Cour d'appel, 20 décembre 2024. 23/07454

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 20 DÉCEMBRE 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07454 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQBY Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 21/10008 APPELANTS Monsieur [K] [U] né le 11 Octobre 1964 à [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 7] Madame [P] [O] née le 30 Septembre 1979 à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 7] Tous deux représentés et assistés de Me Emmanuel RAVANAS de la SELEURL ERAVANAS - AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1318 INTIMÉS Maître [I] [M] [Adresse 3] [Localité 1] Maître [G] [Z] [Adresse 3] [Localité 1] Tous deux représentés par Me Jean-claude BENHAMOU de l'ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, S.C.I. FOLIOLES immatriculée au RCS de Saint -Malo sous le numéro 484 245 535, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Stévie FLEURY SPIRIDIGLIOZZI, avocat au barreau de PARIS assistée de Me Antoine MAURY, avocat au barreau de MARSEILLE S.E.L.A.S. PAUL & ASSOCIES immatriculée au RCS de Nice sous le numéro D 340 432 632, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Jean-claude BENHAMOU de l'ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : Bob COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 14 novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Claude CRETON, magistrat honoraire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Claude CRETON, Magistrat honoraire; dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats ARRÊT : - contradictoire, - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ****** Conclusions appelants : 23 octobre 2024, Conclusions [M], [Z], SELAS PAUL &ASSOCIÉS : 18 octobre 2024, Conclusions SCI FOLIOLES : 16 octobre 2024 Ordonnance de clôture : 24 octobre 2024 Par acte du 19 février 2021, reçu par M. [M], notaire au sein de la SELAS Paul et associés notaires, la SCI Folioles a vendu à M. [U] et Mme [O] un appartement duplex, un studio et des places de stationnement dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 7], [Adresse 4], au prix de 685 000 euros. Faisant valoir que M. [U] et Mme [O] avaient fait une offre d'achat pour un prix de 885 000 euros, soit 685 000 euros pour l'appartement duplex et 200 000 euros pour le studio, que la vente avait donc été conclue à ces conditions, que c'était donc à la suite d'une erreur matérielle que la promesse de vente puis l'acte de vente ont été conclus au prix total de 685 000 euros, la SCI Folioles les a assignés en annulation de la vente et en paiement de dommages-intérêts sur le fondement du dol, ainsi que M. [Z], M. [M] et la SELAL Paul et associés notaires en condamnation, à titre subsidiaire, en paiement de la somme de 200 000 euros à titre de dommages-intérêts. M. [U] et Mme [O] ont conclu au rejet des demandes formées contre eux et, à titre reconventionnel, ont sollicité la condamnation in solidum de la SCI Folioles, de la SELAS Paul et associés, de M. [Z] et de M. [M] à leur payer la somme de 30 000 euros en réparation de leur préjudice matériel, la somme de 850 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance à compter de l'acquisition du studio jusqu'au jour de la décision, de la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral. A titre subsidiaire, en cas d'annulation de la vente, ils ont conclu à la condamnation in solidum de la SCI Folioles, de la SELAS Paul et associés, de M. [Z] et de M. [M] à leur payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts et à la condamnation de la SELAS Paul et associés, de M. [Z] et de M. [M] à garantir la SCI Folioles de sa condamnation à leur restituer le prix d'acquisition de 685 000 euros. Par jugement du 20 février 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a annulé l'acte de vente du 19 février 2021, ordonné les restitutions subséquentes, débouté la SCI Folioles de sa demande de dommages-intérêts et débouté M. [U] et Mme [O] de leurs demandes de dommages-intérêts et de leur action en garantie. Pour annuler la vente, le tribunal a retenu l'existence d'un dol commis par M. [U] et Mme [O], qui ne justifient pas que la différence entre le prix mentionné dans leurs offres d'achat et celui de la promesse et de l'acte de vente s'explique par un nouvel accord et ont sciemment gardé le silence sur l'erreur matérielle affectant le prix de vente dans la promesse et dans l'acte de vente afin de surprendre le consentement de la SCI Folioles qui n'avait pas eu connaissance de cette erreur. M. [U] et Mme [O] ont interjeté appel de ce jugement dont ils sollicitent l'infirmation. Ils concluent au rejet des demandes de la SCI Folioles et de M. [Z], M. [M], la SELAS Paul et associés et réclament la condamnation de la SCI Folioles à leur payer la somme de 51 124 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'ils ont subi du fait de l'absence du poële à bois qui a été enlevé par la SCI Folioles alors qu'il était inclus dans la vente (8 524 euros), du préjudice de jouissance (15 300 euros) et du coût des travaux qu'ils ont réalisé pour rendre habitable l'appartement (27 300 euros). Ils ont enfin sollicité la condamnation