Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 19/02928

TROISIEME CHAMBRE CIVILE 13 Septembre 2024 N° RG 19/02928 - N° Portalis DB3U-W-B7D-LAGX Code NAC : 62B S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] A [Localité 6] C/ S.A.S. GA ENTREPRISE S.A.S. [Z] [B] - [N] [S] S.A.S.U. ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT Société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA, Greffier a rendu le 13 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente Madame BABA-AISSA, Juge Madame QUENTIN, Juge placée Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 17 Mai 2024 devant Nawelle BABA-AISSA, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Jugement rédigé par : Nawelle BABA-AISSA --==o0§0o==-- DEMANDERESSE S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] A GARGES LES GONESSE, représentée par Maître Jean-Jacques BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et Maître Frédéric ZAJAC, avocat au barreau de VAL D’OISE, postulant DÉFENDEURS S.A.S. GA ENTREPRISE, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par Me Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau de VAL D’OISE S.A.S. [Z] [B] - [N] [S], dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par la SELARL PARINI-TESSIER, société d’avocats au barreau de PARIS, plaidante, et Maître Katy CISSE, avocate au barreau de VAL D’OISE, postulante S.A.S.U. ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par la SELAS MAZINGUE & ASSOCIES, société d’avocats au barreau de PARIS, plaisante, et Maître Séverine GALLAS, avocat au barreau de VAL D’OISE, postulante Société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par Maître Romain DUPEYRE, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et Maître Emilie VAN HEULE, avocat au barreau de VAL D’OISE, postulante, --==o0§0o==-- EXPOSE DU LITIGE La copropriété du [Adresse 3] à [Localité 6] est constituée de 4 copropriétaires : - La SCI MARIOTTA, - La SCI CHADE, - Les SCPI France INVESTIPIERRE et PIERRE SELECTION, copropriétaires indivises. Suite à un incendie survenu le 27 octobre 2008, une partie importante des locaux a été détruite et l'autre partie a été fortement fragilisée. A cette date, la société ADYAL était le syndic de la copropriété. A l'issue de diverses procédures judiciaires, la compagnie d'assurances CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED, anciennement ACE EUROPEAN GROUP a finalement couvert ce sinistre, après que son expert a chiffré les travaux de reprise à entreprendre. Sont intervenus au titre des travaux de reprise : - La société CROUE-LANDAZ, en qualité de maître d'œuvre, - La société GA RENOVATION, aux droits de laquelle vient la société GA ENTREPRISE. Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 2 mai 2012. Parallèlement, les copropriétaires ont voté divers travaux portant sur les parties communes non sinistrées. Ces travaux ont consisté en : - La réfection et mise en conformité de la couverture non sinistrée, - Reconstruction avec étanchéité en membrane PVC, - Remplacement de bardage sur la partie du bâtiment non sinistrée, - Vêture métallique laquée sur allège des bureaux non sinistrés. Deux copropriétaires, la SCI MARIOTTA et la SAS CHADE ont, par exploits en date des 14 et 15 janvier 2013, assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], le syndic, la société ADYAL PROPERTY MANAGEMENT, la société GA RENOVATION ainsi que le cabinet [B] - [S] en référé aux fins de désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance rendue le 16 juillet 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise a désigné monsieur [K] [D] en qualité d'expert judiciaire. Les sociétés FRANCE INVESTIPIERRE et PIERRE SELECTION, copropriétaires qui sont intervenues volontairement aux opérations d'expertise, ont par acte en date du 10 septembre 2014, sollicité la mise en cause de la société ACE EUROPEAN GROUPE LIMITED devenue la société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED, la société AUDOUSSET POZZI et ASSOCIES ainsi que la société LES NOUVEAUX BATISSEURS ASSOCIES, d'une part, et l'extension de la mission de monsieur [D], d'autre part. Par ordonnance en date du 17 octobre 2014, le juge des référés a fait droit à leurs demandes. L'expert a déposé son rapport le 16 décembre 2016. Par actes d'huissier, en date du 15 et 16 avril 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société GA Entreprise, le maître d'œuvre Croué-Landaz, l'ancien syndic Advenis PM, et la compagnie Chubb Insurance devant le présent tribunal. Par conclusions d'incident notifiées le 29 janvier 2020, la compagnie CHUBB a saisi le juge de la mise en état d'une demande d'irrecevabilité, pour un double motif tenant, d'une part, à la prescription de l'action biennale du Syndicat des copropriétaires et, d'autre part, à l'autorité de la chose antérieurement jugée. Par ordonnance d'incident du 23 octobre 2020, le juge de la mise en état a, notamment constaté le désistement du syndicat des copropriétaires "de sa demande contre la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT au titre des dommages-intérêts, formulée à hauteur de 10.000 euros en réparation du préjudice subi par l'édition des appels de fonds de travaux effectués hors taxe" et s'est déclaré incompétent pour statuer sur la prescription. Aux termes de ses dernières écritures, signifiées par voie électronique le 7 septembre 2022, le SDC de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] (ci-après dénommé le SDC) demande, aux visas des articles 1232-1, 1792-6 et 1991 et suivants du code civil de : - CONDAMNER "in solidum" la Société ACE EUROPEAN GROUP LIMITED devenue la Société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED, la Société GA RENOVATION devenue GA ENTREPRISE, le Cabinet CROUE-LANDAZ, l'ancien Syndic la Société ADYAL PROPERTY MANAGEMENT devenue la Société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] la somme de 76.640,00 € HT au titre de l'absence de prise en compte et de la réalisation des murs séparatifs entre les lots; - CONDAMNER "in solidum" la Société GA RENOVATION devenue GA ENTREPRISE, le Cabinet CROUE-LANDAZ, l'ancien Syndic la Société ADYAL PROPERTY MANAGEMENT devenue la Société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] la somme 30.223,47 € HT au titre de la moins-value relative à des travaux non réalisés dans la chaufferie et non déduite des factures de la Société GA RENOVATION. - CONDAMNER "in solidum" la Société GA RENOVATION devenue GA ENTREPRISE, le Cabinet CROUE-LANDAZ, l'ancien Syndic la Société ADYAL PROPERTY MANAGEMENT devenue la Société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] les sommes de 24.664,50€ HT et 66.659,80 € HT au titre de l'impossibilité de se raccorder au réseau électrique public. - CONDAMNER "in solidum" la Société GA RENOVATION devenue GA ENTREPRISE, le Cabinet CROUE-LANDAZ, l'ancien Syndic la Société ADYAL PROPERTY MANAGEMENT devenue la Société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] de la somme de 45.105,84€ HT au titre des travaux de réalisation du bitume prévu sur l'aire de circulation facturés mais non exécutés. - CONDAMNER "in solidum" la Société GA RENOVATION devenue GA ENTREPRISE, le Cabinet CROUE-LANDAZ, l'ancien Syndic la Société ADYAL PROPERTY MANAGEMENT devenue la Société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] de la somme de 7.526,00 € HT au titre des travaux de réalisation des espaces verts facturés mais non exécutés. - CONDAMNER "in solidum" la Société ACE EUROPEAN GROUP LIMITED devenu la Société CHUBB, la Société GA RENOVATION devenue GA ENTREPRISE, le Cabinet CROUE-LANDAZ, l'ancien Syndic la Société ADYAL PROPERTY MANAGEMENT devenue la Société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] les sommes de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - CONDAMNER "in solidum" la Société ACE EUROPEAN GROUP LIMITED devenu la Société CHUBB, la Société GA RENOVATION devenue GA ENTREPRISE, le Cabinet [B]- [S], l'ancien Syndic la Société ADYAL PROPERTY MANAGEMENT devenue la Société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] aux dépens qui comprendront les frais d'expertise. - ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ". Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 28 juin 2023, la société GA ENTREPRISE demande, aux visas des articles 1147 ancien, 1792, 1240 et 1347 du code civil, de : " 1. A titre principal, - Débouter le syndicat des copropriétaires et toute autre partie, de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la société GA Entreprise, venant aux droits de la société GA Rénovation, - Les condamner à verser à la société GA Entreprise, venant aux droits de la société GA Rénovation la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles engagés, 2. A titre subsidiaire, En cas de condamnation de la société GA Entreprise à l'indemnisation de tout préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, - Opérer une compensation avec la somme de 64.000 € qui lui reste due, - Condamner la compagnie Chubb Insurance in solidum avec la société [B] [S] et le syndic Adyal Porperty Management aux droits laquelle vient la société Advenis Property Management, à relever et garantir indemne la société GA Entreprise de toute condamnation prononcée à son encontre, - Débouter le syndicat des copropriétaires du bénéfice de l'exécution provisoire sur le jugement à venir, 3. En toute hypothèse, - Condamner tout succombant au paiement des dépens dont distraction sera faite à Maître Sandrine Mairesse, avocat autorisée à les recouvrer sur son offre de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ". Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 26 septembre 2022, la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT formule les demandes suivantes : " Vu l'article 2224 du Code Civil, - Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] irrecevable comme étant prescrit en sa demande de dommages-intérêts formulée en réparation du préjudice subi pour : - l'impossibilité de raccordement au réseau électrique public (à titre principal) ; - les travaux de bitumage non effectué (à titre principal) ; - les travaux d'espaces verts non exécutés (à titre principal). Vu les articles 32 et 122 du Code de Procédure Civile et le défaut d'intérêt pour agir, - Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] irrecevable en sa demande de dommages-intérêts formulée à hauteur de : - 24.664,50 euros HT en réparation du préjudice subi pour l'impossibilité de raccordement au réseau électrique public (à titre subsidiaire); - 76.640 euros HT pour absence de prise en compte et de la réalisation des murs séparatifs entre les lots (à titre principal). Sur le fond, que ce soit à titre principal, subsidiaire ou très subsidiaire, - Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] en toutes ses demandes de dommages-intérêts en ce qu'elles sont dirigées contre la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT ; - A défaut, juger que les sociétés GA RENOVATION, [B] [S] et CHUBB lui doivent leur garantie et doivent relever indemne la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT de toute condamnation ; En tout état de cause, - Débouter les sociétés GA RENOVATION, [B] [S] et CHUBB de leurs demandes en garantie dirigées contre la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT ; - Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] et tout contestant au paiement de la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] et tout contestant aux entiers dépens dont distraction, dans les termes et conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, au profit de l'avocat constitué ". Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 7 mars 2022, la compagnie CHUBB demande de : " o Juger recevable et bien fondée Chubb en ses demandes ; A titre principal, o Juger les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] à l'encontre de Chubb irrecevables car prescrites ; En conséquence, o Débouter le Syndicat de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de la compagnie Chubb ; A titre subsidiaire, o Juger les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Garges-lès-Gonesse à l'encontre de Chubb irrecevables car présentées en violation de l'autorité de chose jugée attachée au jugement du Tribunal de céans du 17 février 2012 ; En conséquence, o Débouter le Syndicat de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de la compagnie Chubb ; A titre subsidiaire, o Juger que les demandes formées à l'encontre de la compagnie Chubb sont mal fondées ; En conséquence, o Rejeter l'intégralité des demandes formées à l'encontre de la compagnie Chubb ; En tout état de cause, o Condamner in solidum la société GA, le cabinet [B] et la société Advenis à relever et garantir Chubb de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle ; o Condamner tout succombant à verser à la compagnie Chubb la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; o Condamner tout succombant aux entiers dépens ". Dans ses dernières écritures, notifiées par RVPA le 15 février 2022, la société [B] [S] formule, aux visas des articles 31 et 122 du code de procédure civile, 1792-6, 1231-1 et 1240 du code civil, les demandes suivantes : " A titre principal, - JUGER que le Syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la qualité ni d'un intérêt à solliciter la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 24.664, 50 € au titre de la réfection des fourreaux électriques, dans la mesure où cette somme a été réglée par la SCI MARIOTTA, - JUGER également que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa qualité à agir pour réclamer la somme de 66.659,80 euros HT dans la mesure où la somme semble avoir été réglée par la société CHADE et où le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'avoir indemnisé par un paiement effectif ni la SCI MARIOTTA, ni la société CHADE. En conséquence, - JUGER irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires au titre de la réfection des fourreaux électriques, - JUGER que la société CROUE-LANDAZ, en sa qualité d'architecte, ne saurait être tenue de la garantie de parfait achèvement, - JUGER que le Syndicat des copropriétaires n'établit pas la matérialité des dommages allégués, - JUGER que la société CROUE-LANDAZ n'a commis aucune faute à l'origine des dommages allégués En conséquence, - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre la société [B] [S], A titre subsidiaire, - REJETER toute condamnation in solidum de la société [B] [S] avec les autres défendeurs - JUGER que la société GA ENTREPRISE, la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT et la compagnie CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED devront relever et garantir la société [B] [S] in solidum à hauteur minimale de 90% pour les sommes de 24.664,50 euros, 66.659,80 euros (réseaux électriques), 45.105,84 euros HT (travaux de réalisation du bitume facturés mais non exécutés), 7.526 euros HT au titre des travaux de réalisation des espaces verts facturés mais non exécutés. - JUGER que la société GA ENTREPRISE ex GE RENOVATION, la société ADVENIS PROPERTY MAMAGEMENT et la compagnie CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED devront relever et garantir la société [B] [S] à hauteur minimale de 80 % des sommes de 76.640 euros et 30.223,47 euros. - CONDAMNER la Compagnie CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED, la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT et la société GA RENOVATION à relever et garantir la société [B] [S] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre pour les frais et intérêts. - MINORER la somme sollicitée au titre de l'article 700. En tout état de cause, - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires ou tout succombant à verser à la société CROUE-LANDAZ la somme de 2.000, 00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Katy CISSE, Avocat au Barreau du Val-d'Oise ". Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer à leurs dernières conclusions en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2023, fixant la date des plaidoiries au 17 mai 2024, à l'issue desquelles la décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024. MOTIFS I) Sur les fins de non-recevoir soulevées en défense A) Sur la prescription biennale du code des assurances soulevée par CHUBB En vertu de l'article L 114-1 du code des assurances, toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'évènement qui y donne naissance. L'article L 114-2 du même code prévoit que la prescription est interrompue par une des causes ordinaires d'interruption de la prescription et par la désignation d'experts à la suite d'un sinistre. L'interruption de la prescription de l'action peut, en outre, résulter de l'envoi d'une lettre recommandée ou d'un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l'assureur à l'assuré en ce qui concerne l'action en paiement de la prime et par l'assuré à l'assureur en ce qui concerne le règlement de l'indemnité. La reconnaissance par le débiteur de son obligation envers le créancier est aussi une cause interruptive de prescription. L'article 2231 du code civil dispose que l'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien. Il est constant que le paiement de l'indemnité différée étant subordonnée à la condition de la reconstruction de la partie endommagée de l'immeuble et de la justification des coûts de celle-ci, le délai de prescription prévu à cet article ne saurait courir qu'à compter de la réalisation de ces deux conditions. En l'espèce, le sinistre a eu lieu dans la nuit du 27 au 28 octobre 2008. Les travaux ont été achevés en totalité le 28 février 2012. La société CHUBB soutient que : - le SDC aurait dû l'assigner avant le 29 février 2014, - la désignation de l'expert le 16 juillet 2013 a interrompu le délai de prescription biennale, - aucun acte interruptif de prescription n'est survenu entre le 16 juillet 2013, date de désignation de l'expert, et le dépôt du rapport d'expertise le 16 décembre 2016, - son dire du 9 janvier 2015 n'est pas une reconnaissance de dette, acte interruptif de prescription et à supposer qu'il soit qualifié de tel, plus de deux années se sont écoulées entre ce dire et l'introduction de la présente procédure le 15 avril 2019. Le SDC estime que la société CHUBB a reconnu son obligation vis-à-vis de son assuré, en affirmant dans un dire du 9 janvier 2015 adressé à l'expert que " les copropriétaires ont été indemnités au titre des cloisons et murs séparatifs ". En tout état de cause, il est acquis que l'assignation date du 15 avril 2019 d'où il suit que les demandes du SDC à l'encontre de la société CHUBB sont prescrites. B) Sur la prescription soulevée par ADVENIS concernant trois chefs de demandes (réseau électrique, espaces verts, bitumage) Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En vertu de l'article 2234 du code civil, la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. Au cas précis, la société ADVENIS considère que : - le SDC avait connaissance des désordres invoqués initialement par les copropriétaires CHADE et MARIOTTA dès janvier 2013 et juin 2013, dates de délivrances des assignations en référé-expertise, - le SDC ne peut se prévaloir de l'effet interruptif de prescription des assignations signifiées par d'autres parties, - le SDC aurait dû l'assigner avant le 15 janvier 2018 voire le 12 juin 2018. Le SDC rétorque que : - les opérations d'expertise ont mis en évidence des manquements du syndic à l'égard du SDC de sorte que le point de départ du délai de prescription ne doit pas correspondre à l'introduction d'une action en justice, - la société ADYAL, devenue ADVENIS, a démissionné le 9 mars 2015 d'où une impossibilité d'agir plus tôt. Sur ce, il ressort des pièces versées aux débats qu'un nouveau syndic a été désigné le 18 juin 2015 en la personne du cabinet Sogey&Associés. En conséquence, l'impossibilité d'agir du SDC, qui disposait de deux ans pour agir en justice, était limitée dans le temps. Par ailleurs, il ressort des assignations des 14 et 15 janvier 2013 délivrées à la demande des sociétés CHADE et SCI MARIOTTA que ces dernières soulignaient l'impossibilité de se raccorder au réseau électrique public, la détérioration des espaces verts, des prestations effectuées ou partiellement effectués. Ainsi, la société ADVENIS n'opère aucune confusion entre la connaissance par le SDC des malfaçons ou non-façons justifiant l'expertise et la connaissance par le SDC des faits de nature à engager la responsabilité du syndic dans le cadre de son mandat. En conclusion, le syndic ayant été assigné le 15 janvier 2013 et aucun acte interruptif de prescription n'étant intervenu dans le délai de cinq ans, les demandes du SDC concernant les trois postes de préjudice évoqués sont prescrites. C) Sur le défaut d'intérêt à agir du SDC soulevée par le syndic concernant les murs séparatifs entre les lots Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. La société ADVENIS soutient que les travaux de réalisation des murs séparatifs entre les lots relèvent des parties privatives. Le SDC affirme, quant à lui, que les ouvrages en cause constituent des murs et non de simples cloisons et doivent donc s'analyser en des ouvrages faisant partie du " gros œuvre " de l'immeuble. En l'espèce, l'article 16 du règlement de copropriété énonce que les parties privées comprennent notamment les " cloisons séparatives de deux locaux, elles appartiendront en mitoyenneté aux propriétaires de ces locaux, celles qui sépareront les locaux des parties communes à l'exception toutefois des enduits qui restent partie privative s'ils sont affectés à usage exclusif d'un propriétaires ". L'article 17 prévoit que les parties communes comprennent notamment " la totalité du sol et du sous-sol, sauf le droit de jouissance attaché à certains lots, les fondations, le gros œuvre, la charpente, la toiture ". En application de l'article 7 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent. Aucun élément de l'espèce ne permet de considérer que les murs/cloisons dont il est question doivent recevoir la qualification de gros œuvre. En conséquence, les murs séparatifs sont bien des parties privées et la demande en condamnation du SDC à hauteur de 76.640 euros HT concernant la réalisation des murs séparatifs entre les lots est irrecevable. D) Sur le défaut de qualité et d'intérêt à agir soulevée par CROUE-LANDAZ concernant la réfection des fourreaux électriques (24 600 euros) Le SDC expose que " lors de l'exécution des travaux de reprise et de réfection des réseaux électrique (parties communes), les possibilités de raccordement au réseau concessionnaire d'électrique ont été prévus par l'intermédiaire de fourreaux noyés dans les dalles. Lors du coulage de la dalle, les fourreaux électriques ont été détériorés ". Il est constant que la société GA RENOVATION n'est pas intervenue dans un délai rapide, ce qui a contraint l'un des copropriétaires, la SCI MARIOTTA à faire intervenir une tierce entreprise pour procéder à la réfection des fourreaux endommagés pour un montant de 24.664, 50 euros HT. Les travaux de reprise des fourreaux ont donc été financés par la SCI MARIOTTA et il n'est pas démontré que le SDC a remboursé lesdits travaux à la SCI MARIOTTA. En conséquence, le SDC n'a pas intérêt à agir pour solliciter la condamnation de la société CROUE-LANDAZ à lui rembourser le montant des travaux de reprise. E) Sur le défaut de qualité à agir soulevée par CROUE-LANDAZ concernant l'impossibilité de se raccorder au réseau électrique public (66.659,80 euros HT) Il apparaît que : - la SCI MARIOTTA a pris l'initiative de faire procéder à des travaux de raccordement au réseau électrique public et en a assuré le paiement, - la société CHADE a elle-même directement passé commande de travaux de même nature pour son propre raccordement pour un montant total de 66.659,80 euros HT/79.991,76 euros TTC. Le SDC indique que : - ce montant a été facturé par la société CHADE au SDC suivant facture en date du 5 juin 2014, - il est dans l'attente du recouvrement des condamnations à intervenir dans le cadre de la présente instance pour pouvoir y procéder car sa trésorerie est insuffisante. Sur ce point, le SDC verse également aux débats un extrait du grand livre du 1er janvier 2000 au 24 juillet 2019 faisant apparaître, à la date du 25 mai 2016, le versement par la copropriété à la société CHADE, d'un acompte de 15.000 euros sous le libellé " acpte rembt avance sinitre incendie CHADE ". Dès lors, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir. II) Sur le fond A) Sur les travaux de réalisation des murs séparatifs entre les lots (76.640,00 € HT) Le SDC ne se plaint pas de désordres ou malfaçons mais déplore le fait que le coût de la construction des murs séparatifs entre les trois lots n'a pas été incluse dans le devis initial de la société GA RENOVATION et qu'elle n'a pas fait l'objet d'une prise en charge par l'assureur au titre du sinistre survenu. La société GA RENOVATION a établi un devis distinct portant sur des travaux supplémentaires, approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires le 19 avril 2011 pour un montant de 76.640 euros HT. Ils ont été payés par le syndic le 29 février 2012. Le SDC soutient que : - la responsabilité du cabinet CROUE-LANDAZ est engagée dans la mesure où il s'est vu confier une mission de maîtrise d'œuvre complète de ce chantier (conception, direction, contrôle), - la société GA RENOVATION engage aussi sa responsabilité pour défaut de chiffrage et de conseil sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil. L'expert retient que ces travaux n'ont effectivement pas été pris en compte ni indemnisés mais ne prononce pas sur les responsabilités encourues et ne propose donc aucun partage de responsabilité. Il y a donc lieu de considérer que ce qui pose ici problème n'est pas l'exécution des travaux ou leur supervision mais leur absence de prise en charge par l'assureur de la copropriété, ce qui ne peut être reproché à l'entrepreneur ou à l'architecte dans la mesure où il ne ressort pas des éléments soumis à appréciation qu'ils aient commis une faute. En conséquence, il convient de rejeter cette demande. B) Sur les travaux de réfection et de mise en conformité de la couverture sinistrée Ces travaux ont été votés hors sinistre et amènent à considérer trois devis : - Le premier est celui inclus dans la proposition de la société GA RENOVATION, - Le second a été voté en AG le 15 mars 2011 pour un montant de 130.645,92 euros HT, - Le troisième a été proposé en AG le 9 juillet 2012 pour un montant de 27.537,53 euros HT. L'expert note l'existence : - D'un supplément de 57.861 euros HT pour la couverture, - D'une moins-value de 30.323,47 euros HT pour le gaz. En défense : - La société CROUE-LANDAZ rappelle que ce qui a été approuvé en AG ne peut ensuite être reproché à l'architecte et estime, à titre subsidiaire, que la proportion retenue par l'expert " est trop élevée et ne saurait dépasser 20% ", - La société ADVENIS prouve que l'ancien syndic a adressé à l'époque un courrier à la SCI MARIOTTA contenant un passage très clair sur l'existence d'une moins-value de 30.323,47 euros sur le poste chaufferie et souligne que ce montant n'a, en tout état de cause, pas été réglé par le SDC à la société GA RENOVATION de sorte que son préjudice est inexistant, - La société GA RENOVATION affirme n'avoir fait qu'exécuter la commande passée que le SDC était libre de la refuser et ajoute que le sondage aurait détruit l'ouvrage. Sur ce, il est acquis que des investigations nécessaires (sondages) n'ont pas été réalisées en temps utile. Au regard des éléments exposés, il convient de retenir la responsabilité de l'architecte qui, en qualité de maître d'œuvre, aurait dû s'y intéresser et celle de la société GA RENOVATION qui, en tant que professionnel du bâtiment, aurait dû déceler dès le début de son intervention le problème de surpoids qui a ensuite été identifié afin d'établir un devis complet. En revanche, les éléments soumis à appréciation sont insuffisants à caractériser une faute du syndic. Dès lors, les responsabilités contractuelles des sociétés GA RENOVATION et CROUE-LANDAZ sont engagées et celles-ci doivent être condamnées à verser au SDC la somme réclamée à ce titre soit 30.223,47 euros HT. C) Sur l'impossibilité de se raccorder au réseau électrique public Il ressort du rapport d'expertise que les possibilités de raccordement au réseau concessionnaire (électricité) ont été prévus par l'intermédiaire de fourreaux noyés dans les dalles. La SCI MARIOTTA a rencontré des difficultés pour les utiliser et a relancé à plusieurs reprises le syndic AYDAL pour résoudre ce problème. Faute de réponse, elle a dû se passer de l'utilisation de fourreaux et a dû faire procéder à de nouveaux parcours d'où une dépense de 29.498,74 euros TTC. Il est, en outre, constant que la société CHADE a facturé au syndic la somme de 66.659,80 euros HT pour avoir directement passé commande travaux pour son propre raccordement. L'expert retient les responsabilités de : - l'entreprise GA RENOVATION à hauteur de 80% sans explication, - de l'architecte CROUE-LANDAZ à hauteur de 10% en mentionnant entre parenthèses " surveillance et exécution des travaux " - et du syndic AYDAL à hauteur de 10% pour " défaut de communication entre les intervenants et les copropriétaires ". Sur la somme de 24.664,50 € HT Aucune condamnation de la société GA RENOVATION à ce titre ne sera prononcée dans la mesure où le SDC ne verse aux débats aucun justificatif permettant de démontrer que la SCI MARIOTTA a bien dépensé cette somme. Le rapport d'expertise fait référence à des factures SETP du 28 février 2013, des factures [V] n°1984 et n°1882 sans qu'il soit possible de déterminer la nature des prestations, de savoir si elles ont bien été réalisées et si elles ont été payées. Sur la somme de 66.659,80 € HT Cette somme n'est pas reprise par l'expert qui ne s'est pas du tout prononcé sur ce point dans son rapport. Ainsi, les éléments soumis à appréciation sont insuffisants à caractériser une faute de l'architecte. Seule la responsabilité contractuelle de la société GA RENOVATION doit être engagée dans la mesure où il convient de considérer la détérioration des fourreaux lors du coulage de la dalle relève d'une mauvaise exécution de l'entreprise. En conséquence, seule la société GA RENOVATION doit être condamnée à verser au SDC la somme de 66.659,80 euros HT à ce titre. D) Sur les travaux inexécutés par la société GA RENOVATION bien que facturés En vertu de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. L'article 1792-6 du code civil énonce que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. En d'autres termes, la réception exonère le constructeur de toute responsabilité ou de toute garantie, quelle qu'en soit la nature, pour les vices de construction et défauts de conformités apparents qui n'ont pas fait l'objet de réserves à la réception. 1) Sur la somme de 45.105,84 € HT au titre des travaux de réalisation du bitume L'expert note que la société GA RENOVATION n'a pas réalisé des travaux que sur 368 m² alors qu'elle aurait dû les faire sur les 1000 prévus soit une inexécution d'une valeur de 45.105,84 euros HT. La société GA RENOVATION expose que ce désordre est apparent et n'a fait l'objet d'aucune réserve d'où il suit qu'il convient de rejeter cette demande en application de l'effet purge de la réception sans réserve. Le demandeur se fonde sur les règles de la responsabilité contractuelle. Il n'est pas contesté que ce manquement n'a pas fait l'objet de réserve à la réception alors qu'il s'agit d'un désordre apparent. L'effet purge de la réception sans réserve commande donc de ne pas prononcer de condamnation à l'égard de l'entrepreneur. S'agissant de la société CROUE-LANDAZ, le demandeur se borne à rappeler qu'elle était chargée d'une mission d'œuvre complète mais échoue à démontrer l'existence d'une faute. Dès lors, aucune condamnation à ce titre ne saurait être prononcée. 2) Sur la somme de 7.526,00 € HT au titre des travaux de réalisation des espaces verts Il ressort du rapport d'expertise que les travaux d'espaces verts n'ont pas été exécutés. L'expert propose un partage de responsabilité (90% pour l'entreprise GA RENOVATION et 10% pour l'architecte) sans fournir d'explication sur ce point. Au regard des développements précédents concernant le bitumage, la demande du SDC doit être rejetée (effet purge de la réception sans réserve puisqu'il s'agit d'un désordre apparent et absence de démonstration d'une faute imputable à l'architecte). III) Sur la demande reconventionnelle de la société GA ENTREPRISE (compensation) L'article 1347 du code civil dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Ainsi, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes à hauteur du montant compensé. En l'espèce, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise a, par ordonnance du 27 mars 2013, condamné le SDC à verser à la société GA RENOVATION la somme de 230.000 euros à titre de provision à valoir sur le montant des travaux restant dus outre une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société GA ENTREPRISE apporte la preuve de ce que le SDC reste à lui devoir la somme de 64.000 euros. Ce montant n'est pas contesté par le demandeur. La société GA ENTREPRISE doit donc être condamnée à payer au SDC la somme de 66.659,80 euros HT au titre de l'impossibilité de se raccorder au réseau électrique public. Il conviendra donc d'ordonner la compensation des sommes réciproquement dues entre le SDC et la société GA ENTREPRISE. IV) Sur les appels en garantie La société CROUE-LANDAZ forme un appel en garantie à l'égard de la société GA RENOVATION. La société GA RENOVATION forme un appel en garantie à l'égard de la société CROUE-LANDAZ. Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables des dommages ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l'article 1147 du code civil (dans sa version applicable au moment du contrat) s'ils sont contractuellement liés ou de l'article 1382 du code civil (dans sa version applicable au moment des faits) s'ils ne le sont pas. En l'espèce, une seule condamnation commune a été prononcée à l'égard de ces deux défendeurs. Eu égard aux fautes de chacun des intervenants considérés et à leur sphère d'intervention respective, il convient de fixer le partage de responsabilités comme suit : - GA RENOVATION : 70%, - CROUE-LANDAZ : 30%. V) Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l'exécution provisoire En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, peuvent être qualifiées de parties perdantes : le SDC mais aussi la société GA ENTREPRISE et la société CROUE-LANDAZ dans la mesure où des condamnations ont été prononcées à leur encontre. Dans la mesure où ces parties succombent toutes partiellement à leurs demandes, elles doivent être condamnées in solidum aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire. Les avocats de la cause qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement contre la partie ainsi condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans en avoir reçu provision conformément aux termes de l'article 699 du même code. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, compte tenu de la situation économique des parties, il convient de laisser à chacune d'elles la charge de ses frais irrépétibles. En application de l'article 515 du code de procédure civile, l'exécution provisoire, compatible avec la nature du litige, sera ordonnée eu égard à l'ancienneté du litige. PAR CES MOTIFS Le tribunal, DECLARE les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] à l'encontre de la société CHUBB EUROPEAN GROUP LIMITED irrecevables car prescrites, DECLARE les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] à l'encontre de la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT concernant l'impossibilité de se raccorder au réseau électrique, les travaux de bitumage non effectués et les espaces verts irrecevables car prescrites, DECLARE la demande en paiement à hauteur de 76.640 euros HT contre la société ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT pour absence de prise en compte et la réalisation des murs séparatifs entre les lots du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] irrecevable ; DECLARE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] relative à la réfection des fourreaux électriques (26.664,50 euros HT) à l'encontre de la société CROUE-LANDAZ irrecevable ; CONDAMNE in solidum les sociétés GA ENTREPRISE et CROUE-LANDAZ à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 30.223,47 euros HT au titre de la moins-value relative à des travaux non réalisés dans la chaufferie et non déduite des factures de la société GA ENTREPRISE ; DIT que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante : - GA RENOVATION : 70%, - CROUE-LANDAZ : 30%. DIT que dans leurs recours entre eux, les intervenants responsables seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé ; CONDAMNE la société GA ENTREPRISE à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 66.659,80 euros HT au titre de l'impossibilité de se raccorder au réseau électrique public ; ORDONNE la compensation des sommes dues réciproquement entre la société GA ENTREPRISE et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6]; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] du surplus de ses demandes ; REJETTE toute autre et plus ample demande ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], la société GA ENTREPRISE et la société CROUE-LANDAZ aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; DEBOUTE toutes les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ADMET les avocats , qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision. Fait à Pontoise le 13 septembre 2024 LE GREFFIER LE PRESIDENT Madame UTRERA Madame LEAUTIER Me Katy CISSE Me Séverine GALLAS Me Sandrine MAIRESSE Me Emilie VAN HEULE Me Frédéric ZAJAC