Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 20/01949

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me RAYNALDY et Me WEINSTEIN Copies certifiées conformes délivrées le: à Me HYEST et Me GOURLAOUEN ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 20/01949 N° Portalis 352J-W-B7E-CRXJZ N° MINUTE : Assignation du : 10 février 2020 JUGEMENT rendu le 13 septembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [Y] [W] [Adresse 5] [Localité 7] représenté par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0164 DÉFENDEURS Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la société SIMS [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 8] représenté par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0997 S.E.L.A.R.L. ATHENA, mandataire judiciaire, prise en la personne de Maître [V] [D], agissant ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société PAIN NOIR PAIN BLANC [Adresse 2] [Localité 9] représentée par Maître Jacques GOURLAOUEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0396 Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/01949 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRXJZ Monsieur [K] [N] [Adresse 4] [Localité 7] S.A.S. SOCIETE FRANCAISE DE TRANSACTIONS COMMERCIALES SFTC [Adresse 3] [Localité 6] représentés par Maître Jean-Marie HYEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0311 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe Madame Céline CHAMPAGNE, juge Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière, DÉBATS A l’audience du 24 mai 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE M. [Y] [W] est propriétaire des lots n°157, 158, 159, 138 et 139, correspondant à un appartement et des caves, au sein de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété. La Société française de transactions commerciales (ci-après SFTC), dont M. [K] [N] est président, est pour sa part propriétaire d'un local commercial au sein du même immeuble, situé sous l'appartement de M. [W]. Par acte en date du 30 novembre 2015, le fonds de commerce a été vendu à la société Pain noir pain blanc, qui exerce dans ce local une activité de boulangerie et pâtisserie. Se plaignant de nuisances olfactives et thermiques qu'il attribue à cette activité, M. [W] a saisi le juge des référés afin d'obtenir la désignation d'un expert. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/01949 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRXJZ M. [E] a ainsi été désigné par ordonnance de référé en date du 11 juillet 2018 et a déposé son rapport le 30 décembre 2019. Par actes délivrés les 10 et 12 février 2020, M. [W] a fait assigner la société Pain noir pain blanc, M. [N] ainsi que le syndicat des copropriétaires afin d'être indemnisé de son préjudice. La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 20/01949. La société Pain noir pain blanc a constitué avocat le 6 mars 2020. Elle a ensuite fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire et la SELARL Athéna, prise en la personne de Maître [V] [D], a été désignée en qualité de mandataire liquidateur par jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 16 juin 2021. M. [W] a déclaré sa créance entre les mains du liquidateur le 6 juillet 2021. Par acte délivré le 4 octobre 2021, M. [W] a fait assigner « la SELARL Athena, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pain noir pain blanc », afin d'obtenir sa condamnation solidaire avec M. [N] à l'indemniser du trouble subi ainsi que la cessation d'activité, sous astreinte, de la société. La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 21/12627 et jointe à l'instance principale par mention au dossier le 07 décembre 2021. Par acte délivré le 30 juin 2022, M. [W] a fait assigner la SFTC, afin d'obtenir sa condamnation solidaire avec la société Pain noir pain blanc à l'indemniser du trouble subi ainsi que la cessation d'activité, sous astreinte, de la société. La procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 22/08581 et jointe à l'instance principale par mention au dossier le 14 février 2023. Aux termes de ses conclusions récapitulatives après jonction, notifiées par voie électronique le 07 avril 2023, M. [W] demande au tribunal, au visa des articles 9, 15 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de : « RECEVOIR Monsieur [W] en ses demandes, fins et conclusions, Y FAISANT DROIT, CONDAMNER solidairement la SOCIETE FRANCAISE DE TRANSACTIONS COMMERCIALES (S.F.T.C.) et la SELARL ATHENA prise en la personne de Maître [V] [D], liquidateur judiciaire de la société PAIN NOIR PAIN BLANC, au paiement de la somme de 53.800 € à titre de dommages-et-intérêts pour perte de loyer pour la période comprise entre le 11 juillet 2018 et le 16 juin 2021. CONDAMNER la SOCIETE FRANCAISE DE TRANSACTIONS COMMERCIALES (S.F.T.C.) à