Tribunal judiciaire, 20 février 2025. 24/03389

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1] [1] Expédition exécutoire à : - Me Giuseppe GUIDARA délivrée le: ■ Charges de copropriété N° RG 24/03389 N° Portalis 352J-W-B7I-C35VQ N° MINUTE : Assignation du : 05 Mars 2024 JUGEMENT rendu le 20 Février 2025 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic , le cabinet MONTFORT & BON, S.A.S. [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0466 DÉFENDERESSE S.C.I. VPI PATRIMOINE [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 1] non-représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire, assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition. Décision du 20 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 24/03389 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35VQ DÉBATS A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ___________________ EXPOSE DU LITIGE La SCI VPI PATRIMOINE est propriétaire des lots 61 et 106 au sein de l'immeuble sis [Adresse 5] à PARIS 16ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a faite citer en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris. Au visa de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de : « CONDAMNER la SCI VPI PATRIMOINE PARIS au paiement des sommes suivantes : S’agissant de lot principal – appartement (lot n° 106) : - 9.622,97 € à titre de charges arriérées, hors frais de quelque nature que cela soit, compte arrêté au 17 janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juin 2023 sur la somme de 5.393,26 € et à compter de la présente assignation pour le surplus. - 569,45 € en application des dispositions de l’article 10-1 de la loidu 10 juillet 1965, au titre des frais portés au débit du compte. S’agissant du lot chambre de service (lot n° 61) : -721,53 € à titre de charges arriérées, hors frais de quelque nature que cela soit, compte arrêté au 17 janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juin 2023 sur la somme de 5.393,26 € et à compter de la présente assignation pour le surplus. CONDAMNER la SCI VPI PATRIMOINE PARIS au paiement de la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts pour la gêne causée au syndicat. CONDAMNER la SCI VPI PATRIMOINE PARIS, en vertu de l'article 700 C.P.C., au paiement de la somme de de 2.000 €. DIRE que l’article 1343-2 du Code Civil s'appliquera. Décision du 20 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 24/03389 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35VQ CONDAMNER la SCI VPI PATRIMOINE PARIS aux entiers dépens. MAINTENIR l'exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir. »  Régulièrement citée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, la SCI VPI PATRIMOINE n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire. A l’audience du 24 octobre 2024, la clôture des débats a été prononcée. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 (juge unique) puis mise en délibéré au 20 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement des charges Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 10.344,50 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 17 janvier 2024 incluant l'appel de fonds du 1er trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment : * le certificat du Service de la Publicité Foncière délivré le 1e mars 2024 établissant la qualité de propriétaire de la SCI VPI PATRIMOINE PARIS, * le décompte individuel de charges arrêté au 17 janvier 2024 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement de 9.622,97 euros pour le lot 106 et 721,53 euros concernant le lot 61, * les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SCI VPI PATRIMOINE PARIS entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2024 pour le lot 106 et entre le 1er octobre 2022 et le 1er janvier 2024 pour le lot 61, * les procès-verbaux des assemblées générales des 15 septembre 2021, 24 mars 2022 et 25 avril 2023 portant notamment approbation des comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024, * l’attestation de non-recours des assemblées générales des 15 septembre 2021, 24 mars 2022 et 25 avril 2023 L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967. En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 10.344,50 euros, soit 9.622,97 euros (lot 106) et 721,53 euros (lot 61). La SCI VPI PATRIMOINE PARIS sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juillet 2023 sur la somme de 5.393,26 € et à compter de l’acte introductif d’instance pour le surplus. En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés. Sur la demande en paiement au titre des frais Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ». Le syndicat des copropriétaires sollicite en l’espèce le paiement de la somme de 569,45 euros composée des postes suivants : Mise en demeure 02/06/2022 : 42,00 €Mise en demeure 08/11/2022 : 42,00 €« GUIDARA MED» : 150,00 €« GUIDARA HONORAIRES » : 335,45 € S’agissant des mises en demeure des 2 juin et 8 novembre 2022, il n’est pas établi qu’elles aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. Seuls les frais nécessaires engagés à compter de la mise en demeure adressée à la SCI VPI PATRIMOINE PARIS par lettre recommandée avec accusé de réception du 09 juin 2023 peuvent donc être alloués au syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Les honoraires d’avocat relèvent toutefois des frais irrépétibles indemnisés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au regard de l’ensemble des éléments précités, il ne sera donc pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Alléguant, outre un préjudice financier, un trouble à la jouissance paisible de occupants de l’immeuble liés à l’état de saleté des lots appartenant à la SCI VPI PATRIMOINE PARIS, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 4.000 euros de dommages-intérêts. Pour autant, s’il l’allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ces troubles allégués ni que la défaillance de la SCI VPI PATRIMOINE PARIS aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents. La demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires La SCI VPI PATRIMOINE PARIS succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE la SCI VPI PATRIMOINE PARIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 16ème, représenté par son syndic en exercice, la somme de 10.344,50 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er janvier 2024, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juillet 2023 sur la somme de 5.393,26 € et à compter du 05 mars 2024 pour le surplus; DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE la SCI VPI PATRIMOINE PARIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 16ème, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI VPI PATRIMOINE PARIS aux dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; REJETTE toutes autres demandes. Fait et jugé à [Localité 7] le 20 Février 2025 La Greffière La Présidente