Texte intégral
Copie ❑ exécutoire
❑ certifiée conforme
délivrée le
à
la SCP B.C.E.P.
TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
Le 22 Novembre 2024
Troisième Chambre Civile
-------------
N° RG 24/03452 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KSKL
Minute n° JG24/245
JUGEMENT
Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant :
Syndic. de copro. [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA PERI, ayant son siège social [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SCP B.C.E.P., avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant
à :
M. [J] [Z]
né le 08 Juin 1985 à [Localité 4] (MAROC) (MAROC), demeurant [Adresse 1]
n’ayant pas constitué avocat
Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été fixée en circuit court à l’audience d’orientation du 23.09.2024, date à laquelle l’instruction a été clôturée conformément aux dispositions des articles 760 et 782 du Code de procédure civile, par Valérie DUCAM, Vice-Président, assistée de Nathalie FORINO, F.F. Greffier et qu'il en a été délibéré.
N° RG 24/03452 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KSKL
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [J] [Z] est propriétaire des lots 4, 5, 7 et 8 au sein de la Résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5].
Or, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Citya Péri, ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 5] se plaint du défaut de paiement des charges de copropriété.
Ainsi, par acte en date du 22 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Citya Péri, a assigné Monsieur [J] [Z], devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin de :
- Voir déclarer la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 2], recevable et bien fondée, et en conséquence :
- Condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 2], la somme de 8 260,23 euros au titre des charges échues, des provisions dues au 1er juillet 2024 et des frais engagés en vue de leur recouvrement, avec intérêts au taux légal depuis le 18 décembre 2023,
- Condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 2], la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 2], la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 2] les entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer délivré.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [Z] n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.
L’affaire, ayant fait l’objet d’un dépôt le 25 octobre 2024 dans le cadre de le procédure de “circuit court” a été mise en délibéré au 22 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.
I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot (...) ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes (...).
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige”.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L'article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.
Enfin, aux termes de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.
Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.
En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :
Le relevé de propriétéLes procès-verbaux d’assemblée générale en date des 18 juin 2021, 14 avril 2022 et 5 mai 2023, approuvant les comptes de copropriété. Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaître le solde des sommes dues au 1er juillet 2024 pour un montant de 8.260,23 euros, comprenant les frais compris dans l’article 10-1 pour un montant de 2.629,12 euros, soit sans ces frais la somme totale de 5.631,11 euros,Les appels de fonds et factures depuis 2021;Un commandement de payer la somme en principal de 9.204,75 euros en date du 18 décembre 2023;Un jugement du 14 décembre 2021 condamnant Monsieur [J] [Z] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 632,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 janvier 2021; Un décompte actualisé au 1er juillet 2024.
Ainsi, il apparaît que les sommes réclamées sont justifiées.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Citya Péri, la somme de 5.631,11 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, date du commandement de payer.
II. Sur la demande en dommages et intérêts
Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge financière sur l’ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Il s’agit d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé.
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Citya Péri, a délivré à Monsieur [J] [Z] un commandement de payer le 18 décembre 2023, et a été contraint de diligenter une précédente procédure.
En s’abstenant de régler sa quote-part de charges de copropriété, Monsieur [J] [Z] a privé le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5] de légitimes rentrées de fonds, le contraignant en sus à engager des frais pour le recouvrement de sa créance.
Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [J] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Citya Péri la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts.
N° RG 24/03452 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KSKL
III. Sur les demandes accessoires
Sur l’exécution provisoire
Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.
Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”
En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [J] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Citya Péri, au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.
En l’espèce, Monsieur [J] [Z] succombant, supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Citya Péri, la somme de 5.631,11 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, date du commandement de payer,
CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Citya Péri la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Citya Péri la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.
Le Greffier, Le Président,