la réalisation des travaux de réparatoires tels que préconisés par l’Expert. DIRE qu’à défaut d’avoir réalisé lesdits travaux réparatoires, la SOCIETE FRANCAISE DE TRANSACTIONS COMMERCIALES (S.F.T.C.) y sera contrainte sous astreinte de 200 € par jour de retard, à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir. DECLARER opposable au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] le jugement à intervenir. DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/01949 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRXJZ CONDAMNER solidairement la SOCIETE FRANCAISE DE TRANSACTIONS COMMERCIALES (S.F.T.C.) et la SELARL ATHENA, prise en la personne de Maître [V] [D], liquidateur judiciaire de la société PAIN NOIR PAIN BLANC, au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. CONDAMNER solidairement la SOCIETE FRANCAISE DE TRANSACTIONS COMMERCIALES (S.F.T.C.) et la SELARL ATHENA, prise en la personne de Maître [V] [D], liquidateur judiciaire de la société PAIN NOIR PAIN BLANC, aux entiers dépens lesquels comprendront nécessairement les frais d’expertise de 12 612 € ». Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, M. [N] et la SAS SFTC demandent au tribunal, au visa des articles 9, 15 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de : « Dire Monsieur [K] [N] et la SOCIETE FRANCAISE DE TRANSACTIONS COMMERCIALES SFTC recevables et bien fondés en leurs conclusions, en conséquence, A titre principal, - Mettre hors de cause Monsieur [K] [N], - Débouter Monsieur [Y] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - Condamner la SELARL ATHENA, prise en la personne de Maître [V] [D], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société PAIN NOIR PAIN BLANC, à relever et garantir la société SFTC et Monsieur [K] [N] de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre, En tout état de cause, - Condamner Monsieur [Y] [W] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Monsieur [Y] [W] aux entiers dépens, - Écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. » Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 25 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : « PRENDRE ACTE de l’acquiescement du Syndicat à ce que le Jugement à intervenir lui soit déclaré opposable, sous réserve des demandes nouvelles qui pourraient être formulées à son égard en cours de procédure ; CONDAMNER tout succombant à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens exposés. » La SASU Pain noir pain blanc, représentée par la société Athéna, mandataire judiciaire en la personne de Maître [V] [D], a constitué avocat mais n'a pas conclu. Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 juin 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 24 mai 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/01949 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRXJZ MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les troubles de voisinage Aux termes de l'article 9 - I de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». L'article 544 du code civil dispose, pour sa part, que : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Il s'en déduit ainsi que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et il appartient à celui qui l'invoque d'établir le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage. Pour ce faire, aucune preuve de la faute du voisin n’est à rapporter, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin « occasionnel » occupant matériellement ou pas le fonds étant présumé responsable. Cette action suppose ainsi un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier ne pouvant s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait. M. [W] se plaint de nuisances thermiques qu'il attribue directement à l'activité de boulangerie exercée par la société Pain noir pain blanc dans le local situé sous son appartement. Il indique ainsi qu'elles ont été constatées par l'expert judiciaire qui a relevé une surchauffe de son logement de sept degrés, constaté que ce désordre était causé par la face supérieure du four et expliqué de manière claire et circonstanciée les dysfonctionnements cumulés à l'origine du trouble subi. Il considère de plus être bien fondé à solliciter auprès de la SFTC, propriétaire du local, l'indemnisation de son préjudice, tant sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que de la théorie des troubles anormaux de voisinage. M. [N] et la SAS SFTC sollicitent tout d'abord la mise hors de cause de M. [N] en expliquant que la société Pain noir pain blanc, aujourd'hui en liquidation judiciaire, a bien été identifiée comme étant l'auteur des nuisances et que le seul propriétaire des locaux commerciaux donnés à bail à cette société est la SAS SFTC. Ils indiquent ainsi que rien ne justifie une quelconque solidarité entre cette dernière et son dirigeant, M. [N], relevant de plus que dans ses conclusions du 07 avril 2023, M. [W] ne présente plus de demande à l'encontre de M. [N]. Ils font ensuite valoir que le local est exploité depuis trente ans comme commerce de boulangerie et pâtisserie, tel que cela ressort des mentions portées dans le règlement de copropriété qui fait état de l'existence d'un fournil et de locaux commerciaux, et que cette activité s'est poursuivie après l'acquisition par M. [W] de son appartement situé au-dessus. Ils soutiennent qu'il était donc parfaitement en mesure de connaître cette activité, mentionnée sur le règlement de copropriété et de surcroît parfaitement visible s'agissant d'un commerce sur rue, outre le fait que la configuration de l'immeuble, ancien et de petite taille, conduisait également à une exposition évidente de l'appartement situé juste au-dessus de la boulangerie. Enfin, ils relèvent l'absence de production de l'acte de cession, susceptible de comporter des mentions relatives aux nuisances connues afin de garantir les vendeurs d'éventuels recours en garantie et font valoir qu'il aurait permis de connaître le prix de cession, dont la valorisation tient compte, selon eux, de ces nuisances. En tout état de cause, ils considèrent que M. [W] a délibérément accepté de prendre un risque lors de son investissement immobilier, ce qui ne le rend pas recevable à solliciter a posteriori des dommages et intérêts au titre de son occupation. En l'espèce, dans son rapport d'enquête établi le 16 décembre 2015, l'inspecteur de salubrité ayant eu à connaître des nuisances thermiques dénoncées indique que : « - le four à pain fonctionne au gaz, il se situe sous l'appartement de la plaignante, - il est équipé de deux conduits d'extraction : l'un évacue l'air chaud capté à la sortie du four. Cette ventilation est mécanique. L'autre est piqué sur la partie haute du four. Ce dernier n'est que partiellement calorifugé, le premier ne l'est pas. Le faux plafond n'est pas étanche, ni correctement jointé. La chaleur dégagée lors de la cuisson du pain dans l'ensemble du local stagne alors entre le faux plafond et le plancher du 1er étage. Elle n'est pas suffisamment évacuée comme en attestent les mesures thermiques effectuées en continu entre les 21 et 29 septembre 2014 par le laboratoire central de la préfecture de police. La température élevée dans l'appartement impacté ne varie pratiquement pas sur la période des mesures. » L'inspecteur a ainsi conclu à la non-conformité à la réglementation de l'installation de ventilation du four à gaz. Par courrier de la préfecture de police en date du 28 septembre 2016, M. [W] a été informé qu'un nouveau contrôle avait été opéré le 5 août 2016 et avait donné lieu, compte tenu des constats établis, à la verbalisation du responsable de l'établissement pour infraction au règlement sanitaire du département de Paris du 23 novembre 1979. Après réalisation de constats sur site, l'expert judiciaire a, pour sa part, relevé que l'ensemble de l'appartement de M. [W] était en situation de surchauffe, qu'il a qualifiée de particulièrement nuisible à une occupation quotidienne, de telle sorte qu'il a estimé que la conformité à la destination des lieux n'était pas assurée. Il a en effet noté, lors du constat réalisé le 14 septembre 2018 à partir de 14h45, dans des conditions météorologiques constantes, sans incidence d'apports solaires ou de « process » autre que le fonctionnement des fours de la boulangerie, que la température extérieure ambiante était de 22,7 degrés et qu'au vu de la configuration de l'appartement (absence d'occupation, d'apport solaire, de chauffage ou de climatisation), la température attendue à l'intérieur devait se rapprocher de 23 degrés alors que la température sur dalle basse était de 30,2 degrés. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/01949 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRXJZ Au vu de la taille des différents équipements, l'expert a constaté que les apports calorifiques provenaient essentiellement du four à pain, sur lequel il a donc concentré ses opérations. Aux termes de ses investigations, il a ainsi conclu que : « la face supérieure du four (environ 8 m²) se comporte comme un véritable radiateur orienté vers l'appartement de M. [W] en atteignant une température de surface de l'ordre de 45°C ». Il a également fait état des dysfonctionnements affectant les conduits et équipements d'extraction du four et du laboratoire de cuisine, ne permettant pas une évacuation correcte de la chaleur, constituant ainsi des non-conformités aux règles de l'art ou à la réglementation sanitaire. Il est exact, comme le relèvent les défendeurs, que cette activité de boulangerie préexistait à l'acquisition par M. [W], le 20 septembre 2010, de son logement situé juste au-dessus. Le modificatif du règlement de copropriété établi le 21 novembre 1983 mentionne ainsi la présence d'un fournil en rez-de-chaussée (ancien lot 102 devenu 160) et qu'un fonds de commerce de boulangerie a toujours été exploité dans ces locaux, tel que cela ressort des contrats de bail ou actes de cession de fonds de commerce successifs versés aux débats. Il est de plus exact qu'une simple vue de la façade de l'immeuble permet de se rendre compte que le logement de M. [W] est situé juste au-dessus de la boutique donnant sur rue, dont l'existence est clairement matérialisée. Toutefois, l’antériorité de l’activité commerciale occasionnant des nuisances n’exonère pas son auteur à l’égard de ses voisins si cette activité n’est pas exercée conformément aux dispositions réglementaires en vigueur et excède les inconvénients normaux du voisinage. Or, en l'espèce, d'une part la surchauffe constatée excède par son intensité, sa persistance et son caractère désagréable, ce que tout voisin est tenu de supporter en termes d'inconvénients de voisinage, et d'autre part, l'activité n'est pas exercée conformément aux dispositions réglementaires, tel que cela a été relevé tant par l'inspecteur de salubrité que par l'expert judiciaire. La responsabilité de la société Pain noir pain blanc, locataire des lieux, est par conséquent engagée sur le fondement du trouble anormal du voisinage. M. [W] se prévaut de dispositions du règlement de copropriété faisant notamment obligation au bailleur d'imposer à ses locataires les prescriptions qu'il contient, de veiller à ce qu'ils ne causent aucune gêne aux autres occupants de l'immeuble et rendant le bailleur obligatoirement responsable du fait ou de la faute de ses locataires. Il ne produit cependant pas cette pièce, seul le modificatif au règlement de copropriété, ne reprenant pas les obligations des copropriétaires, étant versé aux débats. Toutefois, cette obligation résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel notamment « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. » De plus, la société SFTC ne conteste pas le principe de sa responsabilité, mais uniquement l'existence du préjudice allégué et du lien de causalité avec l'activité de la boulangerie, puisqu'elle indique dans ses conclusions : « il est pourtant constant que l'auteur des nuisances invoquées est la société Pain Noir Pain Blanc, aujourd'hui en liquidation judiciaire. En outre, le seul propriétaire des locaux commerciaux donnés à bail à la société Pain Noir Pain Blanc est la société SFTC. Or, rien ne justifie une quelconque solidarité entre la société SFTC et son dirigeant. » La responsabilité de la société SFTC est par conséquent également engagée sur le même fondement. Aucun élément ne permet en revanche de retenir celle de M. [N], simple dirigeant de la société SFTC, à l'encontre duquel au surplus M. [W] ne formule aucune demande dans ses dernières conclusions. Il convient par conséquent de le mettre hors de cause. Sur la réparation du préjudice -sur la perte de loyers M. [W] fait valoir que du fait des nuisances thermiques, la mise en location de son appartement, acquis dans ce but, est devenue impossible, le gestionnaire du bien ayant ainsi cessé de le mettre sur le marché. Il explique que la valeur locative de son bien, qui se compose d'un studio de 50 mètres carrés et d'une mezzanine de 8 mètres carrés, situé au cœur du 6ème arrondissement, s'élève à 2 000 euros, tel que cela ressort du contrat de location du précédent locataire, fixant un loyer de 1 950 euros par mois, de la référence OLAP pour une location similaire et du prix actuellement proposé pour un bien de même nature. Il indique qu'après la cessation de l'activité de la société Pain noir pain blanc, il a pu le relouer sans difficulté pour la somme de 2 000 euros par mois. S'agissant de la période à indemniser, M. [W] la fixe du 11 juillet 2018 (date de l'assignation en référé-expertise, retenue par l'expert) jusqu'au 16 juin 2021, date de la mise en liquidation judiciaire de la société, et retient ainsi une indemnisation à hauteur de 70 000 euros (2 000 x 35). Il précise toutefois avoir réussi, durant cette période, à louer temporairement son appartement de manière précaire, à usage de garde-meubles, et avoir perçu à ce titre la somme de 16 200 euros, de telle sorte qu'il ne sollicite qu'une indemnisation de 53 800 euros (70 000 – 16 200). La société SFTC s'oppose à cette demande et soutient pour sa part que M. [W] ne démontre pas la réalité de son préjudice résultant d'une prétendue perte de loyer, puisqu'il a toujours pu louer son appartement, rappelant qu'il s'agit d'une location meublée et non d'un logement loué vide. Elle indique avoir fait réaliser des travaux en 2020, permettant de régler les problèmes de chaleur inhérents à l'utilisation du