Cour d'appel, 07 septembre 2023. 22/00752

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30F 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 SEPTEMBRE 2023 N° RG 22/00752 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U7TG AFFAIRE : S.A.R.L. ZHOU C/ [T], [X] [R] [O] [C] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2022 par le TJ de VERSAILLES N° Chambre : 3 N° RG : 20/04757 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Oriane DONTOT Me Elisa GUEILHERS TJ VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. ZHOU RCS Versailles n° 413 975 525 [Adresse 1] [Localité 11] APPELANTE Représentée par Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Isabelle HALIMI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1880 **************** Monsieur [T], [X] [R] né le 03 Octobre 1935 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] INTIME L'UDAF 66 en sa qualité de tuteur de M. [T] [R] en lieu et place de Mme [C] [O], désigné en cette qualité par jugement du 26.09.2022 et ordonnance du 13.10.2022 du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutalles du tribunal judiciaire de Perpignan [Adresse 4] [Localité 7] Madame [O] [C], mandataire spécial de M. [T] [R], désigné en cette qualité par ordonnance de sauvegarde de justice du tribunal judiciaire de Perpignan du 24 Mai 2022 [Adresse 3] [Localité 5] PARTIES INTERVENANTES Représentés par Me Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 96 Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire, Madame Bérangère MEURANT, Conseiller, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 septembre 1988, M. [T] [R] et Mme [Z] [H], son épouse, ont donné à bail commercial aux époux [I] des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 11] (78), à usage de restaurant et plats à emporter pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 1988. Ce bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 2 août 1997 par les époux [R] au profit des époux [I]. Par acte sous seing privé enregistré le 23 septembre 1997, les époux [I] ont cédé leur fonds de commerce comprenant le droit au bail à la société Zhou. Par acte sous seing privé du 15 novembre 2007, le bail a été renouvelé par les époux [R] au profit de la société Zhou pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2006, moyennant un loyer annuel en principal de 17.000 €. A la suite du décès de son épouse, M. [R] est désormais seul propriétaire des locaux commerciaux susvisés. Invoquant la construction non autorisée d'une véranda, M. [R] a fait signifier le 26 mars 2015 à la société Zhou un congé avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, à effet du 30 septembre 2015. A cette date, la société Zhou n'a pas quitté les lieux. Par acte d'huissier en date du 19 novembre 2015, M. [R] a fait assigner la société Zhou devant le tribunal judiciaire de Versailles. Par jugement du 30 novembre 2017 le tribunal judiciaire de Versailles a : - Dit que le congé délivré le 26 mars 2015 est régulier et que le bail est rompu à effet du 30 septembre 2015, - Dit que M. [R] ne justifie pas d'un motif grave et légitime de non renouvellement et qu'il doit verser une indemnité d'éviction à la société Zhou, - Dit que la société Zhou doit payer une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2015 jusqu'à la libération des lieux, Avant-dire droit pour le surplus, - Ordonné une expertise confiée à Mme [S] afin qu'elle donne un avis sur les indemnités d'éviction et d'occupation, - Sursis à statuer sur les autres demandes, - Réservé les dépens. M. [R] a interjeté appel de cette décision. Par arrêt du 19 mars 2019, la cour d'appel de Versailles a : - confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - fixé à titre provisionnel à compter du 1er octobre 2015 le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 5.462,58 € par trimestre toutes taxes comprises, - condamné M. [T] [R] aux dépens d'appel. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 1er juillet 2020. Mme [S] a estimé à 191.000 € le montant de l'indemnité d'éviction à allouer à la société Zhou après le refus de renouvellement de son bail et à 21.000 € l'indemnité annuelle d'occupation due par cette dernière à compter du 1er octobre 2015. Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a : - Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de rétablissement de l'affaire au rôle ; - Fixé l'indemnité d'éviction due par M. [R] à la société Zhou, en raison de son éviction des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 11] (78), à la somme de 191.000 € ; - Condamné M. [R] à payer à la société Zhou, en raison de son éviction des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 11] (78), la somme de 191.000 € au titre de son indemnité d'éviction ; - Dit que les intérêts au taux légal courront à compter du prononcé du jugement ; - Fixé l'indemnité d'occupation annuelle due par la société Zhou à M. [R], à compter du 1er octobre 2015 et jusqu'à parfaite libération des lieux, marquée par la restitution des clés, à la somme de 21.000 € ; - Condamné la société Zhou à payer à M. [R], à compter du 1er octobre 2015 et jusqu'à parfaite libération des lieux, marquée par la restitution des clés, une indemnité d'occupation annuelle de 21.000 € ; - Débouté M. [R] de sa demande en expulsion de la société Zhou des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 11] (78) ; - Rappelé que, jusqu'au paiement de son indemnité d'éviction, la société Zhou a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; - Dit que les dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties ; - Dit n'y avoir lieu à indemnisation au titre des frais irrépétibles ; - Rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Par déclaration du 7 février 2022, la société Zhou a interjeté appel du jugement. Par ordonnance du 24 mai 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, M. [R] a été placé sous sauvegarde de justice et Mme [C] [O] a été désignée en qualité de mandataire spécial. Mme [O] est intervenue volontairement à l'instance par conclusions signifiées le 14 juin 2022. Par jugement du 26 septembre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, M. [R] a été placé sous tutelle et par ordonnance du 13 octobre 2022, l'UDAF 66 a été désignée en qualité de tuteur. L'UDAF 66 est intervenue volontairement à l'instance par conclusions signifiées le 14 novembre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 21 mars 2023, la société Zhou demande à la cour de: - Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la société Zhou ; - Infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 6 janvier 2022 en ce qu'il a : - Fixé l'indemnité d'éviction due par M. [R] à la société Zhou, en raison de son éviction des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 11] (78), à la somme de 191.000 € ; - Condamné M. [R] à payer à la société Zhou, en raison de son éviction des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 11] (78), la somme de 191.000 € au titre de son indemnité d'éviction ; - Dit que les intérêts au taux légal courront à compter du prononcé du jugement, - Dit que les dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties ; - Dit n'y avoir lieu à indemnisation au titre des frais irrépétibles ; - Rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ; - Débouté la société Zhou de ses demandes plus amples ou contraires. Et statuant à nouveau, - Débouter M. [R], représenté par son tuteur l'UDAF 66, et l'UDAF 66 de leurs demandes, fins et conclusions contraires. A titre principal, dans l'hypothèse d'une perte totale de fonds de commerce, - Fixer à la somme de 180.000 € le montant de l'indemnité principale d'éviction, - Fixer à la somme de 18.000 € le montant des frais de remploi, - Fixer à la somme de 18.666,00 € le montant du trouble commercial, Et - Confirmer en ce qu'elle a : - Fixé à la somme de 3.000 € les réfactions diverses, - Fixé à la somme de 45.000 € les frais de réinstallation, - Fixé à la somme de 5.000 € avec les frais de déménagement. En conséquence, - Fixer à la somme de 269.666 € le montant de l'indemnité d'éviction due par M. [R], représenté par son tuteur l'UDAF 66, à la société Zhou dans l'hypothèse d'une indemnisation totale, frais de licenciement pour mémoire, cette somme portant intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2019, date de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles ; - Condamner, en tant que de besoin, M. [R], représenté par son tuteur l'UDAF 66, au paiement de ladite somme et de l'ensemble des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2019, date de l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles confirmant le droit à indemnité d'éviction. A titre subsidiaire, dans l'hypothèse d'un déplacement du fonds de commerce : - Fixer à la somme de 106.668 € la perte du droit au bail, - Fixer à la somme de 18.000 € le montant des frais de remploi, - Fixer à la somme de 4.016 € le montant du droit, - Fixer à la somme de 10.949 € le montant des frais d'agence, - Fixer à la somme de 18.666 € le trouble commercial, - Fixer à la somme de 10.000 € les frais annexes de transferts administratifs et commercial, - Fixer à la somme de 55.300 € le coût de la réinstallation de la cuisine, - Fixer à la somme de 29.880 € le coût de réinstallation des autres locaux, - Fixer à la somme de 4.000 € les frais de déménagement dans l'hypothèse, - Fixer à la somme de 5.790 € les frais de double loyer sur deux mois. En conséquence, - Fixer à la somme de 263.269 € le montant de l'indemnité d'éviction due par M. [R], représenté par son tuteur l'UDAF 66, à la société Zhou dans l'hypothèse de la réinstallation du fonds de commerce, cette somme portant intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2019, date de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles ; - Condamner, en tant que de besoin, M. [R], représenté par son tuteur l'UDAF 66, au paiement de ladite somme et de l'ensemble des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2019, date de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles confirmant le droit à indemnité d'éviction; En tout état de cause, - Condamner M. [R] représenté par son tuteur l' UDAF 66, au paiement de la somme de 10.000 € en application de l'article 700 ainsi qu'en tous les dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Me Dontot, JRF & Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - Confirmer le jugement de première instance pour le surplus ; - Débouter M. [R] représenté par son tuteur l'UDAF 66 de toutes ses demandes plus amples ou contraires. Par dernières conclusions notifiées le 15 mars 2023, M. [R] et l'UDAF 66, en qualité de tuteur de ce dernier, demandent à la cour de : - Dire recevable et bien fondée l'intervention de l'UDAF 66 en sa qualité de tutrice de M. [R] désignée le 13 octobre 2022 par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan ; - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles le 6 janvier 2022 ; - Débouter la société Zhou de l'intégralité de ses demandes ; - Condamner la société Zhou à régler à M. [R] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d'appel y compris les frais de timbre fiscal. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2023. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS La société Zhou conteste le montant de l'indemnité d'éviction accordée par le premier juge. Elle rappelle avoir acquis le fonds de commerce moyennant le prix de 175.000 € le 20 septembre 1997 et souligne que le chiffre d'affaires des trois dernières années s'élève en moyenne à la somme de 213.000 €. Elle fait valoir que le restaurant est particulièrement bien placé car aisément accessible par les transports en commun, que la surface du restaurant, qui bénéficie d'une terrasse, est importante et qu'elle a entrepris des travaux de rénovation conséquents, notamment la réfection totale de la devanture ainsi que l'aménagement d'une cour ouverte permettant d'accroitre la fréquentation du restaurant. La société Zhou souligne que le résultat d'exploitation est toujours bénéficiaire, le bénéfice étant largement amputé des amortissements liés aux immobilisations induites par les travaux de rénovation. Concernant l'évaluation de l'indemnité principale d'éviction au titre de la perte totale du fonds, l'appelante conteste la pondération du chiffre d'affaires de 60 % appliquée par l'expert judiciaire au regard des atouts du restaurant, de sa localisation dans un secteur passant et de la légère croissance de l'activité en volume. Elle estime qu'il convient également de tenir compte des charges salariales dès lors que les associés du restaurant ont préféré le statut de salarié plutôt que de recevoir des dividendes, des amortissements du restaurant puisque les travaux autorisés par le propriétaire lui sont acquis par voie d'accession et du fait que la valeur du fonds de commerce n'a pas augmenté depuis 25 ans. La société Zhou considère qu'au regard de ces éléments et du potentiel du fonds de commerce, la pondération du chiffre d'affaires doit être portée à 80 %. L'appelante considère que l'évaluation de l'indemnité principale par la méthode par capitalisation de l'excédent brut d'exploitation (EBE) n'est pas fiable compte tenu des écarts sur les salaires constatés dans les bilans des années 2017 à 2019 et qu'en matière de restauration, les chiffres habituellement retenus correspondent à environ 7 années d'EBE, soit 125.000 €. Elle soutient que les deux ventes de gré à gré citées par l'expert ne sont pas significatives en l'absence d'élément permettant une comparaison entre les fonds et que l'exercice 2020 n'est pas significatif compte tenu de la crise sanitaire. Elle demande donc à la cour de fixer l'indemnité principale d'éviction à la somme de 180.000 €. Concernant les indemnités accessoires, la société Zhou sollicite la réformation du jugement concernant le quantum des frais de remploi et du trouble commercial. S'agissant de l'indemnité de remploi, elle fait valoir que la jurisprudence applique un pourcentage de l'indemnité principale correspondant aux usages en la matière, le plus souvent de 10% dans ce domaine d'activité et réclame donc, sur la base de l'indemnité principale précitée, la somme de 18.000 €. S'agissant du trouble commercial, elle sollicite une somme de 18.666 € correspondant à un mois de recette, précisant que l'indemnité allouée au titre du trouble commercial est généralement comprise entre un et six mois de bénéfices. La société Zhou demande donc à la cour de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 269.666 €, avec intérêts à compter du 19 mars 2019, date de l'arrêt ayant reconnu judiciairement son droit à indemnité d'éviction. Subsidiairement, concernant l'évaluation de l'indemnité principale de l'indemnité d'éviction au titre du déplacement du fonds de commerce, la société Zhou expose qu'il convient de tenir compte en sus la perte du droit au bail, d'une somme de 5.193 € par m² au titre des travaux à prévoir pour une cuisine aux normes, soit 85.400 € pour une cuisine de 15 m². Elle demande donc à la cour de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 263.269 €, outre les indemnités de licenciement pour mémoire. M. [R] sollicite la confirmation du jugement, notamment en ce qu'il a écarté l'indemnisation de la société Zhou au titre du transfert du fonds de commerce, puisque cette dernière continue de soutenir que l'activité de restaurant asiatique ne peut, sur le plan du principe, être transférée dès lors que sa clientèle est composée d'habitués et des agences de tourisme. L'intimé ajoute que ce mode de calcul n'a pas été envisagé dans le cadre de l'expertise puisqu'il a été considéré que des locaux de transfert équivalents à ceux loués ne pouvaient être trouvés. Il souligne qu'aucune proposition concrète de transfert de locaux permettant d'apprécier la demande indemnitaire formulée n'est versée aux débats. M. [R] souligne que pour fixer la valeur de l'indemnité principale, l'expert a tenu compte de tous les éléments favorables invoqués par la société Zhou et non uniquement de la faible productivité du restaurant. Il soutient que le chiffre affaires ne peut pas être impacté par les amortissements ou encore les salaires des associés qui constituent des charges et que le chiffre retenu par l'expert correspond bien à la moyenne des chiffres d'affaires communiqués par la société Zhou sur les 3 dernières années. L'intimé souligne que pour le calcul de la valeur du fonds de commerce par capitalisation de l'EBE, l'expert s'est basé sur les chiffres des bilans transmis par la société Zhou. Concernant les indemnités accessoires, M. [R] souligne qu'en évaluant l'indemnité de remploi de 13.000 € pour une indemnité principale de 120.000 €, l'expert s'est conformé aux usages après avoir retenu une méthode de calcul établie et incontestable. S'agissant du trouble commercial, l'intimé soutient qu'il est usuel de l'apprécier à trois mois d'excédent brut d'exploitation moyen des trois dernières années, ce qu'a fait l'expert. M. [R] conclut à la confirmation du jugement s'agissant du point de départ des intérêts, rappelant que la jurisprudence applique l'article 1231-7 du code civil à l'indemnité d'éviction. ***** A titre liminaire, la cour relève que la recevabilité de l'intervention de l'UDAF 66, en sa qualité de tutrice de M. [R], n'est pas contestée. Sur l'indemnité d'éviction L'article L.145-14 du code de commerce dispose que : " Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ". Sur la nature de l'indemnité d'éviction C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté la société Zhou de sa demande d'indemnité d'éviction de transfert et dit que l'indemnité d'éviction due par M. [R] sera évaluée par rapport à une perte totale du fonds de commerce. En effet, si la mission dévolue à l'expert par le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 30 novembre 2017, confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 19 mars 2019, est circonscrite à l'évaluation de l'indemnité d'éviction dans l'hypothèse d'une perte totale du fonds de commerce, la cour constate que la société Zhou n'a nullement contesté ce point et n'a formulé aucune demande auprès du juge du contrôle de l'expertise afin que la mission de Mme [S] soit étendue à l'évaluation de l'indemnité d'occupation en cas de transfert du fonds de commerce. Le premier juge a justement relevé que l'expert a souligné en page 15 de son rapport que : "le niveau de commercialité de simple proximité du secteur dont dépendent les locaux ne permet pas de considérer que pourront être assurément trouvés des locaux de transfert équivalents au sens de la jurisprudence lorsque l'éviction deviendra effective ". La société Zhou le reconnaît puisqu'en première instance, elle indiquait aux termes de ses écritures que " les parties et l'expert [se sont entendues] à reconnaitre que l'indemnité d'éviction doit être calculée au regard de la perte totale du fonds de commerce en raison de l'extrême difficulté à trouver dans le secteur de [Localité 11] des locaux de transfert équivalents " et qu'en appel, elle persiste à conclure que " ' l'activité de restaurant asiatique ne peut, sur le plan du principe, être transférée dès lors que sa clientèle composée de relationnel, d'habitués et des agences de tourismes '" (souligné par la cour). Enfin, comme en première instance, l'appelante ne fournit aucun élément démontrant que le transfert du fonds de commerce est envisageable ; elle ne communique ainsi aucune proposition, ni même projet de transfert qui permettrait d'évaluer l'indemnité d'occupation. La demande de la société Zhou au titre de l'indemnité d'éviction dans l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce ne peut par conséquent aboutir, étant observé au demeurant qu'elle n'était formulée qu'à titre subsidiaire. Sur le montant de l'indemnité d'éviction - Sur l'indemnité principale La valeur du droit au bail, estimée à la somme de 82.000 € par l'expert en page 18 de son rapport, n'est pas discutée par les parties. La contestation de la société Zhou porte sur la valeur du fonds de commerce et plus précisément sur l'application par l'expert d'un pourcentage de 60 % sur le chiffre d'affaires, que l'appelant demande à la cour de porter à 80 %. Il ressort du rapport d'expertise que Mme [S] a évalué le fonds de commerce selon deux méthodes. Tout d'abord, la méthode par capitalisation de la capacité bénéficiaire moyenne dégagée par l'exploitation, en référence à l'excédent brut d'exploitation (EBE), considéré sur les trois dernières années. Cette méthode est susceptible d'ajustement pour tenir compte des conditions d'exploitation particulières à l'exploitant ou à caractère temporaire ; la valeur du fonds est dégagée par l'application à l'EBE d'un coefficient multiplicateur choisi le plus souvent dans une fourchette de 3 à 8. Ensuite, la méthode par application d'un taux de recettes compris entre 50 et 110 % du chiffre d'affaires hors taxe. Comme en première instance, la société Zhou considère qu'il convient d'écarter la première méthode par référence à l'EBE qu'il qualifie de non fiable au regard des écarts sur les salaires apparaissant dans les bilans des trois dernières années et des " chiffres habituellement retenus " en matière de restauration qui " ressortent à 7 années d'EBE soit 125.000 € ". Cependant, la société Zhou ne communique pas plus d'éléments justificatifs de ses dires en appel et ne s'explique pas concernant les écarts de salaires évoqués, alors que l'expert a précisé en page 19 de son rapport qu' "il n'a pas été observé de circonstances qui imposeraient de retraiter l'EBE comptable, lequel est retenu en l'état ". La valeur du fonds de commerce par capitalisation de l'EBE à concurrence de 107.000 € sera par conséquent retenue. S'agissant de la seconde méthode et du pourcentage de 60 % appliqué sur le chiffre d'affaires par Mme [S], les opérations d'expertise ont permis d'établir que les locaux commerciaux sont situés [Adresse 8] à [Localité 11], commune des Yvelines de 16 300 habitants à pouvoir d'achat relativement élevé. La société Zhou y exploite une activité de restauration asiatique sur place ou à emporter sous l'enseigne " Au Porte Bonheur ". Le restaurant est desservi par le RER C et les lignes L et N du réseau SNCF, ainsi que par trois lignes de bus. En outre, les véhicules peuvent stationner de chaque côté de la chaussée à proximité du restaurant. Les locaux, d'une surface de 113,90 m² et 77 m²P comprennent deux salles de restaurant,deux terrasses. L'expert a constaté que les espaces accessibles à la clientèle sont en bon état et que le reste des locaux est en état d'usage. Il résulte du rapport d'expertise que le restaurant, d'une capacité d'accueil de 70 couverts outre 76 places sur les terrasses, s'adresse à une " clientèle résidentielle et de passage et plus largement à des groupes touristiques asiatiques acheminés par car entre [Localité 9] et [Localité 10] ". Il assure les services du midi et du soir tous les jours de la semaine sauf le lundi, sans fermeture annuelle. Au-delà de sa situation au sein d'une commune plutôt favorisée, le restaurant bénéficie d'une bonne visibilité sur un axe passant, son activité est bien adaptée au site et la jouissance de terrasses constitue un atout. Mme [S] a pu constater que les équipements et agencements paraissent fonctionnels, que le volume d'activité est en légère croissance et que le loyer, malgré l'indexation, demeure avantageusement modéré. En revanche, l'expert a relevé une " commercialité de simple proximité " et une localisation éloignée du centre-ville de [Localité 11]. Il a également noté que le bail met à la charge du locataire tous les travaux rendus nécessaires par la force majeure, la vétusté et l'usure, hors grosses réparations. La société Zhou reproche à l'expert de ne pas avoir tenu compte des charges salariales, ni des amortissements, ni du fait que la valeur du fonds de commerce n'a pas augmenté depuis 25 ans, de sorte qu'il n'a pas pris en considération le potentiel de l'exploitation du fonds. A titre liminaire, la cour constate que ces éléments de contestation n'ont pas été soumis à l'expert qui n'a donc pas été mis en mesure d'y répondre et d'éclairer la cour sur ces points : " Il a été imparti aux conseils lors de cet envoi [des premières conclusions de l'expert] un délai au 30 juin 2020 pour la production d'un dire récapitulatif. Aucun dire n'a été présenté dans ce délai " (page 4 du rapport). Par ailleurs, comme le relève pertinemment M. [R], la méthode d'évaluation du fonds de commerce par application d'un taux de recettes ne se réfère qu'au chiffre d'affaires hors taxe, lequel ne prend pas en compte les charges invoquées par l'appelante. Le fait que le fonds de commerce ait été acquis il y a 25 ans ne constitue pas un élément de valorisation et la perte des immobilisations constituées des travaux engagés par la société Zhou, en application de la clause d'accession insérée au bail, ne peut conduire à augmenter la valeur du fonds, ce d'autant qu'au regard des pièces produites, la société Zhou ne justifie pas de la réalisation de travaux valorisant pour le fonds. Enfin, la société Zhou critique les prix de deux cessions retenues par l'expert en soutenant qu'en l'absence d'élément de comparaison, ils ne sont pas pertinents. Toutefois, comme en première instance, l'appelante ne communique aucun élément probant permettant de remettre en cause les conclusions de l'expert. De surcroît, ces prix de cession n'apparaissent pas avoir été déterminants de la valorisation du fonds de commerce opérée par Mme [S]. Il ressort de ces éléments que le premier juge, entérinant le rapport d'expertise, a justement retenu un taux de recette de 60 % du chiffre d'affaires hors taxe d'un montant de 223.993 €, permettant d'évaluer le fonds de commerce à la somme de 134.396 €, arrondie à 134.000 €. La confrontation des valeurs obtenues par les deux méthodes susvisées conduit à confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé l'indemnité principale due au titre de l'éviction de la société Zhou à la somme de 120.000 €. - Sur les indemnités accessoires Concernant l'indemnité de remploi, correspondant aux frais et droits de mutation à payer pour un fonds de commerce ou droit au bail de même valeur, elle comprend les droits de mutation, les commissions et honoraires d'assistance juridique. Comme le soutient la société Zhou, cette indemnité est généralement calculée par rapport à la valeur du fonds. L'appelant soutient que la jurisprudence, conformément aux usages, applique un pourcentage " le plus souvent de 10 % " de l'indemnité principale dans le domaine de la restauration. Or, en évaluant l'indemnité de remploi à 13.000 €, il apparaît que l'expert est allé au-delà de l'usage et de la jurisprudence dont se prévaut la société Zhou, puisque cette somme excède 10 % de la valeur du fonds de commerce fixée supra à la somme de 120.000 €. Si cette dernière demande à la cour de porter le montant de l'indemnité à la somme de 18.000 € en prétendant qu'il sera compliqué et coûteux de retrouver un fonds de commerce ou un droit au bail dans la même zone géographique, la cour constate qu'elle ne produit aucun élément probant justifiant la somme demandée, de sorte que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a, entérinant les conclusions de l'expert sur ce point, évalué l'indemnité de remploi à la somme de 13.000 €. S'agissant du trouble commercial, destiné à indemniser le preneur de la gêne apportée à l'exploitation par la recherche de nouveaux locaux et le déménagement, son indemnisation correspond généralement à la perte de bénéfices pendant la période écoulée entre le paiement de l'indemnité d'éviction et la réinstallation. Comme le reconnaît la société Zhou, elle correspond généralement à une somme susceptible de varier entre un et six mois de bénéfices. Néanmoins, l'appelante réclame une somme de 18.666 € correspondant selon elle à un mois de recette. Cependant, cette évaluation n'est justifiée par aucun élément de preuve, alors qu'il ressort des pièces comptables annexées au rapport de Mme [S] que son bénéfice s'est élevé au 31 décembre 2016 à la somme de 7.986 €, au 31 décembre 2017 à la somme de 13.480 € et au 31 décembre 2018 à la somme de 2.367 €. Au regard de ces éléments, il apparaît que le premier juge, entérinant les conclusions du rapport d'expertise sur ce point, a procédé à une juste évaluation du trouble commercial en accordant à la société Zhou une indemnité de 4.500 €. * Etant rappelé que les autres indemnités accessoires ne sont pas discutées, l'ensemble des éléments susvisés justifient que le jugement entrepris soit confirmé en ce qu'il a évalué l'indemnité d'éviction due par M. [R] à la société Zhou à la somme de 191.000 €. Les intérêts courront sur cette somme à compter, non pas du 19 mars 2019, date de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles confirmant le droit du preneur à indemnité d'éviction dès lors que son montant n'était pas déterminé, mais, en application de l'article 1231-7 du code civil, du jugement déféré, qui est également confirmé sur ce point. Sur l'indemnité d'occupation et l'expulsion La cour constate que les parties concluent toutes deux à la confirmation des chefs du jugement relatifs à l'indemnité d'occupation et à l'expulsion. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu de la solution du litige, le jugement déféré sera confirmé des chefs des dépens et des frais irrépétibles. La société Zhou qui succombe, supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à M. [R] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à préciser que M. [T] [R] est désormais représenté par son tuteur, l'UDAF 66 ; Condamne la société Zhou aux dépens d'appel ; Condamne la société Zhou à payer à M. [T] [R] représenté par son tuteur, l'UDAF 66, la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,