Texte intégral
N° RG 22/07801 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OUAS
Décision du Tribunal Judiciaire de Lyon en référé du 07 novembre 2022
RG : 22/01647
Association ASSOCIATION MOSELLANE D'AIDE AUX PERSONNES AGEES (AMAPA)
C/
Etablissement EST METROPOLE HABITAT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 20 Septembre 2023
APPELANTE :
ASSOCIATION MOSELLANE D'AIDE AUX PERSONNES AGEES (AMAPA), association régie par la loi 1901, enregistrée sous le numéro de SIREN 791 079 858, dont le siège social est sis à [Adresse 3], représentée par son dirigeant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938
Ayant pour avocat plaidant Me Hannah-Annie MARCIANO, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE :
EST METROPOLE HABITAT, Etablissement Industriel et Commercial, inscrit au RCS de LYON sous le numéro 401 376 173, dont le siège social est [Adresse 2]), pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 502
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Date de clôture de l'instruction : 13 Juin 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Juin 2023
Date de mise à disposition : 20 Septembre 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Exposé du litige
Le 24 octobre 2017, Est Métropole Habitat a donné à bail professionnel à l'association Mosellane d'aide aux personnes âgées, (ci-après AMAPA) un local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 1]).
Ce bail a été conclu pour une durée de 6 ans courant à compter du 1er novembre 2017, le loyer annuel hors taxes et hors charges initial étant fixé à la somme de 14 400 € payable mensuellement à terme échu.
Le 1er juillet 2022, Est Métropole Habitat a délivré à l'AMAPA un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme en principale de 4 032,29 € arrêtée au 30 juin 2022, loyer du mois de juin inclus.
Aux motifs que les causes de ce commandement n'avaient pas été apurées dans le délai d'un mois, Est Métropole Habitat, par exploit du 8 septembre 2022, a assigné l'AMAPA devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il soit statué sur ses conséquences et condamner l'AMAPA à lui régler à titre provisionnel la somme de 4 064,47 € au titre de l'arriéré de loyers et charges, arrêté au 26 août 2022.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 3 octobre 2022, à laquelle le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 1 452,90 € arrêtée au 30 septembre 2022, loyer du mois de septembre inclus.
L'AMAPA n'a pas comparu.
Par ordonnance du 7 novembre 2022, le Juge des référés a :
Constaté qu'à la suite du commandement en date du 1er juillet 2022, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice d'Est Métropole Habitat à compter du 1er août 2022 ;
Dit que l'AMAPA et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu'ils occupent sis [Adresse 1], dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision et que passé cette date ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique ;
Condamné l'AMAPA au paiement de la somme provisionnelle de 1 452,90 € au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2022, loyer du mois de septembre inclus, outre intérêts à compter du commandement ;
Condamné l'AMAPA à verser à Est Métropole Habitat une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges en cours à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamné l'AMAPA à verser à Est Métropole Habitat la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné l'AMAPA aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'association AMAPA a interjeté de l'intégralité des chefs de décision de cette ordonnance jugement par déclaration régularisée par RPVA le 23 novembre 2022.
Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 9 juin 2023, l'association AMAPA demande à la Cour de :
Vu les articles L 145-41 alinéa 2, R. 145-37 du Code de commerce, Vu l'article 1343-5 du Code civil, Vu les articles 31,32, 699 et 700 du Code de procédure civile,
A titre principal :
Déclarer l'AMAPA recevable et bien fondée en son appel ;
Déclarer l'ordonnance de référé du 7 novembre 2022, qui vise une adresse incomplète en première page, inopposable à l'association AMAPA ;
Infirmer l'ordonnance rendue le 7 novembre 2022 en toutes ses dispositions ;
Déclarer les délais contenus dans le commandement de payer du 1er juillet 2022 inopposables à l'AMAPA qui n'a pas reçu l'acte en temps utiles alors qu'à l'évidence l'acte n'a pas été remis à une personne ayant capacité pour recevoir ou représenter l'AMAPA utilement ;
Déclarer que l'absence de reddition et de justification des charges appelées provisionnellement par Est Métropole Habitat prive de cause l'intégralité des sommes appelées au titre des charges depuis le 1er novembre 2017 ;
Déclarer en conséquence que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er juillet 2022 a été délivré de mauvaise foi à l'AMAPA ;
Annuler en conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er juillet 2022.
A titre subsidiaire :
Accorder à l'AMAPA les plus larges délais pour s'acquitter des loyers et charges qui resteraient dûs sous réserve de leur justification par Est Métropole Habitat ;
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er juillet 2022.
