Cour d'appel, 15 novembre 2023. 21/04057

MINUTE N° 514/23 Copie exécutoire à - Me Claus WIESEL - Me Joseph WETZEL Le 15.11.2023 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 15 Novembre 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 21/04057 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HVPZ Décision déférée à la Cour : 05 Août 2021 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT : E.U.R.L. DANNICK prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Claus WIESEL, avocat à la Cour INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT : SCI CD IMMO MEINAU 2 prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Joseph WETZEL, avocat à la Cour COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. WALGENWITZ, Président de chambre M. ROUBLOT, Conseiller Monsieur FREY, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE ARRET : - Contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. - signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu l'assignation délivrée le 26 février 2019, par laquelle l'EURL Dannick, ci-après également dénommée 'l'EURL', a fait citer la SCI CD Immo Meinau 2, ci-après également 'la SCI' devant le tribunal de grande instance, devenu le 1er janvier 2020, par application de l'article 95 de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 et de ses décrets d'application n° 2019-965 et 2019-966 du 18 septembre 2019, le tribunal judiciaire de Strasbourg, Vu le jugement rendu le 5 août 2021, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Strasbourg a statué comme suit : 'DECLARE prescrite toute demande antérieure au 26 février 2014 ; CONDAMNE l'EURL DANNICK à payer à la SCI CD IMMO MEINAU 2 la somme de 14 868,04 € avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; ANNULE les causes du commandement de payer du 21 janvier 2020 ; CONDAMNE la SCI CD IMMO MEINAU 2 à cesser tout passage dans les locaux loués à l'EURL DANNICK, et à restituer la jouissance du local épilation-caisse sous astreinte de 10 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ; CONDAMNE la SCI CD IMMO MEINAU 2 à libérer le parking et restituer la télécommande sous astreinte de 100 € par mois suivant les 15 jours après signification du présent jugement, tout mois commencé étant dû ; La CONDAMNE à ne plus se brancher sur le cumulus de l'EURL DANNICK ; DEBOUTE l'EURL DANNICK de ses conclusions plus amples ou contraires ; DEBOUTE la SCI CD IMMO MEINAU 2 de sa demande de réserve de droits ; DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; FAIT masse des dépens, et CONDAMNE chaque partie à en supporter la moitié ; ORDONNE l'exécution provisoire.' Vu la déclaration d'appel formée par l'EURL Dannick contre ce jugement, et déposée le 13 septembre 2021, Vu la constitution d'intimée de la SCI CD Immo Meinau 2 en date du 7 octobre 2021, Vu les dernières conclusions en date du 4 octobre 2022, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles l'EURL Dannick demande à la cour de : 'Sur l'appel principal DIRE ET JUGER l'appel interjeté par l'EURL DANNICK recevable et bien fondé, INFIRMER le jugement rendu par le TRIBUNAL JUDICIAIRE de STRASBOURG en date du 5 août 2021 en ce qu'il a : o l. CONDAMNE l'EURL DANNICK à payer à la SCI CD IMMO MEINAU 2 la somme de 14.868,04 € avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, o 2. DEBOUTE l'EURL DANNICK de ses conclusions plus amples ou contraires - en ce qu'il n'a pas été fait droit aux demandes suivantes : CONDAMNER la SCI CD IMMO MEINAU 2 à restituer à l'EURL DANNICK au titre de l'occupation des surfaces données à bail à l'EURL DANNICK une somme de 18.179,83 € + PM (montants des avoirs jusqu'à la régularisation d'un avenant adaptant le montant des loyers et charges à la surface) en raison de l'empiètement et l'occupation partielle et totale d'une partie des surfaces données à bail par la défenderesse depuis le début du bail, dont le détail suit : - au titre des taxes foncières 1.023,24 €, - au titre des loyers + avoirs 33.344,54 €, - dont à déduire les sommes restant dues par l 'EURL DANNICK pour sa part des taxes foncières 2016/2019 - 16.187,95 €. TOTAL du par la SCI : 18.179,83 € (décompte arrêté en septembre 2020) + PM CONDAMNER la SCI CD IMMO MEINAU 2 à restituer à l'EURL DANNICK 20 % des sommes réglées par elle au titre du loyer et charges à compter de septembre 2020, jusqu'à régularisation d'un avenant au bail adaptant le montant des loyers et charges à la surface occupée, DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de leur exigibilité, En ce qu'il n 'a pas été fait droit à la demande de cesser sous astreinte de 