Tribunal judiciaire, 20 juin 2025. 25/00313

Du 20 juin 2025 5AA SCI/jjg PPP Référés N° RG 25/00313 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2CDC [U] [I] épouse [S], [N] [H] [S] C/ [F] [L] [B] épouse [E], [D] [E], [A] [E], [T] [E] - Expéditions délivrées à [U] [I] épouse [S], [N] [H] [S] [F] [L] [B] épouse [E], [D] [E], [A] [E], [T] [E] - FE délivrée à [U] [I] épouse [S], [N] [H] [S] Le 20/06/2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 juin 2025 PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDEURS : Madame [U] [I] épouse [S] née le 22 Décembre 1968 à [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 4] Présente Monsieur [N], [H] [S] né le 30 Janvier 1970 à [Localité 11] [Adresse 1] [Localité 4] Présent DEFENDEURS : Madame [F] [L] [B] épouse [E] née le 18 Mai 1995 à [Localité 8] [Adresse 7] [Localité 5] Présente Monsieur [D] [E] né le 26 Février 1985 à [Localité 8] [Adresse 7] [Localité 5] Présent Monsieur [A] [E], ès-qualité de caution solidaire, [Adresse 3] [Localité 6] Présent Madame [T] [E], ès-qualité de caution solidaire, [Adresse 3] [Localité 6] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 04 Avril 2025 Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, en raison des contraintes du service, PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Janvier 2025 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort Exposé du litige Par acte sous seing privé du 3 décembre 2016 Mme [U] [I] épouse [S] et M. [N] [S] ont consenti un bail d'habitation à Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E], bail portant sur un logement situé à [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel de 650 euros. Par acte sous seing privé du 5 décembre 2016, Mme [T] [E] et M. [A] [E] se sont portés cautions solidaires des engagements des locataires au titre des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes et des éventuels frais de procédure. Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, Mme [U] [I] épouse [S] et M. [N] [S] ont fait délivrer à Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] un commandement de payer la somme de 6.491 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte introductif d'instance en date du 28 janvier 2025 Mme [U] [I] épouse [S], M. [N] [S] ont fait assigner Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] et Mme [T] [E] et M. [A] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail, et obtenir l’expulsion de Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] et celle de tous occupants à défaut pour eux de libérer volontairement les lieux au plus tard dès le commandement, avec l’assistance de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que la condamnation solidaire de Mme [F] [B] épouse [E], M. [D] [E], Mme [T] [E] et M. [A] [E] au paiement : - d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 5.690 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, - d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 650 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux, - d’une indemnité de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens. Mme [U] [I] épouse [S] et M. [N] [S] ont maintenu leurs demandes à l’audience du 4 avril 2025, en actualisant leur créance à la somme de 3.930 euros jusqu’à fin mars 2025 inclus. Ils ont indiqué que la proposition de versements mensuels de 200 euros pour régler la dette était insuffisante. Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] ont indiqué qu’ils partiront au 30 avril 2025 et ont demandé des délais de paiement pour payer le solde de la dette, en précisant pouvoir verser 200 euros par mois. Mme [T] [E] et M. [A] [E] ont indiqué ne pas pouvoir régler la dette qui incombe à Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E]. Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes. Motifs de l’ordonnance Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 30 janvier 2024 soit au moins six semaines avant la date de l’audience. Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 11 octobre 2024. La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions. Sur la résiliation du bail et l’expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment. Par exploit du 7 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.491 euros au titre des loyers échus. Ce commandement, qui a été dénoncé le 14 octobre 2024 aux caution, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification. À l’inverse la dette locative a augmenté durant le délai dé régularisation. Ce défaut de régularisation fonde Mme [U] [I] épouse [S] et M. [N] [S] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 8 décembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 8 décembre 2024 et ne peut qu’être constatée. Au demeurant, Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] ont indiqué vouloir quitter les lieux pour le 30 avril 2025 et par suite ne demandent pas la suspension des effets du commandement de payer Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 8 décembre 2024 et sera constatée. Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] et tout occupant de leur chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif Sur l’indemnité d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d'occupation. En l’espèce Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, Mme [U] [I] épouse [S] et M. [N] [S] sont fondés à faire fixer une telle indemnité d'occupation à l’encontre de Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer, soit 650 euros par mois. Sur la provision En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées, les occupants sont redevables de la somme de 3.930 euros jusqu’à fin mars 2025 inclus, sommes qui n’est pas discutée par les défendeurs. L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] seront condamnés à payer la somme de 3.930 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas nécessairement lieu d’être équivalente au montant total de la créance. Ils seront en outre condamnés au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la libération des lieux. La condamnation sera prononcée solidairement entre Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E], s’agissant d’une dette contractée pour les besoins du ménage et par nature d’un engagement solidaire entre les époux. Sur l'engagement des cautions Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. Mme [T] [E] et M. [A] [E], par acte sous seing privé du 5 décembre 2016, se sont portés cautions solidaires des engagements des locataires au titre des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes et des éventuels frais de procédure. Mme [T] [E] et M. [A] [E] sont donc tenus au paiement des sommes dues par Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] au titre des loyers, soit la somme de 3.930 euros encore due. Ils seront donc condamnés solidairement avec Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] au paiement de cette somme. Par contre, leur engagement ne portant pas sur les indemnités d'occupation, ils ne seront pas condamnés au paiement des indemnités d'occupation à courir à compter du 1er avril 2025. Sur la demande de délais de paiement Sans demander la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu’ils entendent quitter les lieux, Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] sollicitent des délais de paiement pour régler leur dette. En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de la situation de Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E], et des efforts qu’ils ont fait pour apurer une partie de leur dette, il leur sera accordé des délais de paiement pour acquitter la dette et ce dans les conditions précisées au dispositif. Ces délais de paiement bénéficieront aux cautions. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif. En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Mme [F] [B] épouse [E], M. [D] [E] et Mme [T] [E] et M. [A] [E] seront condamnés solidairement à payer à Mme [U] [I] épouse [S] et M. [N] [S] la somme de 200 euros. Par ces motifs Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS à effet du 8 décembre 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ; CONDAMNONS Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 12] ; AUTORISONS, à défaut pour Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, soit 650 euros par mois ; CONDAMNONS solidairement Mme [F] [B] épouse [E], M. [D] [E], Mme [T] [E] et M. [A] [E] à payer à Mme [U] [I] épouse [S] et M. [N] [S] la somme de 3.930 euros, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 31 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ACCORDONS à Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] des délais de paiement ; Les AUTORISONS à s'acquitter de leur dette en principal, intérêts, dépens et indemnité de procédure en 23 mois, par versements mensuels de 200 euros ; DISONS que le premier versement aura lieu au plus tard le dernier jour du premier mois qui suit la date de la présente ordonnance, que les autres auront lieu au plus tard le dernier jour de chaque mois, le dernier versement étant majoré ou réduit du solde à concurrence des sommes dues en principal, frais et intérêts ; DISONS qu'à défaut de paiement d'une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l'intégralité de son montant restant dû ; DISONS que les délais précités profiteront aux cautions, et SUSPENDONS l’obligation de Mme [T] [E] et M. [A] [E] jusqu’à le cas échéant la déchéance des délais de paiement ci-dessus accordés à Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] en raison de la défaillance de ces derniers ; CONDAMNONS Mme [F] [B] épouse [E] et M. [D] [E] à payer à Mme [U] [I] épouse [S] et M. [N] [S] les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu'à libération effective des lieux ; REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ; CONDAMNONS solidairement Mme [F] [B] épouse [E], M. [D] [E], Mme [T] [E] et M. [A] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ; CONDAMNONS solidairement Mme [F] [B] épouse [E], M. [D] [E], Mme [T] [E] et M. [A] [E] à payer à Mme [U] [I] épouse [S] et M. [N] [S] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection