Cour d'appel, 25 mai 2023. 21/01185

SB/IC [D] [C] C/ [E] [J] [Y] [K] épouse [J] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 2ème chambre civile ARRÊT DU 25 MAI 2023 N° RG 21/01185 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FY24 MINUTE N° Décision déférée à la Cour : au fond du 06 juillet 2021, rendue par letribunal judiciaire de [Localité 2]- RG : 20/01101 APPELANT : Monsieur [D] [C] né le 03 Février 1990 à NEW YORK (Etats Unis) domicilié : [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127 assisté de Me Jean-Yves RÉMOND, avocat au barreau du Jura INTIMÉS : Monsieur [E] [J] né le 11 Juillet 1952 à DIJON (21) domicilié : [Adresse 4] [Localité 3] Madame [Y] [K] épouse [J] née le 01 Octobre 1958 à DIJON (21) domiciliée : [Adresse 4] [Localité 3] représentés par Me Sylvaine GUERRIN-MAINGON, membre de la SCP BROCHERIEUX - GUERRIN-MAINGON, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 9047 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mars 2023 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Sophie DUMURGIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Sophie DUMURGIER, Conseiller, Sophie BAILLY, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 25 Mai 2023, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte authentique du 29 avril 2019, M. [E] [J] et son épouse Mme [Y] [K] concluaient avec M. [D] [C] une promesse de vente portant sur leur maison située à [Localité 5] (21) moyennant un prix de 820 000 euros. Cette promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2019, et était assortie de la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts au plus tard le 30 juin 2019, l'obtention ou la non obtention de prêt devant être notifiée au promettant. La promesse de vente contenait une faculté de substitution au profit du bénéficiaire, la faculté de substitution devant être exercée, à peine d'irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant le 31 juillet 2019. Le 7 août 2019, M. [F] [C] père du bénéficiaire sollicitait une prorogation de la promesse de vente et la possibilité « d'activer la substitution de l'acquéreur pour cette vente », faisant état de la JC Marketing Brothers LLC et de la JC Marketing France Sas et de lui-même, sans plus de précision apportée par ce dernier sur les modalités de la substitution projetée. Maître [V], notaire de M. [D] [C], proposait, le 9 août 2019, de rédiger un avenant à la promesse pour reporter au 19 septembre 2019 la date pour l'obtention des prêts et au 15 octobre 2019 celle pour la signature de l'acte authentique. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 janvier 2020, Maître [S] adressait à M. [D] [C] un courrier lui demandant de communiquer dans un délai de 8 jours les justificatifs d'accord ou de refus de prêt. Il lui précisait que ses clients se réservaient la possibilité de lui demander le versement du montant de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 mars 2020, le conseil des époux [K] / [J] rappelait à M. [C] qu'il n'avait pas justifié dans les 8 jours à compter de la mise en demeure des démarches accomplies pour obtenir un prêt et du refus opposé. Il lui rappelait que ses clients étaient fondés à solliciter le paiement de l'indemnité d'immobilisation. Par exploit du 2 juin 2020, M. [E] [J] et son épouse Mme [Y] [K] ont fait assigner M. [D] [C] et son père M. [F] [C] devant le tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de paiement de la somme de 82 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. ****** Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Dijon a : - condamné M. [D] [C] à payer à M. [E] [J] et à son épouse Mme [Y] [K] la somme de 82 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [E] [J] et son épouse Mme [Y] [K] de leur demande dirigée contre M. [F] [C], - condamné M. [D] [C] aux dépens de l'instance, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. ****** M. [D] [C] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 septembre 2021. Par conclusions notifiées le 20 mai 2022, M. [C] demande à la cour, au visa des articles 1104 et suivants du code civil et L. 313-41 du code de la consommation, de : A titre principal, - le juger recevable et bien fondé dans son recours en appel, - juger que M. [E] [J] et Mme [Y] [K] épouse [J] ont pris l'engagement de le libérer de tout engagement contractuel, - juger que M. [E] [J] et Mme [Y] [K] épouse [J] ne sauraient réclamer le paiement de l'indemnité d'immobilisation, qui découle de l'engagement contractuel auquel ils ont renoncé, A titre subsidiaire, - juger que la condition suspensive d'obtention des prêts est défaillie, - juger qu'il n'a commis aucune faute et a eu recours à des sociétés de courtage et à des banques qui ont refusé compte tenu de sa nationalité américaine d'étudier sa demande de prêt, En conséquence, - réformer le jugement dont appel, - débouter M. [E] [J] et Mme [Y] [K] épouse [J] de l'intégralité de leurs demandes, - condamner à M. [E] [J] et Mme [Y] [K] épouse [J] aux entiers dépens de l'instance et à lui payer une indemnité de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 21 octobre 2022, M. [E] [J] et son épouse Mme [Y] [K] demandent à la cour de : - juger M. [D] [C] mal fondé en son appel et l'en débouter ainsi que de toutes demandes accessoires, - confirmer le jugement dont appel, - les juger fondés en leur demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation en application des dispositions de la promesse de vente du 29 avril 2019, ainsi qu'en application des dispositions des articles 1304-3 et 1231-1 du code civil. - condamner M. [D] [C] à leur payer la somme de 82 000 euros au titre de l'indemnisation outre la somme de 1 500 euros allouée par le tribunal au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Y ajoutant, - condamner M. [D] [C] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel. - condamner M. [D] [C] aux entiers dépens d'instance et d'appel. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions visées ci-dessus. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 février 2023. MOTIVATION Sur la libération de M. [C] de tout engagement contractuel L'appelant soutient que compte-tenu des difficultés qu'il rencontrait pour obtenir un financement, une réunion a eu lieu le 17 octobre 2019 en l'étude de Maître [S], entre lui-même, Maître [V], les époux [J] et M. [M] [X] gérant de la société CD immobilier, et qu'à l'issue de cette réunion, il aurait été convenu de le libérer de son engagement contractuel, le temps qu'il obtienne un financement. A l'appui de son assertion, M. [D] [C] produit aux débats un mail adressé le 21 octobre 2019 par Maître [V] à Maître [S] ainsi rédigé : Je fais suite au rendez-vous qui s'est déroulé le jeudi 17 octobre dernier en votre étude concernant le projet d'acquisition de M. [C]. / Il a été exposé que M. [C] a eu recours à un premier courtier qui ne lui a pas permis d'obtenir un financement. Un second courtier et différents établissements bancaires ont été sollicités et n'ont pas donné de suite favorable à la demande. / M. [C] a indiqué encore tenter de solliciter d'autres banques pour obtenir son financement. / Toutefois compte-tenu des difficultés de M. [C] vendeurs et acquéreur ont décidé, d'un commun accord, de se libérer de tout engagement contractuel. / Les parties ont toutefois indiqué qu'elles se remettraient en relation dans l'hypothèse où M. [C] obtiendrait un financement. Les termes de ce courriel ne sont corroborés par aucun élément objectif, les intimés faisant justement observer qu'aucun écrit n'a été régularisé par les notaires respectifs des parties pour mettre fin à l'avant-contrat du 29 avril 2019. Ils sont même contredits par la sommation interpellative que M. [C] a fait délivrer le 3 août 2022 à M. [X], gérant de la Sarl CD Immobilier. Questionné sur l'objectif de la réunion du 17 octobre 2019, il a répondu : 'faire le point sur l'avancée du financement de M. [C]'. A la question : 'les parties (...) ont-elles bien convenu de se libérer de tout engagement contractuel', il a répondu : 'non pas du tout'. Ainsi M. [C] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de ce qu'il a été délié de l'engagement résultant de l'acte du 29 avril 2019, auquel d'ailleurs, Maître [S] s'est expréssement référé lorsque par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 janvier 2020, il a mis M. [C] en demeure de produire les justificatifs de demandes de prêts et d'éventuels refus. Sur la condition suspensive et l'indemnité d'immobilisation L'article 1103 du code civil dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En l'espèce, la clause de la promesse de vente du 29 avril 2019 relative à la condition suspensive d'obtention de prêts est ainsi libellée : 'Le Bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : - Montant maximal de la somme empruntée : 911 500 euros. - Durée maximale de remboursement : 20 ans - Taux nominal d'intérêt maximal : 1,50 % (hors assurances) - Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur), ainsi qu'une assurance décès invalidité. (...) La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 30 juin 2019. (...) L'obtention ou non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant. A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant en garantie de l'exécution des présentes, en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut ces fonds resteront acquis au promettant. (...) Refus de prêt, justification Le bénéficiaire s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence le bénéficiaire s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt Par ailleurs, les parties avaient convenu de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 82 000,00 euros, le bénéficiaire ayant été dispensé du paiement immédiat de cette somme. Il était stipulé ceci : Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, le bénéficiaire s'oblige irrévocablement au versement de l'indemnité non réductible stipulée au promettant à première demande de ce dernier, et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien durant la durée des présentes. Il appartient au juge de rechercher si M. [D] [C] justifie avoir transmis dans le délai contractuellement convenu, aux époux [J], les éléments justifiant de l'obtention d'un accord définitif ou de la notification de refus d'octroi d'un ou plusieurs prêts au titre de l'opération immobilière qu'il projetait de réaliser. M. [C] expose que toutes ses demandes de crédit ont été refusées. Il a indiqué dans un courriel du 13 novembre 2019 avoir constitué un dossier de demande de prêt auprès de la BNP Paribas et l'agence immobilière a répondu, lors de la sommation interpellative du 3 août 2022, qu'elle avait recherché un financement pour lui auprès de la BRED. Toutefois, l'appelant ne produit aucune pièce, émanant notamment de ces établissements bancaires, au soutien de ses affirmations et de celle de l'agence immobilière. Il en est de même s'agissant du Crédit Mutuel de Strasbourg et de Ciaxa Banque dont il est allégué, sans aucun justificatif, qu'ils ont été contactés en vue de financer l'opération immobilière. M. [C] ne peut donc pas sérieusement prétendre avoir été victime d'une attitude discriminatoire des banques françaises à l'égard des ressortissants américains, dès lors qu'il ne démontre pas en avoir sollicité une seule. Par lettre recommandée du 17 janvier 2020, dont M. [C] a affectivement accusé réception, Maître [S] lui a demandé de communiquer dans un délai de 8 jours les justificatifs d'accord ou de refus de prêt. Il est constant que M. [C] n'a apporté aucune réponse à ce courrier et n'a, a fortiori, communiqué aucun élément. Il résulte de ce qui précède que M. [C] n'établit pas avoir accompli les démarches auxquelles il était tenu, pour faire en sorte que la condition suspensive stipulée dans son seul intérêt se réalise. En conséquence, en application de l'article 1304-3 du code civil, c'est à bon droit que le conseil des vendeurs lui a notifié, par lettre du 12 mars 2020, que la condition suspensive était réputée accomplie de son fait. Par suite, M. [C] est devenu débiteur de l'indemnité d'immobilisation fixée à 82 000 euros. Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [C] à payer cette somme aux époux [J]. Sur les frais de procès Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a mis les dépens de première instance à la charge de M.[D] [C] qui doit également supporter les dépens d'appel. Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur des époux [J]. La cour confirme la disposition du jugement dont appel ayant condamné M. [C] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance. Il leur est alloué en sus une indemnité de procédure de 2 500 euros en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de l'appel, Confirme le jugement déféré, Y ajoutant, Condamne M. [D] [C] : - aux dépens d'appel, - à verser à M. [E] [J] et à son épouse Mme [Y] [K] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le Greffier, Le Président,