Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
5ème chambre 2ème section
N° RG 19/07244
N° Portalis 352J-W-B7D-CQDNQ
N° MINUTE :
Assignation du :
06 Juin 2019
30 Avril 2020
JUGEMENT
rendu le 07 Novembre 2024
DEMANDERESSES
S.A.R.L. DE VILERS
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0357
DÉFENDEURS
Monsieur [O] [E] [L] [S]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représenté par Me Bruce AOUDAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0198
Monsieur [H] [U]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0499
Madame [D] [A] [I] [V] [G]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me Bruce AOUDAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0198
Décision du 07 Novembre 2024
5ème chambre 2ème section
N° RG 19/07244 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQDNQ
PARTIES INTERVENANTES
Maître [X] de la SARL [X] ès qualités de liquidateur de la S.A.R.L. DE VILERS
[Adresse 6]
[Localité 4]
représenté par Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0357
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint
Christine BOILLOT, Vice-Présidente
Rémi FERREIRA, Juge
assistés de Fathma NECHACHE, Greffier lors des débats
et de Nadia SHAKI, Greffier lors de la mise à disposition
DÉBATS
A l’audience du 26 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame BOILLOT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
La société de VILERS, exerce l’activité d’agent immobilier. Madame [K] [N] lui a donné mandat de vendre le lot 15 (appartement au 1er étage porte gauche ascenseur) et 4 (cave au sous-sol) dans l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 8]..
Monsieur [O] [S] et Madame [D] [G] se sont portés acquéreurs de ces lots. Par offre d’achat du 15 juin 2018, ils se sont engagés à payer cet appartement 775.000 € dont 15.000 € TTC qui devaient être payés à la SARL de VILERS.
Maître [Y] [F], notaire à [Localité 7], a été chargée de la rédaction des actes de promesse de vente sous condition suspensive, puis de vente, l’un comme l’autre rappelant que la commission de vente est payable par l’acquéreur à l’agent, soit la SARL VILLERS, à hauteur de 15 000 € TTC. Les époux [S] [G], acheteurs, de leur côté, se sont fait assister par Maître [R] [C], notaire à [Localité 9].
La promesse de vente sous condition suspensive a été conclue, par acte authentique du 26 juillet 2018, puis, un avenant, par acte authentique du 14 novembre 2018 a été signé, en vue de dispenser les acquéreurs de la condition suspensive de prêt.
Enfin, la vente par acte authentique, comme les actes précédents, a été rédigée par Maître [Y] [F], avec la participation de Maître [R] [C], le 28 mars 2019.
Le 28 mars 2019, jour de cette vente, la facture de 15.000 € TTC, ainsi que le RIB de la SARL de VILERS ont été remis aux consorts [S]-[G] pour son paiement qui devait être effectué le jour le vente. Cette facture n’a pas été payée ce jour-là.
Par courriels des 1er avril, et 4 avril 2019, la société de VILERS a relancé les consorts [S]-[G] pour le paiement de cette facture, en vain. Puis par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 avril 2019, reçue le 24 avril 2019, les consorts [S]-[G] ont été mis en demeure de payer la facture, en vain.
Par exploit du 6 juin 2019 , la société de VILERS a assigné les consorts [S]-[G] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement de cette facture.
Les consorts [S]-[G] ont saisi le juge de la mise en état pour demander le sursis à statuer et l’irrecevabilité de la demande de la société de VILERS, au motif qu’elle aurait perdu sa personnalité morale pour avoir changé de siège social. Par ordonnance du 10 mars 2022, le juge de la mise en état les a déboutés de leur demande.
Par exploit du 23 et 30 avril 2020, les consorts [S]-[G] ont assigné en intervention forcée Madame [K] [N], qui vendait lesdits lots en étant en attente d’un crédit relais, sans pour autant avoir fait état de ce crédit relais, alors que ce type de crédit peut être refusé par les banques, et Maître [H] [U], clerc de notaire qui s’est présenté comme étant notaire à [Localité 7], en garantie, sur le fondement du manquement à leur devoir d’information et de conseil, Monsieur [U] s’étant rendu coupable d’une faute intentionnelle, afin qu’ils soient tenus de supporter la totalité de la condamnation mise à leur charge, dans le cadre de cette vente, alors que l’agent immobilier connaissait le statut de ce dernier.
Les consorts [S]-[G] ont demandé la jonction de ces affaires avec la procédure principale. La jonction est intervenue le 5 mars 2021.
Par ordonnance du 29 mars 2023 rétractée et rectifiée le 30 mars 2023, la caducité de l’assignation délivrée à Madame [K] [N] a été constatée par le juge de la mise en état, de sorte qu’elle n’est plus dans la cause.