four à pain. Elle soutient qu'il n'existait dès lors plus d'obstacle à la mise en location de l'appartement de M. [W] et qu'il ne peut donc prétendre sérieusement avoir attendu l'arrêt de l'activité de la boulangerie pour relouer son bien puisqu'une nouvelle location a été consentie en juin 2021 alors que le jugement de liquidation judiciaire n'a été publié qu'en juillet 2021. Elle relève également que cette location, qui a pris fin en juin 2022, a été immédiatement suivie d'une autre, en juillet 2022, alors que la liquidation judiciaire ne conduisait pas à un arrêt total et définitif de l'activité qui pouvait toujours être reprise par un nouvel exploitant. Elle soutient donc que la succession de locataires et les périodes de vacance locative qui en résultent tiennent au mode de location choisi par M. [W]. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/01949 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRXJZ Elle considère également que les nuisances évoquées par ses locataires sont de plusieurs natures tenant non seulement à une température excessive mais également au bruit lié à l'activité de la boulangerie et aux odeurs de pain, lesquelles relèvent d'une activité normale du commerce et ne sauraient ainsi caractériser un trouble anormal du voisinage. Elle fait ainsi valoir que la seule nuisance résultant d'une température excessive ne peut donc constituer l'unique cause des prétendus problèmes de vacance locative. Mme [A] [C], propriétaire de l'agence immobilière en charge de la gestion du bien, a indiqué, dans une attestation toutefois non datée, que « Monsieur [W] a signé avec notre agence un mandat de location et nous lui avons trouvé successivement deux locataires - des étudiants étrangers : une coréenne qui a loué l'appartement pendant 3 ans (2013-2015) et ne l'a vraiment occupé que pendant 1 an ½ et un saoudien qui l'a habité une année (2017) ». M. [W] verse en effet aux débats le contrat du 24 janvier 2017, conclu avec M. [T] [B] [Z], pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction par période d'un an, pour un loyer mensuel de 1 950 euros. Mme [C] a également expliqué que « dès le départ les locataires se sont plaints de nuisances olfactives (chaque jour vers 5 heures du matin) et surtout de la chaleur très élevée qui règne dans l'appartement pendant à peu près la moitié de l'année (…) J'ai choisi, en accord, avec M. [W] de ne plus proposer l'appartement à la location tant que le problème de la chaleur excessive ne sera pas résolu et qu'il ne sera pas normalement habitable. Il serait en effet tout à fait malhonnête de cacher le problème, par exemple, lors d'une visite en hiver, et cela exposerait Monsieur [W] au risque de devoir payer par la suite des dommages et intérêts aux locataires mécontents. Le loyer mensuel normal serait de l'ordre de 2000 euros si l'appartement était habitable. Cette année nous avons comme locataire, pour quelques mois, un client qui paie un prix réduit C'est un client de l'agence qui est en cours d'emménagement et de déménagement et qui avait besoin d'un local dans le quartier pour une période intermédiaire. Il ne loge pas véritablement dans l'appartement ; il l'utilise plutôt pour stocker des archives et des objets, en attendant de pouvoir les déménager ». Toutefois, quand bien même les locataires se seraient plaints de la chaleur excessive, il n'est pour autant pas justifié qu'ils aient quitté l'appartement de ce fait, le courrier mettant fin au bail n'étant pas produit. M. [W] produit certes un courrier manuscrit, en date du 26 novembre 2019, signé de « [L] [O] » dans lequel ce dernier l'informe de son départ prématuré du logement en raison de la chaleur, lui indiquant ainsi qu'« il fait tout le temps très chaud dans l'appartement à cause de la boutique située juste au-dessous et l'été c'est insupportable », mais également des odeurs de pain et « des bruits dans la cour faits par les ouvriers qui arrivent à la boulangerie. » Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/01949 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRXJZ Cependant, le contrat de location afférent n'est pas produit de telle sorte qu'il n'est justifié ni de cette location, ni de sa période, ledit contrat n'étant au surplus pas mentionné dans la liste des locations dressée par l'agence immobilière. Ainsi, dans la mesure où l'attestation susmentionnée établie par l'agence n'est pas datée, il s'en déduit donc qu'elle a été établie avant cette location consentie à M. [O], dont elle ne pouvait pas, de ce fait, avoir connaissance, et qu'elle a donc vraisemblablement été rédigée en 2018. Il se déduit ainsi également que le bien a pu être mis en location, a minima en 2019, malgré les nuisances ayant motivé son retrait du marché, vraisemblablement en 2018, sans qu'il ne soit cependant