50,00 € par jour rétroactivement à la date de l'assignation, toute occupation et passage sur la surface objet du bail consenti à DANNICK, En ce qu'il n'a pas été fait droit à la demande de cesser sous astreinte de 50,00 € par jour rétroactivement à la date de l'assignation, que la SCI soit condamnée à veiller à la mise en conformité du panneau électrique et du compteur d'électricité se trouvant dans les lieux loués, En ce qu'il n'a pas été fait droit à la demande de cesser sous astreinte de 50 € par jour rétroactivement à la date de l'assignation de condamner la SCI à restituer la jouissance du local épilation (sur le montant de l'astreinte) CONDAMNER à la SCI CD IMMO MEINAU 2 de régulariser sous astreinte de 50,00 €/ jour, rétroactivement à la date de l'assignation, un avenant au bail tenant compte des conséquences de l'édifîcatîon du mur sur le loyer et les taxes, CONDAMNER la SCI CD IMMO MEINAU 2 d'avoir à procéder à l'installation du mur coupe-feu et à la remise en état des WC, CONDAMNER en outre la SCI CD IMMO MEINAU 2 à régler à l'EURL DANNICK une indemnité de 6.000,00 € en dédommagement de l'ensemble des préjudices subis, DEBOUTER la SCI CD IMMO MEINAU 2 de l'ensemble de ses prétentions et demandes contraires, Sur la demande reconventionnelle adverse DIRE ET JUGER que la SCI CD IMMO MEINAU 2 ne justifie en aucun cas des montants qu'elle met en compte, DIRE ET JUGER la demande reconventionnelle adverse irrecevable en tout cas mal fondée, DEBOUTER la SCI CD IMMO MEINAU 2 de sa demande formulée à titre reconventionnel, CONDAMNER la société la SCI CD IMMO MEINAU 2 à régler à l'EURL DANNICK la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance. DEBOUTER la SCI CD IMMO MEINAU 2 de l'ensemble de ses prétentions y compris celles formulées au titre des frais et dépens. o 3. DEBOUTE la société DANNICK de ses demandes fondées sur l'article 700 du CPC, o 4. FAIT masse des dépens et CONDAMNE chaque partie à en supporter la moitié Et statuant à nouveau sur ces points : CONDAMNER la SCI CD IMMO MEINAU 2 à restituer à l'EURL DANNICK au titre de l'occupation des surfaces données à bail à l'EURL DANNICK pour la période de février 2014 à septembre 2020 une somme de 18.179,83 € + PIVI (montants des avoirs jusqu'à la régularisation d'un avenant adaptant le montant des loyers et charges à la surface) en raison de l'empiètement et l'occupation partielle et totale d'une partie des surfaces données à bail par la défenderesse depuis le début du bail, dont le détail suit : - au titre des taxes foncières l .023,24 €, - au titre des loyers selon calculs jusqu'à septembre 2020+ avoirs 33.344,54 €, - dont à déduire les sommes restant dues par l'EURL DANNICK pour sa part des taxes foncières 2016/2019 - 16.187,95 €. TOTAL du par la SCI : 18.179,83 € (en septembre 2020) + PM CONDAMNER la SCI CD IMMO MEINAU 2 à restituer à l'EURL DANNICK 20 % des sommes réglées par elle au titre du loyer et charges à compter de septembre 2020, jusqu'à régularisation d'un avenant au bail adaptant le montant des loyers et charges à la surface occupée, et faire le nécessaire pour régulariser la situation auprès des services de l'administration fiscale pour adapter la CFE à la réduction de surface, ASSORTIR ces sommes d'un intérêt au taux légal à compter de leur exigibilité, CONDAMNER la SOI CD IMMO MEINAU 2 d'avoir à cesser sous astreinte de 50,00 €/jour, rétroactivement à la date de l'assignation, toute occupation et passage sur la surface objet du bail consenti à l'EURL DANNICK, CONDAMNER la SCI CD IMMO MEINAU 2 à verser à l'EURL DANNICK un montant de 300,00 € par mois à compter de septembre 2021 en contrepartie de l'appropriation par ses soins du local épilation, selon son constat d'huissier, CONDAMNER à la SCI CD IMMO MEINAU 2 de régulariser sous astreinte de 50,00 €/jour, rétroactivement à la date de l'assignation, un avenant au bail tenant compte des conséquences de l'édification du mur sur le loyer et les taxes, CONDAMNER de la SCI CD IMMO MEINAU 2 d'avoir à cesser toute occupation de ladite place de parking, et la CONDAMNER à cesser cette occupation et à restituer à l'EURL DANNICK la télécommande du garage, sous astreinte de 100,00 € / mois à compter de l'assignation, CONDAMNER la SCI CD IMMO MEINAU 2 d'avoir à procéder à l'installation du mur coupe-feu et à la remise en état des WC, et de ne plus se brancher sur le cumulus de l'EURL DANNICK pour l'eau, CONDAMNER en outre la SCI CD IMMO MEINAU 2 à régler à l'EURL DANNICK une indemnité de 6.000,00 € en dédommagement de l'ensemble des préjudices subis, DEBOUTER la SCI CD IMMO MEINAU 2 de l'ensemble de ses prétentions et de ses demandes contraires, DEBOUTER la SCI CD IMMO MEINAU 2 de toute demande formulée à titre reconventionnel, les montants qu'elle met en compte n'étant aucunement justifiés, CONFIRMER le jugement pour le surplus, Sur l'appel incident adverse DECLARER l'appel incident interjeté par la SCI CD IMMO MEUNAU 2 irrecevable et en tout cas mal fondé, DEBOUTER la SCI CD IMMO MEINAU 2 de ses prétentions formulées à titre incident les montants mis en compte par ses soins n'étant aucunement justifiés (les majorations taxes foncières étant mises en compte et aucun prorata n'étant appliqué selon la surface réellement occupée) et la SCI CD IMMO MEINAU 2 ayant par ailleurs confirmé le règlement par l'EURL DANNICK de tous les montants qu'elle entend réclamer portant dans la présente procédure. III- En tout état de cause DEBOUTER la SCI CD IMMO MEINAU 2 de toutes ses prétentions formulées à l'encontre de l'EURL DANNICK, CONDAMNER la SCI CD IMMO MEINAU 2 à régler à l'EURL DANNICK la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance. CONDAMNER la SCI CD IMMO MEINAU 2 aux frais et dépens de la première instance et de l'appel' et ce, en invoquant, notamment : - la survenance, depuis son entrée dans les lieux, de certains troubles de la jouissance de la part de son bailleur, du fait d'une utilisation soit totale, soit partielle de ce dernier, de certaines des surfaces objets du bail, la SCI ayant édifié un mur séparatif entre le salon de bronzage et le salon de coiffure, mais sans, comme l'aurait souhaité la concluante, régulariser la situation par avenant pour régler la répartition du loyer, des charges, et des taxes, et sans faire cesser les troubles d'occupation, seuls les travaux effectués par la SCI en juillet 2019 ayant permis de séparer définitivement les deux fonds, - sur la surface louée, la poursuite, par la SCI, de l'usage du passage, des WC, de la cuisine et du local épilation en commun, soit une surface partagée de 30 m², nonobstant l'édification d'un mur partiellement séparatif, en octobre et non à l'été 2016, la surface du local loué à l'EURL n'étant définitivement arrêtée que depuis le mesurage de juillet 2019, le bailleur confirmant, à ce titre, la réduction de la surface d'exploitation de la concluante, impliquant une adaptation du loyer et de l'intégralité des charges, - la prise en compte de ses demandes antérieures à octobre 2016, tant en ce qui concerne les taxes foncières que les loyers, la situation d'empiétement par la SCI sur la surface louée par la concluante n'ayant emporté qu'une tolérance de cette dernière pour la période à compter de son entrée dans les lieux jusqu'à l'édification du mur en octobre 2016 ne permettant de ne cloisonner que partiellement les deux fonds, qu'en raison de la promesse de régularisation d'un avenant tenant compte de la situation, la demande de recalcul adverse à compter du 19 juillet 2019 étant contestée et qualifiée d'incompréhensible, et le jugement devant, en conséquence de ce qui précède, être infirmé au titre du prorata de taxe foncière 2014 à 2016, pour tenir compte des surfaces occupées par la SCI et partagées entre les parties, et confirmé pour la suite, sous réserve d'une rectification pour l'année 2019 en prenant en compte la réduction de la surface de location, de même que pour les loyers, avec une rectification du jugement pour la période antérieure à octobre 2016 au titre de l'occupation et de l'empiétement, et une remise devant être effectuée pour les mois de mai à décembre 2019 tenant compte de la réduction de la surface à bail en juillet 2019 et des avoirs antérieurement émis, avec une incidence également de ces avoirs sur le montant des loyers de 2020, impliquant une remise de 20 %, afin de faire coïncider les montants désormais dus à la surface lui étant désormais laissée, - les comptes à faire, en conséquence, entre les parties, avec réformation du jugement entrepris pour tenir également compte de la période antérieure à octobre 2016, et de la période postérieure à juillet 2019, date à compter de laquelle également, la bailleresse devrait tenir compte de la surface réellement occupée par la concluante pour le calcul du loyer et charges, - la cessation sous astreinte, pour permettre à la concluante une jouissance paisible des locaux qu'elle loue, de toute occupation et passage de la SCI sur la surface objet du bail consenti, avec majoration de l'astreinte accordée en première instance, outre la nécessité, selon la concluante, de régulariser sous astreinte un avenant au bail tenant compte des conséquences de l'édification, en octobre 2016, du mur séparatif, sur le loyer et les taxes, ainsi que, conformément au jugement, la restitution de la place de parking et de la télécommande du garage, outre celle du local d'épilation, dont la restitution de fait invoquée par la SCI est contestée, et encore l'installation d'un mur coupe-feu, que la configuration des locaux rendrait nécessaire, et la remise en état des WC, dont l'état est qualifié de déplorable, le jugement devant être confirmé en ce qu'il a ordonné à la SCI de ne plus se brancher sur le cumulus de la concluante, - l'indemnisation du trouble de jouissance subi ainsi que de la perte de clientèle liée à l'indication d'un numéro de téléphone erroné sur l'enseigne, les conclusions du jugement étant contestées sur ce point, - la réfutation de l'argumentation adverse, la présentation des faits par l'appelante étant contestée tant sur la répartition des charges que sur la superficie du local, son caractère déterminant et son incidence sur le loyer, la prescription de l'action relative à la surface étant également contestée, notamment en ce que n'est pas contestée la surface donnée à bail, mais le trouble de jouissance constitué par l'empiétement et l'occupation du fait de la SCI sur les surfaces données à bail et en cours de bail, toute prescription acquisitive à cet égard étant également réfutée, - la contestation, également, de la demande reconventionnelle adverse, concernant la mise en compte des charges, au vu de la contradiction qu'elle impute à l'argumentation adverse sur ce point, des ententes entre les parties au regard de la configuration initiale des locaux et de sa consommation réelle d'électricité, au titre de laquelle les frais auraient été compensés par l'occupation de l'emplacement de parking par la SCI, le jugement étant contesté sur ces deux points, de même que les calculs de la SCI, - le mal fondé de l'appel incident, à défaut, notamment, de justification de prétendus loyers impayés, ni de charges régularisées. Vu les dernières conclusions en date du 2 septembre 2022, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI CD Immo Meinau 2 demande à la cour de : 'SUR APPEL INCIDENT DECLARER l'appel incident recevable et fondé DIRE ET JUGER que la prescription est acquise en ce qui concerne le contrat de bail commercial et son exécution à la date du 24 janvier 2019. DECLARER prescrites toutes demandes antérieures à la date du 24 janvier 2019. DIRE ET JUGER qu'un recalcul des surfaces a été fait à la date du 19 juillet 2019. EN CONSEQUENCE DE QUOI CONDAMNER l'EURL DANNICK à verser un montant de 28 083,12 € relativement à la taxe foncière 2016, 2017, 2018, 2019, des arriérés sur charges 2019, des loyers impayés et des charges non régularisées pour 2017. CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus. SUR APPEL PRINCIPAL CONFIRMER le jugement pour le surplus. DEBOUTER l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions. CONDAMNER l'appelante aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel. CONDAMNER l'appelante à payer à la SCI CD IMMO MEINAU 2 un montant de 6 000 € au titre de l'article 700 du CPC' et ce, en invoquant, notamment : - l'impossibilité, pour l'appelante, de se prévaloir d'une quelconque sanction ou d'une quelconque obligation ou recalcul des surfaces occupées, le bail ayant été souscrit sans superficie spécifique, et aucune division n'ayant été imposée à ce titre avant juillet 2019, date à compter de laquelle le calcul rectifié des surfaces aurait seulement pu se faire et trouver un fondement contractuel, et l'impossibilité, par conséquent, d'opérer un recalcul sur la base d'un bail qui n'avait pas été contesté dans le cadre du délai quinquennal, - le caractère inopérant et non fondé en droit de la demande tendant à la restitution de 20 % des sommes réglées par l'appelante au titre du loyer et charges à compter de septembre 2020, jusqu'à régularisation d'un avenant au bail adaptant le montant des loyers et charges à la surface occupée, et à faire le nécessaire pour régulariser la situation auprès des services de l'administration fiscale pour adapter la CFE à la réduction de surface, compte tenu des termes clairs du jugement entrepris sur ce point, et du caractère contractuel de l'avenant s'opposant à toute retranscription sous astreinte, dans un avenant, des termes d'un jugement par lequel le tribunal s'est substitué aux deux parties en fixant la surface louée, la seule question soumise par demande de la concluante étant la date à laquelle cette surface recalculée doit être prise en compte, - la mise en conformité, constatée par huissier, de tous les points spécifiés dans le jugement de première instance, étant précisé que les revêtements sont à la charge du preneur et que la problématique de vitrine mentionnée par l'appelante constitue une demande nouvelle à hauteur d'appel, toute contestation adverse sur ce point devant donner lieu, le cas échéant, à désignation d'un sachant, - l'absence de préjudice antérieur au recalcul de la surface le 19 juillet 2019, dont la concluante aurait tout mis en 'uvre pour tirer les conséquences, sans qu'aucun préjudice ne soit décompté après cette date, l'appelante ne fondant, dès lors, pas ses demandes sur ce point, - un recalcul à opérer sur la part de taxe foncière et de loyer et charges due par la partie adverse au regard des dates exactes de recalcul des surfaces. Vu l'ordonnance de clôture en date du 21 décembre 2022, Vu le renvoi de l'affaire lors de l'audience du 23 janvier 2023 et les débats à l'audience du 20 septembre 2023, Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions. MOTIFS : Sur la prescription : Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, si la SCI, sans contester, à hauteur de cour, l'application de ces dispositions, soutient, comme devant la juridiction de première instance, que l'action adverse serait prescrite, s'agissant au moins de toutes les demandes antérieures au 24 janvier 2019, en faisant valoir que 'les termes mêmes du bail ne pouvaient être remis en question, la prescription ayant agi sur la nullité du bail sur l'erreur du consentement à [cette] date', il n'en demeure pas moins que l'EURL Dannick ne conteste pas, en tant que telles les dispositions contenues dans le bail, dont elle entend, au contraire, réclamer, s'agissant plus particulièrement des stipulations relatives à la surface et de leurs incidences financières, l'application, mais elle met en cause les conditions dans lesquelles ce bail a été appliqué, reprochant, à ce titre, à la partie adverse un 'trouble de jouissance constitué par l'empiétement et l'occupation du fait de la SCI (...) sur les surfaces données à bail et en cours de bail', de sorte que c'est à bon droit que les premiers juges, retenant que les demandes, principale comme, d'ailleurs, reconventionnelle, portaient sur l'exécution du bail qui est un contrat continu, il convenait de prendre en compte comme date de calcul les cinq années précédant l'assignation délivrée le 26 février 2019. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré prescrite toute demande pour la période antérieure au 26 février 2014. Sur les demandes principales et reconventionnelles en paiement : La cour rappelle que les parties sont liées par un contrat de bail commercial, conclu en date du 24 janvier 2014, par lequel la SCI a donné à bail à l'EURL, pour une durée de neuf années débutant à compter du 15 janvier 2014 et un loyer hors taxes et charges, mensuel de 1 775 euros, outre les charges et le remboursement au bailleur des taxes locatives par le preneur, assumant également la charge des taxes foncières, les locaux ainsi décrits : 'Section [Cadastre 4] - [Adresse 1] ave 48.97 ares Section ES n°[Cadastre 2] - [Adresse 1] avec 7.47 ares Le lot de copropriété suivant, savoir : LOT NUMERO 162 : Au rez de chaussée : local. Ainsi que les : 103/l0.000èmes des parties communes PC1. 104/ l 0.000èmes des parties communes PC2. 35/1 .000èmes des parties communes PC11. 158/1 .000èmes des parties communes PC 14. LOT NUMERO 116 : Au sous-sol : un parking n°53 Ainsi que les : 5/10.000èmes des parties communes PC1. 5/10.000èmes des parties communes PC2. 2/1 .000èmes des parties communes PC11. 2/1 .000èmes des parties communes PC12. 3/1 .000èmes des parties communes PC13. 8/1 .00èmes des parties communes PC25. Tels que ces lots sont décrits dans un état descriptif règlement de copropriété ci-dessous relatés. Tels que les dites lieux et locaux existent, s'étendent, se poursuivent et se comportent, Avec toutes leurs aisances et dépendances, sans exception ni réserve, et sans qu'il soit besoin d'en faire une plus ample désignation à la demande du preneur qui déclare parfaitement les connaître.' Ainsi que l'ont justement fait observer les premiers juges, le bail, seul document contractuel produit, à l'exclusion, notamment, de l'état descriptif auquel il est fait référence, n'indique ni ne permet de déterminer la surface des locaux. Il est, en revanche, constant que la SCI a fait procéder, le 9 juillet 2019, à un mesurage par une société Alizé dont il ressort, selon le certificat de surface établi par cette société, que le total des surfaces habitables est de 110,87 m², dont 107,01 pour le plateau commercial, 2,49 pour un dégagement et 1,37 pour un WC, les parties s'accordant pour reconnaître, même si aucun avenant n'a été conclu à ce titre, que la surface louée a été formellement arrêtée conformément à ce certificat de mesurage, au moins à compter de sa date d'établissement. Il est à noter que le document de mesurage produit, par ailleurs, par l'EURL, outre qu'il est non daté, même s'il porte les références 2009-05-153, apparaît avoir été établi pour la société Sun Palace, qui occupait le local voisin donné à bail par la SCI CD Immo Meinau 1, l'EURL ayant pour sa part, pris la succession de la société Sun Kraemer, tandis que la surface évoquée dans un courriel de 2013 de 130 m² n'a aucune portée contractuelle. Cela étant, il y a lieu de constater que la SCI ne conteste pas, en soi, la diminution de la surface louée, mais entend simplement voir recalculer les loyers, charges et autres taxes en conséquence uniquement à compter du 9 juillet 2019. En outre, il est reconnu par la bailleresse l'usage, partagé par les deux parties, d'un 'certain nombre de surfaces', et notamment du même bloc sanitaire dès la prise de possession des lieux, la locataire évoquant également une occupation commune de la cuisine, dénommée 'salle de pause' dans l'attestation de Mme [T], du dégagement, ainsi que du local caisse, le tout correspondant à une surface 'd'environ 30 m²', et ce sans être formellement démentie, la SCI affirmant toutefois qu'au moment de l'édification d'un mur séparatif 'à l'été 2016', seules les toilettes restaient en usage 'collectif'. Il est, en outre, attesté de l'occupation par la SCI, dans l'emprise louée par l'EURL et ce jusqu'au mois d'octobre 2016, d'un bureau et d'une cabine d'esthétique, correspondant, selon l'évaluation, non contestée dans son quantum, de l'EURL, à une surface de 15,01 m². Il est reconnu par les deux parties l'édification en octobre 2016 d'un mur séparatif partiel entre le salon de bronzage et le salon de coiffure exploité par la société Dannick, avant la réalisation de travaux permettant une séparation totale des fonds en juillet 2019, en raison, selon la SCI, de 'différents problèmes concernant le local restant en usage collectif entre les deux exploitants', sans autre précision sur ce local, un courrier du conseil de l'EURL en date du 30 août 2018 évoquant cependant, à ce titre, une occupation du wc et du local 'sèche-linge' (ex-wc n° 1), ainsi que du dégagement. Concernant la période précédente, c'est-à-dire antérieure à l'édification du mur séparatif, la cour relève que si l'EURL entend réfuter tous arrangements ou, pour reprendre les termes du jugement entrepris tout 'accord non formalisé' sur la prise en charge des différents frais, elle n'en reconnaît pas moins avoir accepté une situation d'empiétement temporaire, fût-ce dans l'attente d'un avenant, et admet que 'du fait de la disposition complexe des lieux, la répartition du paiement des factures ne pouvait logiquement que résulter d'ententes en bonne intelligence entre les parties' et ce alors qu'il apparaît que les parties disposaient de plusieurs équipements en commun dont le standard téléphonique, le compteur électrique, le chauffage et même la connexion internet, l'EURL Dannick reconnaissant n'avoir fait installer sa propre ligne téléphonique qu'à l'issue de l'édification du mur séparatif en octobre 2016, la première facture datant du 3 novembre 2016, tout en précisant qu'il arrivait même à son gérant d'accueillir les clients du commerce voisin. Dans ces conditions, la cour n'aperçoit pas de raison de s'écarter de l'appréciation faite par les premiers juges quant à l'impossibilité de faire les comptes entre les parties antérieurement au mois d'octobre 2016, de sorte qu'il y a lieu d'écarter, en confirmation du jugement entrepris, les demandes formées par l'EURL au titre de cette période, la cour n'étant pas à même, au vu de ce qui vient d'être rappelé, et des éléments dont elle dispose, d'appréhender les droits des parties. Pour ce qui concerne la période d'octobre 2016 à juillet 2019, si la SCI conteste toute diminution de la surface louée à cette période, n'admettant un recalcul tenant compte de la diminution de surface telle que retenue par les premiers juges, soit 14,025 m², qu'à compter de la séparation totale des fonds, matérialisée par le mesurage réalisé le 9 juillet 2019, il n'en demeure pas moins d'une part, qu'elle admet à tout le moins que la surface antérieurement louée était donc de 124,895 m², proche des 126,08 m² retenus dans le premier certificat de mesurage et invoqués par l'EURL Dannick. En outre, comme cela vient d'être rappelé, elle reconnaît que seuls les travaux de séparation totale ont permis de mettre fin aux problèmes liés à l'usage de certains locaux correspondant, au vu du courrier précité de l'EURL et comme cela ressort du schéma annoté par celle-ci sur la base du premier certificat de mesurage (pièce n° 2) à une surface de 8,36 m². Compte tenu de ces éléments, s'il n'y a pas lieu de prendre en compte, avant le 9 juillet 2019, la diminution de la surface louée, qu'il est raisonnable d'évaluer à 124,895 m² au regard des éléments dont dispose la cour et de la position des parties, la cour considère qu'il y a lieu de prendre en compte un empiétement partiel de la SCI entre le mois d'octobre 2016 et le mois de juillet 2019 à hauteur de 8,36 m², à diviser par deux, soit un quantum de 4,18. Sur ces bases, concernant les taxes foncières, il y a lieu de déduire les montants suivants : - d'octobre à décembre 2016 : le montant de la taxe étant de 5 080 euros par an, la réduction est de 42,50 euros, - 2017 : le montant de la taxe étant de 4 916 euros par an, la réduction est de 164,53 euros, - 2018 : Le montant de la taxe étant de 4 501 euros par an, la réduction est de 150,64 euros, - de janvier à juillet 2019 : le montant de la taxe étant de 4 322 euros par an, à ramener sur 6 mois, la réduction est de 72,32 euros. Au total, la SCI devant à l'EURL la somme de 429,99 euros, et ne formulant pas de demande, hors régularisation liée au mesurage, au titre de la taxe foncière pour 2019, l'EURL Dannick reste donc redevable de la somme de 14 067,01 euros au titre des taxes foncières, sans qu'il n'y ait lieu de mettre en compte les majorations dont rien n'indique qu'elles seraient le fait de l'EURL alors que la SCI est le contribuable, quand bien même l'EURL est tenue contractuellement à remboursement. Quant à la diminution de loyer, elle doit être évaluée, sur la base d'un loyer, charges comprises, de 2 331 euros TTC par mois : - pour l'année 2016 à 234,04 euros, - pour l'année 2017 à 936,17 euros, - pour l'année 2018 à 936,17 euros, - pour l'année 2019 à 468,09 euros. Par voie de conséquence, l'EURL est en droit de bénéficier d'une diminution de loyer de 2 574,47 euros. Et concernant les factures d'électricité, il y a lieu d'approuver le calcul effectué par les premiers juges sur la base de la consommation respective de l'EURL et de la SCI, en conséquence de quoi le chiffre de 9 305,92 euros sera confirmé. Si la SCI sollicite, de surcroît, le paiement d'une somme de 2 830,20 euros au titre de loyers impayés, outre 33,25 euros de charges non régularisées pour l'année 2017, il n'est cependant pas davantage justifié qu'en première instance du bien-fondé de ces demandes. Dès lors, la cour, infirmant le jugement entrepris sur ce point, mettra à la charge de l'EURL la somme de 20 798,46 euros. Par ailleurs, l'EURL entend voir condamner la SCI à lui payer, à compter de janvier 2020, des avoirs émis pour troubles de jouissance entre janvier et mai, sans être suivis d'effet, (les mises en demeure de cesser les troubles ') puis d'appliquer une réduction de 20 % aux loyers suivants, jusqu'à décembre 2019, soit 368,40 euros par mois, à appliquer cette remise également aux loyers payés en 2020, et à lui restituer '20 % des sommes réglées par elle au titre du loyer et charges à compter de septembre 2020, jusqu'à régularisation d'un avenant au bail adaptant le montant des loyers et charges à la surface occupée', l'appelante exposant que le loyer tel que fixé au bail ne serait pas adapté à la surface dont elle bénéficie désormais, ce qu'aurait reconnu implicitement la bailleresse, en ayant commencé à émettre des avoirs de 20 % pour la période janvier/mai 2019. Outre que l'appelante n'établit pas que les sommes émises à titre d'avoir lui resteraient dues, il convient de relever que cette demande ne relève plus de la problématique d'un empiétement, la surface du fonds ayant été précisément délimitée à compter du mesurage du 9 juillet 2019, mais d'une éventuelle redéfinition des termes du bail passant par la conclusion d'un avenant, dont il est, par ailleurs, demandé à la cour de l'ordonner sous astreinte, de sorte que le sort de la présente demande sera examiné conjointement à celui de la demande d'établissement d'un avenant. Enfin, l'EURL sollicite le versement, par la partie adverse, d'un montant de 300 euros par mois à compter de septembre 2021 en contrepartie de l'appropriation par ses soins du local épilation, faisant valoir que 'le local épilation ou du moins sa surface, n'a en rien été restitué à l'appelante, puisque se trouvant désormais annexé au fond du salon de bronzage du fait du mur', ce à quoi la SCI oppose une restitution de fait du local compte tenu de la séparation des fonds. À cet égard, la cour observe que si cette demande, formée pour la première fois à hauteur de cour, n'en est pas moins recevable comme relevant de l'exécution du bail et de faits qui auraient été révélés après le jugement, il n'en demeure pas moins, sur le fond, qu'elle n'est fondée que sur un constat ponctuel, dont les conclusions ne sont pas corroborées par le constat réalisé peu avant par l'autre partie, qui mentionne une condamnation de l'ancienne ouverture située au niveau des sanitaires, tandis que le surplus des griefs concerne l'usage d'une vitrine dont la cour n'est pas en mesure, au vu des pièces dont elle dispose, de s'assurer qu'elle relève bien du fonds loué par l'EURL dans sa configuration postérieure au 9 juillet 2019. La demande de ce chef sera donc rejetée. Sur les demandes de condamnation sous astreinte : Il est demandé, par l'EURL à la cour, de condamner, sous astreinte, la SCI : - à cesser, rétroactivement à la date de l'assignation, toute occupation et passage sur la surface objet du bail, - à régulariser, rétroactivement à la date de l'assignation, un avenant au bail tenant compte des conséquences de l'édification du mur sur le loyer et les taxes, - à cesser toute occupation de la place de parking et à restituer la télécommande du garage, - à procéder à l'installation du mur coupe-feu et à la remise en état des WC, et de ne plus se brancher sur le cumulus. Concernant ces différents points, la cour n'aperçoit pas de raison de s'écarter des motifs pertinents retenus par les premiers juges et qu'elle adoptera, tout en précisant, s'agissant des points sur lesquels la condamnation de la SCI a été prononcée que les éléments versés à hauteur d'appel, et notamment le constat d'huissier du 17 août 2021, réalisé en la seule présence du bailleur, ne privent en tout cas pas d'effet ou d'utilité les mesures telles qu'elles ont été prononcées par la juridiction de première instance. S'agissant, par ailleurs, de la demande relative à l'installation d'un mur coupe-feu, elle n'apparaît pas davantage explicitée qu'en première instance, l'appelante se bornant à faire valoir qu'elle serait 'indispensable dans cette configuration'. Le jugement entrepris sera donc confirmé à ces différents titres. Sur la demande en dommages-intérêts formée par l'EURL : S'agissant, enfin, de la demande de dommages-intérêts formée à hauteur de 6 000 euros par l'EURL Dannick, qui demande l'indemnisation des troubles qu'elle estime subir à sa jouissance des locaux loués 'depuis désormais trop longtemps', évoquant, plus particulièrement, 'des possibles pertes de clientèle du fait du défaut d'indication de son numéro de téléphone sur l'enseigne' ou encore subir 'depuis son entrée dans les lieux les allers et venues des employés et clients du salon de bronzage, et l'utilisation des WC par ses derniers', la cour considère, à l'instar des premiers juges, et compte tenu des conclusions auxquelles elle est parvenue sous l'angle de l'examen des autres chefs de demandes, que l'appelante ne justifie pas à suffisance ni de l'existence, ni en tout cas de la persistance d'un préjudice subi de ce chef. L'appelante sera donc, en confirmation du jugement entrepris, déboutée de cette demande. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Chaque partie, succombant partiellement, conservera la charge de ses dépens de l'appel, outre confirmation du jugement déféré sur cette question. L'équité commande en outre de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de l'une ou l'autre des parties, tout en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef. P A R C E S M O T I F S La Cour, Infirme le jugement rendu le 5 août 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu'il a condamné l'EURL Dannick à payer à la SCI CD Immo Meinau 2 la somme de 14 868,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement, Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions déférées à la cour, Statuant à nouveau des chefs de demandes infirmés et y ajoutant, Condamne l'EURL Dannick à payer à la SCI CD Immo Meinau 2 la somme de 20 798,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, Déboute l'EURL Dannick de sa demande tendant au paiement d'un montant de 300 euros par mois à compter de septembre 2021 'en contrepartie de l'appropriation (...) du local épilation', Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de l'appel, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice tant de l'EURL Dannick que de la SCI CD Immo Meinau 2. La Greffière : le Président :