La société de VILERS, par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 juillet 2022, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- débouter Messieurs [O], [E], [L] [S] et Mesdames [D], [A], [I], [V] [G] de toutes leurs demandes ;
- les condamner in solidum à lui payer :
15.000 € avec intérêts capitalisés, à compter du 19 avril 2019, date de la mise en demeure ; 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens d’instance. Les consorts [S]-[G], par dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 1er mai 2020, demandent au tribunal, au visa des articles 1104, 1103 1130, 1137, 1213, 1231, 1231-1, 1231-2 et suivants du code civil, des articles 143, 331 et 334 du code de procédure civile :
A titre principal, de les juger fondés à assigner en justice Madame [N] et Monsieur [U] en garantie, au visa des articles 331 et 334 du code de procédure civile, et de prononcer la jonction entre la procédure principale, actuellement pendante, enregistrée sous le n° de RG 19-07244, et la présente instance ;
- de condamner les défendeurs à l’intervention forcée, à garantir les éventuelles condamnations prononcées à titre subsidiaire, contre eux, à défaut de débouter de ses prétentions, le demandeur à l’instance principale ;
- débouter la SARL VILERS de l’ensemble de ses demandes contre eux ;
- condamner solidairement les défendeurs à l’intervention forcée en garantie à leur verser la somme de 9119,23€
A titre de dommages-intérêts,
- condamner solidairement les défendeurs à l’intervention forcée à leur verser :
en garantie, 5.000 € à titre de dommages et intérêts ; 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Monsieur [H] [U], par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 juillet 2022, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et au visa de l’article 1240 du Code civil,
A titre principal, de
- débouter les époux [S] de l’ensemble de leur demande ;
- constater l’absence de faute du notaire, l’absence de préjudice indemnisable en lien avec une hypothétique faute de l’étude ;
A titre reconventionnel,
- condamner les époux [S] à lui payer la somme de :
15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ; 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 février 2024.
L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 26 septembre 2024 à 10H15.
La société demanderesse ayant été placée en liquidation judiciaire, par jugement du 20 juin 2024 du tribunal de commerce de Paris, le liquidateur judiciaire est intervenu volontairement et s’est constitué, transmettant cette constitution le 17 juillet 2024 par RPVA.
Le matin de l’audience, le 26 septembre 2024, Maître [X] de la Sarl [X] Associés, ès qualités de liquidateur de la Sarl de VILERS déclarée en liquidation judiciaire a adressé par RPVA des conclusions en intervention dans lesquelles il sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, d’acter qu’il reprend en cette qualité les arguments, motifs et demandes initiales de la Sarl de VILERS pour :
- débouter Monsieur [S] et Madame [G] de toutes leurs demandes.
- les condamner in solidum à payer à Me [X], ès qualités de Mandataire liquidateur de la Sarl de VILERS ;
15.000 € avec intérêts capitalisés à compter du 19 avril 2019, date de la mise en demeure ;5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance.
A l’audience compte tenu de la liquidation judiciaire dont le demandeur a fait état, et compte tenu de la constitution du liquidateur, en application de l’article L 622-7 du code de commerce, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture pour recevoir l’intervention du liquidateur ès qualités, et ses conclusions déposées au nom de la SARL demanderesse.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société de VILERS et son liquidateur, ès qualités, font valoir, sur fondement des articles 1103 et 1121 du code civil, que les actes authentiques de promesse de vente du 26 juillet 2018 et de vente du 28 mars 2019 démontrent que les parties ont expressément convenu que les honoraires de négociations sont portés à la charge de «l’ACQUEREUR ». Consécutivement, « l’ACQUEREUR » a l’obligation de payer le prix des honoraires de négociation, comme l’avait déjà prévu le mandat, à hauteur de « QUINZE MILLE EUROS (15.000,00 €) taxe sur la valeur ajoutée incluse », il s’y est engagé au terme de ces actes à l’égard de l’agence.
Elle souligne qu’elle n’assumait aucune obligation de conseil, à l’égard des consorts [S], car elle n’a pas rédigé l’avenant à la promesse de vente du 14 novembre 2018BC
, dont elle n’est ni l’auteur, ni le signataire.
Elle ajoute que les arguments inopérants des consorts [S] dirigés contre le notaire, ne les dispensent nullement de l’obligation contractée de lui payer la somme de 15.000 € TTC.
Les consorts [S]-[G], opposent que la société de VILERS a manqué à son obligation de conseil et d’assistance, refusant d’intervenir dans le fond du dossier et considérant que ce problème n’était pas le sien.
Ils ajoutent que Monsieur [U] a commis une faute intentionnelle, engageant sa responsabilité civile délictuelle. En effet, ce dernier les a sciemment trompés, en se présentant en tant que notaire. En tout état de cause, son attitude, ainsi que son comportement entrent dans le champ d’application prévu par le dol, qui sanctionne le consentement obtenu par tromperie, manœuvre ou réticence. Ils prétendent que la société de VILERS et Madame [N] sont complices.
A titre principal, Monsieur [H] [U] oppose, qu’il n’a commis aucune faute, et que les actes ont bien été préparés et reçus, sous la signature de Maître [F], notaire, et qu’il est lui -même notaire associé jusqu’en 2015, et qu’après avoir cesséBC
ses fonctions il les a reprises en 2019, de sorte qu’il était habilité, à l’époque des faits, à passer des actes et que la critique manque en fait et qu’aucune faute n’est caractérisée.
Il fait valoir qu’il n’y a pas de lien entre le défaut de règlement, par les époux [S], des honoraires dus à l’agent immobilier qui renvoie à un engagement contraignant les liant à l’égard de la venderesse, qui ont donné lieu à l’avenant à la promesse de vente, nécessaire pour pouvoir réitérer la vente par acte authentique, et les prétendus manquements du notaire Maître [U].
Ils avancent que les époux [S] étaient, à l’occasion de la signature des trois actes, assistés par leur propre notaire, Maître [R] [C], lequel a régulièrement correspondu avec l’étude ANGLE DROIT NOTAIRES, notaire de la venderesse. Il précise qu’il est étranger aux accords qui sont directement intervenus entre la venderesse et les acquéreurs, notamment ceux qui résultent de l’avenant du 14 novembre 2018, lequel avenant a été signé après que Madame [N] a mis en demeure les acquéreurs, afin qu’ils clarifient à son égard la situation.
Ils soutiennent que les époux [S] ne peuvent pas demander la garantie du notaire à régler à leur place les honoraires de l’agent immobilier, car ils se sont engagés à régler directement les honoraires en dehors de la comptabilité du notaire, dès la promesse de vente du 26 juillet 2018, engagement réitéré dans l’acte de vente du 28 mars 2019. Il ajoute que la somme de 9.119,23 € a été réglée en application de l’avenant à la promesse de vente, hors la comptabilité du notaire. En outre, les demandeurs en intervention forcée ne précisent pas à quel titre le notaire pourrait être tenu au remboursement de cette somme avec la venderesse.
Sur le principe de responsabilité des consorts [S]-[G] et sur l’indemnisation du préjudice des consorts [S]-[G]
Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Il sera également précisé que l’article 1231-6 du code civil alinéa 1er dispose que des dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Et que l’article 1231-7 dudit code énonce, quant à lui, qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
Enfin,en vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l’espèce il résulte des mentions explicites des actes authentiques de promesse de vente du 26 juillet 2018 et de vente du 28 mars 2019 que les parties ont expressément convenu que les honoraires de négociation à régler au bénéfice de la SARL VILERS sont portés à la charge de «l’ACQUEREUR » et que consécutivement, « l’ACQUEREUR » a l’obligation de payer le prix des honoraires de négociation comme l’avait déjà prévu le mandat, de « QUINZE MILLE EUROS (15.000,00 €) taxe sur la valeur ajoutée incluse ».
Cet engagement était au demeurant explicité, dès la signature de l’offre d’achat produite, laquelle précisait que la commission était à la charge de l’acquéreur, comme fréquemment, le pourcentage de commission étant précisé à l’offre produite également.
La qualité d’acquéreur de Monsieur [O] [S] et Madame [D] [G] résulte également de ces mentions de ce même acte.
Ainsi l’engagement contractuel de Monsieur [O] [S] et Madame [D] [G] à verser ces sommes est incontestable, et il y a lieu de faire droit aux demandes de la SARL, reprises par le liquidateur ès qualités, à leur endroit, en application de l’article 1103 du code civil.
Il ressort encore des éléments produits, que la SARL VILERS a été mandatée par le vendeur, qui n’est pas dans la cause, l’assignation à son endroit étant caduque, et que cette SARL n’a pas contracté avec les acquéreurs et que le paiement lui est dû par eux en simple application des actes de vente qui lient vendeur et acquéreur, et qu’elle n’a pas rédigés ni préparés, son rôle s’étant limité à une simple entremise. De la sorte, et contrairement aux affirmations des acquéreurs, il ne lui incombait aucune obligation quant à la rédaction de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt prévue par les notaires rédacteurs d’acte, ni aucune obligation quant à la rédaction des actes de vente en général. Il en résulte que les griefs à son encontre articulés autour d’un manquement à son obligation d’information vis-à-vis des acquéreurs sur ce terrain ne sont pas fondés. Ils seront rejetés.
Il convient au demeurant de relever à titre superfétatoire que cet argument du manquement à l’obligation de conseil quant à cette clause est inopérant, compte tenu de l’engagement ferme et inconditionnel pris de verser la commission de vente à l’acquéreur, alors que la vente immobilière n’a nullement été remise en cause.
De plus fort, les demandes indemnitaires sur le fondement du manquement à l’obligation de conseil seront rejetées.
Il résulte de ce qui précède que la demanderesse représentée par son liquidateur est fondée à obtenir le règlement des 15.000 € que Monsieur [O] [S] et Madame [D] [G] devront lui payer avec les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2019, date de la mise en demeure, et capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil.
Sur la faute intentionnelle de Monsieur [H] [U], engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard des acquéreurs
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est de principe que le notaire assume à l’égard des parties dont il instrumente les actes un devoir de conseil fondé sur la responsabilité délictuelle.
Cependant, en l’espèce, il ressort des éléments produits que Maître [U], qui justifie de sa qualité de notaire, n’est pas le notaire instrumentaire des actes, rédigés, en l’occurrence, pour le vendeur, par Maître [Y] [F], avec la participation de Maître [R] [C], pour l’acquéreur.
Cela résulte, là encore, des mentions explicites de l’acte produit, de sorte que les demandes et griefs formulés à son endroit ne sont pas fondés et ne pourront qu’être rejetés, faute pour les demandeurs d’être en mesure d’établir le manquement de ce dernier à ses obligations. Ces derniers se bornent à produire sa carte de visite.
Sa faute et sa faute intentionnelle ne sont pas démontrées, alors que la vente n’est pas remise en cause, et alors que l’engagement de verser la commission, résulte incontestablement des actes précités.
Les demandes formulées à sont endroit seront donc rejetées.
Sur la procédure abusive et vexatoire invoquée par Monsieur [H] [U] contre les consorts [S]-[G]
A titre reconventionnel, Monsieur [H] [U] oppose également que les propos des époux [S] sont diffamatoires et mettent gravement en cause sa probité. Ils révèlent selon lui, leur extrême mauvaise foi, en vue d’éviter d’avoir à régler à une agence immobilière la rémunération à laquelle elle peut prétendre, et qu’ils se sont engagés à lui régler. Il ajoute que Monsieur [O] [S] ne peut se prévaloir de sa qualité d’avocat depuis plusieurs années, ainsi que cela résulte de la lettre des services de l’Ordre des Avocats du Barreau de PARIS du 21 mai 2019, et qu’il est, dès lors, d’autant plus mal venu qu’il poursuive injustement un notaire, pour usurpation de titre et à la poursuivre en justice depuis tant d’années.
Sur ce
Il est de principe que le droit d'agir, s'il est l'expression d'une liberté fondamentale et d'un pouvoir légal, n'est pas pour autant un droit discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier, à ce titre, réparation.
Maître [U] qui a été inutilement maintenu dans la cause, dans une procédure longue et éprouvante, engagée depuis 2019, et contre qui des propos injurieux ont été tenus à l’occasion des écritures des défendeurs, sa qualité de notaire lui ayant été injustement déniée, est fondé à obtenir des consorts [S] et [G] le paiement d’une somme de 2.500 €, en réparation de son préjudice, la procédure étant jugée abusive et les propos vexatoires.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [O] [S] et Madame [D] [G], partie perdante, seront condamnés aux dépens.
Compte tenu de la procédure d’incident abusivement menée, du retard dans les conclusions des défendeurs initiaux, et des mises en cause injustifiées auxquels ils ont procédé il y a également lieu de les condamner à verser, en application de l'article 700 du code de procédure civile, à la demanderesse, la somme de 2.500 € et à Maitre [U] 2.000 € sur ce même fondement. Les plus amples demandes sur ce fondement seront rejetées.
L'exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l'espèce, il y a donc lieu d'ordonner cette mesure, en application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux faits de l’espèce.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
RECOIT l’intervention de Maître [X] de la Sarl [X] Associés, ès qualités de liquidateur de la Sarl de VILERS
CONDAMNE Monsieur [O] [S] et Madame [D] [G], ensemble à payer :
A Maître [X] de la Sarl [X] Associés, ès qualités de liquidateur de la Sarl de VILERS déclarée en liquidation judiciaire ;
- 15.000 € avec capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, en exécution de l’engagement pris ;
- 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure
A Maître [U],
- 2.500 €, en compensation du préjudice pour procédure abusive et vexatoire;
- 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure ;
DEBOUTE Monsieur [O] [S] et Madame [D] [G] du surplus de leurs demandes ;
DEBOUTE Maître [U] de ses plus amples demandes ;
CONDAMNE Monsieur [O] [S] et Madame [D] [G] aux dépens ;
ORDONNE l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024.
Le Greffier Le Président
Nadia SHAKI Antoine DE MAUPEOU
