Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/04454

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 30/07/2024 à : Maitre Philippe POUX JALAGUIER Copie exécutoire délivrée le : 30/07/2024 à : Maitre Laurent MEILLET Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 24/04454 N° Portalis 352J-W-B7I-C4WXO N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 30 juillet 2024 DEMANDERESSE La S.C.I. LOTA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maitre Philippe POUX JALAGUIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0955 DÉFENDERESSE Madame [E] [D], demeurant [Adresse 1] représentée par Maitre Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0428 COMPOSITION DU TRIBUNAL Nicole COMBOT, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 juin 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 juillet 2024 par Nicole COMBOT, 1er vice-président, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière Décision du 30 juillet 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/04454 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WXO EXPOSE DU LITIGE La SCI LOTA a donné à bail à Madame [E] [D] un local à usage d'habitation meublé de deux pièces dans l’immeuble du [Adresse 1], par contrat du 3 février 2020, ayant pris effet le même jour, pour une durée de 12 mois renouvelable, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.500 €. La SCI LOTA lui a délivré le 22 septembre 2023, par acte de commissaire de justice, un commandement de payer la somme en principal de 4.500 €, représentant les loyers dus de juillet à septembre 2023. Par courrier recommandé expédié le 10 octobre 2023, la SCI LOTA lui a délivré un congé pour vente avec effet au 2 février 2024. Par acte de commissaire du 8 mars 2024, la SCI LOTA a assigné Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin, au visa des articles 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et 835 du code de procédure civile, d'obtenir : - la validation du congé pour vente, - la constatation de l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [E] [D] depuis le 2 février 2023, - son expulsion immédiate des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu’à la complète libération des lieux, - la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux, - la condamnation de Madame [E] [D] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.500 € représentant l’arriéré de loyers dus au 1er février 2024, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 12 janvier 2024, - la condamnation de Madame [E] [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1.500 € à compter du 1er mars 2024 jusqu’à complète libération des lieux, - la condamnation de Madame [E] [D] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. L’affaire appelée une première fois à l’audience du 25 avril 2024 a été renvoyée au 17 juin 2024. A cette audience, la SCI LOTA, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et a déposé des conclusions que son conseil a développées oralement qui modifient et complètent son assignation de la manière suivante. Elle a porté sa demande en paiement à titre provisionnel à la somme de 8.500 € représentant l’arriéré de loyers dus au 1er juin 2024, avec intérêts à compter de l’assignation du 8 mai 2024 et a sollicité, à titre subsidiaire, la résolution judiciaire du contrat de bail en raison des manquements graves de Madame [E] [D] à son obligation de paiement du loyer. En réplique, Madame [E] [D], représentée par son conseil, a déposé des conclusions que son conseil a développées oralement, et aux termes desquelles, elle a, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 : A titre principal, soulevé « l’incompétence » du juge des référés, en raison de deux contestations sérieuses tenant d’une part, au fait que n’étant pas allée retirer la lettre recommandée par laquelle la SCI LOTA lui a délivré le congé pour vente, le délai de préavis n’a pas commencé à courir, et d’autre part, que le juge des référés ne peut pas prononcer la résiliation du bail,A titre subsidiaire, demandé de voir déclarer nul et de nul effet le congé pour vente, En tout état de cause, sollicité le rejet de la demande de paiement formée à son encontre et la condamnation de la SCI LOTA à lui payer la somme de 3.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance. Décision du 30 juillet 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/04454 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WXO Il convient, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties visées et débattues à l'audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validation du congé et l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [E] [D] En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. La validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Il peut en revanche toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué, après la date d'effet d'un congé, n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses. Il y a donc lieu d’examiner la pertinence des contestations soulevées par Madame [E] [D] relativement au congé qui lui a été délivré. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique Il résulte de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, auquel est soumis le bail d'habitation liant les parties et portant sur un logement meublé, que bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment par l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis, qui est de trois mois, court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire de justice. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et il n’est pas contesté que la SCI LOTA a notifié à Madame [E] [D] un congé pour vente avec effet au 2 février 2024, date d’échéance du bail, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. Ce courrier a été expédié le 10 octobre 2023 par la SCI LOTA mais n’a pas été retiré par Madame [E] [D]. La SCI LOTA a adressé le 11 janvier 2024 à Madame [E] [D] un nouveau courrier recommandé avec demande d’avis de réception lui rappelant lui avoir notifié le 10 octobre 2023 un congé pour vente avec prise d’effet au 2 février 2024, qui n’a pas davantage été retiré par Madame [E] [D]. La question de savoir si la notification du congé délivré à Madame [E] [D] est régulière, dès lors qu’elle n’a signé pas l’avis de réception de celui-ci et que la SCI LOTA n’a pas fait procéder par voie de signification par acte de commissaire de justice, et par voie de conséquence si le délai de préavis de 3 mois a commencé à courir et si la notification du congé pour vente est intervenue 3 mois avant la fin du bail, constitue, au vu de la lettre du texte de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précité et de la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur cette question, une contestation sérieuse qui ne permet pas au juge des référés, de constater, avec l’évidence requise en référé, que Madame [E] [D] est occupante sans droit ni titre du logement litigieux. Il sera rappelé par ailleurs qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de déclarer nul le congé pour vente comme le demande Madame [E] [D], ni de prononcer la résiliation du bail, comme le demande la SCI LOTA. En effet, l’appréciation de la validité d’un acte juridique -en l’espèce le congé pour vente délivré à Madame [E] [D]- ou de la réalité et la gravité des manquements de Madame [E] [D] à ses obligations, qui seraient susceptibles de justifier la résiliation du bail, incombent au seul juge du fond. En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de validation du congé pour vente, de constat l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [E] [D] et des demandes qui en sont la conséquence directe : expulsion immédiate de Madame [E] [D], séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux et condamnation de Madame [E] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la provision En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Comme déjà rappelé, il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder. En vertu des article 7 a) et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution doit la prouver. A l’inverse, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, la SCI LOTA produit des quittances de loyer des mois de janvier à juin 2024, soit des sommes dont le paiement est réclamé à titre provisionnel. La production aux débats de quittances, lesquelles font foi du paiement des sommes qui y sont mentionnées jusqu’à preuve du contraire, ne permet pas au juge des référés, d’accorder une provision à la SCI LOTA, avec l’évidence requise en référé, l’appréciation de leur valeur probatoire, relevant du juge du fond. Sur les demandes accessoires La SCI LOTA, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à payer à Madame [E] [D] une somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente ordonnance décision est assortie de droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe : Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI LOTA en validation de congé et résiliation de bail et expulsion de Madame [E] [D] ainsi qu'au paiement d’indemnités d’occupation, eu égard à l’appréciation à porter au fond sur la régularité de la notification du congé pour vente qui lui a été délivré ainsi que sur la réalité et la gravité des manquements à ses obligations, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI LOTA en paiement d’une provision de 8.500 € représentant l’arriéré de loyers dus au 1er juin 2024, Condamnons la SCI LOTA à payer à Madame [E] [D] une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, Déboutons les parties du surplus de leurs demandes, Rappelons que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire, Condamnons la SCI LOTA aux dépens de l’instance. La greffière La première vice-présidente