Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/02696

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02696 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HSM N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le 06 septembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 6], Monsieur [L] [U] [C], demeurant [Adresse 1], S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentés par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque C0922 DÉFENDERESSE Madame [P] [M], demeurant [Adresse 4], non comparante, ni représentée à l’audience du 4 juin 2024, comparante à l’audience du 29 Mars 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 06 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02696 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HSM EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [Z] [R] et M. [L] [C] sont propriétaires d'un appartement situé [Adresse 5] [Localité 7] Par acte sous seing privé du 4 mai 2023 à effet au 19 mai 2023, M. [Z] [R] a consenti un bail d'habitation à Mme [P] [M] sur ces locaux, meublés, à titre de résidence secondaire moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2500 euros, forfait pour charges inclus. La société SEYNA s'est portée caution solidaire de Mme [P] [M] par acte sous seing privé du 19 mai 2023. Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7795 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de huit jours, en visant une clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, M. [Z] [R], M. [L] [C] et la société SEYNA ont assigné Mme [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour à, titre principal faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat, en tout état de cause être autorisés à faire procéder à l'expulsion de Mme [P] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -à M. [Z] [R] et M. [L] [C] , une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -15295 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante : 2500 euros à M. [Z] [R] et M. [L] [C] et 12795 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de ces derniers, -à la société SEYNA la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 25 octobre 2023. Ils exposent que le contrat de bail, qui porte sur un immeuble à usage d'habitation en résidence secondaire, est soumis aux articles 1741, 1224, 1225, 1228 et 1229 du code civil et non à la loi du 6 juillet 1989. Sur leur demande principale, ils soutiennent que le contrat contient une clause résolutoire (article 12) et que Mme [P] [M] n'a pas régularisé les causes du commandement de payer de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 9 novembre 2023. Ils fondent leur demande subsidiaire sur l'article 1728 du code civil. Sur la demande en paiement de la société SEYNA ils exposent que cette dernière est subrogée dans les droits des bailleurs en application de l'article 1346-1 du code civil. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. Appelée à l'audience du 29 mars 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 4 juin 2024 à la demande de Mme [P] [M]. À l'audience du 4 juin 2024, M. [Z] [R], M. [L] [C] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative s'élève désormais à 27975 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse. Mme [P] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. A la demande du tribunal, les demandeurs ont justifié en cours de délibéré de la qualité de propriétaire de M. [L] [C] MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail En application de l'article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Aux termes de l'article 1728 2° dudit code le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. En application de l'article 1225 du code civil la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. L'article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin au contrat. Elle prend effet selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En l'espèce, le contrat stipule (article 12) qu'en cas de manquement du locataire à l'une des clauses, il sera résilié au terme d'un délai de 48 heures suivant une simple sommation par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en mains propres restée infructueuse. Un commandement de payer dans le délai de 8 jours la somme de 7795 euros en principal, visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location, a été signifié à la locataire le 25 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, cette somme n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai imparti. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 novembre 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [Z] [R] et M. [L] [C] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2500 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 8 novembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Z] [R] et M. [L] [C] ou à leur mandataire. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, les demandeurs versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er juin 2024, Mme [P] [M] leur devaient la somme de 27795 euros, répartie comme suit : 15000 euros à M. [Z] [R] et M. [L] [C] et 12795 euros à la société SEYNA. Il est par ailleurs justifié du cautionnement de la société SEYNA et de ce que cette dernière a réglé à M. [Y] [R] la somme totale de 12795 euros selon quittances subrogatives des 25 août, 25 septembre, 24 octobre, 27 novembre et 20 décembre 2023. Mme [P] [M] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer les sommes de : - 15000 euros à M. [Z] [R] et M. [L] [C] avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2500 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, - 12795 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de M. [Z] [R] et M. [L] [C], avec intérêts aux taux légal à compter de l'assignation. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [P] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 octobre 2023, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SEYNA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de huit jours, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 mai 2023 entre M. [Z] [R], d'une part, et Mme [P] [M], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 8 novembre 2023, ORDONNE à Mme [P] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [P] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit 2500 euros par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [P] [M] à payer au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, les sommes de : - 15000 euros à M. [Z] [R] et M. [L] [C] avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2500 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, - 12795 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de M. [Z] [R] et M. [L] [C], avec intérêts aux taux légal à compter de l'assignation ; CONDAMNE Mme [P] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 octobre 2023 ; CONDAMNE Mme [P] [M] à payer à la société SEYNA la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge