Cour d'appel, 22 juin 2023. 22/09964

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 22 JUIN 2023 N° 2023/ 442 Rôle N° RG 22/09964 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJXIB [X] [N] C/ [O] [K] [B], [S] [J] épouse [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Juliette HUA Me Hervé BARBIER Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 09 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02759. APPELANT Monsieur [X] [N] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/535 du 10/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Juliette HUA de l'AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES Monsieur [O] [K] né le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5] Madame [B] [J] épouse [K] née le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5] représentés par Me Hervé BARBIER de la SCP YVES BARBIER & HERVÉ BARBIER, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023 Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 1er avril 2014, monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] ont donné en location à monsieur [X] [N] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 480 € outre 20 € de provision sur charges. Madame [Z] [L] s'est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges le même jour. Monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] ont fait délivrer un commandement de payer daté du 21 septembre 2020 visant la clause résolutoire du bail et ont mis en demeure monsieur [X] [N] de leur régler la somme de 1 833,49 €. Cet acte a été dénoncé à madame [Z] [L] le 23 septembre 2020. Par ordonnance de référé en date du 9 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de [Localité 6] a : déclaré recevables les demandes de monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K], constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 22 novembre 2020, ' ordonné l'expulsion de monsieur [X] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' débouté les bailleurs de leur demande d'astreinte, ' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' fixé une indemnité d'occupation mensuelle à la charge du locataire d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 22 novembre 2020, ' condamné monsieur [X] [N] et madame [Z] [L] à payer à monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K], à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 521,03 € par mois à compter de mai 2022 et jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs, ' condamné monsieur [X] [N] et madame [Z] [L] à payer à monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] la somme de 1 760,38 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 avril 2022, échéance d'avril 2022 incluse, ' autorisé monsieur [X] [N] à s'acquitter de sa dette locative par 29 mensualités successives de 59 € chacune, et un 30ème versement égal au solde de la dette, ' dit que le premier versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la notification de la présente décision, et ce, en plus des loyers et charges courants, ' suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, ' dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, ' dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de la dette locative, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera: -que la clause résolutoire retrouve son plein effet, - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, - qu'il soit procédé à l'expulsion du preneur ainsi qu'à la mise à exécution de sa condamnation au paiement d'indemnités d'occupation, ' dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, ' renvoyé les parties à se pouvoir devant le juge du fond, ' condamné solidairement monsieur [X] [N] et madame [Z] [L] à payer à monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, ' condamné solidairement monsieur [X] [N] et madame [Z] [L] au paiement des dépens. Selon déclaration reçue au greffe le 11 juillet 2022, monsieur [X] [N] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises, à l'exception du rejet de l'astreinte et de celles lui accordant des délais de paiement. Madame [Z] [L] n'a pas interjeté appel et n'a pas été intimée. Par dernières conclusions transmises le 25 avril 2023 , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [X] [N] demande à la cour de : réformer lord en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 22 novembre 2020, - ordonné l'expulsion de monsieur [X] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné monsieur [X] [N] et madame [Z] [L] à payer à monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K], à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 521,03 € par mois à compter de mai 2022 et jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs, - condamné monsieur [X] [N] et madame [Z] [L] à payer à monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] la somme de 1 760,38 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 avril 2022, échéance d'avril 2022 incluse, - dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, - condamné monsieur [X] [N] et madame [Z] [L] au paiement de la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, Statuant à nouveau : ' déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 15 septembre 2020, ' constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail ne sont pas réunies, ' condamner monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] à lui rembourser l'intégralité des sommes déjà versées selon échéancier accordé par provision au titre de a condamnation à régler un arriéré de loyer inexistant, ' condamner monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] par provision au remboursement de la somme de 117,84 € correspondant au trop-perçu de loyers, ' condamner monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] par provision au paiement de la somme de 2 000 € réparation du préjudice moral par lui subi du fait du comportement et de la gestion défaillante de leur mandataire, la société Sécurité Gestion Plus, condamner monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] à lui payer la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par dernières conclusions transmises le 17 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] sollicitent de la cour qu'elle : déboute monsieur [X] [N] de toutes ses demandes, confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions à l'exception du montant de la créance locative actualisée au 11 avril 2023 à la somme de 1 351,39 €, constate la résiliation du bail consenti à monsieur [X] [N], ordonne l'expulsion de monsieur [X] [N] sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, condamne monsieur [X] [N] à leur payer la somme provisionnelle de 1 351,39 € compte arrêté au 11 avril 2023, condamne monsieur [X] [N] à leur payer une indemnité d'occupation égale à 501,03 € + 20 €, sauf à parfaire ou à diminuer par la suite si nécessaire jusqu'à libération des lieux, condamne monsieur [X] [N] à leur payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 2 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire, la validité du commandement de payer, la provision locative et les conséquences induites En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...) III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 1er avril 2014 dans lequel est insérée une clause résolutoire (article 2.11) applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer. Par acte délivré le 21 septembre 2020, monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] ont fait commandement à monsieur [X] [N] de payer la somme de 1 833,49 € en principal et ont manifesté leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Or, ainsi que justement retenu par le premier juge, un commandement délivré pour obtenir le paiement d'une somme supérieure à la somme réellement due n'est pas nul ; il demeure valable pour la partir non contestable de la dette. Ainsi, l'imprécision relative de ce commandement ou le fait que certains frais ne pouvant être mis à la charge du locataire y figure n'entachent pas pour autant de nullité un commandement reprenant par ailleurs un certain nombre de loyers et charges impayés. En l'espèce, à la lecture du commandement du 21 septembre 2020, il appert que celui-ci contient un décompte précis, avec imputation, ventilation entre solde de loyer, charges régularisées et provisions sur charge, et comprenant, pour chaque item, la période auquel il se rapporte. Dès lors, aucune imprécision ne peut valablement être retenue à l'encontre de ce décompte inclus dans le commandement de payer. Certes, celui-ci comprend des frais d'huissier de justice et des frais de relance qui ne peuvent être imputés au locataire, ainsi que des sommes pour partie prescrites. Pour autant, cela n'entame pas sa validité à hauteur des autres sommes dues. Ainsi, au vu du dernier décompte produit et arrêté au 17 mars 2023, il appert que l'ensemble des versements de la caisse d'allocations familiales au bénéfice de monsieur [X] [N] sont intégrés. De même, les versements dont l'appelant justifie dans le tableau par lui créé (pièce 5) et au travers de ses relevés de compte sont également intégrés dans le décompte versé par les bailleurs. Or, à la lecture de celui-ci, et une fois déduits les frais de relance et d'huissier de justice, ainsi que les sommes prescrites, mais après avoir intégré les taxes sur les ordures ménagères 2019, 2020, 2021 et 2022, récupérables sur le locataire et parfaitement justifiées par les avis d'imposition, il apparaît que la dette non sérieusement contestable de monsieur [X] [N] envers monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] s'élève à 1 351,39 € selon décompte arrêté au 11 avril 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, ce indépendamment des difficultés que l'appelant a pu rencontrer avec le mandataire des bailleurs. De même, ce décompte établit que monsieur [X] [N] ne s'est pas acquitté de l'intégralité des causes du commandement dans les deux mois de la délivrance de ce dernier. En définitive, il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 22 novembre 2020, et en ce qu'elle a autorisé l'expulsion de monsieur [X] [N], du moins si l'échéancier convenu n'était pas réglé, celui-ci n'étant pas remis en cause en appel. L'ordonnance doit être confirmée en ce qu'elle a condamné l'appelant au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle. En revanche, elle sera réformée sur le montant de la provision mise à la charge de monsieur [X] [N] au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus, au vu de l'évolution du litige. L'appelant demeurant débiteur, aucune prétention tendant au remboursement d'un trop perçu ne peut être satisfaite. Sur la demande de dommages et intérêts présentée accusé réception monsieur [X] [N] Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'occurrence, pour solliciter l'octroi de dommages et intérêts, monsieur [X] [N] invoque des fautes imputées non pas aux bailleurs mais à leur mandataire, faute dont la réalité n'est pas acquise. De plus, l'appelant ne justifie pas du préjudice qu'il allègue. Ainsi, sa demande de dommages et intérêts se heurte à des contestations sérieuse et ne peut être satisfaite ; cette demande sera rejetée. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens Monsieur [X] [N] qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire globale de 1 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. PAR CES MOTIFS La cour, Dans les limites de l'appel et vu l'évolution du litige, Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a condamné monsieur [X] [N] et madame [Z] [L] à payer à monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] la somme de 1 760,38 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 4 avril 2022, échéance d'avril 2022 incluse, Confirme l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses autres dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne monsieur [X] [N] et madame [Z] [L] à payer à monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] la somme de 1 351,39 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 11 avril 2023, échéance d'avril 2023 incluse, Dit que l'échéancier accordé en première instance, non contesté, s'applique à cette somme, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement d'un trop perçu sollicité par monsieur [X] [N], Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts présentée par monsieur [X] [N], Condamne monsieur [X] [N] à payer à monsieur [O] [K] et madame [B] [J] épouse [K] la somme globale de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute monsieur [X] [N] de sa demande sur ce même fondement, Condamne monsieur [X] [N] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. La Greffière La Présidente