possible d'en déterminer les conditions et la période, le contrat afférent n'étant pas produit. Il est enfin établi par les contrats versés aux débats que le bien a pu être loué en meublé en 2021 puis en 2022, les locations étant, à compter de 2021, conclues pour une durée d'un an non renouvelable. Ainsi, le contrat du 14 juin 2021, signé avec « [R] [M] » a été conclu pour une durée d'un an non renouvelable, pour un loyer mensuel de 2 000 euros charges incluses, payable d'avance pour l'année entière. Celui, non daté mais prenant effet le 01 juillet 2022, conclu avec « [F] [X] [J] [I] » l'a également été pour une durée d'un an non renouvelable, pour un loyer mensuel de 2 000 euros charges incluses. C'est donc à juste titre que les défendeurs font valoir que le bien a pu être loué de 2013 à 2015, puis en 2017, 2021, 2022 ainsi qu'à une date indéterminée, pour servir de garde-meuble selon ce qu'indique l'agence immobilière, outre durant l'année 2019, comme indiqué précédemment. Le contrat concernant la location pour servir de garde-meuble n'est toutefois pas produit, de telle sorte que ni la période de cette location ni la somme que M. [W] indique avoir perçue à ce titre ne sont justifiées. Enfin, il est exact, comme l'indiquent les défendeurs, que la location consentie à compter de juin 2021 ne pouvait l'être en connaissance du jugement de liquidation judiciaire de la société Pain noir pain blanc, qui n'a été publié au BODACC qu'ultérieurement en juillet 2021. Or, le bien a pu être reloué malgré le risque d'une reprise de l'activité par un nouvel exploitant, la procédure collective engagée à l'encontre de la société Pain noir pain blanc ne conduisant en effet pas pour autant à un arrêt total et définitif de l'activité de boulangerie. Il ressort ainsi de l'ensemble de ces éléments que M. [W] n'a été privé de la possibilité de louer son appartement, à titre d'habitation, que durant les années 2018, 2020 ainsi que du 01 janvier 2021 au 14 juin 2021. Il convient donc de retenir, au titre de la période à indemniser, la période du 11 juillet 2018 au 31 décembre 2018 (5 mois et 20 jours) ainsi que celle du 01 janvier 2020 au 14 juin 2021 (1 an 5 mois et 13 jours) soit 1 an et 11 mois. Le préjudice ainsi subi s’analyse toutefois en une perte de chance de louer éventuellement le bien et de percevoir les loyers résultant de cette location, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/01949 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRXJZ Au regard de la nature des désordres, de la localisation du bien, de sa valeur locative et de la situation du marché immobilier parisien, un taux de perte de chance de 90 % de percevoir le loyer, d'un montant de 2 000 euros, peut en conséquence être retenu, soit la somme de 1 800 euros. Le préjudice indemnisable s'élève donc à la somme de 41 400 euros (1 800 X 23). Aux termes du dispositif de ses conclusions, M. [W] sollicite la condamnation solidaire de la SFTC et de « la SELARL ATHENA prise en la personne de Maître [V] [D], liquidateur judiciaire de la société PAIN NOIR PAIN BLANC, au paiement de la somme de 53.800 € à titre de dommages-et-intérêts pour perte de loyer pour la période comprise entre le 11 juillet 2018 et le 16 juin 2021. » Toutefois, le liquidateur n'étant que le représentant légal de la société Pain noir pain blanc, dont la personnalité morale subsiste pour les besoins de la liquidation, aucune condamnation ne peut être prononcé à son encontre. De plus, conformément aux dispositions de l'article L622-21 du code de commerce, le jugement d'ouverture d'une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent. Ces dispositions, instituées au titre de la sauvegarde des entreprises, sont applicables à la procédure de redressement judiciaire (article L631-14 alinéa 1er du code de commerce) et à la procédure de liquidation judiciaire (article L641-3 du même code). Les instances en cours sont ainsi interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance et sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan dûment appelés. Elles tendent alors uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant (article L622-22 du code de commerce). Pour l'ensemble de ses raisons, M. [W] est par conséquent débouté de sa demande indemnitaire formulée à l'encontre de la SELARL Athéna et seule la SFTC est condamnée à lui régler la somme de 41 400 euros à titre de dommages-et-intérêts pour la perte de loyers subie. -sur la réalisation de travaux M. [W] explique que l'activité de la boulangerie ayant pris fin, à la suite de la liquidation judiciaire de la société Pain noir pain blanc, les nuisances provenant du local ont donc cessé de ce fait. Il indique toutefois que la non-conformité du local et des installations demeure de telle sorte qu'il sollicite la condamnation, sous astreinte, de la société SFTC à réaliser les travaux réparatoires préconisés par l'expert « afin de faire cesser toutes nuisances qui ne manqueraient immanquablement pas de survenir en cas de réinstallation d'un nouveau commerce ayant une activité similaire ». Il explique que l'expert a en effet préconisé la réalisation de travaux selon deux solutions alternatives et qu'il ne lui appartient pas de choisir la solution qu'il convient de mettre en place, pas plus que de déterminer qui du preneur ou du bailleur, ou le cas échéant du syndicat des copropriétaires, devra supporter la charge définitive des travaux. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/01949 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRXJZ La société SFTC fait pour sa part valoir que l'expert a, aux termes de ses constatations, conclu à la nécessité de changer le four à pain pour remplacer l'existant au gaz par un four à pain électrique. Or, elle indique que ce matériel est un élément constitutif du fonds de commerce, qu'il appartiendra par conséquent au nouvel exploitant d'installer un tel four et qu'il n'incombe pas au bailleur d'acquérir ce matériel. Elle indique de plus avoir fait procéder à des travaux en 2020 ayant permis de mettre en conformité le local dans l'attente d'un nouveau locataire. L'expert a donné un avis favorable à la solution proposée par les parties consistant à installer un nouveau four électrique en remplacement de celui fonctionnant au gaz. Il a en effet expliqué que l'usage de l'électricité présentait l'avantage de ne plus avoir à extraire de fumées chaudes et produits de combustion associés au gaz et de pouvoir utiliser les conduits existants de l'immeuble pour assurer un renouvellement d'air et extraire les calories et buées du four. Toutefois, comme précisé par l'expert, « le renouvellement du four et systèmes associés (hotte, extracteur...) concerne des équipements non liés à la structure de l'immeuble mais constituant le fonds de commerce de la boulangerie ». Il est donc exact, comme le soutiennent les défendeurs, qu'il n'incombe pas au preneur d'acquérir ce matériel mais qu'il appartiendra au nouveau locataire de mettre son installation en conformité. Il convient par conséquent de débouter M. [W] de sa demande de travaux sous astreinte. Sur la demande de garantie La SFTC sollicite la condamnation de « la SELARL ATHENA, prise en la personne de Maître [V] [D], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société PAIN NOIR PAIN BLANC », à la garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre. Toutefois, pour les raisons précédemment énoncées, cette demande ne peut aboutir. En effet, outre le fait qu'aucune condamnation ne peut être prononcée à l'encontre du liquidateur, le jugement d'ouverture d'une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers ayant pour but la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent, ce à quoi tend in fine la demande en garantie formulée par la SFTC. La SFTC est par conséquent déboutée de sa demande en garantie. Sur les autres demandes La SFTC, qui succombe au litige, est condamnée aux dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise judiciaire. Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler à M. [W] la somme de 3 500 euros et au syndicat des copropriétaires celle de 2 000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aucune condamnation ne pouvant être prononcée à l'encontre du liquidateur, M. [W] est par conséquent débouté de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles à l’encontre de « la SELARL ATHENA, prise en la personne de Maître [V] [D], liquidateur judiciaire de la société PAIN NOIR PAIN BLANC. » La SFTC et M. [N] sont déboutés de leur demande formulée à ce titre. L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe : MET hors de cause M. [K] [N] ; CONDAMNE la Société française de transactions commerciales à régler à M. [Y] [W] la somme de 41 400 euros ; DÉBOUTE la Société française de transactions commerciales de sa demande en garantie ; DÉBOUTE M. [Y] [W] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte ; CONDAMNE la Société française de transactions commerciales aux dépens, comprenant les frais d'expertise ; CONDAMNE la Société française de transactions commerciales à régler à M. [Y] [W] la somme de 3 500 euros et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7] celle de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; DÉBOUTE M. [Y] [W] de sa demande formulée à l’encontre de « la SELARL ATHENA, prise en la personne de Maître [V] [D], liquidateur judiciaire de la société PAIN NOIR PAIN BLANC » au titre des frais irrépétibles ; DÉBOUTE M. [N] et la Société française de transactions commerciales de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 13 septembre 2024 La greffière La présidente