Cour d'appel, 10 septembre 2024. 20/01228

ARRET N°265 CP/KP N° RG 20/01228 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GATP S.A.R.L. [Localité 15] C/ Me SELURL CABINET [R] - Administrateur judiciaire de [I] [U] [U] [V] [V] Loi n° 77-1468 du30/12/1977 Copie revêtue de la formule exécutoire Le à Le à Le à Copie gratuite délivrée Le à Le à RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01228 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GATP Décision déférée à la Cour : jugement du 11 juin 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE. APPELANTE : S.A.R.L. [Localité 15] pirse en la personne de son gérant en exercice et de tous autres représentants légaux domiciliés es qualité audit. [Adresse 6] [Localité 7] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS. Ayant pour avocat plaidant Me Carole BENDRIHEM, avocat au barreau de PARIS. INTIMES : Me SELURL CABINET [R] - Administrateur judiciaire de Monsieur [I] [U] [Adresse 3] [Localité 8] Ayant pour avocat plaidant Me Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS Monsieur [I] [U] né le 09 Mars 1961 à [Localité 11] [Adresse 1] [Localité 9] Ayant pour avocat plaidant Me Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS Monsieur [M] [V] né le 09 Mars 1961 à [Localité 11] [Adresse 2] IRLANDE Ayant pour avocat postulant Me Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES. Madame [E] [V] épouse [V] née le 14 Septembre 1962 à [Localité 11] [Adresse 2] IRLANDE Ayant pour avocat postulant Me Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES. SAS LAMA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 5] [Localité 10] Défaillante COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - RENDU PAR DEFAUT - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Dans le cadre d'une opération de défiscalisation, les époux [M] et [E] [V] ont, par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2002, signé un contrat de réservation préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement portant sur une villa avec piscine privative. Par acte du même jour, les époux [V] ont donné ces biens à bail commercial à la société Gestion Patrimoine Loisir aux droits de laquelle se trouve désormais la société [Localité 15], pour y exercer une activité d'exploitation para-hôtelière. Par acte d'huissier en date du 23 septembre 2014, les époux [V] ont délivré à leur locataire un 'congé comportant refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction' pour la date du 31 mars 2015, en rappelant que le locataire avait renoncé à cette indemnité à l'article 1er du bail. Procédure devant le premier juge Par acte d'huissier en date du 07 décembre 2015, la société Saint-Jean de Monts a assigné devant le tribunal de grande instance des Sables d'Olonne les époux [V] notamment en annulation du congé et subsidiairement en paiement d'une indemnité d'éviction. Par acte d'huissier en date du 03 octobre 2016, les époux [V] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance des Sables d'Olonne la société Lama et Maître [U], en qualité respective d'agence immobilière et notaire intervenus, en garantie des condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de ma mise en état en date du 13 janvier 2017. Par jugement rendu le 11 juin 2020, le tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a statué ainsi: - Constate que la demande de retrait de pièces des débats est devenue au cours de l'instance, sans objet, - Déboute la société [Localité 13] Jean de [Localité 12] de sa demande en nullité du congé délivré par Monsieur [V] et son épouse, le 23 septembre 2014, sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d'éviction, portant sur les locaux donnés à bail commercial suivant acte du 10 décembre 2002, - Rejette comme irrecevable la demande de la société [Localité 15] en nullité de la clause de renonciation à indemnité d'éviction, - Déboute la société [Localité 15] de sa demande de condamnation de Monsieur et Madame [V] à lui verser une indemnité de dépossession, - Déboute la société [Localité 14] de Mont de l'ensemble de ses demandes, - Dit que les appels en garantie dirigés à l'encontre de la société LAMA et de Maître [U] sont sans objet, de même que l'appel en garantie de Maître [U] à l'encontre de la société LAMA, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif, - Condamne la société [Localité 15] à verser à Monsieur et Madame [V] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Ordonne l'exécution provisoire du jugement. Procédure devant la Cour : Par déclaration d'appel du 03 juillet 2020, la société [Localité 15] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués en intimant Monsieur [U] et les époux [V]. Par déclaration d'appel du 13 juillet 2020, la société [Localité 15] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués en intimant les époux [V]. Par ordonnance du 10 mars 2021, les instances ont été jointes. Par arrêt du 25 janvier 2022, la cour d'appel de Poitiers a statué ainsi : - Déclare l'appel recevable, - Confirme le jugement, en ce qu'il a : -débouté la société [Localité 14] de [Localité 12] de sa demande en nullité du congé délivré par Monsieur [M] [H] [V] et son épouse Madame [E] [V], par acte d'huissier en date du 23 septembre 2014, pour le 31 mars 2015, sans offre de renouvellement ni offre de payer une indemnité d'éviction, portant sur les locaux donnés à bail commercial suivant acte en date du 10 décembre 2002, -débouté en conséquence la société [Localité 15] de ses demandes en réintégration, restitution des clés, demande de dommages-intérêts pour dépossession, -débouté M. et Mme [V] de leur demandes reconventionnelles à l'encontre de la société [Localité 14] de [Localité 12], -débouté Me [U] Notaire de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, - Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions, Statuant à nouveau, - Déclare recevable la contestation de la société [Localité 13] Jean de [Localité 12], concernant la régularité de la clause de renonciation du preneur à l'indemnité d'éviction figurant à l'article 1er alinéa 4 du bail commercial du 10 décembre 2002, - Déclare cette clause non-écrite et inopposable à la société [Localité 15], - Déclare recevable la demande de la société [Localité 15] en paiement d'une indemnité d'éviction, Avant dire droit sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction, - Ordonne une expertise, - Désigne pour y procéder M. [N] [D] expert près la cour d'appel de Rennes, [Adresse 4] [avec mission habituelle en telle matière] ; - Condamne in solidum Monsieur [M] [V] et son épouse Madame [E] [V] à payer à la SARL [Localité 15] la somme de 20 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur le montant de l'indemnité d'éviction, - Déclare partiellement fondé le recours en garantie formé par les époux [V] à l'encontre de la SAS Lama et de Me [U] Notaire, - Dit que la SAS Lama a manqué à son obligation d'information en omettant d'informer les époux [V] de la nullité de la clause de renonciation du preneur à l'indemnité d'éviction figurant à l'article 1er alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002, - Dit que cette faute a privé les époux [V] d'une chance de renoncer à leur réservation, et d'éviter une action en paiement d'une indemnité d'éviction, - Dit que Maître [U] Notaire a manqué à son devoir de conseil, en omettant d'informer les époux [V] de la nullité de la clause de renonciation du preneur à l'indemnité d'éviction figurant à l'article 1er alinéa 4 du bail commercial du 2 septembre 2002, - Dit que cette faute a privé les époux [V] d'une chance de renoncer à leur achat, et d'éviter une action en paiement d'une indemnité d'éviction, - Condamne in solidum Me [I] [U] et la SAS Lama à relever et garantir les époux [V], à concurrence de 70 %, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance d'appel, - Condamne, dès à présent, in solidum la SAS Lama et Me [U] Notaire à relever et garantir les époux [V] : - à concurrence de 70 % du montant de la condamnation provisionnelle prononcée par le présent arrêt, soit à hauteur de la somme de 14000 euros, - à concurrence de 70 % de la condamnation prononcée ci-après à l'encontre des époux [V] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Dans leurs rapports entre codébiteurs solidaires, condamne la SAS Lama à relever et garantir Me [U] Notaire à concurrence de 50 % des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure d'appel, - Condamne in solidum Monsieur [M] [V] et son épouse Madame [E] [V] à payer à la SARL [Localité 15] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel (exposés jusqu'au présent arrêt), - Condamne in solidum la SAS Lama et Me [U] Notaire à payer à Monsieur [M] [V] et son épouse Madame [E] [V] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel (exposés jusqu'au présent arrêt), - Rejette la demande formée par Me [U] Notaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Réserve les dépens. Le 25 juillet 2022, l'expert a déposé son rapport estimant l'indemnité d'éviction due à la société [Localité 15] à la somme de 53.200 euros. La procédure devant la Cour de cassation : Les époux [V] et le notaire se sont pourvus en cassation, les premiers reprochant à l'arrêt critiqué d'avoir jugé non écrite la clause du contrat faisant échec au droit au renouvellement, le second lui reprochant de l'avoir condamné avec la société Lama à garantir pour partie les époux [V] du paiement de indemnité d'éviction. Sur pourvoi incident, la société Saint Jean de Monts a reproché à la cour d'appel de Poitiers d'avoir rejeté sa demande d'indemnisation au titre de la dépossession. Par arrêt du 16 novembre 2023, la 3e Chambre civile de la Cour de cassation a cassé l'arrêt rendu par la cour d'appel de Poitiers en date du 25 janvier 2022 mais seulement en ce qu'il a : -retenu la responsabilité du notaire et de l'agent immobilier, -rejeté la demande de la société [Localité 15] en dommages-intérêts pour dépossession. La Cour de cassation a ordonné le renvoi devant la cour d'appel de Bordeaux pour statuer sur ces deux points. La procédure devant la cour d'appel de Poitiers après expertise : La société [Localité 15], par dernières conclusions transmises le 31 janvier 2024, demande à la cour de : -Déclarer la Société [Localité 14] de [Localité 12] recevable et bien fondée en ses demandes, y faisant droit et réformant le jugement dont appel, -Condamner solidairement Monsieur [M] [H] [V] et son épouse Madame [E] [V], à payer à la [Localité 15] une somme de 63.800 euros à titre d'indemnité d'éviction, -Débouter Monsieur [M] [H] [V] et son épouse Madame [E] [V], de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de toutes leurs prétentions contraires au présent dispositif, -Condamner solidairement Monsieur [M] [H] [V] et son épouse Madame [E] [V], ainsi que tous autres succombants, à payer à la Société [Localité 15] une somme de 10.000 €uros en application de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamner solidairement Monsieur [M] [H] [V] et son épouse Madame [E] [V] à supporter les frais d'expertise, ainsi que les entiers dépens, dont distraction au profit Maître Jérôme Clerc, Avocat constitué, dans les conditions de l'Article 699 du Code de Procédure Civile et dire que lesdits dépens comprendront les frais de traduction en langue anglaise de tous les actes de procédure, traductions rendues nécessaires pour assurer le respect des formalités imposées par les règles de procédure applicable entre le Royaume Uni et la France, conformément aux dispositions de l'article 695-2 du Code de procédure civile. Les époux [V], par dernières conclusions transmises le 26 avril 2024, demandent à la cour de : A titre principal : -Fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par Monsieur [M] [V] et son épouse Madame [E] [V] à la SARL [Localité 15] à la somme maximum de 27 800 € et très subsidiairement à la somme de 46 300 €, -Débouter la SARL [Localité 15] de toutes ses demandes plus amples ou contraires, -Débouter Me [I] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Monsieur [M] [V] et son épouse Madame [E] [V], -Statuer ce que de droit sur les dépens. Maître [U], par dernières conclusions transmises le 15 mars 2024, demande à la cour de : -Fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par les époux [V] à la SARL [Localité 15] à la somme maximum de 27.800€ et très subsidiairement à la somme de 46.300€, -Débouter les époux [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maître [U], -Les condamner au contraire à payer à Monsieur [U] la somme de 6.000€ au titre des frais irrépétibles, -Les condamner enfin en tous les frais et dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL Mady Gillet Briand Petillion, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. La société Lama, régulièrement intimée (signification le 27 novembre 2020, remise en étude) n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Au préalable, s'agissant du périmètre de saisine, il convient de rappeler qu'au vu des décisions qui précèdent, il appartient : -à la cour d'appel de Bordeaux, sur renvoi de cassation, de statuer sur : -le responsabilité du notaire et de l'agent immobilier, -l'indemnité de dépossession sollicitée par la société [Localité 15], -à la cour de céans de statuer sur le montant de l'indemnité d'éviction et de ses accessoires. *** L'expert M. [D] a retenu une méthode consistant à évaluer l'indemnité en faisant la moyenne des trois chiffres obtenus de la manière suivante : -à partir de la recette de la villa concernée (recette théorique, application du taux d'occupation, puis d'un coefficient de 2,5) pour parvenir à la somme de 47.500 €, -à partir des résultats d'ensemble de la Résidence [16], en le divisant par le nombre d'unités (50) et en appliquant le coefficient de 2,5 pour parvenir à la somme de 40.324 €, -à partir des résultats d'ensemble de la Résidence [16], en le divisant par le nombre de lits (6/316) et en appliquant le coefficient de 2,5 pour parvenir à la somme de 51.043 €. La moyenne de ces trois chiffres a été arrondie à la somme de 46.300 €. A cette indemnité de base, l'expert M. [D] a ajouté : -une indemnité de 10% au titre des frais de remploi , soit la somme de 4.630 €, -une indemnité de 5% au titre du trouble commercial, soit la somme de 2.315 €, -soit un total de 53.245 € arrondie à 53.200 €. Aussi bien la société appelante que les intimés adhèrent à la méthode de calcul mise en oeuvre par l'expert. La discussion entre les parties porte sur les trois points suivants : -le coefficient à appliquer, -l'indemnité au titre des frais de remploi, -l'indemnité au titre du trouble commercial. 1) Sur le coefficient à appliquer : La société [Localité 15] entend voir appliquer un coefficient de 3 en lieu et place de celui de 2,5 retenu par l'expert au motif : -qu'il n'est pas excessif compte tenu de la situation balnéaire, de la qualité de la résidence et de la rareté de tels biens (domaine pavillonnaire protégé et homogène, piscines privatives notamment), -qu'il n'existe aucun fonds équivalent libre d'exploitation dans la région, -que la zone touristique y est très concurrentielle, ce qui implique une forte valeur des fonds existants, -que le taux de 2,5 est inférieur au barème fiscal valorisant les prix de cession retenus pour les hôtels meublés. L'application du coefficient de 3 conduit à une indemnité d'éviction de base (perte du fonds de commerce) de 55.500 €. Les époux [V] et la société Océan Notaires entendent voir appliquer un coefficient de 1,5 en lieu et place de celui de 2,5 retenu par l'expert au motif : -que les pièces communiquées par l'appelant pour tenter de justifier un coefficient de 3 ne sont pas pertinentes, -que c'est même un coefficient de 1,5 qu'il apparaît juste de retenir. L'application du coefficient de 1,5 conduit à une indemnité d'éviction de base (perte du fonds de commerce) de 27.773 € arrondie à 27.800 €. Ces moyens appellent les observations suivantes. C'est par une simple affirmation, et sans critique de l'analyse effectuées par l'expert que les intimés concluent à une réduction du coefficient de 2,5 à 1,5. L'expert précise en page 15 de son rapport : 'Etant donné qu'il s'agit d'une location para hôtelière, avec peu de frais de fonctionnement, située dans une zone touristique recherchée par la clientèle française mais aussi étrangère, avec des prestations de qualité et en particulier une piscine privative, nous retiendrons le taux de 2,5 sur le CA moyen TTC (...)' La cour constate que les prestations particulières de la résidence et sa situation dans une zone attractive donc concurrentielle, telles que soulignées par l'appelante ont bien été prises en compte par l'expert M. [D] pour évaluer le coefficient. Le taux de 2,5 proposé sera donc retenu. L'indemnité de base sera donc de 46.300 €. 2) Sur l'indemnité au titre des frais de remploi : L'expert rappelle que les frais de remploi comprennent les droits de mutation, la commission d'agence et les frais juridiques. Les intimés contestent le principe même de l'allocation de dommage-intérêts de ce chef au motif : -que l'indemnité d'éviction ne vient pas réparer un préjudice purement hypothétique, -que la société [Localité 15] ne peut réclamer une indemnité de réinstallation alors qu'elle affirme elle-même qu'il n'existe aucun bien équivalent dans le secteur et reconnaît par là même l'absence de réinstallation. La société appelante réplique : -que le preneur a vocation à se réinstaller à l'issue des baux en cours pour compenser la perte du fonds de commerce, -que cette indemnité ne saurait être réclamée au dernier bailleur mettant fin au dernier bail, au prétexte que le fonds de commerce ne disparaîtrait définitivement qu'à ce moment-là. Ces moyens appellent les observations suivantes. Certes, la perte de la villa litigieuse ne fait pas disparaître le fonds de commerce que constitue la résidence dans son ensemble, et la société appelante n'aura pas - dans l'immédiat en tout cas - à chercher un nouveau fonds, d'autant que comme elle le reconnaît, aucun domaine équivalent n'est disponible dans le secteur. Pour autant, le non renouvellement du bail portant sur la villa litigieuse représente une perte partielle qui ouvre droit à réparation au pro rata du lot concerné. En cas de pertes successives de l'intégralité des lots, la société appelante ne serait pas fondée à demander réparation au dernier bailleur, de son préjudice lié à la perte totale du fonds. La cour fera droit à l'allocation d'une indemnité au titre des frais de remploi, à hauteur de 10% de l'indemnité d'éviction de base, soit la somme de 4.630 €. 3) Sur l'indemnité au titre du trouble commercial : L'expert rappelle qu'il s'agit d'indemniser le temps passé par la société locataire pour obtenir réparation de son préjudice au détriment de son activité. Les intimés s'opposent à cette indemnisation en faisant valoir : -que la société [Localité 15] est bien assistée et ne consacre pas de temps à la gestion de son éviction, -que plusieurs évictions portent sur la même résidence et donc sur les mêmes problématiques, et qu'il n'y a pas lieu de faire peser cette indemnité sur les époux [V]. La cour constate que si la société appelante est assistée dans les démarches pour gérer cette éviction, un tel service a un coût. Si le problème juridique posé est le même pour plusieurs bailleurs, c'est à chacun d'eux qu'il appartient de contribuer au coût de sa résolution, au pro rata de leur part respective dans le fonds de commerce. La cour fera droit à l'allocation d'une indemnité au titre des frais de remploi, à hauteur de 5 % de l'indemnité d'éviction de base, soit une somme de 2.315 €. *** Au vu de l'ensemble des observations qui précèdent, le montant de l'indemnité d'éviction globale à laquelle peut prétendre la société [Localité 15] est de 53.245 € arrondie à 53.200 € au titre de l'indemnité d'éviction. La cour constate que la société appelante sollicite la condamnation des époux [V] alors que ces derniers demandent la simple fixation du montant de l'indemnité d'éviction. Certes, un litige est pendant devant la cour d'appel de Bordeaux sur renvoi de cassation pour déterminer sur qui et dans quelle proportion le paiement de cette indemnité va définitivement peser. Il n'en reste pas moins que la cour d'appel de Bordeaux n'aura à statuer que sur une demande de garantie indemne. Si bien que d'ores et déjà, la cour d'appel de céans peut prononcer la condamnation des époux [V], débiteurs principaux, éventuellement garantis par l'étude notariale et l'agence immobilière. *** Les époux [V] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens comprenant notamment les frais d'expertise et les frais de traduction en langue anglaise de tous les actes de la procédure, ainsi qu'au paiement des sommes suivantes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : - 1.500 € au profit de la société [Localité 14] de [Localité 12], - 1.500 € au profit de la SCP Océan Notaires. PAR CES MOTIFS: La Cour, Vu l'arrêt de la cour d'appel de céans en date du 25 janvier 2022, Condamne solidairement les époux [V] à payer à la société [Localité 15] la somme de 53.200 € à titre d'indemnité d'éviction, Condamne solidairement les époux [V] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes : - 1.500 € au profit de la société [Localité 15], - 1.500 € au profit de la SCP Océan Notaires, Condamne solidairement les époux [V] aux entiers dépens comprenant notamment les frais d'expertise et les frais de traduction en langue anglaise de tous les actes de la procédure, dont distraction au profit de Maître Jérôme Clerc et de la SELARL Mady Gillet Briand Petillon, avocats, qui seront autorisés à les recouvrer dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toute demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,