Cour d'appel, 19 décembre 2024. 23/00246

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 19 DECEMBRE 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00246 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG3Y4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2022 -Tribunal de proximité d'AUBERVILLIERS - RG n° 22/000833 APPELANTE ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE (EPFIF) immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le numéro 495120008 [Adresse 4] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Claire-Marie DUBOIS SPAENZE du cabinet SEBAN et associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498 substitué par Me Ali KHATIB, même cabinet, même toque INTIME Monsieur [R] [X] [U] [Adresse 3] [Localité 6] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 27 février 2023, faite à domicile COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 14 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Muriel PAGE, Conseillère Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Joëlle COULMANCE ARRÊT : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat du 15 novembre 2008, la société Mecal a donné à bail à M. [R] [X] [U] un logement de 80 m2 situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.350 euros, pour une durée de trois ans renouvelable. Par acte notarié du 19 avril 2011, l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) a acquis le bien ; le 12 mai 2017, l'EPFIF a fait délivrer à M. [R] [X] [U] un congé pour motif légitime et sérieux avec prise d'effet au 14 novembre 2017, fondé sur la réalisation d'un projet urbain au titre d'une convention d'intervention foncière conclue entre la commune d'[Localité 7], la communauté d'agglomération "Plaine Commune" et l'EPFIF, le 7 juillet 2009. Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2022, l'EPFIF a assigné M. [R] [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers aux fins de constater qu'il occupe sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2017 le logement, d'ordonner son expulsion immédiate et de le condamner à lui payer les sommes de : -102.325,93 euros au titre des indemnités d'occupation impayés arrêté au 23 août 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; -une indemnité d'occupation de1.500 euros outre les charges locatives et jusqu'à libération effective des lieux. M. [X] [U], cité à personne, ne s'est pas présenté, ni n'a été représenté à l'audience. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 14 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a ainsi statué : Rejette la demande d'expulsion ; Rejette la demande de condamnation au paiement des indemnités d'occupation ; Rejette la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne I'EPFIF aux dépens de l'instance, Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 16 décembre 2022 par l'EPFIF, Vu les premières et seules conclusions remises au greffe le 15 mars 2023 par lesquelles l'EPFIF demande à la cour de : Déclarer recevable et bien fondé l'EPFIF en son appel du jugement rendu le 14 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, tribunal de proximité d'Aubervilliers ; Y faisant droit, Infirmer le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, tribunal de proximité d'Aubervilliers en toutes ses dispositions ; Et statuant à nouveau : Constater que M. [R] [X] [U] occupe sans droit ni titre, depuis le 15 novembre 2017, le logement en rez-de-chaussée et les deux caves en sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 1] ; En conséquence, ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [R] [X] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, de ce logement en rez-de-chaussée et les deux caves en sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 1], et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; Dire que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamner M. [R] [X] [U] à payer à l'EPFIF la somme de 112.446,11euros au titre des indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 15 mars 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; Condamner M. [R] [X] [U] à verser à l'EPFIF une indemnité d'occupation mensuelle de 1.500 euros outre les charges locatives, et jusqu'à la totale et parfaite libération des lieux ; Condamner M. [R] [X] [U] à verser à l'EPFIF la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [R] [X] [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel. M. [R] [X] [U] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées respectivement le 27 février 2023 à tiers présent à domicile, et le 20 mars 2023 à tiers présent à domicile. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Sur le congé L'appelant demande l'infirmation du jugement qui a rejeté toutes ses demandes, en considérant que les motifs du congé n'étaient pas précis, ni légitimes et sérieux, et réitère sa demande d'expulsion de l'intimé et de condamnation au paiement d'indemnités d'occupation. Il soutient que : -le premier juge n'était pas saisi d'une demande de validation de congé et ne pouvait dès lors statuer sur ce point, qu'il a donc statué ultra petita, -que le locataire ne contestait pas le congé de sorte que le juge n'avait pas à relever d'office l'irrégularité du congé, -que toute action en contestation de congé était en tout état de cause prescrite. Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, dont la teneur a été exactement rappelée par le premier juge : "Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.". La non-comparution du défendeur n'est en effet pas, à elle seule, un motif suffisant pour accueillir les demandes adverses ; le juge doit examiner les moyens allégués par le demandeur et ce n'est que si ceux-ci lui paraissent bien fondés qu'il doit prononcer la condamnation du défendeur. Ainsi selon une jurisprudence ancienne et constante en application de cet article il est admis que ne satisfait pas aux exigences de l'article 472 le jugement qui se borne à constater que le défendeur n'a pas comparu et qu'il y a lieu de statuer à son encontre, sans rechercher dans quelle mesure la demande est régulière et bien fondée ( Cass. civ., 17 janv. 1838 ; Cass. civ., 18 oct. 1897 ; Cass. civ., 28 nov. 1898 ; Cass. civ., 29 déc. 1920 ; Civ. 2e, 17 déc. 1979, bull. civ. II, no 295, Com. 12 févr. 1985, no 83-14.272, Soc. 19 juin 1991, no 87-43.056 publié, 9 déc. 1993, no 91-11.402:) ou qui se borne à constater, par des motifs dont la généralité ne permet pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle, que la demande est régulière, recevable et bien fondée (Com. 17 juin 1986, Bull. civ. IV, no 124), ou que le défaut du défendeur fait présumer qu'il a renoncé à sa contestation (Civ. 2e, 5 nov. 1986 ; Soc. 4 juill. 1990, no 87-41.192, publié). Ces dispositions sont d'ailleurs applicables devant la cour d'appel ainsi qu'il est rappelé plus haut dans le présent arrêt ; ainsi ne satisfait pas aux exigences de l'article 472 l'arrêt qui retient, pour confirmer un jugement ayant condamné le défendeur au paiement, que ce jugement n'est pas remis en cause en ce qui concerne les condamnations à l'encontre du défendeur (Civ. 2e, 20 mars 2003, no 01-03.218, publié, Civ 2e, 30 avr. 2003, no 01-12.289, publié). Il ne saurait être considéré que le défendeur qui ne comparait pas, laisse présumer, par son silence, qu'il n'a aucun argument sérieux à opposer à son adversaire; en ce cas le juge doit donc analyser, même sommairement, les éléments de preuve produits par le demandeur et sur lesquels il fonde sa décision (Civ. 2e, 10 oct. 1990, no 89-17.214, publié, 3e Civ., 1 février 2018, pourvoi n° 16-27.204, Bull. 2018, III, n° 14). S'agissant des dispositions applicables en matière de congé donné par le bailleur au locataire, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du congé litigieux dispose : "I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (...) A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués (...)". Le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s'il a cessé au jour de la délivrance du congé (3e civ., 17 mai 2006, n° 05-14.495 ), de même qu'un motif personnel propre au bailleur dès lors qu'il remplit les mêmes conditions. Le motif légitime et sérieux n'est ainsi pas une raison péremptoire pour mettre fin au bail : les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier à la fois le sérieux du motif, c'est-à-dire sa réalité, et sa légitimité ; ce contrôle intervient le plus souvent a priori, alors que le locataire encore dans les lieux refuse de les quitter en contestant le motif invoqué par le bailleur. C'est pourquoi ce dernier doit indiquer précisément dans le congé la raison qui le conduit à mettre fin au bail car faute de justifications suffisantes, le juge sera conduit à annuler, ou a considérer comme dépourvu d'effet, le congé. Il appartient donc au juge de contrôler la réalité du motif du congé et son caractère réel et sérieux, ce qui n'implique pas pour autant le contrôle de l'opportunité même de cette décision, étant observé que la loi Alur du 24 mars 2014 a renforcé le contrôle du juge. A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre. En l'espèce, il est constant que le contrat de bail du 15 novembre 2008 s'est renouvelé par période de 3 ans, les 15 novembre 2011 et 2014 ; l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa rédaction résultant de la loi dite Alur du 24 mars 2014 lui est ainsi applicable en application de l'article 82 II de la loi du 6 août 2015, le congé délivré le 12 mai 2017 visant d'ailleurs ces dispositions. La prétention de l' EPFIF est certes l'expulsion du locataire et de le faire déclarer occupant sans droit ni titre, mais le fondement de l'occupation sans droit ni titre alléguée est le congé du 12 mai 2017, dont la société considère qu'il a valablement mis fin au bail et produit effet. De plus, l'EPFIF a saisi le juge d'une telle demande précisément parce que M.[X] [U] contestait, de fait, le congé en ne quittant pas les lieux. L'appelant ne saurait donc soutenir que le premier juge ne pouvait statuer sur la portée du congé et qu'il n'était saisi d'aucune contestation du locataire, ou qu'il a statué ultra petita. Il ne fait en outre aucune mention, dans son argumentation, des dispositions fondamentales de la procédure civile déjà rappelées par le premier juge en cas de non comparution du défendeur. De plus, il n'est pas question en l'espèce d'une action en contestation de congé qui serait prescrite, mais de la vérification par le juge de la recevabilité et du bien fondé d'une demande formée à l'encontre d'un défendeur non comparant. Les critiques du jugement formulées par l'appelant sont donc inopérantes et mal fondées. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté en substance que le congé délivré en 2017, soit plus de cinq ans avant l'introduction de l'instance, -fait référence à une convention d'intervention foncière conclue entre la commune d'[Localité 7], la communauté d'agglomération "Plaine Commune" et l'EPFIF le 7 juillet 2009, qui n'est pas produite, -indique que "dans le cadre de la définition d'un projet de relance de la construction de logements sociaux et de logements en accession, la commune d'[Localité 7] a sollicité l'établissement pour mener une action d'impulsion et de veille foncière", et qu'il a retenu que ces motifs ne sont pas suffisamment clairs et précis pour être considérés comme légitimes et sérieux compte tenu du délai écoulé et de l'absence de toute production de documents. La cour d'appel ajoute qu'aucun élément, explication ou document complémentaire n'est produit devant elle et qu'au surplus aucun autre moyen n'est invoqué pour démontrer que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre, aucune demande de résiliation du bail n'étant notamment formée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion et toutes les demandes subséquentes, notamment relatives au paiement d'indemnités d'occupation. Sur l'article 700 du code de procédure civile Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. Il convient de rejeter les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président