En tout état de cause :
Débouter Est Métropole Habitat ses demandes plus amples ou contraires ;
Condamner Est Métropole Habitat à payer à l'AMAPA la somme de 2 500 € hors taxes en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Est Métropole Habitat aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Laffly dans les conditions posées par l'article 699 du Code de procédure civile ;
L'association AMAPA indique au préalable que ce n'est qu'à l'occasion de la signification de l'ordonnance de référé qu'elle a découvert l'existence de la procédure diligentée à son encontre.
Elle soulève à titre principal la nullité du commandement de payer, qui a été délivré de mauvaise foi, aux motifs :
que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'a pas été délivré à une personne ayant qualité pour agir et représenter l'AMAPA de sorte que les délais visés dans ledit acte lui sont inopposables ;
que tant le commandement que l'assignation ont été délivré à l'adresse des locaux donnés à bail alors que ces locaux ne comprennent aucun service de direction ayant la capacité de recevoir ces actes et qu'ils auraient dû être délivrés à son siège social, qui se situe dans le département de la Moselle ;
qu'au surplus, elle avait réglé les sommes qui lui étaient réclamées dans le commandement à la date de l'audience de plaidoiries, de sorte que la clause résolutoire ne pouvait être acquise ;
qu'enfin le bailleur, depuis le début du bail, n'a jamais procédé à la régularisation des charges et qu'il est redevable vis à vis de sa locataire du montant des charges non régularisées dans les délais prévus par l'article R 145-36 du Code de commerce ;
Elle ajoute que l'ordonnance de référé du 7 novembre 2022 vise en sa page 1 une adresse incomplète la concernant puisque la ville n'est pas précisée et que l'adresse tronquée de son siège social prive nécessairement le bailleur de toute possibilité d'opposer quelque délai que ce soit.
A titre subsidiaire, l'association AMAPA sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, au visa des articles L 145-41 du Code de commerce et 1342-5 du Code civil, pour s'acquitter des loyers et charges qui resteraient dus.
Aux termes de ses écritures, régularisées par RPVA le 10 février 2023, Est Métropole Habitat demande à la Cour de :
Vu les dispositions des articles 654 alinéa 2, et 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Vu les dispositions des articles 1103, 1224, 1225, 1728 du Code civil,
A titre principal :
Déclarer irrecevables et mal fondées l'intégralité des demandes de l'association AMAPA ;
Confirmer l'ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon le 7 novembre 2022 dans toutes ses dispositions.
A titre subsidiaire :
Si par extraordinaire la Cour faisait droit à l'une quelconque des demandes de l'association AMAPA,
Condamner l'association AMAPA à lui payer la somme provisionnelle de 1 646,22 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 janvier 2023, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juillet 2022, sous réserve d'actualisation de la dette au jour de l'audience des plaidoiries.
En tout état de cause :
Condamner l'association AMAPA à lui payer la somme de 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, en sus des indemnités accordées par le premier juge ;
Condamner l'association AMAPA aux entiers frais et dépens de la présente instance et autoriser Maître Cédric Greffet, avocat, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Est Métropole Habitat fait valoir en premier lieu que la condamnation provisionnelle prononcée par le premier juge était fondée dès lors qu'elle correspondait à l'arriéré de loyers et charges que le preneur restait à devoir.
L'intimé soutient en second lieu que dès lors que le preneur n'avait pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti, il était fondé à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire qui figurait à l'article 7 du contrat de bail et à voir ordonner l'expulsion de l'association AMAPA.
Il ajoute que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er juillet 2022 ne peut être remise en cause, alors que :
par application des dispositions de l'article 654 al. 2 du Code de procédure civile, l'acte délivré à une société est valable dès lors qu'il a été délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou toute autre personne habilitée à cet effet, ce qui est le cas en l'espèce ;
la clause d'élection de domicile stipulée dans le bail autorisait une signification dans les locaux loués ;
le commandement de payer ne saurait être considéréré comme délivré de mauvaise foi aux motifs que la régularisation des charges n'a pas été opérée, alors que contrairement à ce que soutient l'association AMAPA, il justifie de cette régularisation de charges.
En dernier lieu, Est Métropole Habitat sollicite le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de la demande de délais, aux motifs :
que l'article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce n'est pas applicable à l'espèce car le bail concerné est un bail professionnel et non un bail commercial ;
que la demande de délais ne peut prospérer, alors que l'association AMAPA est de mauvaise foi, coutumière des faits, et n'est toujours pas à jour de ses ses loyers et charges courants.
Est Métropole Habitat ajoute que, si par extraordinaire, la Cour faisait droit aux demandes de l'appelante, il convient d'actualiser la dette locative au jour de l'audience des plaidoiries, étant d'ores et déjà due la somme de 1 646,22 € , arrêtée au 31 janvier 2023.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I : Sur la demande de l'association AMAPA visant à lui voir déclarer l'ordonnance de référé du 7 novembre 2022 inopposable
L'association AMAPA demande que l'ordonnance de référé du 7 novembre 2022 lui soit déclarée inopposable, aux motifs qu'elle vise la concernant une adresse incomplète dans la première page de la décision.
Il est exact que le chapeau de l'ordonnance du 7 novembre 2022, fait mention de l'adresse de l'association AMAPA sans préciser la ville où elle se situe ('Association AMAPA, dont le siège social est sis [Adresse 3]').
Pour autant, s'agissant d'une omission purement matérielle, qui n'a eu aucune conséquence puisque l'ordonnance a bien été signifiée à l'association AMAPA, cela ne saurait entraîner l'inopposabilité de l'ordonnance querellée, étant observé qu'aucun texte ne dispose qu'une telle omission serait de nature à entraîner l'inopposabilité de la décision concernée.
La Cour déboute en conséquence l'association AMAPA de sa demande visant à lui voir déclarer l'ordonnance de référé du 7 novembre 2022 inopposable.
II : Sur la demande d'annulation du commandement de payer du 1er juillet 2022 et la demande d'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et statué sur ses conséquences
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En l'espèce, le contrat de bail professionnel intervenu entre les parties prévoyait notamment en son article VII qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ où de ses accessoires et un mois après un commandement sans effet, le bail serait résilié de plein droit.
Or, il est constant qu'un commandement visant la clause résolutoire a été délivré par le bailleur le 1er juillet 2022 pour réglement de la somme en principal de 4 032,99 €, montant correspondant à l'arriéré de loyers et charges, échéance du mois de juin 2022 inclus.
L'examen du décompte produit par le bailleur confirme qu'au 1er août 2022, l'intégralité des causes du commandement n'avait pas été réglées puisque, sans prendre en compte le loyer échu du mois de juillet 2022 et la régularisation de charges de l'année 2021, intervenue le 31 juillet 2022, l'association AMAPA restait à devoir à cette date la somme de 1 344,33 €.
L'association AMAPA ne peut donc soutenir que les causes du commandement ont été apurées dans le délai d'un mois, étant observé que le fait qu'ultérieurement, elle ait procédé à des réglements est inopérant dès lors que les causes du commandement n'ont pas été apurées dans le délai contractuellement imparti.
Pour autant, l'association AMAPA oppose l'invalidité du commandement du 1er juillet 2022, et demande qu'il en soit prononcée la nullité.
La Cour rappelle qu'il n'appartient pas à la juridiction des référés à laquelle il est demandé de constater l'acquisition de la clause résolutoire, de prononcer la nullité du commandement, ce qui n'entre pas dans ses pouvoirs et qu'elle doit se limiter, en application des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dès lors que l'irrégularité du commandement délivrée semble avérée, à retenir qu'il existe une contestation sérieuse s'opposant à ce que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire.
En l'espèce, l'association AMAPA soutient que le commandement du 1er juillet 2022 est affecté de trois irrégularités.
En premier lieu, elle fait valoir qu'il n'a pas été remis à une personne qui n'avait pas la capacité de le recevoir ou de la représenter utilement.
La Cour observe, à l'examen des modalités de remise de l'acte, que le commandement a été remis par l'huissier à Madame [O] [J], employée, qui se trouvait dans les locaux de l'association, et qui a déclaré être habilitée à recevoir la copie de l'acte et qui l'a accepté.
Or, aux termes des dispositions de l'article 654 alinéa 2 du Code de procédure civile, la signification à personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet et au sens de ces dispositions, dès lors que la personne, dont la qualité figure à l'acte, s'est déclarée habilitée à le recevoir, l'huissier n'a pas l'obligation de vérifier l'exactitude de la déclaration qui lui est faite.
Il en résulte que ce moyen n'est pas fondé.
En second lieu, l'association AMAPA fait valoir que le commandement querellé aurait dû être signifié à son siège social, qui se situe en Moselle.
La Cour constate toutefois qu'en son article XII, le bail stipulait une clause d'élection de domicile dans les lieux loués.
Il en résulte que ce moyen n'est pas plus fondé.
En dernier lieu, l'association AMAPA fait valoir que les sommes réclamées dans le commandement étaient sans cause, dès lors que le bailleur n'a jamais, depuis le début du bail, procédé à la régularisation des charges, en contravention avec les dispositions légales.
Pour autant, la Cour ne peut que constater à l'examen des avis d'échéance produits par le bailleur (pièce 6 intimé) que, contrairement à ce que soutient l'appelante, le bailleur a bien procédé chaque année à la régularisation des charges, et plus précisément :
Le 31 juillet 2018, pour la régularisation des charges de l'exercice du 1er novembre au 31 décembre 2017 (2,91 €),
Le 30 juin 2019, pour la régularisation des charges de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 (-0,32 €),
Le 30 juin 2020, pour la régularisation des charges de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 (- 178,35 €),
Le 31 octobre 2021, pour la régularisation des charges de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 (42,57 €),
Le 31 juillet 2022, pour la régularisation des charges de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 (31,48 €).
Ce moyen ne peut donc être retenu.
Il s'en suit qu'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 1er juillet 2022, et que les causes de ce commandement n'ayant pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la Cour ne peut que constater que la clause résolutoire est bien acquise au 1er août 2022 et que le bail se trouve de ce fait résilié de plein droit.
La Cour en conséquence confirme la décision déférée de ce chef et par voie de conséquence en ce qu'elle a ordonné à l'association AMAPA de quitter les lieux, et si nécessaire son expulsion et de payer une indemnité d'occupation.
III : Sur la confirmation de la condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré locatif
Au visa de l''article 835 alinéa 2, du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Le premier juge a condamné l'association AMAPA à régler une provision de 1 452,90 € au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts à compter de la date du commandement de payer.
La Cour observe au préalable que le décompte locatif faisait mention d'une somme de 1 452,88 € due au 30 septembre 2022.
La Cour observe également, à l'examen du décompte, qu'il devait être déduit du montant y figurant les sommes des 152,73 € et de 108,55 € coûts du commandement et de l'assignation, qui étaient sans rapport avec la dette locative, soit un solde de 1 191,60 €.
Par ailleurs, au regard des sommes versées par l'association AMAPA à l'examen du décompte, et de la date de ces versements, cette sommes ne pouvait produire intérêts au taux légal qu'à compter du 3 octobre 2022, date de la demande d'actualisation de cette créance.
La Cour en conséquence infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné l'association AMAPA à régler à Est Métropole Habitat une provision de 1 452,90 € au titre de l'arriéré locatif, décompte arrêté au 30 septembre 2022, outre intérêts à compter de la date du commandement de payer et statuant à nouveau fixe cette condamnation provisionnelle à la somme de 1 191,60 €, outre intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2022.
IV: Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire
L'association AMAPA sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, au visa de l' article L 145-41 du Code de commerce, pour s'acquitter des loyers et charges qui resteraient dus.
Or, le contrat de bail liant les parties étant un contrat de bail professionnel et non un contrat de bail commercial, les dispositions de l'article L 145-41 du Code de commerce ne sont pas applicables, étant rappelé que le bail professionnel est régi par les dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, qui ne prévoient rien à ce titre.
La Cour, en conséquence, rejette la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire présentée par l'association AMAPA.
V : Sur les demandes accessoires
La Cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné l'association AMAPA, partie perdante, aux dépens de la procédure de première instance et à payer à Est Métropole Habitat la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.
L'association AMAPA succombant, la Cour la condamne aux dépens à hauteur d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Cédric Greffet, avocat.
En équité, la Cour condamne l'association AMAPA à payer à Est Métropole Habitat la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d'appel, justifiée en équité.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Déboute l'association AMAPA de sa demande visant à lui voir déclarer l'ordonnance de référé du 7 novembre 2022 inopposable ;
Infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné l'association AMAPA à régler à Est Métropole Habitat une provision de 1 452,90 € au titre de l'arriéré locatif, décompte arrêté au 30 septembre 2022, outre intérêts à compter de la date du commandement de payer et,
Statuant à nouveau :
Fixe cette condamnation provisionnelle à la somme de 1 191,60 €, outre intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2022.
Confirme la décision déférée pour le surplus ;
Rejette la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire présentée par l'association AMAPA ;
Condamne l'association AMAPA aux dépens à hauteur d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Cédric Greffet, avocat ;
Condamne l'association AMAPA a à payer à Est Métropole Habitat la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d'appel ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
