expertise pour faire évaluer son préjudice. M. [K] et le syndicat des copropriétaires demandent de déclarer irrecevable l'action de la société Health résidences pour cause de prescription, par application de l'article 2224 du code civil. Sur le fond, ils soutiennent n'avoir commis aucune faute. Le syndic conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en responsabilité de la société Health résidences, pour défaut d'exécution de la résolution n° 9 du 12 avril 2012. Appelant incident pour le surplus, il conclut au rejet des demandes de cette société en soutenant n'avoir commis aucune faute en lien avec un préjudice indemnisable. La société Nexity Lamy conclut à la confirmation du jugement qui l'a mise hors de cause. MOTIFS Sur l'incident de procédure. Après divers reports, l'ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2023. Le syndic a déposé des conclusions le 9 mars 2023 tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture afin que soient accueillies ses conclusions déposées le 8 mars 2023, postérieurement à cette ordonnance, par lesquelles il répondait aux conclusions déposées par la société Health résidences la veille de la clôture. Le dépôt tardif de conclusions de la part d'un adversaire ne constitue pas une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture. Les dernières conclusions communiquées par la société Health résidences à l'avocat postulant du syndic le 7 mars 2023 à 19h sont trop proches de la clôture pour permettre à l'avocat plaidant du syndic, qui ne les a reçues que le lendemain, d'y répondre utilement. Le respect du principe du contradictoire conduit à déclarer irrecevables ces conclusions de la société Health résidences. Les écritures déposées par le syndic les 8 et 9 mars 2023 seront déclarées irrecevables comme postérieures à l'ordonnance de clôture. Sur la prescription de l'action de la société Health résidences, opposée par le syndic, le syndicat des propriétaires et M. [K]. Pour soutenir que l'action de la société Health résidences est irrecevable, les intimés se fondent sur la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil. Selon ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il convient ici de distinguer selon les résolutions des assemblées générales des copropriétaires concernées par les demandes indemnitaires de la société Health résidences. 1) La résolution n° 9 du 12 avril 2012. Cette résolution de l'assemblée générale des copropriétaires consacre le remplacement de la société Les séréniales par la société Health résidences en qualité de société de gestion de la résidence, avec modification en ce sens de l'article 8b du règlement de copropriété. Pour soutenir l'absence de prescription de son action indemnitaire, la société Health résidences fait valoir que ce n'est que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2017, qui a donné mandat au syndic de régulariser la décision du 12 avril 2012, qu'elle a découvert le défaut de mise en oeuvre de la résolution n° 9, et que c'est donc cette date du 13 janvier 2017 qui doit être retenue comme point de départ du délai de la prescription quinquennale, en sorte que son action, engagée par acte du 10 juin 2020, n'est pas prescrite. Cependant, le dirigeant de la société Health résidences, M. [Y] [I] [U], également dirigeant de la société Le Jardin d'Horus et membre du conseil syndical, était présent aux assemblées générales de copropriétaires qui se sont tenues les 12 septembre 2014, 22 septembre 2015 et le 30 juin 2016. Dès lors, la société Health résidence avait accès, par l'intermédiaire de son dirigeant, à toutes les informations sur les difficultés dans la mise en oeuvre de la résolution n° 9. Il s'avère d'ailleurs que la société Health résidences était elle-même à l'origine de ces difficultés. En effet, lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 14 juin 2013 -au terme de laquelle la société Citya a été désignée en qualité de syndic- les copropriétaires ont expressément déploré la carence de la société Health résidences dans la production des documents (extrait Kbis et agrément administratif) nécessaires à sa désignation en qualité de société de gestion de la résidence dans le règlement de copropriété, documents qui n'ont finalement été produits qu'en juillet 2017. Même si la société Health résidence ne figurait pas au rang des personnes présentes à cette assemblée générale, elle pouvait en connaître la teneur par l'intermédiaire de son dirigeant, M. [U]. Le point de départ du délai de la prescription quinquennale sera donc fixé à la date de cette assemblée générale du 14 juin 2013, en sorte que cette prescription était acquise lorsque la société Health résidences a engagé, le 10 juin 2020, son action indemnitaire fondée sur le défaut de mise en oeuvre de la résolution n° 9. Le jugement sera confirmé de ce chef. 2) La résolution n° 13 du 15 mars 2018. Cette résolution réitère la volonté de l'assemblée générale des copropriétaires de désigner la société Health résidences en qualité de société de gestion et de voir modifier le règlement de copropriété de la résidence en ce sens. L'action indemnitaire de la société Health résidences fondée sur l'inexécution de cette résolution du 15 mars 2018 s'inscrit dans un nouveau délai de prescription de cinq ans qui n'était pas écoulé à la date de l'assignation du 10 juin 2020. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré non prescrite cette action. Sur le fond. Le société Health résidences reconnaît dans ses écritures d'appel (p. 11) que l'article 8b du règlement de copropriété a finalement été modifié en exécution des résolutions n° 9 du 12 avril 2012 et n° 13 du 15 mars 2018, l'acte modificatif ayant été établi par Me [C] [O], notaire, le 24 décembre 2021 -alors que l'affaire était en cours de délibéré devant le tribunal judiciaire- et publié au service de la publicité foncière de Limoges le 27 avril 2022. Il y a lieu de constater cette mise en oeuvre des résolutions qui rend sans objet la demande de la société Health résidences tendant à voir le syndic condamner sous astreinte, à les exécuter. La société Health résidences réclame la condamnation in solidum du syndic, de M. [K] et du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à lui payer des dommages-intérêts en réparation de ses pertes d'exploitation consécutives à leur carence fautive dans la mise en oeuvre de la modification du règlement de copropriété en exécution des résolutions n° 9 du 12 avril 2012 et n° 13 du 15 mars 2018. Compte tenu de la prescription précédemment retenue, cette demande indemnitaire ne peut concerner que le défaut de mise en oeuvre de la seule résolution n° 13 du 15 mars 2018. Par cette résolution, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé la modification de l'article 8b du règlement de copropriété pour désigner la société Health résidences en qualité de société de gestion, en remplacement de la société Les Séréniales, la rédaction de l'acte modificatif étant confiée à Me [A] [F], notaire, moyennant un rémunération de 2 000 euros HT, outre 750 euros HT pour la préparation du dossier. Pour justifier leur carence dans la mise en oeuvre de la résolution n°13, le syndic, M. [K] et le syndicat des copropriétaires expliquent que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2018 a été contesté par la SCI Duchadeau-Ceyssat, et que ce recours dont était saisi le tribunal de grande instance de Limoges, faisait obstacle à l'exécution de cette résolution. Ce moyen sera écarté pour deux motifs: - tout d'abord, le recours de cette SCI étant dépourvu d'effet suspensif, les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires s'imposaient tant que leur nullité n'avait pas été judiciairement prononcée, - ensuite et surtout, il résulte du dispositif de son assignation du 15 mai 2018 que cette SCI ne contestait pas la validité du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2018, mais que contestant sa qualité de copropriétaire, elle demandait seulement que ce procès-verbal lui soit déclaré inopposable. Il s'ensuit que c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la résolution n° 13 du 15 mars 2018 devait être mise en oeuvre nonobstant le recours de la SCI Duchadeau-Ceyssat. En négligeant, malgré les demandes réitérées de la société Health résidences (courriers officiels de son conseil des 13 juin et 6 août 2018 suivis d'une lettre recommandée avec AR de mise en demeure du 4 avril 2019), de procéder à la modification du règlement de la copropriété pour consacrer son remplacement de la société Les Séréniales en qualité de société de gestion, conformément à la décision de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic et son donneur d'ordre, le syndicat des copropriétaires, ont commis une faute et engagé à ce titre leur responsabilité délictuelle à l'égard de la société Health résidences, ainsi que l'a retenu à bon droit le tribunal judiciaire. S'agissant de M. [K], président du conseil syndical, la société Health résidences lui reproche de ne pas avoir fait application des prérogatives qu'il tenait de l'article 100 du règlement de copropriété, l'autorisant en cas de carence du syndic, à exercer les droits et actions du syndicat, et à occuper les fonctions de celui-ci jusqu'à la désignation d'un administrateur provisoire. Cependant, l'erreur de droit commise par le syndic, qui a considéré à tort que le recours formé par la SCI Duchadeau-Ceyssat devant le tribunal de grande instance faisait obstacle à l'exécution des résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires, n'est pas constitutive d'une carence du syndic dans l'exercice de sa mission, au sens de l'article100 du règlement de copropriété, pouvant justifier que le président du conseil syndical se substitue à celui-ci. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il écarte la responsabilité de M. [K]. C'est donc à juste titre que le tribunal judiciaire a retenu que le défaut de modification du règlement de la copropriété n'engageait que la responsabilité solidaire du syndicat des copropriétaires et du syndic sur le fondement délictuel. La société Health résidences soutient que ce défaut de modification du règlement de copropriété l'a empêchée d'être reconnue en qualité de société de gestion de la résidence aux yeux des copropriétaires, la privant, de ce fait, de la possibilité de conclure avec ceux-ci les contrats de prestation de service prévus à l'article 8b de ce règlement et de percevoir les revenus tirés de son activité de prestataire. Il convient, à ce stade, de rappeler le montage économique de l'opération commerciale entreprise. Ce montage, explicité en p. 4 des conclusions d'appel de la société Health résidences, n'est pas contesté par les autres parties qui le décrivent dans leurs propres écritures. Ce montage se décompose comme suit: - le promoteur immobilier (la société Le jardin d'Horus en liquidation judiciaire) vend des lots de copropriété à des investisseurs privés (les copropriétaires), - ces copropriétaires consentent des baux commerciaux à la société de gestion, en l'occurrence Health résidences, qui se trouve locataire de leurs lots, - ces lots sont sous-loués en meublés par la société Health résidences à des résidents auxquels elle fournira des services para-hôteliers (ménage, restauration, équipements de loisirs, ...), conformément à son objet social. Il s'avère que, nonobstant son défaut de désignation en qualité de société de gestion dans le règlement de copropriété, la société Health résidences a pu conclure des baux commerciaux avec de nombreux copropriétaires (notamment avec M. [D] [S], M. [P] [K], Mme [Z] [T]). Il s'avère aussi que si des copropriétaires ont pu refuser de conclure un bail commercial avec cette société (les époux [M], Mme [H] [V], la SCI Duchadeau-Ceyssat, M. [J] [R]), c'est pour des raisons étrangères au défaut de désignation en qualité de société de gestion dans le règlement de copropriété, puisque les raisons exprimées par ces copropriétaires tiennent exclusivement à l'insuffisance du montant du loyer commercial proposé par cette société. Enfin, il s'avère que la société Health résidences a refusé de louer les lots de certains copropriétaires en prétextant leur configuration inadaptée au logement d'un sénior (attestations de M. [O] [N], de M. [X] [L], de Mme [G] [E]). Il se déduit de ce qui précède que le défaut de mise en conformité du règlement de copropriété de la résidence avec les résolutions prises par les assemblées générales des copropriétaires, pour consacrer la désignation de la société Health résidences en qualité de société de gestion, est sans incidence sur les prétendues pertes d'exploitation alléguées par cette société. Dès lors, et sans qu'il y ait lieu à expertise, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation d'une perte d'exploitation formée par la société Health résidences. Aucune demande n'étant formée à l'encontre de la société Nexity Lamy, il y a lieu de confirmer sa mise hors de cause. PAR CES MOTIFS La cour d'appel statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, DÉCLARE irrecevables : - les conclusions communiquées par la société Health résidences le 7 mars 2023 à 19h, - les conclusions déposées par la société Citya Durivaud les 8 et 9 mars 2023, postérieurement à l'ordonnance de clôture; CONFIRME le jugement rendu le 10 février 2022 par le tribunal judiciaire de Limoges, sauf en sa disposition condamnant, sous astreinte, la société Citya Durivaud à exécuter la résolution n° 13 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2018 ; Statuant à nouveau de ce chef, CONSTATE que l'article 8b du règlement de copropriété de la résidence Le jardin d'Horus a été modifié en exécution des résolutions n° 9 du 12 avril 2012 et n° 13 du 15 mars 2018 suivant acte modificatif établi par Me [C] [O], notaire, le 24 décembre 2021 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 6] le 27 avril 2022; CONDAMNE la société Health résidences à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile : - une somme de 3 000 euros, globalement, au syndicat des copropriétaires de la résidence Le jardin d'Horus et à M. [P] [K], - une somme de 3 000 euros à la société Citya Durivaud, - une somme de 1 000 euros à la société Nexity Lamy ; CONDAMNE la société Health résidences aux dépens, et dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE, Line MALLEVERGNE Corinne BALIAN.