Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 24/00816

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00816 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZT3 N° MINUTE : 5/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 08 août 2024 DEMANDERESSE ADOMA, [Adresse 3], représenté par la SCP JOUAN-WATELET , avocats au barreau de Paris, [Adresse 2], Toque P 226 DÉFENDEUR Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 26 avril 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 08 août 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 08 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00816 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZT3 EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 29 octobre 2018, la S.A ADOMA a donné en location une chambre à M. [K] [H] située dans le foyer-logement du [Adresse 1] ([Adresse 4]), pour une redevance mensuelle de 427,29 euros. La S.A ADOMA a fait signifier par acte d'huissier en date du 22 août 2023, un courrier en date du 21 août 2023 émanant du Pôle recouvrement et contentieux de la S.A ADOMA ayant pour objet une mise en demeure d'avoir à faire cesser l'hébergement d'une tierce personne. Par acte d'huissier en date du 4 janvier 2024, la S.A ADOMA a fait assigner M. [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, - condamner M. [K] [H] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la S.A ADOMA reproche au défendeur d'héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 9 et 10 du règlement intérieur ainsi que de l'article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 22 août 2023. Appelée à l'audience du 16 février 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 26 avril 2024. A l'audience du 26 avril 2024, la S.A ADOMA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle indique ne pas s'opposer à l'octroi de délai à M. [K] [H] pour quitter les lieux. Elle précise que M. [K] [H] est un très ancien résident d'ADOMA. Elle lui reproche d'héberger de manière illicite quatre personnes. En effet, suite à une mise en demeure du 22 août 2023 d'avoir à faire cesser cet hébergement illicite, restée infructueuse, elle a saisi le juge des contentieux de la protection afin que soit dressé un constat d'hébergement illicite. En vertu d'une ordonnance sur requête du 8 octobre 2023, le commissaire de justice a le 28 octobre 2023 dressé un constat d'hébergement illicite de quatre tierces personnes dans la chambre de M. [K] [H]. M. [K] [H] comparaît en personne et demande à ce que lui soit octroyé un délai d'un an pour quitter les lieux. Il indique que l'huissier de justice est venu un samedi, jour où ses enfants lui rendent visite. Ses enfants ne sont pas venus depuis cet épisode afin d'éviter les problèmes. Ils ne sont pas majeurs et ne viennent plus le voir. Il souligne qu'ils l'ont abandonné. Il cherche depuis un autre endroit pour vivre et a fait une demande de logement le 4 août 2023. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [K] [H] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de résidence Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). L'article 9 du règlement intérieur, dûment signé par M. [K] [H] le 29 octobre 2018, rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L'article 10 de ce même règlement ajoute que "le résidant est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (...)". L'huissier de justice relate pourtant que M. [K] [H] héberge quatre personnes lesquelles se sont présentées comme étant ses enfants, sans présenter toutefois leur pièce d'identité. Ces éléments confirment que M. [K] [H] héberge des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable du foyer, ni respect des dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d'hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. L'article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résidant de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification. La S.A ADOMA a précisément mis M. [K] [H] en demeure de mettre fin à l'hébergement de tiers, par lettre recommandée du 21 août 2023, signifiée le 22 août 2023. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 22 septembre 2023, de ce seul fait. M. [K] [H] étant sans droit ni titre depuis 23 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le contrat de résidence satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, M. [K] [H] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 23 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi. Sur les délais pour quitter les lieux Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée des délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, il ressort de l'audience que l'expulsion de M. [K] [H] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation. Il convient donc de porter à six mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les demandes accessoires M. [K] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du constat d'hébergement illicite et de l'assignation. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du contrat de résidence, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l'hébergement de quatre personnes dans la chambre de M. [K] [H] en violation du contrat de résidence, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 29 octobre 2018 entre la S.A ADOMA et M. [K] [H] concernant la chambre située au [Adresse 1] ([Adresse 4]) sont réunies à la date du 22 septembre 2023 ; ORDONNE en conséquence à M. [K] [H] de libérer les lieux ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, PROROGE de quatre mois le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, DIT, en conséquence, que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de six mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [K] [H] à verser à la S.A ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion); CONDAMNE M. [K] [H] à verser à la S.A ADOMA une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [K] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du constat d'hébergement illicite et de l'assignation; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier, Le président.