in solidum de la SCI Folioles, de M. [Z], de M. [T] et de la SELAS Paul et associés à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils expliquent qu'après les pourparlers qui se sont déroulés à distance sur la seule base de l'annonce publiée en ligne, ils ont pris connaissance des diagnostics et des plans, qui leur a révélé que des revêtements contenaient du plomb au-delà des seuils admissibles, que des matériaux contenaient de l'amiante, que l'installation électrique présentait des anomalies et que la superficie de l'appartement et du studio, respectivement de 90 m² et de 30 m² selon l'offre, était en réalité de 91,4 m² et de 27,30 m², ce qui les a conduit à négocier le prix de vente des lots qui a été ramené à 685 000 euros, soit un prix conforme à celui du marché pour des biens similaires situés dans le même quartier. Ils ajoutent que la somme de 685 000 euros figure à la fois dans le projet de promesse de vente, dans la promesse de vente et dans l'acte de vente, que l'assemblée générale de la SCI Folioles a autorisé la vente des biens litigieux au prix de 685 000 euros et qu'ils ont déposé une demande de prêt de ce montant. La SCI Folioles conclut à la confirmation du jugement et, pour le cas où sa demande de nullité de la vente serait rejetée, de condamner le notaire à lui payer la somme de 200 000 euros à titre de dommages-intérêts. Les notaires concluent à la confirmation du jugement qui déboute la SCI Folioles ainsi que M. [U] et Mme [O] des demandes formées contre eux. Ils font valoir qu'ils n'ont pas participé aux transactions qui ont conduit à la conclusion de la promesse et de l'acte de vente et ne sont intervenus que pour recevoir ces actes, de sorte qu'aucune faute ne peut leur être reprochée. Ils sollicitent en outre la condamnation de M. [U] et de Mme [O], ou de toute autre partie succombante, à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT Considérant que si les offres d'achat par M. [U] et Mme [O] du studio au prix de 200 000 euros et de l'appartement duplex au prix de 685 000 euros ont été acceptées par la SCI Folioles, respectivement les 23 et 28 juin 2020, ce qui a entraîné la conclusion de la vente à ces conditions, et si les associés de la SCI Folioles du 8 juillet 2020 ont autorisé la vente de ces biens à ces conditions lors d'une nouvelle assemblée générale qui s'est réunie le 3 août 2020, il a ensuite été décidé, lors d'une nouvelle assemblée générale, d'autoriser la vente des biens au prix total de 685 000 euros ; qu'une promesse de vente a ensuite été conclue le 7 août 2020 au prix de 685 000 euros, l'acte de vente ayant enfin été conclu le 19 février 2021 aux mêmes conditions ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'après conclusion d'un accord entre les parties au prix total de 885 000 euros, un nouvel accord a été conclu qui a ramené le prix de vente de l'ensemble des lots à 685 000 euros, ce qu'a entériné l'assemblée générale du 3 août 2020 ; que la SCI Folioles n'a pu commettre une erreur sur le prix qui a figuré successivement dans le procès-verbal du 3 août 2020, dans la promesse et dans l'acte de vente ; que si lors de la signature de la promesse, puis de l'acte ce vente, la SCI Folioles avait été représentée par un clerc de notaire, cette circonstance ne suffit pas à établir l'existence de cette erreur alors que les deux associés, présents lors de l'assemblée générale du 3 août 2020, ont signé le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 août 2020 qui a autorisé la vente au prix de 685 000 euros ; qu'en outre les deux gérants de la société ont eu connaissance des projets d'actes de promesse et de vente ; qu'en l'absence de démonstration de l'erreur alléguée, il convient non seulement de débouter la SCI Folioles de ses demandes principales fondées sur le dol et celle, subsidiaire, en déclaration de responsabilité du notaire ; Considérant, sur la demande dommages-intérêts de M. [U] et de Mme [O] pour manquement de la SCI Folioles à son obligation de délivrance, qu'il n'est pas justifié que le poële à bois était inclus dans la vente, ceux-ci se fondant sur un accord verbal qui est contesté par la SCI Folioles ; qu'il n'est pas non plus justifié que l'appartement a été délivré dans un état qui ne correspondait pas à celui qui avait été convenu ; qu'il convient de rejeter cette demande le coût de la remise en état de l'appartement et le préjudice de jouissance subi pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux relèvent de la responsabilité de la SCI Folioles au titre d'un manquement à son obligation de délivrance ; PAR CES MOTIFS : LA COUR, Infirme le jugement, sauf en ce qu'il déboute M. [U] et Mme [O] de leur demande en paiement de dommages-intérêts ; Statuant à nouveau, Déboute la SCI Folioles de leurs demandes principales en nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts et de leur demande subsidiaire contre M. [M], M. [Z] et la SELAS Paul et associés ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Folioles et la condamne à payer à M. [U] et Mme [O] la somme de 1 500 euros et à M. [M], M. [Z], la SELAS Paul et associés la somme de 1 500 euros ; Les condamne aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE