Cour de cassation, 21 novembre 2019. 18-18.995

CIV. 3 LM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 novembre 2019 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 962 F-D Pourvoi n° U 18-18.995 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par Mme X... Q..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 23 février 2018 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. C... N..., domicilié [...] , 2°/ à Mme M... A..., domiciliée [...] , bâtiment personnels collège, [...] , défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de Me Carbonnier, avocat de Mme Q..., de la SCP Krivine et Viaud, avocat de M. N..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à Mme Q... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme A... ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 23 février 2018), que, par acte du 27 novembre 2012, M. N... et Mme A... ont conclu avec Mme Q... un "compromis de vente" d'une villa, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 210 000 euros sur une durée de vingt-cinq ans au taux de 3,80 % ; que, faisant valoir que la condition n'avait pas été accomplie pour des raisons indépendantes de sa volonté et que les vendeurs avaient refusé de lui restituer le dépôt de garantie, Mme Q... les a assignés en nullité de la clause relative au dépôt de garantie, restitution de celui-ci et en dommages-intérêts ; Attendu que Mme Q... fait grief à l'arrêt de dire que le dépôt de garantie sera acquis à M. N... ; Mais attendu qu'ayant relevé que la demande de prêt avait été refusée par la banque Crédit mutuel en raison des nombreux points restant en suspens et de l'absence de certificat de conformité par la BRED Banque populaire sans motivation particulière, et souverainement retenu, sans dénaturation, que Mme Q... avait sollicité un prêt d'un montant de 285 000 euros au lieu de 210 000 euros et qu'elle ne produisait aucun élément démontrant qu'elle ait sollicité auprès d'une banque un prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt ne s'était pas réalisée en raison du non-respect par Mme Q... des conditions de la promesse de vente et que ses demandes devaient être rejetées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Q... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Q... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. N... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour Mme Q... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté que les demandes de prêt déposées par Mme Q... n'étaient pas conformes aux stipulations de la promesse de vente et d'avoir dit que le dépôt de garantie serait acquis à M. N... et que la somme de 13 500 € séquestrée chez le notaire serait débloquée à son profit ; AUX MOTIFS QUE « L'article 1178 du Code civil (ancienne version) dispose que "la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement". Le compromis de vente du 27 novembre 2012 prévoyait que l'acquéreur Mme Q... - obtienne une ou plusieurs offres définitives de prêt entrant dans le champ d'application des articles L. 312-1 à L. 312-36 du Code de la consommation, que pour l'application de cette condition suspensive le montant maximum de la somme empruntée était de 210 000,00 € sur une durée de 25 ans au taux de 3,80 %, que l'acquéreur s'obligeait à déposer le ou les dossiers de prêt dans le délai d'un mois à compter de la signature du compromis, soit au plus tard le 27 décembre 2012, que la condition suspensive serait réalisée en cas d'obtention d'un ou de plusieurs offres de prêt dans un délai de deux mois soit au plus tard le 27 janvier 2013. Si le tribunal a constaté que la demande de prêt de Mme Q... n'était pas conforme à la promesse de vente, il a toutefois considéré que le non-respect du montant stipulé dans l'offre de vente ne pouvait être qualifié de fautif dès lors que le refus de financement de la Bred Banque Populaire était motivé par les difficultés relatives à l'état de la fosse septique non conforme et qu'il ne pouvait être reproché à Mme Q... d'avoir empêché l'accomplissement de la condition, dès lors que les difficultés évoquées et établies étaient indépendantes de sa volonté. L'examen des attestations transmises par les banques fait apparaître que le tribunal a fait une erreur sur le refus des banques. Le Crédit Mutuel (et non pas la Bred comme l'indique à tort le tribunal) atteste que la demande de prêt déposée début décembre 2012 par Mme Q... a été refusée en raison des "nombreux points restant en suspens et l'absence de certificat de conformité" (c.f. Attestation du 12 février 2013). La Bred Banque Populaire atteste le 15 février 2013 de son refus de donner une suite favorable au projet sans émettre de motivation particulière. Par ailleurs, il est établi en l'espèce par le courriel de Mme Q... en date du 14 mai 2013 adressé à M. N... et à Mme A... que Mme Q... a demandé au Crédit Mutuel une simulation de prêt de 285 000,00 € sur 25 ans à 3,8 % fin septembre 2012 et non pas de 210 000,00 € comme le prévoit la promesse de vente. Ainsi, l'examen des pièces produites par l'appelant montre que le montant stipulé dans l'offre n'a pas été respecté par Mme Q... (285 000,00 € au lieu de 210 000,00 €), cette dernière ne s'expliquant pas sur ce point puisqu'elle ne produit pas d'éléments démontrant qu'elle ait sollicité auprès d'une banque un prêt de 210 000,00 €. Contrairement à ce que le tribunal a considéré, le défaut de conformité de la fosse septique (qui selon le rapport de visite du service public d'assainissement - SPANC - du 16 janvier 2013 est réparable) ne peut constituer à lui seul un motif légitime de refus de prêt par les banques Bred et Crédit Mutuel. D'ailleurs, l'acquisition ultérieure de la maison par les consorts W... selon promesse de vente du 23 mai 2013 n'a pas été bloquée par le défaut de conformité de la fosse septique. Il s'ensuit que la non-réalisation des conditions suspensives liées à l'obtention d'un prêt est imputable au comportement de Mme Q... qui n'a pas respecté les conditions de la promesse de vente du 27 novembre 2012. Compte tenu de ces éléments le jugement sera réformé. Le dépôt de garantie séquestré chez le notaire sera débloqué au profit de M. N... » ; 1°) ALORS, d'une part, QUE les juges du fond ne doivent pas interpréter les termes clairs et précis des écrits, sous peine de dénaturation ; Qu'en l'espèce, pour dire que la non-réalisation des conditions suspensives liées à l'obtention d'un prêt est imputable au comportement de Mme Q..., la cour d'appel a considéré qu'il ressort d'un courriel du 14 mai 2013 adressé à M. N... et à Mme A... que Mme Q... a demandé au Crédit Mutuel une simulation de prêt de 285 000 € sur 25 ans à 3,8 % fin septembre 2012 et non pas de 210 000 € comme le prévoit la promesse de vente et en a déduit que Mme Q... n'avait pas respecté les stipulations de cette promesse, quand, dans ce courriel, Mme Q... affirmait « Pour plus de précisions, sachez que suite aux premières visites de la maison fin septembre 2012, dès début octobre, j'ai demandé au Crédit Mutuel une simulation de prêt, 285 000 euros sur 25 ans, à 3,8 %, que la faisabilité du projet avait été apportée, mais que je n'avais pu traiter avec vous, d'autres acquéreurs potentiels étant déjà engagés... Ensuite, à partir de la signature du compromis de vente, dès le lendemain, j'ai transmis une copie de ce dernier, ainsi que tous les documents pour la demande réelle de prêt, à ma banque. Avant de traiter le dossier, ma banque voulait que les points en suspens se résolvent (fosse septique notamment, puis conformité), mais comme ces derniers sont restés sans solution, encore même à ce jour, elle fut dans l'incapacité de me donner une réponse favorable » (production n° 5), d'où il ressort que la demande de simulation de prêt présentée par Mme Q... est antérieure à la signature de la promesse, que cette simulation a été demandée à une époque où celle-ci ignorait à quel prix elle aurait pu obtenir la maison qu'elle convoitait, que Mme Q... distinguait cette simulation de la « demande réelle de prêt » et que, par conséquent, il ne pouvait s'en déduire que Mme Q... avait demandé un prêt de 285 000 € au lieu des 210 000 € prévus dans la promesse ; Qu'en dénaturant de la sorte le courriel du 14 mai 2013, la cour d'appel a violé le principe selon lequel les juges du fond ne doivent pas dénaturer les écrits des parties ; 2°) ALORS, d'autre part, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; Qu'en l'espèce, pour dire que la non-réalisation des conditions suspensives liées à l'obtention d'un prêt est imputable au comportement de Mme Q..., la cour d'appel a examiné l'attestation de refus du Crédit Mutuel du 12 février 2013, puis la lettre de refus de la Bred Banque Populaire du 15 février 2013 et enfin le courriel de Mme Q... du 14 mai 2013 pour ensuite considérer que « L'examen des pièces produites par l'appelant montre que le montant stipulé dans l'offre n'a pas été respecté par Mme Q... (285 000,00 € au lieu de 210 000,00 €) » (arrêt attaqué, p. 4, § 7), quand il ne ressort d'aucune des trois pièces examinées que Mme Q... a demandé un prêt de 285 000 € aux banques précitées ; Qu'en ne tirant pas toutes les conséquences légales de ses propres constatations, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS, enfin, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; Qu'en l'espèce, pour dire que la non-réalisation des conditions suspensives liées à l'obtention d'un prêt est imputable au comportement de Mme Q..., la cour d'appel a affirmé que « le défaut de conformité de la fosse septique (qui selon le rapport de visite du service public d'assainissement - SPANC - du 16 janvier 2013 est réparable) ne peut constituer à lui seul un motif légitime de refus de prêt par les banques Bred et Crédit Mutuel » (arrêt attaqué, p. 4, in fine), quand un établissement de crédit peut refuser un prêt non seulement pour des raisons qui tiennent aux capacités financières de l'acheteur, mais également pour des raisons qui tiennent au bien dont l'acquisition est envisagée et que le défaut de conformité de la fosse septique est un motif légitime de refus de prêt ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.