Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
JCP juge des contentieux de la protection
JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024
N° RG 24/00068 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GVCT
N° minute : 24/00290
Dans l’affaire entre :
DEMANDERESSE
S.A. SEMCOCA
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Johann FOUBERT, avocat au barreau de l’Ain
et
DEFENDEUR
Monsieur [M] [F]
né le 01 Février 1989 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]
comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier
Débats : en audience publique le 20 Juin 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024
copies délivrées le 05 SEPTEMBRE 2024 à :
S.A. SEMCOCA
Monsieur [M] [F]
formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 SEPTEMBRE 2024 à :
S.A. SEMCOCA
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 03 septembre 2013, la SEMCODA a consenti un bail d'habitation à Monsieur [M] [F] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] (01), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 201,94 euros, provision sur charges incluse.
Par acte délivré par commissaire de justice du 02 janvier 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le 03 janvier 2024, la SEMCODA a fait assigner Monsieur [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion immédiate de Monsieur [M] [F], si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation du locataire au paiement :
- de la somme de 1.558,03 euros au titre des loyers échus à fin novembre 2023, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- d'une indemnité de 460 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
A l'audience du 20 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été retenue, la SEMCODA, représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant à 2.657,13 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges, frais de poursuite inclus. Elle a indiqué être opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs.
En défense, Monsieur [M] [F], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a déclaré avoir réglé le loyer du mois de mai 2024 et devoir prochainement percevoir une prime de 5.000 euros qui lui permettra d'apurer la totalité de sa dette locative. Il a ensuite ajouté avoir sollicité une mesure de protection.
Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience indiquant que le locataire ne s'était pas présenté au rendez-vous proposé par le CDS.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024.
A la demande du juge, la SEMCODA a transmis le 26 août 2024 un décompte actualisé, indiquant n’avoir reçu aucun paiement depuis le 2 mai 2024 et n’avoir aucune nouvelle de la demande de mesure de protection.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 03 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SEMCODA justifie avoir saisi le 03 octobre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.
En l'espèce, le contrat de bail contient une clause (article 5.1) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 2 du code civil prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.
La modification de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ne relève pas d'un ordre public de protection du locataire. Elle n'a donc pas à s'appliquer immédiatement aux contrats en cours.
L'article 24, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.
Par acte délivré par commissaire de justice le 12 octobre 2023, la SEMCODA a fait commandement à Monsieur [M] [F] d’avoir à payer la somme en principal de 865,19 euros. Ce commandement délivré en personne reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.
La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 12 décembre 2023 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.
Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "immédiate" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.
Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Monsieur [M] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2023. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à la SEMCODA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion).
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation
En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 03 septembre 2013 et un dernier décompte faisant état à la date du 17 juin 2024 d'une dette de 2.400,21 euros dont il y a lieu de déduire les frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 8 euros (4 x 2 euros).
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [F] à payer à la SEMCODA la somme de 2.392,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 17 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Sur les délais de paiement
Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [M] [F] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a justifié avoir déposé une requête pour débloquer son épargne salariale. Par ailleurs, il produit un rapport social rédigé par une assistance de service social, consultée dans le cadre de son emploi à Renault Trucks, qui explique que Monsieur [M] [F] présente une forme d’addiction aux jeux vidéo en ligne qui lui fait perdre tout ancrage avec la réalité et qui l’isole.
En outre, il a déclaré avoir sollicité l’ouverture d’une mesure de protection, ce qui a été effectivement fait en juillet 2024. M. [F] sera convoqué en octobre et la décision sera rendue par le juge des tutelles le même mois.
Toutefois, et malgré l’avertissement clair fait à l’audience et le délai supplémentaire laissé par le juge, Monsieur [M] [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant, et n’a même fait aucun versement entre le 2 mai 2024 et le 26 août 2024.
La loi s’oppose donc à l’octroi de tout délai de paiement suspensifs.
Si une mesure de protection se met effectivement en place à l’automne, cela facilitera les échanges avec le bailleur et pourra peut-être éviter la mise en place par la SEMCODA de l’expulsion, expulsion qui est toutefois autorisée par le présent jugement.
Sur les demandes accessoires
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.
Monsieur [M] [F] qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 12 octobre 2023 et de l'assignation du 02 janvier 2024.
Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la SEMCODA l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, le locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 03 septembre 2013 entre la SEMCODA d’une part, et Monsieur [M] [F] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 3] à [Localité 5] (01) sont réunies au 12 décembre 2023,
Ordonne la libération des lieux,
Dit qu'à défaut par Monsieur [M] [F] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,
Condamne Monsieur [M] [F] à payer à la SEMCODA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion),
Condamne Monsieur [M] [F] à payer à la SEMCODA la somme de 2.392,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse,
Rejette la demande de délais de paiement,
Rappelle que Monsieur [M] [F] a bien sollicité une mesure de protection et que sa demande sera traitée par le juge des tutelles avant fin octobre prochain,
Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [M] [F] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 12 octobre 2023 et de l'assignation du 02 janvier 2024,
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,
LE GREFFIER LE JUGE
