Cour de cassation, 14 décembre 2004. 01-11.881

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte du 4 décembre 1996, Pierre X..., propriétaire d'un fonds de commerce qu'il exploitait dans un immeuble lui appartenant, a donné le fonds en location-gérance à la société Hôtel-restaurant des sables blancs (la société), constituée entre son fils, M. Pierrick X..., et l'épouse de celui-ci, Mme Patricia X... ; que l'acte comportait une clause aux termes de laquelle, en cas de vente du fonds, le loueur s'engageait à accorder la préférence au preneur, à prix égal avec tout autre acheteur ; que Pierre X... est décédé le 24 septembre 1998, laissant pour lui succéder sa veuve, Mme Claudine X..., qui a accepté la donation entre époux et opté pour le quart des biens en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, ainsi que ses deux enfants nés d'un premier mariage, Mme Sylvie X... et M. Pierrick X... ; que ce dernier a été placé sous l'administration légale de son épouse par décision du 4 décembre 1998 ; que, par lettre recommandée du 27 août 1999, Mme Claudine X... a donné congé à la société pour le 30 novembre 1999, terme du contrat de location-gérance ; que, par acte du 24 septembre 1999, Mmes Claudine et Sylvie X... ont accepté de vendre l'immeuble et le fonds de commerce à la société Restaurant Sainte-Marine, pour le prix total de 7 700 000 francs, s'appliquant pour 6 500 000 francs à l'immeuble et pour 1 200 000 francs au fonds de commerce ; que Mme Patricia X..., agissant en qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire de son époux, M. Pierrick X..., a alors saisi le juge des tutelles de deux requêtes tendant, l'une, à être autorisée à accepter la succession et à vendre l'immeuble et le fonds de commerce aux conditions de l'offre de la société Restaurant Sainte-Marine, l'autre, à être autorisée à permettre à la société d'exercer son droit de préférence sur le fonds de commerce ; que ces deux requêtes ayant été accueillies par deux ordonnances du 18 novembre 1999, la société a, par lettre du 24 novembre 1999, notifié à Mme Claudine X... son intention d'exercer son droit de préférence ; que Mmes Claudine et Sylvie X... ont alors demandé en justice la validation du congé et l'expulsion de la société ; que cette dernière, invoquant le droit de préférence conventionnellement stipulé, a demandé à titre principal que Mmes Claudine et Sylvie X... soient condamnées sous astreinte à lui céder le fonds de commerce au prix de 1 200 000 francs et sollicité subsidiairement l'allocation de dommages-intérêts ; Sur le premier moyen : Attendu que la société et Mme Patricia X... font grief à l'arrêt d'avoir dit que celle-ci, en sa qualité de gérante de celle-là, ne pouvait exercer le droit de préférence consenti à ladite société pour l'achat du fonds de commerce à l'insu des héritiers, d'avoir validé le congé délivré par Mme Claudine X... et d'avoir ordonné l'expulsion de la société, alors, selon le moyen : 1 / que la cour d'appel a méconnu les termes du contrat et violé l'article 1134 du Code civil en affirmant que le droit de préférence n'emporterait pas le droit pour le preneur de se substituer à l'acquéreur et que les coïndivisaires devraient "consentir à l'exercice du droit de préférence" en réitérant en quelque sorte leur volonté, cet engagement du bailleur résultant irrévocablement du contrat et seul le preneur ayant la faculté unilatérale de l'exercer, le bailleur, fût-il entre-temps devenu incapable et représenté par un tiers, n'ayant plus la faculté de s'y dérober, et le preneur disposant de la faculté de se substituer à l'éventuel acquéreur du fonds ; 2 / que la clause par laquelle le propriétaire d'un fonds de commerce et des murs dans lesquels le fonds est installé concède, à la personne à qui il donne le fonds en location-gérance, un droit de préférence, et s'engage à prévenir le preneur en cas de vente du fonds, et à "imposer à ses acquéreurs la continuation dudit contrat, de manière qu'en aucun cas le droit du preneur à se maintenir dans les lieux, en dépit de la vente, ne puisse être contesté par l'acquéreur", la vente ne devenant "définitive que par l'intervention du preneur au contrat de vente et par l'engagement que donnera l'acquéreur de respecter le présent bail jusqu'à l'expiration de la durée convenue", a pour signification claire et précise que le bailleur entend maintenir le preneur dans les lieux en toute hypothèse, et qu'il s'interdit de vendre de façon indivisible les murs et le fonds de commerce sans respecter le droit de préférence ainsi concédé au preneur ; qu'en accordant au bailleur -l'indivision- le droit de vendre globalement les murs et le fonds sans respecter le droit de préférence consenti au locataire-gérant du fonds de commerce sur le fonds lui-même, la cour d'appel a encore méconnu les termes du contrat de location-gérance et violé l'article 1134 du Code civil ; 3 / que la cour d'appel ayant constaté d'une part que Mmes Claudine et Sylvie X... avaient consenti à la vente à un tiers des murs et du fonds pour un prix déterminé, d'autre part que Mme Patricia X... ès qualités d'administrateur du troisième et dernier indivisaire s'était fait autoriser par le juge des tutelles à consentir à cette vente dans les conditions proposées sous réserve du droit de préférence, autorisation dont elle se prévalait en qualité d'administrateur légal de son mari, il en résultait que l'unanimité requise pour la vente était constituée ; que la cour d'appel a violé les articles 1134 et 815-3 du Code civil ; 4 / qu'il résultait des écritures concordantes des parties, et notamment de Mmes Claudine et Sylvie X... , que l'offre d'achat faite par le tiers "a bien été acceptée par l'ensemble des héritiers, notamment par M. Pierrick X..., du fait de l'ordonnance du juge des tutelles l'y autorisant" ; qu'en affirmant qu'il n'y avait pas eu d'accord unanime des coïndivisaires, la cour d'appel a dénaturé le cadre du litige et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 5 / que la circonstance que la SARL Les Sables blancs, titulaire du droit de préférence, ait entendu faire jouer ce droit, dans le cadre de la vente au profit d'un tiers à laquelle avaient consenti les trois indivisaires, était le seul résultat du jeu normal du pacte et insusceptible d'affecter la réalité du consentement à la vente et les effets qu'elle pouvait avoir au profit du tiers bénéficiaire du pacte ; que la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'après avoir exactement énoncé que le droit de préférence n'est pas le droit pour le bénéficiaire de se substituer à l'acquéreur, mais celui d'être préféré à tout acquéreur par le promettant lui-même, la cour d'appel relève qu'en l'espèce, les indivisaires n'ont pas manifesté en ce sens une volonté unanime ; qu'ayant ainsi fait ressortir qu'en l'absence d'offre d'acquérir adressée au bénéficiaire, celui-ci n'avait pu mettre en oeuvre le droit de préférence dont il était titulaire, la cour d'appel a, par ces seuls motifs et abstraction faite des motifs erronés mais surabondants critiqués par les quatre dernières branches du moyen, légalement justifié sa décision ; que le moyen, non fondé en sa première branche, ne peut être accueilli pour le surplus ; Sur le troisième moyen : Attendu que la société fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée aux entiers dépens de l'instance d'appel, y compris les frais occasionnés par la présence dans la procédure de M. Y..., notaire, assigné en intervention forcée par la seule Mme Claudine X... et contre lequel elle n'avait pas conclu, alors, selon le moyen, que seule la partie perdante est condamnée aux dépens ; que n'est pas perdante, sur une assignation en intervention forcée, la partie qui n'est pas l'auteur de cette assignation, et qui n'a pas conclu contre l'intervenant ; que la cour d'appel a ainsi violé l'article 696 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire que la cour d'appel a décidé de mettre la totalité des dépens à la charge de la société, qui succombait partiellement devant elle ; que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le deuxième moyen : Vu l'article 1147 du Code civil ; Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par la société bénéficiaire du droit de préférence, l'arrêt retient que si la perte de la possibilité de se maintenir dans les lieux lui cause un préjudice, elle ne peut toutefois en demander réparation qu'à l'indivision en attrayant à la cause l'ensemble des héritiers auxquels la décision doit être opposable et qu'en l'espèce, M. Pierrick X... n'est pas représenté à la procédure ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la demande tendait exclusivement à la condamnation de ceux des héritiers qui avaient méconnu l'obligation issue du pacte de préférence et ne nécessitait pas la mise en cause de celui des héritiers dont la responsabilité n'était pas recherchée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société Hôtel-Restaurant des Sables blancs, l'arrêt rendu le 21 février 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ; Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille quatre.